城市土地及其空间结构课件

城市土地及其空間結構

■新古典主義的地租理論古典主義地租理論：17世紀中——19世紀初——多以土地勞動價值論為基礎新古典主義地租理論：19世紀中葉開始——多以土地使用價值論為基礎第一節地租理論——古典主義經濟學的奠基人（1623——1687）、著有《賦稅論》等名著地租定義：農民從收穫中扣除種子、食用、換取衣物及其他必需品後剩餘部分評述:■首次提出級差地租

■地租是剩餘價值

■地租是全部剩餘價值威廉·配第地租理論——重農學派的創立者（1694——1774），其地租理論是“純產品”學說生產部門分為兩類：——社會財富擴大：農業借助於自然可獲得剩餘“純產品”，並以地租形式支付給土地所有者——社會財富相加：如加工工業未使社會財富擴大評述：■剩餘的“純產品”是由生產領域創造的

■農業是“純產品”的唯一生產部門

■“純產品”——地租是由自然恩賜的佛朗斯瓦·魁耐地租理論——土地私有制後最先系統研究地租（1723——1790），著有“國富論”等地租：——使用土地的代價、即為使用土地而支付的價格——是超過普通利潤的餘額被土地所有者佔有評述：受雙重研究方法的影響

■扣除利潤後土地所有者無償佔有部分（勞動價值論）

■商品價值的“基本源泉”

■“自然力的產物”亞當·斯密地租理論——級差地租的典型代表（1772——1823），區分了經濟學與一般意義地租一般意義地租：農場主實際每年付給地主的一切（包括設施）經濟學地租：使用土地原有和不可摧毀生產力而付給地主部分

■將勞動時間決定價值量理論引入■批判了地租是價值來源之一及重農學派■與工人一樣是勞動創造價值的一部分■除肥力不同地租不同外，同塊土地追加資本不同地租不同■將級差地租形成條件說成原因，且無絕對地租大衛·李嘉圖地租理論——由勞動價值論轉為效用價值論研究問題（1767——1832）主要觀點：——生產不是創造財富而是創造效用，物品具有效用才有價值——凡創造的價值均為土地、勞動、資本三要素作用的結果。工資是對勞動補償、利息對資本補償、地租對土地補償評述:■將價值與使用價值混為一體，拋棄了勞動價值論■由生產三要素轉為三位一體的分配論■社會各階級均有獨立收入來源，割裂與工人勞動的關係■西方經濟學的地租理論均以此為依據讓·巴蒂斯特·薩伊地租理論■與薩伊、馬爾薩斯的地租理論無本質區別■接收薩伊的生產三要素論，認為地租是土地要素的報酬，將勞動價值論完全拋棄■脫離了人與人之間的關係研究人與土地的關係■將邊際理論、函數方法引入研究中具有借鑒價值馬歇爾新古典學派地租理論評述

——新古典學派德代表人物（1842——1924），地租由原始價值、私有價值、公有價值三部分組成原始價值：土地的自然原始價值——真正意義的地租、大自然賦予的收益私有價值：土地所有者改良土地及地面建設投入的勞動、資本而帶來得收入公有價值：國家專為農業修建的公路及其他設施的價值阿費裏德·馬歇爾地租理論馬克思的地租理論土地所有者的土地農業資本家農業生產工人雇用剩餘價值地租工資租用獲得獲得獲得支付支付土地所有者獲超額利潤農業資本家獲平均利潤農工創造剩餘價值馬克思的地租理論農業資本家支付工人工資相同農業產品價格相同劣等地支付地租優等地支付地租級差地租Ⅰ級差地租Ⅰ：由於土地肥力、位置優劣產生的超額利潤級差地租Ⅱ：同一塊土地由於追加資本產生的超額利潤絕對地租：土地所有者憑藉土地私有權壟斷取得的地租——產生的條件：農業部門資本有機構成低於社會平均值——產生的原因：土地私有權壟斷——產生的源泉：農業工人創造的剩餘價值馬克思的地租理論地租的形成和確定QRR0EQ0DD1D2SR2R1R：地租Q：土地需求量D：需求曲線S：供給曲線■城市地租分類

城市級差地租

級差地租產生的條件——土地等級不同，即地段、交通、基礎設施等不同

級差地租產生的原因——土地經營權的壟斷

級差地租產生的形式——級差地租Ⅰ、級差地租Ⅱ第二節城市地租

位置作用明顯——地段、交通、基礎設施等條件不同，價格不同

商業地租是級差地租的典型形態——商圈效應對土地作用明顯

城市級差地租Ⅱ要比級差地租Ⅰ的作用大的多——級差地租Ⅰ、級差地租Ⅱ城市級差地租的特點城市絕對地租城市中心城市規劃用地城市絕對地租農村優質地包括絕對地租與級差地租城市用地含城市絕對地租和級差地租農村用地——指城市中某些特殊地塊的稀有功能帶來的生產經營商品的壟斷價格所形成的壟斷利潤轉化成的地租城市中心壟斷價格一般位於城市中心城市壟斷地租■基本原則——從企業、特別是從商業企業利潤入手——將超額利潤從企業利潤中分離出來——應考慮在土地上的投資量與投資率——應將城市土地分等定級城市地租的測算

劃分城市土地等級——憑藉歷史經驗、實際調查、調整土地等級

描述城市地價間的關係

測算土地等級與企業利潤之間的關係

測算土地等級和等量土地的投資量與地租理論值之間的數量關係房地產經濟學主編：梁學慶李廣成哈爾濱出版社城市級差地租的測算■確定城市邊緣地區農村用地（城市規劃用地）地租量，包括級差地租與絕對地租其中：絕對地租＝農產品價值－農產品價格■考慮不同土地已發生的不同投資量城市絕對地租的測算

土地價格的雙元性——由土地資源（物質）與土地資本（非物質）構成

土地價格的構成

農地徵用費——絕對地租，包括補償、安置、稅金、管理費等

土地開發費——級差地租Ⅱ

城市建設配套費——級差地租Ⅱ

位差地價——級差地租Ⅰ城市土地價格■區位及區位理論區位：地塊分佈的地區或地點區位理論：研究各種經濟用途土地的空間分佈及相互關係研究的目的：如何充分利用土地以取得最大的經濟效益土地區位效益的實質：不同區位的級差地租第三節區位理論

土地利用在空間上的合理佈局——應用的針對性、配置合理性、相互溝通性

土地合理分配、形成土地利用最佳結構

土地利用適度集中、形成土地利用經濟規模

對土地投入適當的勞力、技術、資本，形成土地利用的集約經濟區位理論的任務屠能“孤立國”假設：——國家皆為自然資源與氣候相同的平原——該國中心有唯一城市（即中心市場）——唯一運輸工具是馬車，運價與中心距離成正比——可耕作各種農作物、運價隨其體積變化而不同——不同產品隨運輸費和生產成本不同總成本發生變化——單位面積土地產生的收入相同城市中心農業區位論R：農產品收入T：運輸費用C：生產成本P：利潤

P=R-(C+T)CTR利潤至中心區距離Ddd0R農業區位論C1C2RBAMNAC1BC2距中心區距離成為主要要素農業區位論屠能圈6543211、自由農作圈層2、林業圈層3、集約農業圈層4、牧草農作圈層5、三年輪作制農作圈層6、畜牧圈層獲邊際農業圈屠能圈理論核心

級差地租理論——級差地租與城市中心距離成反比對土地區位主要貢獻

孤立化、單因素分析法

基於級差地租確定經營

集約化、專業化佈局工業區位論城市中心1城市中心2城市中心3原材料地工廠位置？條件：①現代交通工具②消費中心、原料地不變目標：①運輸費用最低②勞力成本最低③發揮集聚效應運費對工業區位選擇的影響R﹤1為節約運費，工廠設在消費區R﹥1工廠設在開採區或儲存區R＝1工廠可任意布點注：常見性原料不計運費勞動力對工業區位選擇的影響勞動成本指數：製造單位產品所需平均勞動工資地域重量：生產單位產品所需運輸重量L＜1注重地域L＞1注重勞動力費用L=1任意選擇聚集效應勞力水準低地區原材料產地聚集效應產生的效益大於勞力和運輸費用的節約時採用聚集效應聚集效應中心地理論假設條件

——城市的人口、資源均勻分佈

——個別商品不能形成自己的市場

——所有商品或服務均趨向市場區中心

——大量的市場區中心形成中心地系統中心地理論中心地系統政府、金融高級服務國外世界文化中心等市場中心商店、學校、服裝、及地區醫院等局域中心提供日常必須的最低級服務城市結構理論——同心圆理论1234521345

中央商業區（黃金地段）

轉移區（公用服務業、批發）低收入住宅區（住宅、輕工業）中等收入住宅區（白領階層）高等收入住宅區（通勤住宅區）城市結構和住宅區位理論——輻射或軸向發展理論同心圓理論的改進軸線：

——河流

——鐵路

——公路城市結構理論——軸向或輻射發展理論多軸線模式——公路和鐵路的建設改變了同心圓的分佈——A與B土地利用效果相同A··B城市結構理論——海格（R.M.Haig1926）在屠能理論基礎上提出地塊總摩擦成本C＝R+TR:地租T:總運輸成本——區位決策目的：達到所期望可達程度時該成本最小——提出了新的土地利用模式——忽略了不同地塊的歲入——為以後其他現代理論研究奠定了基礎“摩擦成本”假說

——霍伊特（H.Hoyt1939）對同心圓理論的發揮研究範圍：——基於同心圓理論的不規則擴散模式的城市——集中研究住宅發展、很少涉及商業假設條件：——不同品質住宅沿“邊”從市中心擴散（沿邊理論）——擴散方向趨同（上風口理論）——人們願意多付租金與同類人（收入、文化、愛好）居住扇型理論扇型理論1222335443331、中心商業區2、轉移區3、低收入住宅區4、中收入住宅區5、高收入住宅區——哈裏斯（Harris）、烏裏曼（Ullman）1945年提出21769810333451、中央商業區2、轉移區3、低收入住宅區4、中收入住宅區5、高收入住宅區6、重工業區7、週邊商業區8、郊區住宅9、郊區工業10、社區（或衛星城）多核心理論住宅區位理論——過濾論現象：家庭收入越高居住地點越遠離城市中心原因：隨城市發展，新住房遠離城市中心收入高階層居住遠離城市中心新房貧困階層居住靠近城市中心舊房直至原有舊房拆除變為中心商業區一部分

——層層過濾導致住宅區位理論——互換論與過濾論的區別：過濾論假設家庭位置取決於住房條件不同——供給方理論互換論假設地區住房條件取決於家庭類型——需求方理論理論創始：溫哥、阿龍索（50年代）的“運輸與城市土地”、“區位與土地利用”等論著，後被墨斯、伊文思等人發展基本假設：——城市中只有一個商業中心——該城市位於平原——交通工具運行效率相同、且與距離成正比距離交通費用住房費用距離住宅區位理論——互換論距離住房費用c家庭選擇住宅區位經濟因素住房面積（租金）R交通費用——直接交通費用T1——耗費時間機會成本T2(工資標準的25％)

總費用＝R+T1+T2住宅區位理論——互換論決策：遷移距城市中心較近新房、節省交通支出RX－R：住房費用增量T1－T1X：交通費用節約量T2－T2X：交通損失節約量RX－R＜(T1－T1X)+(T2－T2X)結論：家庭就業比例高——選擇距城市中心較近位置家庭收入高、面積需求大——遠離城市中心住宅區位理論——互換論住宅區位理論——住宅密度（互換論的修定）消費偏好：——當密度影響家庭時選擇低密度，以改善居住環境——當距離無關時，經濟消費的最佳密度是居住該地付出的費用＝建造該房花費的成本——收入高的家庭願意付出較高費用以改善居住環境供給決策：——為收入較低居民開發較高密度住宅——為收入較高居民開發較低密度住宅住宅區位理論——社會聚集（非經濟因素）

人們喜歡結交與自己特點相似“同類”——如收入、職業、教育、習慣、和社會地位等

不同類別人群需要不同的服務——如少數民族地區、貧富差別較大地區等

不同層次人群需不同層次自然、社會、文化環境——如自然環境、人工環境、文化品味等思考題

“窮人”為何居住靠近城市中心的高層住宅？“富人”為何居住遠離城市中心的郊區“別墅”？城市土地區位城市土地的作用城市基本社會經濟活動的運行空間城市居民生活的基本空間工商、科教、文化的中心地區的交通樞紐城市生態經濟的基礎城市土地利用特點土地位置具有特殊性土地利用多樣性、集約性土地利用的固定性交通運輸的重要性房產與地產的可分性城市土地區位可達性（Accessibility）——含義：到達某一目的地的方便程度商店商店中央商務區文化娛樂醫院學校公園工作地點住宅房租昂貴城市土地區位的主要影響因素鐵路新城區老城區松花江哈爾濱老城區太陽島松北新區洩洪區、濕地城市土地區位的主要影響因素聚集經濟（受外部集約和互補性影響）外部集約經濟的表現形式：——迅速提供熟練勞動力——提供配套服務——地段知名度高互補性的表現形式：——工作中與外部專業部門或人士的密切聯繫——商品或服務互補與溝通、選擇餘地大、提高知名度——為消費者服務集中在商務區——導致小型商店分佈在零售批發佔優勢地段附近注意：有時交通擁擠導致集約不經濟城市土地區位的主要影響因素附加因素：——歷史沿革、城市地形、城市規模動態變化因素：——經濟增長、技術進步、基礎設施改善政策因素：——稅收、規劃、資源保護、交通運輸、住宅、公共設施等影響土地區位

城市土地區位的主要影響因素基本原則：——土地的“最高最佳使用”基本利用規則：——使用上的競爭——可持續經濟——比較優勢——不完美規則——變化準則城市土地利用規則城市土地利用的功能分區城市土地利用分類地質條件土地權屬使用程度實際用途發展趨勢使用狀況交通條件人口密度建築密度環境品質繁華程度使用權價限制條件使用功能——住宅（多層、高層、別墅）——交通（城市道路、社區道路、橋樑、停車場）——公用設施（文教、文化、衛生、市政設施、綠化）——商業（中心商業區、商業網點、便民服務）——工業（向城市邊緣公路兩側發展）——辦公機構（政府、機關、企業或商務化寫字樓）——旅遊（公園、景點、保護或古建築、配套服務）城市土地利用的功能分區

城市土地區位的演變過程自發形成外部因素消極作用政府控制規劃指導經濟技術條件變化區位優勢更加明顯區位優勢逐漸衰退形成新的區位優勢城市土地區位與房地產

城市土地區位效益的實質實質是（位置）級差地租效益1效益2使用價值、利用方向集約經營度不同效益1效益2自然、環境、經濟、文化差異增加城市土地區位與房地產

城市土地區位與土地規劃土地