不动产登记代理人-《不动产登记代理实务》近年考试真题题库及答案

不动产登记代理人-《不动产登记代理实务》近年考试真题题库及答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.自然人处分不动产时委托代理人申请登记，授权委托书未经公证的，应当满足的要求是（）A.提供委托人与代理人的亲属关系证明B.代理人提交书面诚信承诺函C.委托人与代理人共同到登记机构现场签署授权委托书D.提供居委会或村委会出具的委托情况说明2.不动产登记代理机构承接国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记代理业务时，应当首先核查的前置条件是（）A.委托人已全额缴纳土地出让金B.不动产单元已完成权籍调查且成果入库确认C.项目已取得商品房预售许可证D.委托人已完成契税申报缴纳3.下列不动产登记类型中，当事人可以单方申请的是（）A.存量房所有权转移登记B.不动产抵押权设立登记C.继承取得房屋所有权的转移登记D.地役权首次登记4.根据《民法典》规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日5.下列关于不动产登记代理收费的说法，正确的是（）A.代理收费实行政府定价管理B.代理收费标准由不动产登记机构统一公示C.代理收费金额、支付方式应当在委托合同中明确约定D.代理收费只能按件收取6.办理国有建设用地使用权抵押权首次登记时，不需要提交的材料是（）A.主债权合同B.抵押合同C.国有建设用地使用权不动产权属证书D.土地出让金缴纳凭证7.不动产登记的基本单位是（）A.宗地B.自然幢C.不动产单元D.户8.处分按份共有不动产申请登记的，除共有人另有约定外，应当由（）共同申请。A.占份额三分之二以上的按份共有人B.全体按份共有人C.过半数按份共有人D.占份额二分之一以上的按份共有人9.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.15个工作日B.30个工作日C.45个工作日D.60个工作日10.下列关于地役权登记的说法，正确的是（）A.地役权自登记时设立B.地役权登记可由需役地权利人单方申请C.已登记的地役权转让的，应当办理转移登记D.地役权期限可以超过供役地建设用地使用权的剩余期限11.不动产登记机构收到人民法院查封不动产的协助执行通知书后，应当（）A.在3个工作日内办理查封登记B.即时办理查封登记C.通知不动产权利人后办理查封登记D.审查查封事由合法性后办理登记12.办理宅基地使用权及房屋所有权首次登记时，不需要提交的材料是（）A.宅基地使用权权属来源材料B.房屋符合城乡规划的材料C.房屋竣工验收备案表D.申请人属于集体经济组织成员的证明13.不动产登记代理合同的核心标的是（）A.委托代理的不动产B.不动产权属证书C.登记代理服务行为D.不动产登记结果14.下列情形中，不动产登记机构应当作出不予登记决定的是（）A.申请材料存在可以当场更正的笔误B.申请登记的不动产存在尚未解决的权属争议C.申请人提交的材料不齐全D.申请人未到场核验身份15.不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请（）A.注销登记B.异议登记C.预告登记D.查封登记16.房地产开发企业与购房人签订商品房预售合同后，为保障将来实现物权，购房人可申请办理的登记类型是（）A.预告登记B.异议登记C.商品房预售合同备案D.房屋所有权首次登记17.属于村农民集体所有的土地，申请集体土地所有权登记时的申请主体是（）A.村民委员会B.村集体经济组织C.村民小组D.乡镇自然资源所18.不动产权属证书遗失申请补发的，不动产登记机构应当在其门户网站刊发遗失、灭失声明（）个工作日后，予以补发。A.7B.10C.15D.3019.下列关于不动产登记代理人执业规范的说法，错误的是（）A.不得同时在两个及以上不动产登记代理机构执业B.应当保守委托人的商业秘密和个人隐私C.可以允许近亲属以本人名义承接代理业务D.应当按照委托合同约定提供专业代理服务20.办理在建建筑物抵押权首次登记时，不属于必备申请材料的是（）A.建设工程规划许可证B.国有建设用地使用权不动产权属证书C.房屋竣工验收备案表D.主债权合同与抵押合同二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.下列业务中，属于不动产登记代理服务范畴的有（）A.协助委托人准备登记申请材料B.代理委托人签署不动产登记申请书C.代理委托人缴纳不动产登记费D.代理委托人进行不动产交易价格谈判E.代理委托人领取不动产权属证书2.根据《不动产登记暂行条例》，下列情形中可以单方申请不动产登记的有（）A.继承取得不动产权利B.购买新建商品房办理转移登记C.人民法院生效判决取得不动产权利D.房屋灭失办理所有权注销登记E.权利人姓名变更办理变更登记3.办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料有（）A.土地权属来源材料或不动产权属证书B.建设工程符合规划的材料C.房屋已竣工的材料D.房地产开发企业资质证书E.不动产权籍调查成果4.下列关于预告登记的说法，正确的有（）A.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记适用于不动产买卖、抵押等情形C.预告登记的有效期为1年D.预告登记后债权消灭的，预告登记失效E.预告登记可由不动产权利人单方申请5.不动产登记代理委托合同应当具备的必备条款有（）A.委托人与代理机构的基本信息B.代理事项与代理权限C.代理服务期限与服务要求D.收费标准与支付方式E.不动产登记机构联系人信息6.下列不动产登记类型中，办理时需要提交新的不动产权籍调查成果的有（）A.国有建设用地使用权首次登记B.房屋所有权变更登记（房屋面积发生变化）C.宅基地使用权及房屋所有权首次登记D.不动产抵押权变更登记E.存量房所有权转移登记7.不动产登记代理机构承接业务时，应当核查的核心事项有（）A.委托人身份的真实性B.委托人对委托事项的处分权限C.委托事项的合法性D.委托人的资产负债状况E.委托人的个人征信记录8.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的有（）A.申请登记的不动产存在尚未解决的权属争议B.申请登记事项与不动产登记簿记载内容冲突C.申请人提交的申请材料不齐全D.申请登记的不动产权利超过法定最高期限E.申请登记违反法律、行政法规强制性规定9.下列关于异议登记的说法，正确的有（）A.异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内提起诉讼或申请仲裁B.异议登记期间，登记机构应当暂停办理该不动产的所有登记申请C.异议登记失效后，申请人就同一事项同一理由再次申请的，登记机构不予受理D.异议登记不当造成权利人损害的，权利人可向申请人请求损害赔偿E.异议登记应当由不动产登记簿记载的权利人提出申请10.不动产登记代理过程中可能产生的执业风险有（）A.委托人提供虚假材料导致登记错误的风险B.代理人员操作失误导致申请被驳回的风险C.登记机构工作人员失误导致登记错误的风险D.委托事项违反法律规定导致的风险E.不动产市场价格波动的风险三、综合分析题（共3题，每题20分，共60分。请根据背景材料，按要求回答问题）（一）背景材料：甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）2020年通过出让方式取得某市一宗国有建设用地使用权，用途为城镇住宅用地，2022年该地块开发的商品住宅项目竣工验收合格，已完成不动产权籍调查并取得成果入库确认。甲公司拟委托乙不动产登记代理有限公司（以下简称乙机构）办理该项目的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，双方签订书面委托合同，约定代理权限为全权办理首次登记的材料准备、申请提交、登记费缴纳、领取不动产权属证书等全部事项。根据上述材料，回答下列问题：1.乙机构承接该业务时，应当核验甲公司的哪些核心材料？（6分）2.办理本次首次登记，乙机构应当向不动产登记机构提交哪些申请材料？（8分）3.若登记机构受理申请后要求补充提交相关材料，乙机构的正确处理流程是什么？（6分）（二）背景材料：李某名下有一套位于某市城区的商品住宅，2023年5月李某与王某签订房屋买卖合同，约定以120万元价格出售给王某，王某向当地商业银行申请80万元个人住房按揭贷款。李某、王某与贷款银行三方共同委托丙不动产登记代理机构（以下简称丙机构）办理本次交易涉及的全部不动产登记手续，委托合同约定丙机构负责从申请到领取证书的全流程代理。根据上述材料，回答下列问题：1.本次交易涉及哪些不动产登记类型？办理顺序是什么？（5分）2.丙机构应当核验各方当事人的哪些委托材料？不同主体的授权委托书有哪些要求？（7分）3.办理房屋所有权转移登记时，需要提交的涉税材料有哪些？（4分）4.若登记机构审核期间，王某提出增加其配偶张某为房屋共有人，丙机构应当如何处理？（4分）（三）背景材料：赵某与钱某系兄弟关系，2021年钱某以个人名义申请办理了一处农村宅基地使用权及房屋所有权登记，领取了不动产权属证书。2023年赵某提出该房屋为父母遗留房产，应当由双方共同共有，钱某私自登记在个人名下侵犯其合法权益。赵某多次与钱某协商要求更正登记，钱某均拒绝配合。赵某拟委托丁不动产登记代理机构（以下简称丁机构）办理相关登记申请，维护自身权益。根据上述材料，回答下列问题：1.丁机构可以为赵某提供哪些登记救济途径的建议？分别说明适用条件。（8分）2.若赵某选择申请异议登记，丁机构应当协助准备哪些申请材料？办理过程中有哪些注意事项？（6分）3.若赵某向人民法院起诉后取得生效胜诉判决，判决确认案涉房屋为赵某与钱某共同共有，丁机构应当代理赵某办理哪种登记？简要说明办理流程。（6分）参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第三款规定，自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。C选项符合法定要求。2.【答案】B【解析】不动产登记以不动产单元为基本单位，权籍调查成果入库是取得唯一不动产单元编码的前提，是首次登记的核心前置条件。A、D选项属于申请材料内容，不属于首核查验的前置条件，C选项与首次登记无关。3.【答案】C【解析】《不动产登记暂行条例》第十四条明确，继承、接受遗赠取得不动产权利的，可以由当事人单方申请。A、B、D选项均需双方共同申请。4.【答案】C【解析】《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。5.【答案】C【解析】当前不动产登记代理收费实行市场调节价，由委托人与代理机构协商确定，收费标准、支付方式应当在委托合同中明确约定，C选项正确。A、B、D选项表述均不符合市场化收费要求。6.【答案】D【解析】国有建设用地使用权已办理不动产权属证书的，证明土地出让金已全额缴纳，办理抵押权登记时无需重复提交土地出让金缴纳凭证。7.【答案】C【解析】《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。8.【答案】A【解析】《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。9.【答案】B【解析】《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。10.【答案】C【解析】地役权自地役权合同生效时设立，登记为对抗要件，A选项错误；地役权登记需由供役地和需役地权利人共同申请，B选项错误；地役权期限不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限，D选项错误；已登记的地役权转让的，应当办理转移登记，C选项正确。11.【答案】B【解析】查封登记属于依嘱托登记，不动产登记机构收到人民法院协助执行通知书后，应当即时办理查封登记，无需审查实体内容，也无需通知权利人。12.【答案】C【解析】农村宅基地上的房屋建设无需办理竣工验收备案，申请首次登记时提交宅基地使用权材料、符合规划材料、权籍调查成果、成员证明即可，C选项不属于必备材料。13.【答案】C【解析】不动产登记代理合同属于服务类合同，核心标的是代理机构提供的登记代理服务行为，而非不动产本身或登记结果。14.【答案】B【解析】《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记。A选项可当场更正后受理，C、D选项属于不予受理的情形。15.【答案】B【解析】《民法典》第二百二十条规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。16.【答案】A【解析】预告登记适用于为保障将来实现物权的情形，商品房预售时预购人可申请预告登记，防止开发企业一房二卖。C选项属于住建部门管理范畴，不属于不动产登记类型。17.【答案】B【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第二十九条规定，土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请。18.【答案】C【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定，不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。19.【答案】C【解析】不动产登记代理人不得出租、出借、转让职业资格证书，不得允许他人以本人名义执业，C选项违反执业规范。20.【答案】C【解析】在建建筑物尚未竣工验收，办理抵押登记时无需提交竣工验收备案表，需提交建设工程规划许可证、土地使用权证、主债权合同、抵押合同等材料。二、多项选择题1.【答案】ABCE【解析】不动产登记代理服务围绕登记申请全流程展开，包括材料准备、申请签署、费用缴纳、领取证书等，D选项属于不动产交易居间服务范畴，不属于登记代理业务。2.【答案】ACDE【解析】《不动产登记暂行条例》第十四条规定了单方申请的情形，包括继承取得、法院或行政文书取得、不动产灭失注销、权利人信息变更、更正/异议登记等。B选项属于转移登记，需买卖双方共同申请。3.【答案】ABCE【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条明确了国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请材料，D选项开发企业资质证书不属于登记申请必备材料。4.【答案】ABD【解析】预告登记有效期为90日（自能够进行不动产登记之日起算），C选项错误；预告登记需由双方共同申请，E选项错误。A、B、D选项均符合《民法典》及不动产登记相关规定。5.【答案】ABCD【解析】不动产登记代理合同的必备条款包括当事人信息、代理事项、权限、期限、费用、违约责任、争议解决等，E选项不属于合同必备内容。6.【答案】ABC【解析】首次登记需提交权籍调查成果，涉及不动产界址、面积等自然状况变化的变更登记也需提交新的权籍调查成果。抵押权登记、不涉及自然状况变化的转移登记无需重新提交权籍调查成果。7.【答案】ABC【解析】代理机构承接业务时需核查委托人身份真实性、处分权限、委托事项合法性，无需核查委托人的资产状况和征信记录。8.【答案】ABDE【解析】C选项申请材料不齐全的，登记机构应当一次性告知补正，不属于不予登记情形。其余选项均符合《不动产登记暂行条例》第二十二条规定的不予登记情形。9.【答案】ACD【解析】异议登记期间，不动产权利人申请处分登记的，登记机构应当告知异议登记情况，申请人书面承诺自担风险的可继续办理，并非暂停所有登记，B选项错误；异议登记由利害关系人申请，E选项错误。A、C、D选项均符合法律规定。10.【答案】ABCD【解析】不动产市场价格波动属于市场风险，不属于登记代理执业风险，其余选项均为代理过程中可能产生的执业风险。三、综合分析题（一）1.【参考答案】乙机构应当核验的核心材料包括：（1）甲公司主体资格材料：营业执照、法定代表人身份证明，核验甲公司的合法主体身份，确认其具备签订委托合同的民事行为能力（2分）。（2）委托权限材料：甲公司出具的授权委托书，需加盖公司公章并由法定代表人签字或盖章，明确代理事项、代理权限、代理期限，确认委托内容符合法律规定（2分）。（3）不动产权利材料：国有建设用地使用权不动产权属证书、项目竣工验收材料、权籍调查成果入库证明，核验甲公司对委托不动产享有合法权利，具备办理首次登记的基础条件（2分）。2.【参考答案】应当提交的申请材料包括：（1）不动产登记申请书（需甲公司盖章确认）（1分）；（2）甲公司营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书及代理人身份证明（1分）；（3）国有建设用地使用权不动产权属证书或土地权属来源材料（1分）；（4）建设工程符合规划的材料（如建设工程规划许可证、规划核实意见书等）（1分）；（5）房屋已经竣工的材料（如竣工验收备案表等）（1分）；（6）不动产权籍调查成果（包括权籍调查表、宗地图、房屋平面图、宗地界址点坐标等，且已入库确认）（1分）；（7）相关税费缴纳凭证（如土地出让金缴纳凭证、契税完税凭证等）（1分）；（8）法律、行政法规规定的其他必要材料（1分）。3.【参考答案】乙机构的处理流程为：（1）及时接收登记机构的补正通知，明确补正材料的具体要求、补正期限，做好记录（2分）；（2）第一时间将补正要求告知甲公司，说明需要补充的材料内容、获取途径和注意事项，协助甲公司准备相关材料（2分）；（3）对甲公司提交的补正材料进行初步核验，确认符合登记要求后，在规定期限内提交至不动产登记机构，跟进后续审核进度并及时向甲公司反馈（2分）。（二）1.【参考答案】本次涉及的登记类型及办理顺序为：（1）不动产抵押权预告登记（或商品房抵押权预告登记）：由王某与银行共同申请，保障将来抵押权的实现（2分）；（2）房屋所有权转移登记：由李某与王某共同申请，将房屋所有权从李某转移至王某名下（2分）；（3）不动产抵押权设立登记：转移登记完成后，由王某与银行共同申请，设立正式的住房按揭抵押权（1分）。2.【参考答案】（1）核验的委托材料：三方当事人的身份证明材料、授权委托书、委托合同，核验委托关系的真实性和代理权限的合法性（2分）。（2）授权委托书要求：①自然人（李某、王某）的授权委托书：若涉及不动产处分，授权委托书未经公证的，需与代理人共同到登记机构现场签署；经公证的可直接提交。委托书需明确代理事项、权限、期限，由委托人签字确认（3分）。②银行的授权委托书：需加盖银行公章，由法定代表人或负责人签字或盖章，明确代理事项、权限、期限及代理人身份信息（2分）。3.【参考答案】需要提交的涉税材料包括：（1）交易双方的完税凭证（包括增值税、个人所得税、契税等税种的完税或免税证明）（2分）；（2）房屋买卖合同、购房发票等用于核定计税依据的材料（2分）。4.【参考答案】丙机构的处理方式为：（1）及时将王某的申请告知登记机构，同时联系原权利人李某和贷款银行，确认是否同意增加共有人（2分）；（2）若各方均同意，需补充提