税法（第三版）2026课件 第13章土地增值税26

土地增值税概述概念·范围·计算·征管课程时间：2026年内容导航01土地增值税概述概念界定、四大特点与计税依据02纳税人与征税范围纳税义务人、范围界定与四级税率03应纳税额的计算增值额确定、扣除项目与例题演示04税收优惠与征管免税情形、纳税期限与申报地点01土地增值税概述增值额是计税的核心依据从概念、特点到计税依据，建立税种基本认知什么是土地增值税对转让房地产的增值收入课征的一种税围绕征税对象、纳税人、政策作用三个维度，界定土地增值税的基本要素。征税对象有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物（简称转让房地产）的产权转让房地产纳税人取得增值收入的单位和个人单位和个人政策作用增强政府对房地产开发和交易市场的调控，增加国家财政收入调控市场增加收入土地增值税的四大特点增值额是计税的核心依据以增值额为计税依据核心计税逻辑转让房地产的收入减除税法规定准予扣除的项目金额后的余额。征税面比较广主体全覆盖凡发生应税行为的单位和个人，不论经济性质、内资外资或中外籍人员，专营或兼营房地产业务，除依法免税外均有纳税义务。实行超率累进税率分级计税以转让房地产增值率为依据，按累进原则设计，实行分级计税。实行按次征收转让环节征收在房地产转让环节按次征收，每发生一次转让行为，按每次取得的增值额征一次税。征税面广的四个不论只要有偿转让房地产，都是纳税义务人只要有偿转让房地产，不论何种主体，都是纳税义务人不论法人与自然人纳税主体企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，或个人不论经济性质所有制形态全民所有制、集体、私营、个体经营者，或联营、中外合资、中外合作、外商独资企业不论内资与外资国籍与资本内资与外资企业中国公民与外籍个人中国公民与外籍个人，内资企业与外资企业不论部门行业领域工业、农业、商业、学校、医院、机关等02纳税人与征税范围有偿转让并取得收入，方入征税范围界定纳税义务人、征税范围与四级超率累进税率纳税义务人的界定转让房地产并取得收入的单位和个人纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人单位各类企业事业单位国家机关和社会团体其他组织个人个体经营者以个人名义从事经营并转让房地产取得收入者，同样属于纳税义务人范畴。征税范围的界定三个条件须同时成立，缺一不征注：房地产继承虽发生权属变更，但权属人没有取得收入，因此不征收土地增值税同时满足

权属转让、一并转让

与

取得收入

三条件，方征收土地增值税1条件01权属转让条件1转让的是

国有土地使用权

及其地上建筑物和附着物2条件02一并转让条件2地上的建筑物及其附着物

连同国有土地使用权一并转让3条件03取得收入条件3取得收入：征税范围不包括虽转让房地产权属但未取得收入的行为征税范围的三类具体规定转让国有土地使用权土地使用者通过出让方式向政府缴纳土地出让金、有偿受让后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等开发，不进行房产开发，即所谓将生地变熟地后直接出售空地。地上建筑物及附着物连同国有土地使用权一并转让地上建筑物包括地上地下的各种附属设施。附着物指附着于土地上不能移动或一经移动即遭损坏的物品。存量房地产的买卖存量房地产指已建成并已投入使用的房地产，房产所有人将房屋产权和土地使用权一并转让。原土地使用权属无偿划拨的，应到土地管理部门补交土地出让金。征税范围不包括土地使用权出让继承与赠与为何不征税无偿转让，未取得收入，不征税为何不征税：无偿转让、权属变更，却未取得收入，不属于征税范围01不征税情形的适用解释房地产的继承原权利人死亡后由其继承人依法承受房产产权和土地使用权的民事法律行为。权属发生变更，但被继承人没有取得任何收入，不属于征税范围。02不征税情形的适用解释房地产的赠与--注意条件房产所有人、土地使用权人将房地产无偿交给其他人的民事法律行为。权属变更，但未取得收入，不属于征税范围。赠与仅指：（1）房产所有人、土地使用权人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人。（2）房产所有人、土地使用权人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关，将房屋产权、土地使用权赠与教育事业、民政事业和其他社会福利、公益事业。出租、抵押、交换如何界定核心判断标准：是否发生权属转移并取得收入出租：仅取得租金收入，未发生产权、土地使用权转让，不属于征税范围抵押：抵押期间不征收；期满后视是否转移占有确定。以房地产抵债发生权属转让的，列入征税范围交换：发生权属转移，双方取得实物收入，属于征税范围；个人互换自有居住用房地产，经税务机关核实，可免征行为权属转移收入形式是否征税出租未发生租金不征抵押期间未转移—不征抵债发生转让抵债资产征收交换发生转移实物形态征收建房与重新评估的规定核心判断标准：是否取得收入+是否发生权属转移，二者兼备方入征税范围合作建房一方出地、一方出资金，建成后按比例分房自用：暂免征收建成后转让：应征收代建房行为开发公司代客户开发，完成后收取代建收入未发生权属转移，收入属劳务收入：不属于征税范围重新评估国有企业清产核资时对房地产重新评估而升值未发生权属转移、也未取得收入：不属于征税范围四级超率累进税率以增值率为依据，分级计税土地增值税实行

四级超率累进税率，增值率越高，税负逐级加重增值率定税基税率以转让房地产的增值率为依据确定，增值率构成计税的基准尺度。累进式分级按累进原则设计，实行分级计税，增值率越高适用税率逐级提高。高增值调节对高增值收益进行调节，体现税收公平。03应纳税额的计算增值额乘税率，减去扣除项目乘速算系数掌握增值额确定、扣除项目与速算扣除法应纳税额的计算方法按增值额和规定税率计算征收实际工作中分步计算比较烦琐，一般可采用

速算扣除法

计算分步计算基本公式第一步·确定每一级距的土地增值额第二步·逐级匹配适用税率每级距的土地增值额×适用税率应纳税额=∑（每级距的土地增值额

×

适用税率）速算扣除法简便公式第一步·用增值额直接乘以适用税率第二步·减去：扣除项目金额

×

速算扣除系数增值额×适用税率减去：扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税税额=增值额×适用税率−扣除项目金额

×

速算扣除系数增值额与应税收入收入

减去

扣除项目金额

，即为

增值额计税要点不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是对收入额减去国家规定的各项扣除项目金额后的余额征税增值额纳税人转让房地产所取得的收入减去规定的扣除项目金额后的余额货币收入实物收入其他收入应税收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益全部价款经济收益准予扣除的项目（上）01取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，以及取得时按国家统一规定缴纳的有关费用02房地产开发成本房地产开发成本开发房地产项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等03房地产开发费用房地产开发费用与开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，不作为成本核算对象分摊，按实施细则规定的标准扣除准予扣除的项目（下）与转让房地产有关的税金扣除项目，逐项列明计算口径与适用限制。04税金与转让房地产有关的税金转让时缴纳的城建税、印花税；因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除05加计其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可按第1、2项规定计算的金额之和，加计20%的扣除；此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，以抑制炒买炒卖房地产的投机行为06评估旧房及建筑物的评估价格由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，须经当地税务机关确认四项扣除规则环环相扣，计算时务必逐项核对适用条件房地产开发费用的扣除按实施细则规定的标准扣除，而非实际发生额加计扣除比例依能否分摊利息区别适用——5%

或

10%①情形一：能按项目分摊利息并提供金融机构贷款证明允许扣除的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×

5%

以内利息上限：最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额②情形二：不能分摊利息或不能提供贷款证明10%允许扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×

10%

以内5%10%例题：开发费用的扣除计算例题13-1：有利息支出且能分摊允许扣除的开发费用某企业取得土地使用权支付

1000万元，开发成本

6000万元，向金融机构借入资金发生利息支出

400万元（其中超过国家规定上浮幅度

100万元），其他开发费用扣除比例

5%。允许扣除的开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650万元例题13-2：利息支出不能分摊开发费用与其他扣除项目合计某公司取得土地使用权支付金额与开发成本共计

10000万元，未按项目分摊借款利息，开发费用扣除比例按最高比例执行，转让税金

200万元。应扣除的开发费用与其他扣除项目合计=10000×(10%+20%)=3000万元例题：转让旧仓库税额计算1收入总额600万元=转让收入2扣除项目合计512万元=800×60%+323增值额88万元=600−5124增值率17.19%=88÷512×100%·适用税率

30%5应缴土地增值税26.4万元=88×30%例题13-3转让收入取得转让收入

600

万元相关税费缴纳相关税费

32

万元重置成本仓库重置成本

800

万元成新度经评估为

六成新（原造价400万元）例题：扣除项目金额计算某县城房地产开发企业2024年度将住宅楼10栋中80%的建筑面积对外销售，取得不含税销售收入7648万元。已知条件：销售

80%

建筑面积，收入

7648

万元；地价款

1400

万元、契税

42

万元、拆迁补偿

90

万元、建筑成本

2100

万元、环卫绿化

60

万元；开发费用扣除比例

9%。销售成本费用第1步·地价款1400×80%=1120

万元第2步·开发成本(42+90+2100+60)×80%=1833.6

万元第3步·开发费用(1120+1833.6)×9%=265.82

万元第4步·相关税金7648×5%×(5%+3%)=30.59

万元第5步·加计扣除(1120+1833.6)×20%=590.72

万元第6步·允许扣除合计3840.73

万元例题：应纳税额计算1330.87万元应纳土地增值税经四步计算，例题13-4最终应纳土地增值税合计1330.87万元步骤

①税费计算增值税、城建税及教育费附加7648×5%×（1+5%+3%）+63×5%×（1+5%+3%）=416.39

万元步骤

②增值额增值额7648−3840.73=3807.27

万元步骤

③增值率增值率3807.27÷3840.73×100%=99.13%步骤

④应纳税额应纳土地增值税3807.27×40%−3840.73×5%=1330.87

万元04税收优惠与征管依法免税有边界，按期申报是义务梳理税收优惠、纳税期限、地点与申报要求土地增值税的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。土地增值税优惠：两类情形免征两类优惠，条件清晰，合规适用优惠一：建造普通标准住宅免征条件增值额未超扣除项目金额20%计税要求超过20%就全部增值额计税分别核算既建普通住宅又建其他房产须分别核算增值额20%分界线分别核算优惠二：国家征用收回的房地产免征条件因国家建设需要依法征用收回的房地产适用情形国家建设需要国家征用免征税收优惠的其他情形因城市实施规划、国家建设需要搬迁而自行转让原房地产的免征情形，以及转让旧房作为公共租赁住房房源的免征情形城市规划搬迁自行转让原房地产免征；旧房作公租房且增值额未超扣除项目20%03免征情形三因城市实施规划、国家建设需要搬迁，自行转让原房地产适用情形：因旧城改造或企业污染、扰民，由政府或主管部门根据已审批的城市规划确定搬迁；或因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而搬迁04