商场物业部管理制度

商场物业部管理制度第⑨值班员在巡视检查过程中，如发现情况应及时采取措施，若处理不了异常情况，应立即停机并报相关领导。五、制度细则1、必须熟知和遵守员工手册，服从领导安排，积极主动做好分工职责范围内的工作，敬岗爱业。2、中央空调操作人员必须持证上岗，工作应认真负责。3、严格遵守中央空调运行管理规程，熟知设备结构、原理、性能，能操作、维修、排除故障，确保机组及辅助设备的正常运行。2、操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程对相关设备进行全面检查，做好开机前的准备工作。3.通过对主机、冷热媒水泵、冷却水泵、冷却塔、燃料供应系统、新风机、变风量机组、风机盘管等的检查、维保，确认设备正常后，方可按正常程序开机。4、按时查看各设备运行参数，填写设备运行记录，记好工作日记。5、如果设备运行参数出现异常，应及时采取相应措施，重大问题及时向相关领导汇报，并及时通知厂家来人处理。6、做好设备管理台帐，如实记录设备使用状况。7、新风机、变风量空调机组的机房要求通风良好，卫生清洁，确保机组的正常运行。8、机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。9、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处。10、设备运行期间每周清洁设备；设备停用期间每月清洁设备。保持设备表面无油垢、无灰尘。11、机房钥匙由专人保管，无关人员不得随意进入机房。12、设备运行期间每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。停机期间每月组织一次机房及设备的卫生、安全检查。六、考核制度1.严格执行安全操作规程。违反操作规程造成轻微事故者记轻度过失一次，造成严重事故者，记严重过失。2.本岗位业务考试不合格者，记较严重过失一次。3.未按公司规定开机，违反一次记轻度过失一次。4.现场发现问题，处理不及时和不能处理又未能及时上报者，记轻度过失一次。5.对工具、设备、器材造成轻微损失者，记轻度过失一次；造成严重损失的记较严重过失一次。6.不服从调配，缺乏团结协作精神者，记轻度过失一次。7.未按期搞好设备维护，设备卫生状况差，记责任人轻度过失一次。交接班制度制度目的规范交接班时现场次序，加强相互监督，增强工作人员、班组间的沟通。制度适用范围物业部工程班、设备维护组制度实施负责人物业部副经理、物业部工程维修主管、设备维护主管制度实施流程1、交接人员在交班前应将需交的事项总结记录在交接班记录本中，检查整理好各项运行原始记录：（1）设备，机械运行方式，情况和交班时的运行方式。（2）设备，设施，机械，动力运行情况和设备缺陷。（3）设备的检修和验收情况。（4）当班末了事项，需下班继续进行的工作。（5）交清工具，安全用具，仪表等公用器具。（6）上级命令和有关指示。（7）整理，检查，交清各项运行记录。2、交班前要完成规定的清洁卫生记录。3、接班人员应提前十五分钟到岗，做好接班记录，具体内容包括：（1）检查上一班运行记录，交班记录，听取上一班人员的运行介绍，检查和核对记录，资料。（2）检查设备运行情况，交班人员应将交班内容顺序遂项口头交待，接班人员应遂项核查，并到现场核对运行参数，对于交班中发现的任何疑问都应询问清楚，严格按照“交不清楚不接班，接不清楚不交班”的准则办事。（2）检查仪器，仪表，清点工具，安全用具，若有问题应当场搞清楚。（3）当现场设备交接，检查完毕无误，双方确认清楚情况后，在交接班记录本上双方签字，交接手续才算完毕。4、工作人员上岗必须签到，下岗必须签走。制度细则接班人员必须提前15分钟到岗，对口交接情况，检查所属设备运行情况。正式交接班时，有未解决问题应协商解决，如问题重大，当即向主管汇报。接班人员未到是，交班人员不得离开岗位，但责任应由接班人员承担。交班时如发生事故或异常现象，仍由交班人员处理，接班人员应予必要的协助。工作场地和使用的工具必须清理干净，收拾整齐后方可交班。6、出现下列情况不得交接班，并向主管汇报：（1）上一班情况未交待清楚，运行原始记录不清楚，工具，安全用具等公共用具不全，又不能说清去向；（2）交接班时遇到重大操作或发生异常情况；（3）接班人员未按时到岗接班或接班人员未达到所需接班人数时；（4）接班人员有醉酒或精神异常时；（5）当设备出现故障影响运行或影响营业时。考核制度无正当理由，未经主管批准，不按时接班者，记轻度过失一次。交接班不清楚，不按要求填写交接班记录，记轻度过失一次。为交班离岗者，记轻度过失一次。交接班时发生设备故障，交班人员擅自离岗者，记轻度过失一次。电梯维修保养制度一、制度目的规范电梯维修保养行为，规范电梯维修保养过程中作业人员所应遵守的工作要求。确保电梯安全运行。二、制度适用范围物业部设备组三、制度实施负责人物业部设备维修主管四、电梯日常维保实施流程1、扶梯日常维保流程（1）扶梯日常维保周期<1>日检查保养制度：每天开机前进行清扫和巡视性检查，及时发现和排除各种不正常现象；保持电气开关机械设备的清洁卫生；应设有电梯工作日记，实行交接班记录。<2>月检查保养制度：每月检查主控制柜各种器件情况，如PC的CPU模块、各LED显示是否正常，I/O模块和各开关器件、交流接触器、热继电气的动作情况，必须准确可靠。保持主控制柜内清洁卫生，避免在主控制柜附近堆放杂物。每月检查故障检测开关、控制开关的工作情况，其信号必须能被计算机准确检测和处理。<3>季度检查保养制度：对各安全装置进行必要的调整，如电磁制动器或液压制动器和各种故障检测点的限位开关。对电器控制系统进行工作情况检查，包括各种接触器、继电器、PC、保险器、印刷电路等元件及各接线端子。<4>年检查保养制度：组织一次全面性的技术检查，包括外壳接地及电气耐压等；并对电梯工作状态作出评价，制订年保养计划。修理及更换磨损或损坏的主要部件。（2）扶梯日常维保技术要求机房：<1>上、下机房内应保持干燥、严防进水和其他与设备无关的物品。<2>上、下机房温度应保持在5~40℃之间。<3>主开关应保持灵活可靠。<4>曳引机、制动器、急停开关、检修转换开关应保持清洁、卫生。梯级和踏板：<1>每开动扶梯或人行道前应检查周围环境清洁卫生，踏板上无遗物。<2>每日检查连续两个梯级或踏板之间的间隙应符合规范要求。<3>每日检查踏板或梯级与围裙板之间的间隙，每列应符合规范要求，两侧间隙之和不应超过设计要求。<1>每日检查梯级或踏板表面不应有破损，梯级或踏板固定良好。<2>每日检查梯级或踏板在运行方向和横向不应有过度量的游动。扶手带：<1>扶手带与扶手导轨或支架之间应避免有夹住手和刮手的可能性。<2>扶手带开口处与导轨或支架之间的距离应符合规范要求。<3>扶手带传动系统应保持运转良好。围裙板：<4>围裙板应光滑无划伤。<5>围裙板接头平整，固定螺栓固定良好。<6>每日检查两护壁板之间下部位置的水平距离应等于或小于上部位置的水平距离，扶手栏板之间的任何位置的距离应小于扶手带中心线之间的距离。扶手装置：<1>扶手带开口处与导轨或扶手支架之间的距离应符合要求。<2>扶手带的导向和涨紧应调整适当，在正常工作时不会脱离扶手导轨。安全装置：<1>各种安全开关装置应固定良好。<2>安全保护装置，每日检查应灵活可靠。<3>供电系统断相、错相保护应可靠。<4>电动机过载保护装置应可靠。<5>梯级链断或过分伸长保护应可靠。<6>工作制动器和附加制动器应安全可靠动作。<7>上、下行开关灵活可靠。<8>扶手带入口保护装置应可靠。<9>梳齿板保护装置应可靠。<10>每日检查出入口急停装置灵活可靠。<11>裙板保护开关灵活可靠。<12>扶手带保护，超速保护应良好有效。<13>检修控制装置应可靠。电气防护:<1>电气部件防护罩壳应齐全。<2>检修时应由二人检修电梯。<3>各种急停开关应灵活可靠。2、升降电梯维保流程(1)升降电梯日常维保周期<1>电梯应至少每15日按照国家安全技术规范的要求对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查。<2>应对机房的电气和机械设备做定期的巡视检查，清理轿厢机房卫生。<3>每月对各种安全防护装置和电控部分进行详细检查，更换各种易损部件。<4>每季度对重要的机械部件和电气设备进行详细检查，调整和修复以下内容：曳引机注油、导轨润滑、油杯注油、更换门导靴、轿厢导靴衬板、更换破损烧蚀的安全开关和继电器等。<5>每年进行一次全面的安全技术检验，确定电梯运行状态及不安全因素。(2)扶梯日常维保技术要求<1>维保人员每天应按常规检查表，观察有无滑梯、异常噪声和震动等异常现象，对运行电梯的开关门时间、安全触板、通讯、照明、应急和风扇等进行检查，并填好记录。<1>维保人员在维保时应重点对层门的门锁机构进行检查，尤其是对门锁的电气安全触点开关进行检查，填好检查记录。<2>维保人员如发现电梯运行时有异常或故障现象，应立即停梯进行维修，无法维修应报告主管，由主管安排工作人员进行检查和排除，并做好记录。如遇重大故障或无法维修情况，应立即报物业部经理，并通知厂家进行维修。<3>维保人员定期对井道、底坑、机房、曳引机组、配电盘和控制柜进行清洁，并对轿厢环境卫生进行清理，及时清除门地坎槽内积有的垃圾，以免影响电梯开关门。<4>维保人员检查曳引机油量，观察润滑油量是否在油尺两刻线之间、油量不足时，应加油至大于两刻线之间，按使用要求及时更换曳引机的润滑油，并保持曳引轮及钢丝绳的清洁。<5>维保人员每年必须检查导轨支架的螺栓，上紧导轨和对重轨的导轨的螺母，并填好维修记录。五、电梯机房管理制度1、电梯工作人员必须有高度责任感，工作认真负责，忠于职守，服从领导指挥、安排，严格遵守电梯运行管理规程，确保电梯正常、安全使用及运行。2、开机前应按电梯运行管理规程对电梯设备进行检查，做好开机前的准备工作。3、通过专业人员及仪器对电梯进行检测、调试，由权威机构确认正常并发证后方可使电梯投入运行。4、电梯维保、检修、检测时应设置明显的维修标识，以示提醒。5、按规定填写设备运行记录。6、电梯出现异常应及时采取相应措施，重大问题及时向主管汇报，并及时通知维保单位来人处理。7、做好电梯设备管理台帐，如实记录电梯使用状况。8、机房设备每周清洁一次，保持设备表面无油垢、灰尘。轿箱、层站门、扶梯、招唤每日清洁，保持光亮、洁净。9、电梯机房应通风良好、卫生洁净、温度适宜，保证电梯的正常运行。10、机房及轿箱内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。11、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处。12、电梯各处应做到标识齐全、明显，应急报警系统完好无损。13、机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入机房。14、每周组织一次机房、设备、轿箱、扶梯的卫生、安全检查。六、考核制度1、严格执行安全操作规程。违反操作规程造成轻微事故者记轻度过失一次，造成严重事故者，记严重过失。2、本岗位业务考试不合格者，记较严重过失一次。3、未按公司规定开梯，违反一次记轻度过失一次。4、现场发现问题，处理不及时和不能处理又未能及时上报者，记轻度过失一次。5、对工具、设备、器材造成轻微损失者，记轻度过失一次；造成严重损失的记较严重过失一次。6、不服从调配，缺乏团结协作精神者，记轻度过失一次。3.7未按期搞好设备维护，电梯机房和设备卫生状况差，记责任人轻度过失配电间管理制度一、制度目的确保机房设备的安全运行，有效保障人员安全、设备安全。二、制度适用范围物业部设备组三、制度实施负责人物业部设备维修主管四、配电间工作流程1.不论在任何时间段发生停电，跳闸，当班人员都必须在最短的时间内恢复系统供电。2.正常运行中供电设备，凡涉及到需要倒闸操作（停电）时，都必须上报部门主管，经同意后方可实施，严禁当班人员私自做主倒闸操作（停电）。3.所有倒闸操作程序都必须填写操作票，并在值班记录上详细记录。4.倒闸操作程序：⑴停电操作程序：先低压后高压；先负荷后电源；先电溶器后负荷。⑵送电操作程序：先高压后低压；先电源后负荷；先负荷后电溶器。5.严禁带负荷停送电操作。6.为防止意外事故，低压侧分路断路器合闸送电时，严禁一次合闸送电，应快速分合闸两次以上再送电。五、配电间管理制度1、供电运作和维修的人员必须持证上岗，配电室的值班员必须熟悉电气设备情况和有关安全措施、操作程序与规章制度。2、配送电建立24小时运行值班制度，对高压配电装置进行巡查，做好每日巡视记录，发现问题及时上报部门领导。3、配电设备由专职人员管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。4、供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱接线路。5、停电时，应提前向部门领导提出申请经同意后方可实施，恢复送电时在确认供电线路正常，电气设备完好后方可送电。6、配电室内消防设施应确保完好，并有手持式气体灭火器，注意防止小动物进入，无关人员禁止进入，外来人员须经部门领导同意许可方可进入，并做好外来人员登记工作。7、加强日常维护、检修，保证配电室内照明、应急照明设施等设备完好。8、如遇突发性停电故障，值班人员应立即采取补救紧急措施，并报告部门主管，同时与供电部门取得联系。9、运行过程中，分路开关跳闸，先查明原因，可试送一次，若不成功则不能再送应报告部门主管，排除故障后才能送电。10、系统和设备在运行或检修时，应做好相应安全技术措施。11、保持配电室的清洁卫生和干燥。12、值班时间内严禁干私事，必须认真监视并注意设备有无异常响声和气味，一旦发现有异常情况，应立即查明原因，迅速排除并做好记录。13、值班人员须按时将系统和设备进行巡视检查，认真详细地填写运行记录，在书写运行记录时应做到字迹清楚。14、作好防护措施，防止小动物进入配电室15、负责领导安排的有关工作。六、考核标准1、高压值班员的考核标准：（1）严格执行安全操作规程。违反操作规程，造成轻微事故者，记轻度过失一次；造成严重事故者，记严重过失。（2）本岗位业务考试不及格者记较严重过失一次。（3）值班记录不及时、不准确、不规范者，记轻度过失一次。（4）停、送电不及时，不到位者，记轻度过失一次。（5）设备保养，每日清洁卫生不到位者，记轻度过失一次。（6）未坚守岗位，空岗者，记轻度过失一次。2、低压维护电工考核标准：(1)严格执行安全操作规程。违反操作规程，造成轻微事故者记轻度过失一次。造成严重事故者，记严重过失。(2)本岗位业务考试不及格者记轻严重过失一次。(3)发现索、拿、卡、要，私自承接专柜安装、维修业务者，记较严重过失一次。(4)开门后两小时店堂亮灯率达不到99%的记轻度过失一次。(5)现场发现问题，处理不及时和不能处理又未能及时上报者，记轻度过失一次。(6)对工具、设备、器材造成轻微损失者，记轻度过失一次，造成严重损失的记较严重过失一次。(7)不服从安排，缺乏团结协作精神者，记轻度过失一次。变风量和新风机组的运行管理制度一、风量和新风机组运行前的准备工作1、检查电机的绝缘电阻，检查风机叶轮转动是否灵活。2、有传动皮带的机组，应检查机组传动皮带松紧及磨损。检查轴承润滑情况，应及时加油、换油。3、检查密封条是否老化或损坏，风机软接头是否破损，如有破损，应及时维护更换。4、检查空气滤网、冷、热媒水过滤器、冷凝水接水盘是否清洗干净；检查机房内是否有杂物，机房、机组是否卫生干净。5、检查换热翅片上污垢、油污情况，必要时清洗。6、检查各管路系统连接处的紧固和严密程度，不允许有松动、泄漏现象。7、检查供配电系统，用电动方式检查风机转向是否正确。8、检查各电气安全保护装置是否完好，工作设定值是否在要求范围。9、检查各地脚螺栓有无松动。10、检查并对冬、夏季转换开关，进行运行方式转换。二、变风量、新风机组的启动操作1、先开启冷、热媒水出口阀、再开启冷、热媒水进口阀。2、为防止风机启动时其电机超负荷。启动风机前，有风道阀门的应先关好风道阀门。3、启动一台机组，待风机运行起来后，再逐步打开风门。4、一台机组的风机运行正常后，才能再启动另一台机组。5、全部设备启动完毕后，应仔细巡回检查，观察各设备运转是否正常。三、变风量、新风机组的运行管理1、定期巡查各机组的运行情况。2、巡查机组冷、热媒水的供水流量情况。3、根据机组制冷、制热情况调节冷、热媒水流量。4、巡查空气过滤网是否堵塞。5、巡查冷凝水排放情况。6、巡查风道系统是否有漏风现象。7巡查电机的运转电流、电压是否正常。8、巡查风机及电机运行声音是否正常，有无异常震动。9、巡查风机及电机在运行中有无异味。10、巡查风机及电机轴承温度是否正常，是否缺油。11、巡查机房及机组卫生情况并及时清理杂物。四、变风量、新风机组的停机操作1、关闭冷、热媒水进口阀。2、关闭冷、热媒水出口阀。3、停风机。4、有排风阀的机组要关闭排风阀。5、检查冷凝水排放情况。6、长期停机要排空机组内冷、热媒水。冷却塔的运行管理制度一、冷却塔运行前的准备工作1、检查电机的绝缘电阻，电机的防潮措施是否符合要求。2、检查减速箱内油位是否保持在油标规定位置上。3、盘动风扇看叶轮旋转是否灵活及有无松动现象。4、检查布水器上的喷头是否堵塞。5、检查冷却塔内的填料是否有损坏。6、检查集水槽、集水池是否积存杂物。7、检查进风百叶窗上是否有塑料布、塑料袋等污物堵塞进风。8、检查集水池内水位是否达到最高标高，所有管路中是否都充满了水。9、检查集水池有无渗漏现象。10、检查供配电系统，用点动方式检查叶轮转向是否正确。11、检查各电气安全保护装置是否完好，工作设定值是否在要求范围。12、检查各地脚螺栓是否紧固。二、冷却塔的运行管理1、运行中经常检查、清除管道、布水器上喷头处的结垢、污垢及杂物。2、每半月清洗集水槽、集水池，清刷过滤栅网，严防堵塞现象发生。3、每半月清理一次冷却塔，注意布水装置的布水均匀性，发现问题及时调整。4、保持冷却塔减速箱中油位正常，每年检查油的颜色及粘度，若有变化，及时更换。新装冷却塔减速箱润滑油在运行一个月时要更换。5、电机和联轴器内轴承中润滑油脂，每年更换一次，不允许出现硬化现象。经常观察风机轴承的温度，温升不大于35℃，最高不可超过70℃。6、及时清除叶片、进风百叶窗等处的附着物，及时更换腐蚀坏了的叶片，以减少风机运行时的震动及噪声。7、并联风机为节省能源，可根据不同情况适当减开风机。8、要注意风机轴、尾部和接线盒的密封情况。水泵的运行管理制度一、水泵运行前的准备工作1、检查电机的绝缘电阻。2、有联轴器的水泵要进行手动盘车，检查叶轮运转是否灵活。3、点动水泵查看正反转。4、检查润滑油情况，应急时加油、换油。5、检查压盖松紧，查看水泵是否有泄漏现象。6、检查水系统中水压情况是否达到要求，系统中是否有空气。二、水泵的启动操作1、生活水泵应先开进口阀，冷却水泵、冷热媒水泵应将