高级经济师《建筑与房地产经济》考试真题及解析(2026年)

高级经济师《建筑与房地产经济》考试真题及解析(2026年)【案例分析题（一）】（本题20分）背景资料：某省会城市2026年保障性租赁住房重点建设项目，总建筑面积12.8万㎡，其中住宅10.2万㎡（共1680套，均为70㎡以下小户型），配套商业服务设施0.8万㎡，地下车库及人防工程1.8万㎡。项目概算总投资5.2亿元，其中建安工程费4.12亿元，土地划拨费用0.68亿元，工程建设其他费用0.27亿元，预备费0.13亿元。项目采用设计采购施工总承包（EPC）模式公开招标，招标控制价按《建设工程工程总承包计价规范》（GB/T50500-2024）编制，工期要求36个月。施工过程中发生如下事件：事件1：发包人因城市社区配套升级要求，调整配套商业设施的内部布局，新增社区党群服务中心功能，涉及设计变更，导致该分项工作持续时间增加15天，承包人据此提出工期索赔15天、费用索赔820万元。经造价工程师核实，该分项工作的总时差为10天，变更导致增加的人材机费用为580万元，企业管理费费率为8%（以人材机为基数），利润率为5%（以人材机与企业管理费之和为基数），规费及增值税综合费率为12%（以人材机、管理费、利润之和为基数）。事件2：项目主体结构施工阶段，当地遭遇10年一遇的强降雨，导致现场施工设备损坏，修复费用12万元，对应分项工作停工6天；同时导致已完成的地下车库防水工程部分损毁，修复费用38万元，对应工作工期延误8天。经造价工程师核实，施工设备对应的分项工作总时差为12天，地下车库防水工程为关键工作，总时差为0。承包人就上述两项损失分别提出费用索赔50万元、工期索赔14天。问题：1.本项目采用EPC模式招标时，招标控制价的编制依据主要有哪些？（6分）2.针对事件1，分析承包人提出的工期和费用索赔是否成立，说明理由，并计算合理的索赔工期和索赔费用（计算结果保留2位小数）。（8分）3.针对事件2，分析承包人提出的工期和费用索赔是否成立，说明理由。（6分）【参考答案及解析】1.本项目EPC招标控制价的编制依据包括：（1）《建设工程工程总承包计价规范》（GB/T50500-2024）及配套专业工程量计算规范；（1分）（2）国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价定额、计价办法和造价管理规定；（1分）（3）建设项目前期审批文件（含概算批复）、发包人要求、设计文件、招标工程量清单及相关技术标准规范；（1分）（4）工程造价管理机构发布的工程造价信息，无信息价的参照同期市场同类价格；（1分）（5）与项目相关的地质勘察、水文气象、环境现状等基础资料；（1分）（6）类似工程的造价数据及市场价格波动相关测算资料。（1分）2.事件1索赔分析及计算：（1）索赔成立理由：设计变更是发包人主动提出的功能调整要求，属于发包人应承担的责任范畴，承包人有权提出工期和费用索赔。（2分）（2）工期索赔核定：该分项工作总时差为10天，即不影响总工期的机动时间为10天，本次变更导致工作持续时间增加15天，超出总时差5天，因此合理索赔工期为15-10=5天。（2分）（3）费用索赔计算：①新增人材机费用：580.00万元（1分）②新增企业管理费：580×8%=46.40万元（1分）③新增利润：（580+46.40）×5%=31.32万元（1分）④新增规费及税金：（580+46.40+31.32）×12%=78.93万元（1分）⑤合理总索赔费用：580.00+46.40+31.32+78.93=736.65万元3.事件2索赔分析：10年一遇的强降雨属于不可抗力范畴，不可抗力导致的损失及工期延误应按风险分担原则划分责任：（1）施工设备损坏的12万元费用索赔、6天工期索赔均不成立。（1分）理由：承包人施工机械设备的损坏、停工损失属于承包人自身应承担的不可抗力风险，费用索赔不成立；该分项工作总时差为12天，停工6天未超出总时差，不影响总工期，工期索赔不成立。（2分）（2）地下车库防水工程损毁的38万元费用索赔、8天工期索赔均成立。（1分）理由：不可抗力导致已完工程的损坏及修复费用由发包人承担，费用索赔成立；地下车库防水工程为关键工作，总时差为0，延误8天将直接影响总工期，工期索赔成立。（2分）【案例分析题（二）】（本题25分）背景资料：某地级市核心区光明里老旧小区更新改造项目，纳入当地2026年城市更新重点试点项目。项目涉及住宅楼22栋，居民786户，总占地面积4.2万㎡，原有建筑面积9.6万㎡。改造内容包括：既有住宅外立面翻新、屋面防水改造、供水供电供气管道更新、加装电梯18部、新增社区养老服务中心1200㎡、配套便民商业网点800㎡、改造公共活动场地3200㎡、新增地下停车位120个。项目总投资1.86亿元，其中中央财政城镇保障性安居工程补助资金0.45亿元，市级财政城市更新专项补贴0.45亿元，剩余0.96亿元由中选的社会资本方出资。项目采用“改造+运营+移交”的ROT模式实施，合作期21年，其中建设期1年，运营期20年，运营期满后项目所有资产无偿移交政府。经测算，项目运营期内年平均运营收入为1280万元，年平均运营成本为460万元，运营期第10年需投入大中修费用320万元。社会资本方要求的基准收益率为6%，相关资金时间价值系数为：(P/A,6%,20)=11.4699，(P/F,6%,10)=0.5584。问题：1.简述城市更新行动中老旧小区改造的核心内容类别，并分别说明本项目中对应改造内容的归属。（6分）2.从社会资本方角度，计算该项目的财务净现值（财政补贴在建设期初一次性拨付，冲减社会资本方初期投入），并判断项目财务可行性，说明理由。（10分）3.与新建商品住宅开发项目相比，老旧小区更新改造项目在国民经济评价中需要重点识别哪些特殊的效益和费用？（5分）4.简述提升老旧小区更新改造项目可持续运营能力的主要措施。（4分）【参考答案及解析】1.老旧小区改造核心内容分为基础类、完善类、提升类三类，本项目对应内容归属如下：（1）基础类：为满足居民基本居住需求、保障住房安全的必改内容，包括市政基础设施改造提升、房屋公共部位维修等。（1.5分）本项目中既有住宅外立面翻新、屋面防水改造、供水供电供气管道更新属于基础类内容。（0.5分）（2）完善类：为满足居民改善型生活需求、提升居住便利性的改造内容，包括加装电梯、停车设施、无障碍设施、公共活动场地等配套设施建设。（1.5分）本项目中加装电梯、新增地下停车位、改造公共活动场地属于完善类内容。（0.5分）（3）提升类：为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的改造内容，包括养老、托育、便民市场、社区卫生服务站等公共服务设施配套。（1.5分）本项目中新增社区养老服务中心、配套便民商业网点属于提升类内容。（0.5分）2.财务净现值计算及可行性判断：（1）社会资本方现金流量确定（单位：万元，以建设期初为第0年，运营期为第1-20年，按年末计息）：①初始现金流出（第0年）：社会资本方实际出资额=总投资-财政补贴合计=18600-4500-4500=9600万元，即第0年净现金流量为-9600万元。（2分）②运营期年净现金流入（第1-19年，除第10年）：年净收益=年运营收入-年运营成本=1280-460=820万元，即每年年末净现金流入820万元。（2分）③第10年净现金流量：当年净收益扣除大中修费用，即820-320=500万元。（2分）④第20年净现金流入：820万元（运营期满无偿移交，无残值收入）。（1分）（2）财务净现值计算：FNPV=-9600+820×(P/A,6%,20)-320×(P/F,6%,10)（1分）代入系数计算：FNPV=-9600+820×11.4699-320×0.5584=-9600+9405.32-178.69=-373.37万元（1分）（3）可行性判断：该项目社会资本方财务净现值为-373.37万元，小于0，说明项目无法满足社会资本方6%的基准收益率要求，仅靠运营收益无法收回投资，从社会资本方角度财务上不可行，需政府进一步给予运营补贴或政策支持。（1分）3.老旧小区更新改造项目需重点识别的特殊效益和费用：（1）特殊效益：①居住品质提升效益：包括房屋安全性能提升、居住环境改善带来的居民健康效益、幸福感提升等难以直接货币化的社会效益；（1分）②资产增值效益：改造后小区及周边区域房地产价值提升带来的区域资产增值溢出效益；（1分）③资源节约效益：既有建筑再利用减少的建材消耗、拆除废弃物排放、土地资源节约等资源环境效益；（1分）④就业带动效益：改造施工及后续运营阶段带动的建筑、服务等领域就业岗位增加的社会效益。（1分）（2）特殊费用：主要为改造施工期间对居民正常生活干扰产生的社会成本，包括噪音、扬尘、出行不便等负效益，以及居民临时安置等隐性成本。（1分）4.提升可持续运营能力的主要措施：（1）丰富运营业态：整合养老托育、家政服务、便民商业、快递驿站等多元业态，拓展增值服务收入来源；（1分）（2）创新运营模式：引入专业物业服务企业，推行“物业服务+生活服务”一体化模式，提升物业费收缴率和运营效率；（1分）（3）强化成本管控：运用智慧社区管理系统降低能耗、人工等运营成本，提高精细化管理水平；（1分）（4）争取政策支持：申请保障性住房运营补贴、税费减免、养老服务补贴等政策支持，弥补运营收益缺口。（1分）【案例分析题（三）】（本题25分）背景资料：某东部沿江城市生态廊道及周边片区综合开发项目，纳入省级EOD模式试点项目。项目总占地12.6平方公里，其中生态修复治理区占地7.8平方公里，主要建设内容包括：河道水环境治理18.2公里、滨江湿地修复240公顷、山体生态复绿120公顷、滨江绿道建设36公里；产业开发片区占地4.8平方公里，主要建设内容包括：绿色产业孵化基地22万㎡、人才公寓10万㎡、配套商业4万㎡，总建筑面积36万㎡。项目总投资42.8亿元，其中生态环境治理类项目投资16.2亿元，产业开发类项目投资26.6亿元。项目采用“生态治理+产业开发”一体化运作模式，由社会资本方组建的项目公司负责投资、建设、运营，合作期25年，其中建设期3年，运营期22年。经测算，项目各年净现金流量如下（单位：亿元，按年末计息）：第1年：-12.0第2年：-18.0第3年：-12.8第4-8年（运营期前5年）：每年3.2第9-18年（运营期第6-15年）：每年4.8第19-25年（运营期第16-22年）：每年3.6项目行业基准收益率为5%，行业基准静态投资回收期为15年（含建设期）。问题：1.简述EOD模式的核心内涵及适用的项目类型。（6分）2.本项目采用EOD模式实现生态治理与产业开发收益平衡的核心逻辑是什么？试列出至少6种本项目可纳入的合法合规收益来源。（9分）3.计算该项目的静态投资回收期（含建设期），并判断项目是否满足行业基准要求，同时说明静态投资回收期指标的主要局限性。（10分）【参考答案及解析】1.EOD模式的核心内涵及适用项目类型：（1）核心内涵：EOD（Ecology-OrientedDevelopment，生态环境导向的开发模式）是以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，将生态环境治理、生态产品价值实现与产业开发一体化实施的项目运作模式。其核心是通过产业开发收益反哺生态环境治理投入，将生态治理产生的外部效益内部化，实现生态效益、经济效益和社会效益的统一。（4分）（2）适用项目类型：主要包括水生态环境保护修复、矿山生态修复、海洋生态保护修复、农田生态系统保护、城市生态修复、荒漠化治理等生态环境治理项目，以及与生态治理关联度高、具备产业开发潜力的片区综合开发项目。（2分）2.收益平衡核心逻辑及收益来源：（1）核心逻辑：通过系统性生态治理提升区域生态环境质量和公共服务品质，带动周边土地增值、产业集聚和人口流入，将生态治理产生的生态价值转化为可量化的经济收益，用产业开发、土地增值、生态产品交易等关联收益覆盖生态治理的建设和运营成本，实现项目整体的财务可持续性，破解生态治理投入大、收益低的难题。（3分）（2）合法合规收益来源（答出任意6种即可，每种1分，共6分）：①绿色产业孵化基地的租金、物业管理及配套服务收入；②人才公寓的租赁及增值服务收入；③配套商业的出租或运营收入；④滨江湿地、绿道的文旅运营收入（含休闲业态、赛事活动、场地租赁等）；⑤生态产品价值实现收入（如林业碳汇交易、生态农产品品牌收益等）；⑥项目范围内广告位、停车场、充电桩等公共资源运营收入；⑦政府按协议支付的生态环境治理运营服务费；⑧符合政策规定的产业发展扶持资金、节能减排补贴等。3.静态投资回收期计算及局限性：（1）计算各年末累计净现金流量（单位：亿元）：第1年末：-12.0第2年末：-12.0-18.0=-30.0第3年末：-30.0-12.8=-42.8第4年末：-42.8+3.2=-39.6第5年末：-39.6+3.2=-36.4第6年末：-36.4+3.2=-33.2第7年末：-33.2+3.2=-30.0第8年末：-30.0+3.2=-26.8第9年末：-26.8+4.8=-22.0第10年末：-22.0+4.8=-17.2第11年末：-17.2+4.8=-12.4第12年末：-12.4+4.8=-7.6第13年末：-7.6+4.8=-2.8第14年末：-2.8+4.8=2.0（4分，累计净现金流量计算正确至第14年即可得分）（2）静态投资回收期（含建设期）计算公式：静态投资回收期=累计净现金流量首次为正的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/首次为正年份的净现金流量代入数据得：静态投资回收期=14-1+2.8/4.8≈13.58年（2分）（3）基准判断：项目静态投资回收期为13.58年，小于行业基准静态投资回收期15年，满足行业基准要求。（1分）（4）静态投资回收期的主要局限性（答出任意3点即可，每点1分，共3分）：①未考虑资金的时间价值，将不同时点的现金流量直接相加，无法准确反映项目的真实收益水平；②仅关注投资回收期之前的现金流量，无法反映项目整个寿命期的盈利情况，容易忽略后期收益较高的项目价值；③基准投资回收期的确定受行业特性、主观判断影响较大，缺乏统一的科学判定标准；④无法用于比较寿命期不同、收益分布差异较大的项目的优劣。【论述题】（本题30分）“十四五”规划纲要明确提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2026年是“十四五”规划收官之年，也是房地产业转型发展的关键节点。问题：结合建筑与房地产经济相关理论，论述房地产业新发展模式的核心内涵，推动房地产业向新发展模式过渡的主要路径，以及建筑业应如何适配房地产业的转型需求。【参考答案及解析】一、房地产业新发展模式的核心内涵（8分）房地产业新发展模式是相对于传统“高负债、高杠杆、高周转”的旧发展模式而言，以“房子是用来住的、不是用来炒的”定位为根本遵循，以满足人民群众多层次住房需求、实现“住有所居”为核心目标，以多主体供给、多渠道保障、租购并举为制度框架，推动房地产业从规模扩张型向质量效益型转变，从金融化属性向民生属性、实体经济属性回归，实现行业高质量发展的可持续发展模式。其核心特征包括：1.民生属性凸显：住房的居住属性成为核心定位，房地产发展的首要目标是保障刚性和改善性住房需求，补齐住房保障短板，服务于民生改善而非投资投机；2.供给结构多元：形成保障性住房、商品住房、租赁住房各司其职的多元供给体系，不同收入群体的住房需求均能得到有效匹配；3.发展方式集约：摒弃依赖高杠杆、高负债的粗放扩张模式，转向依靠产品品质提升、运营服务增值的内涵式发展，行业利润率回归合理区间；4.产城深度融合：房地产业与实体经济、城市发展深度绑定，服务于产业升级、城市更新和人居环境提升，不再作为短期经济刺激的工具。二、推动房地产业向新发展模式平稳过渡的主要路径（12分）1.完善住房保障体系，夯实制度基础加快构建以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，分层分类保障不同群体的住房需求。2026年作为“十四五”规划收官之年，要重点推进870万套（间）保障性租赁住房的落地交付，扩大对新市民、青年人等群体的保障覆盖面；同时完善保障性住房的准入退出、运营管理、租金定价机制，提升保障效率，推动住房保障从“重建设”向“建管并重”转变。2.优化住房市场供给，支持合理住房需求建立住房供给与人口流动、产业布局相匹配的动态调整机制，因城施策优化商品住房供给结构。人口净流入的大城市要增加中小户型普通商品住房供给，降低刚性住房需求的购房成本；同时完善改善性住房支持政策，优化二手房交易税费、换房信贷支持等政策，满足居民高品质居住需求。规范发展住房租赁市场，培育专业化、规模化住房租赁企业，完善长租房政策，逐步推进租购同权，形成租购并举的住房消费格局。3.稳妥化解行业风险，守住安全底线按照“保交楼、保民生、保稳定”的总体要求，运用市场化、法治化手段有序化解出险房地产企业的债务风险，压实企业主体责任，落实地方政府属地责任，维护购房群众合法权益。同时持续完善房地产金融审慎管理制度，严格执行“三线四档”融资管理规则和房地产贷款集中度管理制度，遏制房地产领域过度金融化倾向，防范新增风险，为行业转型营造稳定的市场环境。4.推动企业转型发展，培育增长动能引导房地产企业从传统开发销售为主的重资产模式，向“开发+运营+服务”的轻资产模式转型。鼓励企业拓展城市更新、老旧小区改造、保障性住房建设、产业地产、养老地产等新业务领域，延伸产业链条，提升服务价值。支持房地产企业数字化转型，运用大数据、人工智能等技术提升产品品质和运营效率，培育新的盈利增长点。5.深化配套制度改革，构建长效机制深化土地制度改革，完善住宅用地供应机制，建立人地挂钩的建设用地指标分配制度，探索集体经营性建设用地入市建设保障性住房的路径；深化金融制度改革，完善住房金融体系，创新住房租赁金融、保障性住房配套金融