2026年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识综合练习试卷A卷及答案

2026年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识综合练习试卷A卷及答案一、单项选择题（每题1分，共40分）1.我国房地产法律法规体系中，具有最高法律效力的文件是？A.宪法B.物权法C.城市房地产管理法D.城乡规划法2.根据《土地管理法》，下列土地中，属于国家所有的是？A.农村村民宅基地B.城市市区的土地C.自留地D.自留山3.国有土地所有权由下列哪个主体代表国家行使？A.国务院B.省级人民政府C.县级以上地方人民政府D.自然资源主管部门4.关于农用地转用审批，下列说法正确的是？A.农用地转用无须审批B.涉及农用地转为建设用地的，应当依法办理农用地转用审批手续C.任何情况下都可以由县政府审批D.经省级以上政府批准即可，不需国务院批准5.国有建设用地使用权出让最高年限为70年的土地用途是？A.居住用地B.工业用地C.教育、科技、文化、卫生、体育用地D.商业、旅游、娱乐用地6.下列不属于国有建设用地使用权出让方式的是？A.招标B.拍卖C.挂牌D.划拨7.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳？A.土地出让金B.土地补偿费C.安置补助费D.土地增值税8.国有土地上房屋征收与补偿的主体是？A.市、县级人民政府B.市、县级住房城乡建设部门C.房地产开发商D.房屋征收实施单位9.在房屋征收补偿中，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当？A.给予货币补偿B.给予产权调换C.不予补偿D.给予适当补助10.被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起？A.仲裁B.行政诉讼C.民事诉讼D.行政申诉11.房屋征收中，被征收房屋的价值应当由谁评估确定？A.政府指定评估机构B.依法备案的房地产价格评估机构C.开发商指定评估机构D.被征收人自行评估12.容积率是指？A.一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值B.一定地块内，建筑基底面积与用地面积的比值C.一定地块内，建筑总面积与建筑基地面积的比值D.一定地块内，规划用地面积与总建筑面积的比值13.在建设项目规划管理中，审查建设工程是否符合城市规划要求并核发许可的是？A.建设项目选址意见书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建筑工程施工许可证14.在城市规划区内进行临时建设的，临时建设使用期限一般不得超过？A.一年B.两年C.三年D.五年15.房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向哪个部门申请？A.自然资源主管部门B.住房城乡建设主管部门C.市场监督管理部门D.城市人民政府16.商品房预售的条件中，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的多少以上？A.20%B.25%C.30%D.50%17.房地产转让时，房屋所有权及其占用的国有建设用地使用权应当？A.分别转让B.一并转让C.视情况转让D.由抵押权人决定18.下列房地产中，可以设定抵押的是？A.学校教学楼B.依法取得的出让国有土地上的房屋C.权属有争议的房地产D.依法被查封的房地产19.房屋租赁合同订立后，当事人应当在多少日内向房产管理部门办理登记备案？A.15日B.30日C.60日D.90日20.下列关于不动产登记的说法，正确的是？A.不动产登记机构应当依职权主动办理所有登记B.不动产登记簿是物权归属和内容的根据C.不动产权属证书是物权归属的唯一证明D.异议登记后无需办理其他登记21.继承取得房屋所有权，应当申请哪种登记？A.首次登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记22.契税的纳税义务人是？A.房地产出让方B.房地产转让的承受方C.房地产中介机构D.房地产管理部门23.我国土地增值税实行的是？A.比例税率B.四级超额累进税率C.四级超率累进税率D.定额税率24.根据个人所得税法规定，个人转让自有住房，符合下列哪项条件的，可暂免征收个人所得税？A.转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房B.转让自用3年以上并且是家庭唯一生活用房C.转让自用2年以上并且是家庭唯一生活用房D.转让自用10年以上25.个人出租住房，房产税暂减按哪个税率征收？A.1.2%B.4%C.12%D.6%26.城镇土地使用税的计税依据是？A.纳税人实际占用的土地面积B.土地出让金数额C.建筑面积D.购地合同金额27.根据现行增值税政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应当？A.免征增值税B.按照5%的征收率全额缴纳增值税C.按照5%的征收率差额缴纳增值税D.按照3%的征收率全额缴纳增值税28.住房公积金缴存比例最低不得低于职工上一年度月平均工资的？A.5%B.8%C.10%D.12%29.下列关于住房公积金的说法，正确的是？A.住房公积金属于职工个人所有B.住房公积金由单位和职工按相同比例缴存，比例由单位自行决定C.住房公积金管理中心可以挪作他用D.住房公积金缴存比例越高越好30.业主大会决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当满足什么要求？A.应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意B.应当由专有部分面积占比过半数的业主且人数占比过半数的业主同意C.应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意D.应当经全体业主一致同意31.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经？A.有利害关系的业主一致同意B.多数业主同意C.业主委员会同意D.物业公司同意32.房地产估价机构从事房地产估价活动，应当依法进行？A.资质许可B.备案C.行政审批D.工商登记33.下列关于房地产估价师执业的表述，正确的是？A.可以在两个以上估价机构兼职B.只能受聘于一个房地产估价机构执业C.可以自行接受评估业务D.无须注册即可执业34.下列房地产服务企业中，从事房地产估价业务需要依法备案的是？A.房地产估价机构B.房地产经纪机构C.物业服务企业D.房地产咨询机构35.商品房销售包括现售和？A.期房销售B.预售C.转让D.租赁36.根据《民法典》，租赁期限不得超过？A.10年B.20年C.30年D.50年37.按《建筑工程建筑面积计算规范》，结构层高不足2.20m的建筑物，其建筑面积应当如何计算？A.计算全面积B.计算1/2面积C.不计算面积D.计算1/4面积38.房地产估价中，“替代原则”是指？A.估价结果不得高于类似房地产的成交价格B.估价对象与类似房地产可以相互替代，其价格受替代品价格制约C.评估价值与成交价格完全一致D.只能选择相同用途的房地产作比较39.征收耕地的土地补偿费和安置补助费，按照《土地管理法》规定，由省、自治区、直辖市通过制定公布什么标准确定？A.综合地价B.区片综合地价C.市场价D.土地补偿标准40.耕地占用税的计税依据是？A.实际占用的耕地面积B.建筑面积C.土地价值D.耕地质量二、多项选择题（每题2分，共30分）1.下列土地中，属于国家所有的有？A.城市市区的土地B.农村和城市郊区中依法没收、征收、征购为国有的土地C.国家依法征收的土地D.农村宅基地E.自留山2.国有建设用地使用权出让的方式包括？A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议E.划拨3.房屋征收范围确定后，下列行为中，依法不得实施的有？A.新建房屋B.扩建房屋C.改建房屋D.改变房屋用途E.保持房屋现状4.下列行为中，属于房地产转让方式的有？A.买卖B.赠与C.互换D.抵押E.租赁5.下列房地产中，不得设定抵押的有？A.学校、幼儿园的教学楼B.所有权、使用权不明或者有争议的房地产C.依法被查封、扣押、监管的房地产D.依法取得的出让国有土地使用权上的房屋E.已预售的商品房6.关于房屋征收补偿方式的说法，正确的有？A.被征收人可以选择货币补偿B.被征收人可以选择房屋产权调换C.选择产权调换的，市县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋D.产权调换房屋的价值与被征收房屋的价值应当由评估机构评估确定E.货币补偿金额不得低于房屋重置价格7.下列关于契税的说法，正确的有？A.契税税率实行3%—5%的幅度税率B.契税由房地产转让方缴纳C.房屋买卖、赠与、互换属于契税征税范围D.土地使用权出让属于契税征税范围E.成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由税务机关参照市场价格核定计税依据8.下列情形中，可以依法免征契税的有？A.国家机关承受房屋用于办公B.城镇职工按规定第一次购买公有住房C.因不可抗力灭失住房而重新购买住房D.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属E.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属9.根据现行增值税政策，个人转让住房的说法，正确的有？A.购买不足2年的住房对外销售，按5%征收率全额缴纳增值税B.购买2年以上（含2年）的住房对外销售，除北上广深外，免征增值税C.在北上广深，购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，按差额征收增值税D.购买不足5年的住房对外销售，一律按差额征收增值税E.所有住房转让均免征增值税10.住宅专项维修资金的使用范围包括？A.业主房屋专有部分漏水维修B.住宅共用部位保修期满后的维修、更新和改造C.共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造D.新建商品房首次交房时由开发商缴纳E.由物业服务企业自行使用11.下列关于业主大会和业主委员会的说法，正确的有？A.业主委员会由业主大会选举产生B.业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式C.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力D.一般事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意E.业主委员会是业主自治的最高决策机构12.房地产广告中不得出现的内容有？A.升值或者投资回报的承诺B.以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置C.对价格有表示的，已经明示有效期限D.使用“风水”等迷信内容E.注明商品房预售许可证号13.房地产价格评估应当遵循的原则包括？A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.估价时点原则E.平均原则14.征收集体土地应当依法支付的补偿费用包括？A.土地补偿费B.安置补助费C.农村村民住宅补偿费D.其他地上附着物和青苗的补偿费E.被征地农民的社会保障费用15.下列关于商品房预售资金监管的说法，正确的有？A.预售资金应当全部直接存入商品房预售资金监管专用账户B.预售资金只能用于项目工程建设有关的支出C.监管机构可以是政府确定的商业银行D.预售资金可以由开发企业任意支配E.违反资金监管规定的，应当承担相应法律责任三、判断题（每题1分，共20分）1.农村集体经济组织按照土地利用总体规划可以用本集体所有的土地兴办乡镇企业。2.国有土地使用权出让最高年限由国务院规定。3.以出让方式取得的土地使用权转让时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的25%以上。4.房屋征收决定由市、县级人民政府作出并公告。5.市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。6.容积率是指一定地块内地上总建筑面积与建筑用地面积的比值。7.取得土地使用权证书是申请商品房预售的条件之一。8.商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。9.房地产抵押后，该抵押房地产占用范围内的土地使用权一并抵押。10.权属有争议的房地产可以设定抵押。11.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。12.契税由税务机关负责征收。13.土地增值税的纳税人包括转让房地产并取得收入的单位和个人。14.房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。15.住房公积金属于职工个人所有，存入职工住房公积金账户。16.住房公积金管理中心在保证住房公积金正常支付的前提下，经批准可以将住房公积金用于购买国债，但不得挪作他用。17.业主大会由全体业主组成，是业主自治的决策机构。18.业主委员会可以以自己名义从事经营活动，收益归业主委员会所有。19.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。20.房地产估价师可以同时在两个房地产估价机构执业。四、综合分析题（每题1分，共10分）案例一某市人民政府因危旧房改造需要，决定对老城区国有土地上的房屋实施征收。征收补偿方案公开征求意见后，市政府作出房屋征收决定并公告。甲、乙分别是该范围内的被征收房屋所有权人。1.下列主体中，有权作出房屋征收决定的是？A.市人民政府B.市住房城乡建设局C.市自然资源局D.市人民政府指定的房屋征收实施单位2.甲对市人民政府作出的房屋征收决定不服，可以依法采取的措施有？3.关于房屋征收补偿，下列说法正确的有？4.对被征收房屋价值的评估，评估机构的确定方式是？案例二某房地产开发企业通过招标拍卖挂牌方式取得一宗面积为8万平方米的居住用地，约定的容积率为2.5，出让年限70年。企业拟分期开发，并依法申请商品房预售许可。5.该地块准许建设的规划总建筑面积为？A.8万平方米B.12万平方米C.20万平方米D.28万平方米6.下列条件中，属于商品房预售必须满足的有？7.该房地产开发企业申请商品房预售许可时，应当向主管部门提交的材料包括？案例三王某将一套购买并居住满5年的家庭唯一普通住房出租给李某居住，月租金4000元，双方签订房屋租赁合同，租期3年。8.关于该租赁行为的税收政策，下列说法正确的有？A.王某出租住房应按从租计征方式缴纳房产税，税率为12%B.王某出租住房房产税暂减按4%的税率征收C.王某出租住房取得的租金收入应按“财产租赁所得”缴纳个人所得税D.李某作为承租人无须缴纳契税E.王某作为出租人应当缴纳契税9.关于房屋租赁合同的登记备案，下列说法正确的是？10.李某未经王某同意，擅自将房屋转租给张某。下列说法正确的是？参考答案与解析一、单项选择题1.答案：A解析：宪法是国家的根本法，在法律体系中具有最高法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规都不得与宪法相抵触。2.答案：B解析：城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地、自留地、自留山属于农民集体所有。3.答案：A解析：国有土地所有权由国务院代表国家行使。4.答案：B解析：国家实行土地用途管制制度，农用地转为建设用地应当依法办理农用地转用审批手续。5.答案：A6.答案：D解析：出让方式包括招标、拍卖、挂牌和协议；划拨是与出让并列的国有土地使用权取得方式，不属于出让。7.答案：A8.答案：A9.答案：C解析：征收范围内违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不属于合法财产，依法不予补偿。10.答案：B11.答案：B解析：被征收房屋的价值，应当由具有合法执业资格、依法备案的房地产价格评估机构评估确定。12.答案：A解析：容积率反映一定地块内土地上允许建设的总面积，是总建筑面积与建筑用地面积的比值。13.答案：C14.答案：B15.答案：B16.答案：B17.答案：B解析：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，即“房地一体”原则。18.答案：B19.答案：B20.答案：B解析：根据《民法典》和《不动产登记暂行条例》，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书与登记簿不一致的，以登记簿为准。21.答案：B解析：继承、买卖、赠与、互换等导致不动产物权转移的，属于转移登记。22.答案：B23.答案：C解析：土地增值税以增值额与扣除项目金额的比率确定适用税率，实行四级超率累进税率。24.答案：A25.答案：B26.答案：A27.答案：B解析：个人将购买不足2年的住房对外销售，按5%征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售，除特定城市外免征增值税。28.答案：A解析：住房公积金缴存比例下限不得低于5%，上限一般不超过12%。29.答案：A30.答案：A解析：根据《民法典》，筹集维修资金属于重大事项，需双三分之二以上业主参与表决，并经参与表决的双四分之三以上业主同意。31.答案：A32.答案：B解析：按照现行行业管理规定，房地产估价机构实行备案管理，不再实行资质等级审批。33.答案：B34.答案：A35.答案：B36.答案：B37.答案：B解析：结构层高在2.20m及以上的计算全面积；结构层高不足2.20m的按建筑面积的1/2计算。38.答案：B39.答案：B40.答案：A二、多项选择题1.答案：ABC解析：农村宅基地、自留地、自留山等属于农民集体所有，D、E错误。2.答案：ABCD解析：出让方式有招标、拍卖、挂牌和协议；划拨是与出让并列的供地方式。3.答案：ABCD解析：房屋征收范围确定后，不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。4.答案：ABC5.答案：ABC解析：用于公益教育设施的房地产、权属不明或被依法查封的房地产均不得抵押。6.答案：ABCD解析：货币补偿金额不得低于类似房地产的市场价格，而非房屋重置价格，E错误。7.答案：ACDE解析：契税由承受方缴纳，B错误。8.答案：ABDE解析：因不可抗力灭失住房而重新购买住房，由省级政府决定减征或免征，并非一律免税，C错误。9.答案：ABC解析：D、E不符合现行增值税政策。10.答案：BC解析：维修资金专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造，由业主按规定交存，使用需依法程序。11.答案：ABCD解析：业主大会是决策机构，业主委员会是执行机构，E错误。12.答案：ABD解析：C、E是允许或应当具备的内容。13.答案：ABCD14.答案：ABCDE15.答案：ABCE解析：商品房预售资金必须专项用于项目建设，实行监管，不能由开发企业任意支配，D错误。三、判断题1.答案：正确2.答案：正确3.答案：正确4.答案：正确5.答案：正确6.答案：正确7.答案：正确8.答案：正确9.答案：正确10.答案：错误11.答案：正确12.答案：正确13.答案：正确14.答案：正确15.答案：正确16.答案：正确17.答案：正确18.答案：错误19.答案：正确20.答案：错误四、综合分析题案例一1.答案：A解析：国有土地上房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府，征收实施单位只能受委托实施具体工作。2.A.申请行政复议B.提起行政诉讼C.申请仲裁D.向纪检监察机关申诉E.要求市人大常委会裁决2.答案：AB解析：被征收人对征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。3.A.房屋价值补偿应当不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋