2026年不动产登记代理人职业资格考试(土地登记相关法律)综合试题及答案

2026年不动产登记代理人职业资格考试(土地登记相关法律)综合试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.根据《民法典》，下列哪项属于不动产物权的种类？A.抵押权B.留置权C.质权D.债权答案A解析留置权和质权通常针对动产，债权不属于物权。2.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内办结不动产登记手续？（法律另有规定的除外）A.10个工作日B.15个工作日C.30个工作日D.7个工作日答案C解析《不动产登记暂行条例》第17条规定为30个工作日。3.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自何时成立生效？A.不动产登记时B.合同成立时C.合同备案时D.物权登记时答案B解析合同自成立时生效，物权变动未经登记不发生效力（《民法典》第215条）。4.下列哪种情形下，不动产登记机构应当不予登记？A.申请人提交的材料齐全B.申请登记的不动产不属于本机构登记范围C.申请材料存在笔误但不影响实体内容D.申请人委托代理人办理登记答案B5.根据《土地管理法》，土地所有权和土地使用权争议由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由（）处理。A.县级人民政府B.县级以上人民政府C.市级人民政府D.省级人民政府答案B解析《土地管理法》第14条规定单位之间的争议由县级以上人民政府处理。6.下列各项中，属于集体所有土地的是：A.城市市区的土地B.农村和城市郊区的土地（法律规定属于国家所有的除外）C.宅基地和自留地、自留山D.国家依法征收的土地答案C7.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起几个月内未申请登记的，预告登记失效？A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月答案C解析《民法典》第221条规定为3个月。8.不动产登记费按哪种标准收取？A.按不动产面积B.按不动产价值C.按件收取D.按不同登记类型分别收费答案C解析《不动产登记暂行条例》第33条规定按件收费。9.因继承取得不动产物权的，自（）发生效力。A.继承开始时B.不动产登记时C.继承协议签订时D.被继承人死亡时答案A解析《民法典》第230条规定继承开始时取得物权。10.当事人申请首次登记，土地权属来源材料不齐全的，不动产登记机构应当：A.先行登记，要求补正B.不予受理，并一次性告知需要补正的全部内容C.受理后要求补正D.暂缓受理答案B解析《不动产登记暂行条例实施细则》第9条要求一次性告知补正内容。11.根据《民法典》，处分共有不动产，应当经占份额（）以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三答案C12.地役权自（）时设立。A.地役权合同签订B.地役权登记C.土地承包经营权登记D.供役地使用权登记答案B解析《民法典》第374条规定地役权自登记时设立。13.关于不动产登记信息共享和保护，下列说法错误的是？A.不动产登记机构应当建立信息共享平台B.不动产登记信息应当向社会全面公开C.查询不动产登记资料应当遵循合法、便利的原则D.涉及国家秘密的不动产登记信息不得公开答案B解析登记信息并非全面公开，而是依申请查询，涉及国家秘密的除外（《暂行条例》第25条）。14.土地承包经营权自（）时设立。A.土地承包经营合同生效B.土地承包经营权登记C.土地承包合同备案D.承包方实际承包土地答案A解析《民法典》第333条规定合同生效时设立，登记仅为对抗要件。15.下列哪项不属于可以由当事人单方申请的情形？A.继承不动产B.人民法院持生效法律文书申请登记C.不动产灭失申请注销登记D.共有不动产的转让答案D解析《不动产登记暂行条例》第14条列举了单方申请情形，共有转让需要双方申请。16.关于建设用地使用权，下列说法正确的是？A.建设用地使用权自登记时设立B.建设用地使用权登记是合同生效要件C.建设用地使用权出让合同自签订时生效，使用权自合同生效时设立D.建设用地使用权可以分层设立答案D解析《民法典》第348条允许建设用地使用权分层设立，但物权设立需登记。17.国有建设用地使用权转让时，地上建筑物及附着物的处置原则是：A.分别转让B.随土地使用权一并转让C.单独转让D.仅可转让土地使用权，建筑保留答案B18.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪种登记需要实地查看？A.新建商品房首次登记B.变更登记C.转移登记D.异议登记答案A解析《细则》第16条规定所有权首次登记应当实地查看。19.关于异议登记，下列说法错误的是？A.利害关系人认为登记错误可以申请异议登记B.异议登记后15日内不提起诉讼，异议登记失效C.异议登记期间权利人处分不动产，登记机构应办理D.异议登记失效后，同一申请人可以重复申请异议登记答案D解析异议登记失效后，一般不得以相同理由重复申请。20.根据《民法典》，处分不动产需要办理登记，下列哪种权利变动未经登记不发生物权效力？A.地役权设立B.土地承包经营权互换C.建设用地使用权转让D.宅基地使用权继承答案C解析建设用地使用权转让实行登记生效；地役权、土地承包经营权互换为登记对抗，继承不因登记而取得（继承时即取得）。二、多项选择题（每题2分，共20分）1.下列哪些物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人？A.地役权B.土地承包经营权C.抵押权D.建设用地使用权答案A,B解析地役权与土地承包经营权采用登记对抗主义；抵押权中不动产抵押登记生效，动产抵押登记对抗；建设用地使用权登记生效。2.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪些情形需要当事人双方申请？A.买卖房屋的转移登记B.赠与房屋的转移登记C.继承房屋的转移登记D.因法院判决导致所有权转移答案A,B解析继承与法院判决属于单方申请情形。3.土地登记簿应当载明的内容包括？A.土地位置B.土地界址C.土地面积D.土地用途答案A,B,C,D4.对于下列哪些不动产权利，可以申请登记？A.集体土地所有权B.房屋所有权C.土地使用权D.林地承包经营权答案A,B,C,D5.根据《民法典》，下列哪些属于担保物权？A.抵押权B.质权C.留置权D.地役权答案A,B,C6.建设单位申请房屋所有权首次登记时，应当提交哪些材料？A.土地权属来源材料B.建设工程符合规划的材料C.房屋已竣工的材料（或竣工验收备案证明）D.房地产调查或者测绘报告答案A,B,C,D7.根据《土地管理法》，征收下列土地的，须由国务院批准？A.基本农田B.基本农田以外的耕地超过35公顷的C.其他土地超过70公顷的D.全部耕地答案A,B,C8.下列关于更正登记的说法，正确的是？A.权利人认为登记簿记载错误可申请更正B.利害关系人认为登记簿记载错误可申请更正C.登记机构发现登记错误应当征得权利人同意后改正D.权利人同意更正且登记簿记载错误，登记机构应当更正答案A,B,D解析登记机构发现登记错误，涉及他人权利的应通知权利人，但并非必须征得同意（《细则》第80条）。9.不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元由哪两部分组成？A.宗地B.定着物C.建筑物D.构筑物答案A,B解析《细则》第4条规定不动产单元由宗地与定着物组成。10.下列哪些情形下，当事人可以解除合同？A.因不可抗力致使不能实现合同目的B.一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行C.一方明确表示不履行主要债务D.法律规定的其他情形答案A,B,C,D解析《民法典》第563条。三、判断题（每题1分，共10分）1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。答案正确2.集体土地上的不动产，不能办理抵押登记。答案错误解析集体经营性建设用地可以抵押，宅基地使用权等除外。3.不动产登记机构在登记过程中可以要求申请人进行公证。答案错误解析登记机构不得要求公证，除非法律另有规定。4.已经登记的国有建设用地使用权，因人民法院的生效判决导致权属转移的，当事人可以持判决书单方申请转移登记。答案正确5.对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，不动产登记机构应当实地查看。答案正确6.土地所有权和土地使用权争议由当事人协商，协商不成的，由人民法院最终裁决。答案错误解析协商不成的由人民政府处理，对处理决定不服再起诉。7.不动产登记费按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。答案错误解析按件收取，不按面积或价值比例。8.权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。答案正确解析但需符合法律规定（如涉及国家秘密除外）。9.建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权自动续期。答案正确10.土地承包经营权互换、转让，未经登记的，不得对抗善意第三人。答案正确四、简答题（每题10分，共30分）1.简述我国不动产登记的基本原则。答案(1)依法登记原则：登记的实体与程序均须符合法律规定。(2)依申请原则：登记机构一般不主动登记，由当事人申请启动。(3)形式审查与实质审查相结合原则：以形式审查为主，必要时进行实地查看等实质审查。(4)登记生效与登记对抗并存原则：不动产物权变动以登记生效为一般原则，法律另有规定（地役权、土地承包经营权等）实行登记对抗。(5)公示公信原则：登记簿记载具有权利推定效力，善意第三人信赖登记的保护。(6)统一登记原则：不动产登记统一由不动产登记机构办理，避免多头登记。解析这些原则贯穿于《民法典》物权编、《不动产登记暂行条例》及其实施细则。2.简述不动产登记更正登记的适用情形及程序。适用情形：•权利人、利害关系人认为登记簿记载有误，且确有错误（权利主体、内容、范围等）。•登记机构自行发现登记簿记载错误。程序：(1)权利人、利害关系人提交证明登记错误的材料申请更正。(2)登记机构审查：若权利人同意更正或证明材料足以证明错误，予以更正；若权利人不同意但有充分证据，可书面通知后更正。(3)更正后换发不动产权属证书。解析依据《暂行条例实施细则》第79-81条，更正登记不得改变证载主体身份性质等根本性错误需经法定程序。3.什么是预告登记？简述预告登记的适用范围及效力。答案定义：预告登记是为保全将来发生的不动产物权变动（如所有权转移、抵押权设立）而进行的提前登记。适用范围：商品房预售、不动产抵押、转让他国等约定的情形。效力：•预告登记后，未经预告登记的权利人同意，他人处分该不动产（买卖、抵押等）不发生物权效力。•预告登记后，债权消灭或自能够进行正式登记之日起3个月内未申请正式登记的，预告登记失效。•预告登记具有临时性，需转为正式登记。解析《民法典》第221条是预告登记的核心依据。五、案例分析题（每题10分，共20分）1.案例：甲、乙夫妻共同购买一套商品房，登记在甲一人名下。后甲未经乙同意，与丙签订买卖合同并办理过户登记。丙为善意第三人，支付了合理价款并完成登记。乙得知后主张甲、丙买卖合同无效，要求撤销登记。问题：(1)乙的主张能否得到支持？请说明理由。(2)乙可通过什么法律途径维护权益？答案：(1)乙的主张不能得到支持。因为不动产登记簿具有公信力，丙信赖登记簿记载甲为所有权人，支付合理价款并完成登记，符合《民法典》第311条善意取得的构成要件，依法取得房屋所有权。乙与甲的婚姻共有关系不能对抗善意第三人。(2)乙可以依据《民法典》婚姻家庭编向甲主张损害赔偿，要求甲承担擅自处分共有财产的赔偿责任。乙不能直接请求撤销登记，但可申请法院确认甲、丙买卖合同无效（若有恶意串通证据），但本案中丙为善意，故只能向甲追偿。解析：考察善意取得与夫妻共有财产处分规则。核心在于登记的公信力与善意第三人的保护。2.案例：某村村民李某拥有宅基地一处并建房居住。后李某进城落户，将其宅基地上的房屋出售给同村村民张某，双方签订合同并交付房屋，但未办理变更登记。后该村因地质灾害整村搬迁，政府对宅基地进行补偿，李某主张其仍为宅基地使用权人，要求单独获得补偿。问题：(1)李某与张某的宅基地房屋买卖合同是否有效？(2)宅基地使用权的归属应如何认定？补偿应如何分配？答案：(1)合同有效。根据《土地管理法》及相关规定，宅基地使用权可以在本集体经济组织内部转让。李与张均为同村村民，符合转让条件，合同