2026年不动产登记代理人考试试题及答案

2026年不动产登记代理人考试试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.根据《不动产登记暂行条例》，我国不动产登记实行的管辖原则是（）A.申请人住所地管辖B.不动产所在地属地管辖C.合同签订地管辖D.权利人自主选择登记机构管辖答案：B2.下列物权变动情形中，自登记时发生物权效力的是（）A.张某继承父亲遗留的住宅一套B.李某在自家宅基地上自建房屋完工C.王某从开发商处购买新建商品住宅并办理转移登记D.赵某持人民法院生效的房屋权属判决书申请登记答案：C解析：根据《民法典》规定，继承、合法建造、人民法院生效法律文书导致的物权变动属于非基于法律行为的物权变动，自继承开始、事实行为成就、法律文书生效时发生物权效力，无需登记即可取得物权；基于买卖合同等法律行为发生的不动产物权变动，除法律另有规定外，自登记时发生效力。3.不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请（）A.预告登记B.异议登记C.注销登记D.变更登记答案：B4.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）日内未申请登记的，预告登记失效。A.15B.30C.60D.90答案：D解析：依据《民法典》第二百二十一条，预告登记的法定有效期为能够进行不动产登记之日起90日，逾期未申请正式登记的预告登记自动失效。5.异议登记申请人自异议登记之日起（）日内不提起诉讼或者申请仲裁的，异议登记失效。A.15B.30C.60D.90答案：A6.下列财产中，依法可以办理不动产抵押登记的是（）A.公立幼儿园的教学楼B.正在建造的商业写字楼C.村集体所有的耕地所有权D.依法被查封的住宅答案：B解析：公益设施、土地所有权、被查封扣押监管的财产属于法定不得抵押的财产范围，正在建造的建筑物可以依法办理抵押登记。7.居住权自（）时设立。A.居住权合同签订B.居住权登记C.房屋交付居住权人D.居住权合同公证答案：B8.不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以（）为准。A.不动产权属证书B.不动产登记簿C.当事人提交的登记申请材料D.不动产交易合同答案：B9.下列登记申请情形中，当事人可以单方提出申请的是（）A.二手房买卖办理转移登记B.以房屋设定抵押权办理首次登记C.权利人姓名发生变更办理变更登记D.签订地役权合同办理地役权首次登记答案：C解析：因权利人姓名、名称变更，不动产灭失，权利人放弃不动产权利，继承、受遗赠取得不动产权利等情形，当事人可以单方申请登记；其余选项均涉及双方权利义务变动，需双方共同申请。10.不动产登记机构收到不动产登记申请材料后，属于登记职责范围、申请材料齐全符合法定形式的，应当（）受理并书面告知申请人。A.当场B.3个工作日内C.5个工作日内D.7个工作日内答案：A11.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.15C.30D.60答案：C12.下列哪种不动产登记类型不需要发放不动产权属证书或者登记证明？A.首次登记B.转移登记C.注销登记D.抵押权登记答案：C13.集体经营性建设用地使用权出让、出租的，应当办理（）A.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记B.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移登记C.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记D.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权注销登记答案：A14.宅基地使用权及房屋所有权登记的申请主体是（）A.宅基地所在地的村集体经济组织B.依法取得宅基地使用权的本集体经济组织成员C.乡镇人民政府D.县级农业农村主管部门答案：B15.不动产登记资料的查询主体中，利害关系人可以查询的内容是（）A.不动产登记簿记载的所有信息B.与自身有利害关系的不动产登记结果C.不动产登记原始申请材料D.所有不动产的全部登记资料答案：B解析：权利人可以查询、复制其不动产全部登记资料；利害关系人仅可以查询、复制与自身利害关系相关的不动产登记结果信息。16.下列情形中，应当办理不动产转移登记的是（）A.不动产权利人姓名变更B.不动产坐落地址发生变化C.不动产买卖导致权利主体变更D.不动产面积发生变化答案：C解析：ABD选项均属于权利主体不变、权利内容或客体发生变化的情形，应当办理变更登记；C选项属于权利主体转移，应当办理转移登记。17.不动产灭失导致权利消灭的，权利人应当申请（）A.变更登记B.注销登记C.撤销登记D.更正登记答案：B18.关于地役权登记，下列说法正确的是（）A.地役权自地役权登记时设立B.地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人C.地役权登记是地役权合同的生效要件D.地役权可以单独转让、单独抵押答案：B解析：地役权自地役权合同生效时设立，采用登记对抗主义，未经登记不得对抗善意第三人；地役权具有从属性，不得单独转让、单独抵押。19.不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，其编码采用的是（）位层次码结构。A.18B.24C.28D.32答案：C解析：根据《不动产单元设定与代码编制规则》，不动产单元代码采用7层28位层次码结构。20.不动产登记代理人承办业务，应当由（）统一接受委托，与委托人签订书面委托合同。A.不动产登记代理人个人B.不动产登记代理机构C.不动产登记机构D.行业协会答案：B二、多项选择题（每题2分，共40分）评分规则：每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。1.下列选项中，属于《不动产登记暂行条例》规定的应当办理登记的不动产权利有（）A.集体土地所有权B.房屋等建筑物、构筑物所有权C.森林、林木所有权D.耕地、林地、草地等土地承包经营权E.抵押权答案：ABCDE2.不动产登记机构在登记过程中不得实施的行为有（）A.要求对不动产进行强制评估B.以年检等名义进行重复登记C.超出登记职责范围的其他行为D.查验申请人提交的权属证明材料E.就有关登记事项询问申请人答案：ABC解析：DE选项属于登记机构的法定职责，ABC属于《不动产登记暂行条例》明确禁止的行为。3.下列情形中，当事人可以单方申请不动产登记的有（）A.因继承、受遗赠取得不动产权利B.权利人姓名、名称发生变化申请变更登记C.不动产灭失申请注销登记D.人民法院生效法律文书设立不动产权利E.买卖房屋申请转移登记答案：ABCD解析：E选项属于双方法律行为导致的物权变动，需双方共同申请登记。4.下列不动产权利中，自登记时设立的有（）A.建设用地使用权B.居住权C.不动产抵押权D.地役权E.宅基地使用权答案：ABC解析：地役权自合同生效时设立，宅基地使用权的设立具有特殊性，按照相关法律规定不需要登记即可取得，转让时才需要登记，因此DE不是登记生效。5.申请不动产登记时，申请人应当提交的材料包括（）A.登记申请书B.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书C.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书D.不动产界址、空间界限、面积等材料E.与他人利害关系的说明材料答案：ABCDE6.下列登记类型中，属于不动产登记基本类型的有（）A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.税务登记答案：ABCD解析：税务登记不属于不动产登记类型。7.关于不动产登记簿的管理，下列说法正确的有（）A.不动产登记簿由不动产登记机构永久保存B.不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建C.任何人不得损毁不动产登记簿D.不动产登记簿可以根据登记机构工作人员的工作需要擅自修改E.不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的可以采用纸质介质答案：ABCE解析：非经法定更正登记程序，任何单位和个人不得擅自修改不动产登记簿记载事项，D选项错误。8.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的有（）A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.申请登记材料不齐全的E.法律、行政法规规定不予登记的其他情形答案：ABCDE9.关于预购商品房预告登记，下列说法正确的有（）A.预告登记的目的是保障将来实现物权B.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力C.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效D.预告登记有效期为自能够进行不动产登记之日起90日E.预告登记等同于正式的不动产物权登记答案：ABCD解析：预告登记是临时性的保全措施，不产生正式的物权变动效力，E选项错误。10.下列财产中，不得办理抵押登记的有（）A.土地所有权B.学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施C.所有权、使用权不明或者有争议的财产D.依法被查封、扣押、监管的财产E.正在建造的建筑物答案：ABCD解析：正在建造的建筑物可以依法办理抵押登记，E选项属于可抵押财产范围。11.不动产登记代理机构及其从业人员在从事代理业务时，不得有下列哪些行为？（）A.伪造、变造不动产权属证书、登记证明或者申请材料B.泄露在执业过程中知悉的委托人隐私或者商业秘密C.协助委托人提交虚假申请材料骗取登记D.向登记机构工作人员行贿谋取不正当利益E.按照委托合同约定代为提交登记申请材料答案：ABCD解析：E选项属于登记代理人的合法执业行为。12.关于不动产登记资料查询，下列说法正确的有（）A.权利人可以查询、复制其全部不动产登记资料B.利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况C.人民法院、监察委员会、检察机关等可以依法查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料D.查询不动产登记资料应当提交明确的查询目的和申请材料E.任何单位和个人都可以随意查询所有不动产的登记资料答案：ABCD解析：不动产登记资料查询需符合法定主体资格要求，并非任何主体都可以随意查询所有登记资料，E选项错误。13.下列情形中，应当办理不动产变更登记的有（）A.权利人姓名或者名称发生变化B.不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化C.不动产权利期限发生变化D.抵押权顺位、担保范围、主债权数额发生变化E.不动产权利主体发生转移答案：ABCD解析：不动产权利主体发生转移应当办理转移登记，E选项不属于变更登记适用情形。14.更正登记的适用情形包括（）A.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正，且有证据证明登记确有错误B.有证据证明不动产登记簿记载的事项确有错误，登记簿记载的权利人不同意更正的C.人民法院生效法律文书确认不动产权利归属与登记簿记载不一致的D.登记机构自行发现登记簿记载事项存在笔误的E.权利人对不动产的实际使用状况发生变化的答案：ABCD解析：实际使用状况变化不属于登记簿记载错误，不适用更正登记，E选项错误。15.下列关于居住权登记的说法，正确的有（）A.设立居住权的，应当向登记机构申请居住权首次登记B.居住权自登记时设立C.居住权可以转让、继承D.设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外E.居住权期限届满或者居住权人死亡的，应当办理居住权注销登记答案：ABDE解析：居住权不得转让、继承，C选项错误。16.下列关于不动产登记代理人职业资格的说法，正确的有（）A.不动产登记代理人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度B.通过考试取得不动产登记代理人职业资格证书的人员，表明其已具备从事不动产登记代理专业岗位工作的职业能力和水平C.不动产登记代理人职业资格证书在全国范围内有效D.不动产登记代理人只能在一个不动产登记代理机构执业E.不动产登记代理人可以同时在两个以上登记代理机构执业答案：ABCD解析：不动产登记代理人不得同时在两个及以上登记代理机构执业，E选项错误。17.办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括（）A.不动产权属证书或者土地权属来源材料B.建设工程符合规划的材料C.房屋已经竣工的材料D.房地产调查或者测绘报告E.相关税费缴纳凭证答案：ABCDE18.下列情形中，不动产登记机构可以直接办理注销登记的有（）A.依法收回国有土地使用权的B.不动产灭失，权利人未在规定期限内申请注销登记的C.人民法院生效法律文书消灭不动产权利，当事人未申请注销登记的D.不动产权利期限届满未续期的E.权利人放弃不动产权利且不损害他人利益的答案：ABC19.关于抵押权登记，下列说法正确的有（）A.以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立B.抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响C.抵押权登记事项发生变化的，应当办理抵押权变更登记D.抵押权消灭的，应当办理抵押权注销登记E.抵押权可以与债权分离而单独转让答案：ABCD解析：抵押权具有从属性，不得与债权分离单独转让，E选项错误。20.不动产登记代理服务收费应当遵循的原则包括（）A.公开公平B.诚实信用C.自愿有偿D.委托人付费E.强制收费答案：ABCD解析：不动产登记代理服务收费属于经营性服务收费，应当遵循自愿有偿原则，不得强制收费，E选项错误。三、综合分析题（每题20分，共40分）1.甲某于2025年6月与乙开发商签订《商品房买卖合同》，购买乙开发的某小区住宅一套，约定2026年3月交房。为保障将来实现物权，甲某于合同签订次日向不动产登记机构申请办理了预购商品房预告登记。2025年12月，乙开发商因资金周转困难，在未告知甲某的情况下，将该套住宅抵押给丙银行申请经营性贷款，并办理了抵押权首次登记。2026年4月房屋交付后，甲某忙于装修未及时办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，直至2026年8月才前往登记机构申请正式登记，才发现房屋上存在丙银行的抵押权登记。请根据上述材料回答下列问题：（1）甲某办理的预购商品房预告登记具备什么法律效力？（6分）（2）丙银行取得的抵押权登记是否有效？请说明理由。（7分）（3）2026年8月甲某申请正式转移登记时，其此前办理的预告登记是否仍然有效？请说明理由。（7分）答案：（1）预告登记的法律效力为保全效力：预告登记后，未经预告登记的权利人甲某同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的核心目的在于保障将来实现物权，防止出卖人“一房二卖”或者擅自处分不动产，确保预告登记权利人将来能够顺利取得不动产物权。（2）丙银行的抵押权登记无效。理由：案涉房屋已经办理了预购商品房预告登记，根据《民法典》规定，预告登记后未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。开发商乙未经甲某同意将房屋抵押给丙银行的处分行为不产生物权效力，因此丙银行不能取得该房屋的抵押权，对应的抵押登记不具备物权效力。（3）甲某的预告登记已经失效。理由：根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。本案中2026年4月房屋已竣工交付，具备办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的条件，甲某直至2026年8月才申请正式登记，超出了法定90日的期限，因此预告登记自动失效。解析：本题核心考查预告登记制度的适用规则，需重点把握三个要点：一是预告登记的限制处分效力，所有可能妨害预告登记权利人实现物权的处分行为均不发生物权效力，包括抵押、转让等；二是90日的期限为除斥期间，不适用中止、中断规则，超出期限预告登记自动消灭；三是预告登记为临时性保全措施，本身不产生正式物权变动的效力。2.丁某因工作繁忙，委托不动产登记代理人刘某代为办理其名下某套商铺的转移登记手续，双方签订了不动产登记代理委托合同，明确约定代理权限为提交材料、配合询问、领取证书等一般代理事项。刘某在准备申请材料时，不慎将丁某提交的婚姻证明材料遗失，为赶进度伪造了丁某的婚姻证明材料提交登记机构，登记机构工作人员在审核时未发现材料伪造，为买方办理了转移登记。后丁某发现转移登记档案中的婚姻证明系伪造，且因材料错误导致其多承担了2万元税费损失，遂以登记错误为由向登记机构申请赔偿。请根据上述材