房地产估价课件

房地产估价

REALESTATEAPPRAISAL华中科技大学土木工程与力学学院工程管理系2007.10房地产估价的重要性房地产作为基本的生活资料和生产资料一般占一个国家与地方财富价值总量的50～70％。房地产价值量并非固定不变。世界和东南亚的经济危机以及我国1992～1993年的北海等城市房地产泡沫对房地产价格及世界和地区经济影响不容忽视。房地产管理决策物资文明建设和精神文明建设企业的主要决策个人的发展、住行，购房置业本课程所需理论基础

微观经济学和宏观经济学以及会计知识房地产法规、政策方面的知识城市规划、建筑基本知识讲课内容

房地产价格、房地产估价的基础知识估价原则、房地产价格的影响因素分析估价方法：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法各种估价目的下的估价地价评估房地产估价程序与估价报告推荐教材及参考书目

房地产估价理论与方法，柴强，北京，中国建筑工业出版社，2004年4月中华人民共和国国家标准：房地产估价规范，国家质量技术监督局与中华人民共和国建设部联合发布，北京，中国建筑工业出版社，1999年。土地估价有关书籍。第一章房地产和房地产估价内容提要了解房地产的概念和类型。熟悉房地产的特性和房地产估价的必要性。掌握房地产估价的概念掌握房地产估价专业职能及职业道德。第一节引言

房地产价格是客观存在房地产价格由市场力量决定房地产估价是估价人员模拟市场参与者的思维和行为，认识市场形成价格的机制和过程，在充分调查、了解房地产市场行情的基础上，通过科学的测算和判定活动，将客观存在的房地产价格或价值揭示出来房地产估价的发展

确立了房地产估价的法律地位实行房地产估价师注册、执业制度，实行估价机构资质管理制度制定房地产估价标准和指导意见成立房地产估价行业组织建立统一开放的房地产估价市场，拓宽服务领域形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系开展内地、香港资格互认房地产估价的障碍

土地、房屋所有制不同土地所有“双轨制”流通的土地权利是土地使用权土地、房屋管理部门不统一行政管理不到位房地产市场不够成熟第二节房地产的概念一、房地产的整体概念1、房地产房屋财产和土地财产的统称，是指土地和土地上的房屋等建筑物及其他附着物。–房产，是指在法律上拥有明确归属的房屋财产，包括房屋的所有权或其他权益–地产，是指在法律上拥有明确归属的土地财产，包括土地的所有权和使用权第二节房地产的概念

一、房地产的整体概念2、实物、权益和区位实物权益–建筑物区分所有权–土地权利–房地产权利的空间属性区位：房地产的空间位置3、房地产的存在形态房地建筑物土地

4、房地产与不动产不动产：土地以及建筑物等（如房屋、树木、庄稼）土地附着物不动产是广义上的房地产房地产是狭义上的不动产5、房地产与物业物业：单元性的房地产的别称，它既可指单元性的地产，也可指单元性建筑物和整幢楼房建筑《物业管理条例》：房屋及配套的设施设备和相关场地二、土地的概念

“土地是一切生产和一切存在的源泉。”（马克思）1、土地的定义地理学–地球的陆地及其与陆地相连的、为水所覆盖部分的低洼地所组成的统一体，包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等1、土地的定义经济学–自然赐予人类的资源、资产，即包括自然资源，又包括人类劳动而形成的资产，其范围为陆地以上和以下的三维空间范围的全部资源政治学–土地是一个国家的领土的一部分，国家对于任何主体拥有的土地拥有领土主权，土地既受国家保护，又受到国家利益的制约法学–具有一定经济价值并为人们所控制和利用的财产，它体现了一定的人与人之间的社会关系2、房地产估价中的土地定义地球表面地上空间地下空间3、土地利用所受的限制土地权利的设立和行使的限制–债权与物权–地役权–地下埋藏物房地产相邻关系的限制土地使用管制–农转建–城市规划4、认识土地的基本要点位置、面积、四至、形状地形、地势、地质条件周围环境、景观利用状况、产权状况基础设施使用管制其他三、建筑物的概念建筑物构筑物房屋认识建筑物的要点位置、面积、层数和高度、结构、布局设备、装修建成年月、维修养护及完损情况利用状况、产权状况、外观公共服务设施完备情况其他第三节房地产的特性

1.不可移动2.独一无二3.寿命长久4.供给有限5.价值量大6.流动性差7.用途多样8.相互影响9.易受限制10.保值增值第四节房地产类型

一、按用途划分居住房地产商业房地产办公房地产旅馆房地产餐饮房地产娱乐房地产工业和仓储房地产农业房地产特殊用途房地产综合房地产二、按开发程度划分生地毛地熟地–三通一平–五通一平–七通一平在建工程现房三、按是否产生收益划分收益性房地产非收益性房地产四、按经营使用方式划分销售、出租、营业、自用第五节房地产估价的含义

一、房地产估价的称谓Realestateappraisal（美）Propertyvaluation（英）不动产鉴定（韩、日）不动产估价（台湾）物业估价/估值（香港）二、房地产估价的含义

估价–估价就是对人和事的评价–专业估价与非专业估价专业估价是通过系统收集和分析相关的市场数据而对价值进行的估算，是基于社会的价值判断而非个别人的价值判断所形成的估价非专业估价，是基于对事物直觉、经验性了解和常识而做出的价值判断经济意义上的估价是对商品价格或价值的一种估计，它既不是对价值的说明，也不是对价值的确定，只是估价人员根据其拥有的技巧、数据、知识，对客观价值所作的判断房地产估价–名词含义：房地产专业估价人员对房地产使用价值或交换价值的评估结果–动词含义：房地产专业估价人员作出房地产估价结果的具体过程房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动三、房地产估价定义中的关键术语

1、估价目的（appraisalpurpose）估价目的是估价结果的期望用途，是指为何种需要而评估房地产的价格。如是为确定买卖价格而评估，还是为银行衡量抵押房地产的价值而评估等不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，所选用的资料数据、考虑的估价原则和采用的估价方法就可能不同各种目的–房地产拍卖；土地使用权出让；房地产转让；房地产租赁；房地产抵押；房地产保险；课税；征地和房屋拆迁补偿；房地产分割、合并；房地产纠纷调处；企业各种经济活动中涉及的房地产价值确定问题；其他目的的房地产估价估价的目的限制了估价报告的用途公开市场（openmarket）–交易双方是自愿进行交易的–交易双方交易的目的是追求各自利益的最大化–交易双方具有必要的专业知识，了解交易对象–掌握必要的市场信息–有较充裕的时间进行交易–不存在买方因特殊兴趣而给与附加出价2、估价原则3、估价程序4、估价方法5、估价对象实物权益区位6、、影响估价对象价格的因素7、估价时点8、客观合理价格（价值）的测定四、专业估价人员

1、基本要求有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识有丰富的房地产估价实务经验具有较高的市场调查、推理判断技能有良好的职业道德修养2、、应遵守的职业道德公正、客观、诚实估价。独立而合格估价。按能评估。为委托方保密。按章收费。按章用证。归档管理3、、资质的取得从业考试职业资格证书注册估价师、估价员理解房地产估价的要点

1、房地产估价是科学和艺术的有机结合估价是一门科学：科学的理论；方法；数据；科学的估价程序和推理，估价结果受市场检验估价是一门艺术：估价需要估价专业人士具备有估价对象的评估经验；评估技巧和一定的悟性2、估价是把客观存在的房地产价值揭示、表达出来五、房地产估价的专业职能

物业估价–评估物业出租、转让、抵押等的价格–提供与征地补偿、征税等法律有关的物业估价服务–评估企业的物业价格–研究各类物业的市场行情及发展的可能性–为解决物业价格纠纷提供仲裁意见物业发展顾问–制定发展大纲–投资策划–财务估价–监察工程发展和建议–土地规划管理建议土地和楼宇的租售–制定推销策略和租售方案–营销策划–为物业租售提供法律准备物业管理第二章房地产价格基础内容提要了解房地产价格的概念和形成条件。熟悉房地产的供求与其价格的关系及房地产价格的特征。掌握房地产价值和价格的种类。第一节价值与价格

一一、、价值从哲学的角度而言：–价值是指客体与主体需求的关系–客体满足人的需要的关系从经济学角度而言，主要有两种观点–一种认为价值渊源于生产商品的劳动–另一种则认为价值来源于商品所具有的效用共识：价值是价格现象的概括表现，财产价值就是财产的均衡市场价格二、价格

价格是商品交换的代价，是商品经济价的货币表现一、房地产价格

房地产价格是房地产经济价值的货币表现，是和平地获取他人的房地产所必须付出的代价：–货币–商品–其他有价物二、房地产价格的表现形式1.房地产实际成交的数量2.空间区位、质量与功能3.交易的赠品或折扣的数量4.付款的时间及地点5.成交条件，包括费税负担的情况6.售后服务及物业管理等代价或其比例关系三、房地产价格形成条件

功能效用相对稀缺性有效需求第三节房地产价格的形成环境——

房地产市场

一一、、市场与房地产市场1、市场狭义广义市场＝F（人口，购买力，购买欲望）一、市场与房地产市场

1、市场完全竞争市场–价格既定–产品同质–要素自由–信息充分2、房地产市场

由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定了某一房地产的价格高低，主要是该地区该类房地产的供求状况房地产的供求状况可分为如下四种类型–房地产总的供求状况–某地区房地产的供求状况–某类房地产的供求状况–某地区某类房地产的供求状况二、房地产需求

房地产需求是指买主在特定时间某一价格水平下，对某种房地产愿意且有能力购买的数量需求与需要房地产需求量的决定因素–该类房地产价格；收入；房地产服务功能；经济成长；天气；开放程度；偏好；相关房地产和商品价格；预期；投机对住宅而言，其需求与人均产值、收入、财富积累及储蓄存款、供楼负担息息相关三、房地产供给

房地产供给是指卖主在特定时间某一价格水平下，对某种房地产愿意且有能力出售的数量房地产供给量的决定因素–该类房地产价格–开发成本–开发技术–预期四、房地产均衡价格

市场的供求相互作用达到的均衡即为供求均衡。此时的价格称为均衡价格或出清价格，此时的数量称为均衡数量五、房地产供求弹性

弹性–所谓弹性,指的就是当一个自变量发生相对的变动之后,因变量就会因此而发生一定程度的相对变化。弹性就是用来表示自变量变动之后,因变量作出反应的程度大小的一种概念–在经济学领域里,弹性指的是一个经济变量(经济因变量)对另一个经济变量(经济自变量)相对变动所作出的反应,或者说具体指的就是两个经济变量(经济因变量和经济自变量)变动的百分比的比率市场需求弹性1）市场需求的价格弹性2）市场需求的收入弹性3）市场需求的交叉弹性4）需求人口弹性5）需求价格预期弹性市场供给弹性–供给价格弹性–供给成本弹性六、房地产市场特征

短期供给特性长期供给特性需求特性——引致需求第四节房地产价格特征

一、与一般价格的共同之处都是价格，用货币来表示都有波动，受供求因素影响都是按质论价二、地价与一般物价的差异

1.生产成本不同2.折旧不同3.价格差异不同4.市场性质不同5.形成时间不同6.供求变化不同三、房地产价格的特征

受区位影响大房地产价格实质是房地产权益的价格房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金房地产价格是在长期考虑下形成的房地产价格通常个别形成，容易受交易者的个别因素影响第五节房地产价格和价值的种类

一、使用价值和交换价值使用价值是能满足人们某种需要的效用。交换价值是一种商品与另一种商品相交换的量的关系或比例二、投资价值和市场价值

投资价值是对于特定投资者的经济价值。市场价值是对于市场投资者的经济价值三、成交价格、市场价格、理论价格、均衡价格、

评估价格、公开市场价值

成交价格是交易各方达成的价格。市场价格是市场上一般、平均水平价格。理论价格是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。均衡价格是市场需求与供给平衡时的价格。评估价格是估价人员对房地产价格估算和评定的结果。公开市场价值是公开市场上最可能形成的价格四、帐面原值（原始价值）和帐面净值（帐

面价值）

帐面原值是购买时的价格或支出。帐面净值是原值减去会计折旧后的余额。五、市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价是经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。六、土地价格、建筑物价格和房地价格七、总价格单位价格和楼面地价八、所有权价格、使用权价格和其他权益价格九、买卖价格、租赁价格、抵押价格、典价、保险价格、征用价格和课税价格十、实际价格和名义价格十一、、基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价：是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的均质区域，按照商业、居住、工业等用途分别评估，并由市县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。十一、基准地价、标定地价和房屋重置价格标定地价。–是由市县以上人民政府公布的、在限定条件下的城镇宗地评估价格（2003），–是指标志性宗地在某一时点一定条件下的价格。所谓标志性宗地，也叫做标准宗地，即能代表不同区位、不同用途土地的宗地。标定地价的价值时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。房屋重置价格。是在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。简单地说，就是假设建筑物在估价时点重新建造时，必要、合理的建造费用加平均利润十二、现房价格和期房价格十三、起价、标价、成交价、最高价、最低价、中间价和均价十四、拍卖价格、招标价格和协议价格十五、保留价、起拍价、应价十六、成本价、标准价成本价costprice是按当年建造公有住宅的平均成本而测定的出售公有住房的价格。标准价normalprice是各市、县依据本地区中低收入职工家庭平均经济承受能力而确定的出售公有住房价格。七、底价、期望价和补地价十八、其他价格还有一些其他房地产价格名称，如最高限价、最低限价；正常价格、限定价格等。第三章房地产价格原则了解房地产估价行为准则。熟悉房地产估价原则的含义和重要性。掌握合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则的含义和内容一、概述

1、、房地产估价原则的概念是人们在房地产估价的理论和实践的探索中，基于对房地产价格形成和运动规律的认识，总结出的房地产估价活动应遵循的法则或标准。目的——确保不同的估价人员，对同一估价对象的估价结果具有一致性2、有哪些房地产估价原则合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则二、合法原则

应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。所谓合法是指符合国家的法律、法规和当地的有关规定–合法产权：在估价时必须确认估价对象具有合法的产权–合法使用：在估价时所涉及的股价对象的用途必须是合法的–合法处分：如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的三、最高最佳使用原则

1、概念应以估价对象的最高最佳使用为前提估价最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用2、产生的原因同一房地产用途不同，其价格也不相同用途相同，收益与效用也有差异房地产的现状与最有效使用可能不统一因社会发展或城市建设的需要，房地产将会改变目前的用途3、如何衡量均衡法则收益递增递减法则适合法则变动法则4、对房地产利用现状的估价前提的选择1）保持现状前提2）转换用途前提3）装修改造前提4）重新利用前提5）上述情形的某种组合四、估价时点原则

1、概念：遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值2、确定的意义有利于分析资金的时间价值，体现估价结论的时间相关性有利于分析价格变动，体现估价结论的时效性估价时点明确了估价的责任界限。估价时点是确定建筑物折旧、批租土地剩余使用年限、土地增值税等的标准3、理论依据资金时间价值原理预期收益原理4、估价时点与估价日期的区别5、估价时点、估价日期、房地产状况及房地产市场存在时间的联系五、替代原则

1、概念：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。2、理论依据——机会成本原理3、作用作为估价原理市场数据的确定评估过程的依据六、其它相关的原则

供求原则竞争原则贡献原则收益分配原则预期收益原则七、房地产估价行为准则

独立客观公正、公平思考：怎样做到公正、公平估价？第四章市场比较法

THEMARKETCOMPARISON

APPROACH熟悉比较法的基本原理，搜集交易实例和建立价格可比基础。掌握可比实例的选取、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正和比准价格的求取。一、基本原理1.概念市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。是在求取待估房地产价格时，运用替代原理将估价对象与近期内发生了交易的类似房地产相比照，从可以比照的实际案例出发，修正得出待估房地产在一定时点、一定产权状态下市场价值的估价方法。类似房地产：是指在同一市场供求圈中，与待估房地产在权益、用途、区位、价格类型、建筑结构等方面相似或相近的房地产。同一供求圈（comparablesearcharea）与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。交易实例：已经发生了交易的房地产。可比实例：与待估房地产相类似，并用于与待估房地产进行比较的交易实例房地产。比较法的理论依据是经济学中的替代原理。替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品之间具有相同的价格或一致的比价关系。因此，可以利用与待估房地产具有替代关系的比较案例的价格，来推测和判断待估房地产的市场价值。3.修正内容交易情况修正；----交易日期修正；---区域因素修正；---个别因素修正。要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。4.估价步骤：[1]搜集交易实例；[2]选取可比实例；[3]建立价格可比基础；[4]进行交易情况修正；[5]进行交易日期修正；[6]进行区域因素修正；[7]进行个别因素修正；[8]求出比准价格。5.估价公式设比较案例房地产的已知成交价格为Vc，待估房地产的价格为Va。比较修正的项目有交易情况、交易时间、区域因素和个别因素等。设上述四项修正系数分别为α、β、γ、λ，则Va=Vc.·α·β·γ·λα=待估房地产（正常）交易情况条件指数/比较案例房地产交易情况条件指数β=待估房地产估价时点条件指数（价格指数）/比较案例房地产交易日期条件指数（价格指数）γ=待估房地产区域因素条件指数/比较案例房地产区域因素条件指数λ=待估房地产个别因素条件指数/比较案例房地产个别因素条件指数6.适用范围①房地产市场发育成熟。②有充裕合适的交易案例资料数量充足；质量合格；资料可靠。二、估价步骤1.收集交易实例①全面性、完整性②准确、真实性③累计性④多途径性案例的搜集途径查阅政府有关职能部门的房地产交易登记资料；查阅各种报刊杂志所刊登的房地产租售信息；查访房地产经办人或交易当事人；同行之间相互提供有关信息资料；查阅房地产网页；其他。如参加房地产交易展销会、房地产信息发布会等。2.选取比较案例基本要求1>是估价对象的类似房地产——区位、实物、权益的同一性或类似型；2>成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；3>成交价格为正常价格或可修正为正常价格；4>交易目的和价格类型相同。2.选取比较案例具体要求：①地点上相同或相似。②与待估房地产的用途、档次、规模相同。③与待估房地产的建筑结构相同。④权属性质相同。⑤交易目的和价格类型相同。⑥交易案例是正常交易或可修正为正常。⑦比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接近。⑧所选比较案例不应少于三宗。3.建立价格可比基础换算处理应包括下列内容：统一价格内容（付款方式；时间；赠品…）统一比较单位（单价；幢；套；床位）统一币种和货币单位；统一面积内涵和面积单位。4.交易情况影响修正（1）概念是指剔除交易行为中的一些特殊因素而造成的价格的偏差。交易行为中可能存在的特殊因素比较复杂，一般有：1有利害关系人之间的交易。如亲友之间、有利害关系的公司之间的交易活动；2急于出售或购买情况下的交易；3受债权债务关系影响的交易；4交易双方市场信息不对称，交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；5交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易——攀比心理；6相邻房地产的合并交易，一般成交价格往往高于该房地产单独存在时的正常价格；7特殊方式的交易；8交易税费非正常负担的交易；9其他非正常的交易；如政府面向特殊住房消费群体出售的解困房等也将影响房地产的交易价格。（2）处理方法:一般不选;不得不选必须修正;修正方法为百分率法和差额法。在单独考虑交易情况下，比较案例的修正价格为Va=Vc*100/()5、交易日期影响修正A.概念：是将不同时点完成交易的房地产价格水平统一到估价时点上。B.方法：根据变化幅度修正。根据交易日期条件指数或变化率修正。根据P-T关系分析。依经验而定。6、区域因素影响修正的概念区域因素是构成房地产所在地区特性、并对地区房地产价格产生重要影响的区域性因素。区域因素影响修正是将比较案例相对于待估房地产因区域条件差别而造成的交易价格的差异进行剔除。影响房地产价格的区域因素1.繁华程度2.交通便捷程度3.环境4.景观5.公共设施配套完备程度6.城市规划限制7、个别因素影响修正的概念个别因素影响修正是将比较案例相对于待估房地产在本身的使用功能、质量优劣方面的差异所造成的交易价格差异进行剔除，使其成为待估房地产所具有的个别因素条件下的价格。个别因素主要有面积、位置、形状、临街状况、地形地质条件、生熟程度、土地使用权年限、容积率等土地要素，建筑面积、建筑结构、质量、楼层、楼高、朝向、室内平面布局、装修标准、附属设施、房屋完损程度等建筑物要素以及房地产产权要素。8、区域因素和个别因素影响修

正的方法与程序

1、修正方法判断比较法－－百分率法、差额法等直接比较修正法间接比较修正法根据指标定量计算法利用距离作为比较尺度利用数学公式或经验公式计算影响分值作为比较尺度，2、修正程序1）确定比较因素；2）评价各因素的比较修正系数；3）利用比较修正系数调整房地产价格。9、计算比准价格通过上述各项目分析、比较和修正后，根据估价公式则可计算某一比较案例在待估房地产情况下的价格水平。比准价格的取得要由多个修正价格来综合。方法有多种,当主要有如下三种：1.算术平均法将多个修正价格的算术平均值作为比准价格。一般要求各比较案例与待估房地产之间的相似程度较接近，没有大的区别。其计算公式为V=∑Vi/n2.加权平均法比较案例与待估房地产有较大差异，则需赋予各比较案例的修正价格以不同的权重，然后加权平均，计算比准价格。计算公式为V=∑Vi*ωi∑ωi=13.综合法以某一比较案例的修正价格为基础，适当参考其他比较案例的修正价格，确定待估房地产的比准价格。适宜于某一宗案例相似和接近，其他有显著差异的情况。思考：如何提高市场比较法的准确性第五章成本估价法

THECOSTAPPROACH了解现行商品房价格构成、房屋折旧制度和房屋完损等级评定标准。熟悉成本法的基本原理、房地产价格构成和重新购建价格。掌握成本法的基本公式和建筑物折旧。一、基本原理1.定义成本法（costapproach）：从待估房地产在估价时点的重新购建价格中扣除各种原因造成的折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。建筑物重置价格replacementcostofbuilding：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。建筑物重建价格reproductioncostofbuilding：采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。折旧是是各种原因造成的建筑物价值的损失，即是建筑物在估价时点时的市场价值与其重置价格（或重建价格）之间的差额。重新购建价格：重新开发、取得或建造全新状态房地产时所需要的正常必要开支。2.理论依据----替代原理[对交易而言]----生产费用价值论[对卖方而言]3.成本法估价步骤（1）假设土地空闲并可使用情况下对土地价值进行估算；（2）搜集有关成本、税费、开发利润等资料；（3）估算重置价格或重建价格；（4）估算折旧；（5）求出积算价格。4.适用范围与应用前提适用范围：新开发土地新建房地产既无收益又无市场的房地产：行政办公楼、教学用房地产、宗教用房地产或特殊房地产一般不采用成本法对于收益性房地产具有丰富市场资料的房地产二、估价公式1.新开发土地（成本逼近法）所谓新开发土地是指将生地、毛地开发成为的熟地。其估价公式为:土地价格（熟地价格）=土地取得成本+土地开发成本+正常利税+土地增值收益土地取得成本是土地使用权获取费用，主要包括征地费、拆迁、青苗补偿、安置补助费等；土地开发成本是指将生地或毛地开发成直接为城市土地利用的熟地所发生的费用，俗称“三通一平”费或“七通一平”费，主要包括勘查设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费及有关税费；正常利税是指正常的利息、利润和税费；土地增值收益是指土地在经过开发改造及周围环境改善后，土地性能得以改善，土地经济价值得以提高，产生的地价增值。2.新开发房地产新建房地产价格=土地取得费+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润①土地取得费用；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售税费；⑥开发利润。3.旧有房地产（重置成本法）房地产价格=土地价格+建筑物现值=土地价格+建筑物重新建造价格-累计折旧=土地价格+建筑物重新建造价格×成新度这里，土地价格是指土地在现有条件下的重新取得价格。三、建筑物重新购建价格1、概念与类别的回顾重新购建价格是指建筑物的重新建造价格，分重置价格和重建价格。重置价格，是指在估价时点建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造与原建筑物在结构、功能、效用上相同或相似的新建筑物的正常价格。重建价格，是指在估价时点建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。2、适用范围对于一般建筑物的重新建造价格估价而言，多采用重置价格进行测算。只有那些具有非常特殊意义和保护价值的建筑物，如特殊性宗教建筑物，才可能采用重建价格。3、重置价格的成本构成重置价格的成本构成可分为直接成本和间接成本。直接成本主要包括：人工费、材料费、施工机械费、措施费等四项。间接成本主要有：勘测、设计、规划、法律、评估费；施工执照费、建设贷款融资费、施工保险费；建筑承包商的管理费、投资者利润、销售费用等。4、估算方法1）间接法（1）单位比较法根据类似建筑物的建筑单价，经过比较修正确定待估建筑物重新购建价格的方法。即通过调查近期与待估建筑物相类似的建筑物的单位面积或单位体积的造价资料，并依据它们在时间和物质实体上的差异进行相应修正，得到待估建筑物的单位价格，再乘以待估建筑物的面积或体积，即可求得待估建筑物的重新购建价格。根据建筑物的单位不同，又分为物理单位比较法和经济单位比较法。物理单位比较法中较常用的方法有单位面积法和单位体积法（2）指数调整法。根据指数的不同，有许多种指数调整的内容。其中较常见的方法是价格指数调整法。例如：1996年砖木二等房屋造价为440元/平方米，1996年至2003年的工程造价指数为1.16，在测算、比照样本房的造价后，确定2003年3月的砖木二等房屋造价为520元/平方米。2）直接法（1）分部分项法也称综合单价（单位估价）法。单位工程分部分项工程量的单价是全部费用单价，既包括直接成本，也包括间接成本、利润（酬金）、税金等一切费用。基本流程：先估算基础、脚手架、梁柱、楼地面、墙体、门窗、屋面、给排水、电暖、消防、电梯、装饰等各个分部分项的单位成本，乘以相应的数量进行累加，再考虑适当的利税得待估建筑物的重置价格。2）工料测量法是以分部分项工程量乘以单价后的合计为直接工程费，直接工程费以人工、材料、机械的消耗量及其相应价格确定。其他直接成本、间接成本、利润（酬金）、价差、税金等按现行计算方法计算。在建筑物重置价格确定过程中，应查阅政府有关部门最新公布的各类建筑物重置价格，并根据公布的时间与估价时点间的时间差异，进行适当而必要的修正，以求得待估建筑物在估价时点的重置价格。四、建筑物折旧1.概念建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的损失，是建筑物建造完成后，随着时间的推移而发生的价值递减现象。折旧额是指建筑物在使用年限内减少的建筑物价值的货币表现。物质折旧、功能折旧、经济折旧会计折旧与估价中的折旧有形损耗与无形损耗恢复性折旧与不可恢复性折旧折旧额的求取方法有四大类：一是耐用年数法；二是成新折扣法；三是实际观察法；四是混合法。其中耐用年数法又有定额法、定率法、年数合计法、年金法等。估价实务中，定额法应用最多，定率法也有一定运用，其他折旧方法的应用相对较少。2.折旧计算方法（1）耐用年限法是根据建筑物的耐用年限，采用数学方法，计算建筑物折旧的方法。①定额法是假定在建筑物耐用年限内各年的价值减损额