2026年房地产估价师《房地产基本制度与政策》真题汇编及答案

2026年房地产估价师《房地产基本制度与政策》真题汇编及答案一、单项选择题（每题1分，共40分）1.我国土地所有权的主体为（）。A.国家B.农民集体C.国家和农民集体D.国家、农民集体和个人2.居住用地建设用地使用权出让的最高年限为（）年。A.40B.50C.60D.703.下列建设用地使用权取得方式中，属于无偿取得的是（）。A.出让B.划拨C.转让D.租赁4.国有土地上房屋征收的主体是（）。A.市、县级人民政府B.市、县级房屋征收部门C.房地产开发企业D.街道办事处5.被征收房屋价值评估时点为（）。A.房屋征收决定公告之日B.房屋征收补偿协议签订之日C.房屋搬迁之日D.评估机构进场之日6.保障性住房和普通商品住房项目资本金占项目总投资的比例不得低于（）。A.15%B.20%C.25%D.30%7.商品房预售合同登记备案的办理主体是（）。A.购房人B.房地产开发企业C.监理单位D.施工单位8.下列房屋中，可以设定抵押权的是（）。A.公立学校的教学楼B.依法查封的房屋C.已出租的商品住宅D.所有权有争议的房屋9.不动产登记费的收取方式为（）。A.按房屋面积比例收取B.按房屋价值比例收取C.按件收取D.按土地面积比例收取10.住房公积金的缴存比例最低不得低于（）。A.3%B.5%C.8%D.12%11.下列税种中，属于财产税的是（）。A.增值税B.房产税C.个人所得税D.耕地占用税12.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，契税（）。A.免征B.减半征收C.按1%税率征收D.按3%税率征收13.业主大会的执行机构是（）。A.居民委员会B.业主委员会C.物业服务企业D.建设单位14.下列行为中，属于房地产转让的是（）。A.房屋抵押B.房屋出租C.房屋作价入股D.房屋继承15.建设用地使用权出让合同的出让方是（）。A.市、县人民政府B.市、县人民政府自然资源主管部门C.市、县人民政府住房城乡建设主管部门D.市、县人民政府土地储备机构16.房地产估价机构的法定代表人或者执行事务合伙人应当是注册后从事房地产估价工作（）年以上的专职注册房地产估价师。A.2B.3C.5D.1017.下列关于集体土地征收的说法，错误的是（）。A.征收土地应当给予公平、合理的补偿B.征收永久基本农田由国务院批准C.征收农用地的土地补偿费标准由省、自治区、直辖市制定D.被征地农民的社会保障费用仅用于养老保险18.商品房现售应当具备的条件不包括（）。A.已通过竣工验收B.已取得商品房预售许可证C.拆迁安置已经落实D.物业管理方案已经落实19.下列登记类型中，不属于不动产权利登记的是（）。A.首次登记B.变更登记C.异议登记D.转移登记20.房产税的从价计征税率为（）。A.1.2%B.12%C.4%D.0.5%21.土地增值税的计税依据是（）。A.房地产转让收入B.房地产评估价值C.土地增值额D.土地取得成本22.下列行为中，需要缴纳契税的是（）。A.夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更B.法定继承人继承土地、房屋权属C.企业承受土地使用权用于房地产开发D.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属23.保障性住房不包括（）。A.公租房B.保障性租赁住房C.共有产权住房D.商品住宅24.房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人出示（）。A.不动产权证书B.商品房预售许可证或者商品房现售备案证明C.施工许可证D.建设用地规划许可证25.建设用地使用权出让的方式不包括（）。A.招标B.拍卖C.挂牌D.划拨26.县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，称为（）。A.土地使用权出让B.土地使用权划拨C.土地使用权转让D.土地使用权租赁27.国有土地上房屋征收补偿的内容不包括（）。A.被征收房屋价值的补偿B.因征收造成的搬迁、临时安置的补偿C.因征收造成的停产停业损失的补偿D.因征收造成的精神损害赔偿28.建筑工程施工许可证的申领主体是（）。A.建设单位B.施工单位C.监理单位D.设计单位29.商品房建筑面积由套内建筑面积和（）组成。A.套内使用面积B.分摊的共有建筑面积C.套内墙体面积D.套内阳台建筑面积30.下列关于房屋租赁的说法，正确的是（）。A.房屋租赁期限不得超过20年B.房屋租赁合同未备案的，合同无效C.承租人不得将承租的房屋转租D.租赁期限届满后不得续订31.不动产登记由（）的登记机构办理。A.不动产所在地B.权利人住所地C.合同签订地D.交易发生地32.下列关于住房公积金的说法，错误的是（）。A.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有B.住房公积金的缴存基数是职工本人上一年度月平均工资C.单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内办理住房公积金账户封存手续D.住房公积金可以用于购买、建造、翻建、大修自住住房，也可以用于购买理财产品33.物业管理区域内，代表全体业主行使物业管理权利的机构是（）。A.业主委员会B.业主大会C.居民委员会D.物业服务企业34.房地产估价师注册有效期为（）年。A.2B.3C.5D.1035.下列土地中，可以纳入储备范围的是（）。A.依法收回的国有土地B.基本农田C.农民宅基地D.未征收的集体土地36.耕地占用税的计税依据是（）。A.纳税人实际占用的耕地面积B.耕地的市场价值C.耕地的年产值D.耕地的等级37.城乡规划的核心内容是（）。A.确定城市发展目标B.土地使用的规划管理C.城市基础设施布局D.城市风貌管控38.下列关于房地产抵押的说法，正确的是（）。A.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权可以不抵押B.抵押期间，抵押人可以自行转让抵押财产C.抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位D.抵押权可以单独转让39.房屋征收评估中，被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的（）。A.房地产B.房屋C.可比实例D.交易实例40.房地产行业的行政主管部门是（）。A.自然资源主管部门B.住房和城乡建设主管部门C.发展改革主管部门D.市场监督管理主管部门二、多项选择题（每题2分，共40分）说明：每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，全部选对得2分，错选或多选不得分，少选且选择正确的每个选项得0.5分。1.下列土地中，属于国家所有的有（）。A.城市市区的土地B.农村和城市郊区中依法没收、征收、征购为国有的土地C.宅基地D.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地E.自留山2.下列建设用地中，可以以划拨方式取得使用权的有（）。A.国家机关用地B.军事用地C.商品住宅用地D.城市基础设施用地E.公益事业用地3.国有土地上房屋征收的法定情形包括（）。A.国防和外交的需要B.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要C.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要D.商业地产开发的需要E.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要4.商品房现售应当符合的条件有（）。A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书B.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件C.持有建设工程规划许可证和施工许可证D.已通过竣工验收E.已取得商品房预售许可证5.下列房屋中，不得设定抵押的有（）。A.学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施B.所有权、使用权不明或者有争议的财产C.依法被查封、扣押、监管的财产D.已出租的房屋E.共有的房屋6.不动产登记的类型包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.资产评估登记7.住房公积金的提取情形包括（）。A.购买、建造、翻建、大修自住住房的B.离休、退休的C.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的D.出境定居的E.购买家庭轿车的8.下列税种中，属于房地产税收体系的有（）。A.房产税B.城镇土地使用税C.土地增值税D.契税E.消费税9.下列关于契税减免的说法，正确的有（）。A.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征契税B.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助的，免征契税C.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税D.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的，免征契税E.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，减半征收契税10.业主大会的职责包括（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人E.收取物业费11.房地产转让的合法方式包括（）。A.房地产买卖B.房地产赠与C.房地产作价入股D.房地产抵押E.房地产出租12.建设用地使用权出让的方式包括（）。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议E.划拨13.下列关于土地增值税的说法，正确的有（）。A.土地增值税实行四级超率累进税率B.土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税D.因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税E.个人转让住房一律免征土地增值税14.房地产开发企业预售商品房，应当符合的条件有（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.向县级以上人民政府住房城乡建设主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证E.已经完成主体结构封顶15.下列关于房屋租赁的说法，正确的有（）。A.租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效B.租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式C.出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利D.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人E.房屋租赁合同未办理登记备案手续的，合同无效16.房地产估价机构的业务范围包括（）。A.土地使用权出让、转让、租赁、抵押估价B.房屋征收、补偿、置换估价C.房地产分割、合并、分家析产估价D.房地产司法拍卖、抵债估价E.房地产开发项目策划17.下列关于集体土地征收的说法，正确的有（）。A.征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用B.征收永久基本农田由国务院批准C.征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定D.县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系E.被征地农民的社会保障费用主要用于商业保险18.物业管理的基本制度包括（）。A.业主大会制度B.管理规约制度C.前期物业管理招投标制度D.物业承接查验制度E.物业定价政府审批制度19.下列关于抵押权实现的说法，正确的有（）。A.债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿B.协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产D.抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格E.同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权未登记的，按照债权比例清偿20.住房保障体系的组成部分包括（）。A.公租房B.保障性租赁住房C.共有产权住房D.商品住房E.棚户区改造安置住房三、综合分析题（每小题2分，共20分）说明：每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，全部选对得2分，错选或多选不得分，少选且选择正确的每个选项得0.5分。（一）甲市乙区人民政府因公共利益需要，于2026年3月15日作出房屋征收决定，对辖区内某老旧小区的国有土地上房屋实施征收。该区房屋征收部门委托丙房地产估价机构承担被征收房屋的价值评估工作。被征收人王某拥有一套建筑面积85㎡的商品住宅，该房屋于2010年建成，王某对评估结果有异议，向原估价机构申请了复核评估，对复核结果仍有异议。根据上述材料，回答1-5题：1.本次房屋征收的主体是（）。A.甲市人民政府B.乙区人民政府C.乙区房屋征收部门D.丙房地产估价机构2.本次被征收房屋价值评估的时点为（）。A.2026年3月15日B.2026年3月1日C.估价机构进场之日D.征收补偿协议签订之日3.王某对复核结果仍有异议的，正确的处理方式是（）。A.向人民法院提起行政诉讼B.向甲市房地产价格评估专家委员会申请鉴定C.向乙区房屋征收部门申请重新评估D.自行委托其他估价机构重新评估4.关于本次房屋征收补偿的内容，下列说法正确的有（）。A.应当对被征收房屋价值给予补偿B.应当对因征收造成的搬迁、临时安置给予补偿C.王某的住宅如果是用于经营的，还应当给予停产停业损失补偿D.应当对王某的精神损失给予补偿5.关于丙房地产估价机构的选取，下列说法正确的是（）。A.由乙区人民政府直接指定B.由被征收人协商选定C.协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定D.由乙区房屋征收部门直接委托（二）某房地产开发企业甲公司于2025年8月通过出让方式取得A宗居住用地使用权，土地面积3万㎡，出让年限70年，规划总建筑面积9万㎡，其中配建1万㎡保障性租赁住房。2026年2月，项目完成投资2.5亿元，总投资预计10亿元，甲公司拟将该项目整体转让给乙房地产开发企业。根据上述材料，回答6-10题：6.甲公司取得A宗用地使用权的方式可以是（）。A.招标B.拍卖C.挂牌D.划拨7.关于该项目配建的保障性租赁住房，下列说法正确的有（）。A.保障性租赁住房的租金应当低于同地段同品质市场租赁住房租金B.保障性租赁住房主要解决新市民、青年人等群体的住房困难问题C.配建的保障性租赁住房可以作为商品住房对外销售D.保障性租赁住房的套型以建筑面积不超过70平方米的小户型为主8.甲公司转让该房地产开发项目应当符合的条件有（）。A.已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上C.已取得商品房预售许可证D.办理土地使用权变更登记手续9.该项目转让时，剩余土地使用权年限约为（）年。A.68B.69C.70D.6510.甲公司转让该项目后，商品房预售许可证的办理主体是（）。A.甲公司B.乙公司C.甲公司和乙公司共同D.项目所在地的住房城乡建设主管部门参考答案与解析一、单项选择题1.答案：C解析：我国实行土地的社会主义公有制，土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权，不存在私人土地所有权。2.答案：D3.答案：B4.答案：A5.答案：A6.答案：B7.答案：B8.答案：C9.答案：C10.答案：B11.答案：B12.答案：A13.答案：B14.答案：C解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，作价入股属于其他合法方式；继承属于产权转移但不属于转让范畴，抵押、出租不发生所有权转移。15.答案：B16.答案：B17.答案：D解析：被征地农民的社会保障费用包括养老保险、医疗保险等多个险种，并非仅用于养老保险。18.答案：B解析：商品房现售无需取得预售许可证，预售许可证是商品房预售的必备条件。19.答案：C解析：异议登记属于不动产其他登记类型，不属于权利登记范畴。20.答案：A解析：房产税从价计征税率为1.2%，从租计征税率为12%，个人出租住房减按4%征收。21.答案：C22.答案：C23.答案：D24.答案：B25.答案：D解析：建设用地使用权出让方式包括招标、拍卖、挂牌、协议四种，划拨是与出让并列的独立取得方式。26.答案：B27.答案：D28.答案：A29.答案：B30.答案：A31.答案：A32.答案：D解析：住房公积金应当专款专用，不得用于购买理财产品等非住房消费用途。33.答案：B34.答案：B35.答案：A36.答案：A37.答案：B38.答案：C解析：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当通知抵押权人；抵押权不得单独转让，应当与债权一并转让。39.答案：A40.答案：B二、多项选择题1.答案：ABD解析：宅基地、自留地、自留山属于农民集体所有，其余选项均为国有土地范围。2.答案：ABDE解析：商品住宅用地属于经营性用地，必须以出让等有偿方式取得，不得划拨。3.答案：ABCE解析：商业地产开发属于经营性开发，不属于公共利益范畴，不得作为房屋征收的法定情形。4.答案：ABCD解析：商品房现售无需取得预售许可证，预售许可证是商品房预售的必备条件。5.答案：ABC解析：已出租的房屋可以抵押，抵押人应当将抵押事实书面告知承租人；共有房屋经全体共有人同意可以抵押。6.答案：ABCD解析：不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，不包括资产评估登记。7.答案：ABCD解析：住房公积金只能用于住房相关消费及法定的提取情形，购买家庭轿车不属于提取范围。8.答案：ABCD解析：消费税不属于房地产相关税收，其余选项均为房地产领域的主要税种。9.答案：ABCD解析：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税，而非减半征收。10.答案：ABCD解析：收取物业费是物业服务企业的职责，不属于业主大会的职责范围。11.答案：ABC解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，作价入股属于其他合法方式；抵押、出租不发生所有权转移，不属于转让。12.答案：ABCD解析：划拨是与出让并列的建设用地使用权取得方式，不属于出让方式。13.答案：ABCD解析：个人转让住房的土地增值税优惠有时间和套数等限制，并非一律免征。14.答案：ABCD解析：商品房预售的法定条件中未要求主体结构封顶，仅要求投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。15.答案：ABCD解析：房屋租赁合同的登记备案属于行政管理要求，不影响合同效力，未办理备案手续的合同仍然有效。16.答案：ABCD解析：房地产开发项目策划属于咨询业务，不属于估价业务范围。1