历史建筑保护利用管控指引课件

政策宣贯培训历史建筑保护利用管控指引保护优先·以用促保·依法管控汇报时间：2026年COURSECONTENTS课程导览全课五章·学习路径壹概念与认定厘清定义与四类认定标准贰法规体系梳理国家与地方政策框架叁保护管控明确分级保护与修缮要求肆活化利用讲清以用促保与创新实践伍执法监督掌握执法口径与追责机制概念与认定先厘清对象，再谈管控01培训课件·概念界定历史建筑的定义与法律定位定

义经城市、县人民政府确定公布，具有一定保护价值，能反映历史风貌和地方特色，未公布为文物保护单位、也未登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。与文物建筑的关键区别对象主要法规依据主管部门历史建筑《历史文化名城名镇名村保护条例》住房城乡建设主管部门文物建筑《文物保护法》文物主管部门现场识别要点：先判断对象是否属于历史建筑，这直接决定适用的法规依据与管控口径。全国保护实践进展6.72

万处全国已认定历史建筑（截至2024年8月）70

余个住房城乡建设部开展保护利用试点城市保护实践普遍遵循「安全为本、保护优先、减防结合、最小干预」原则。历史建筑认定由城市、县人民政府确定公布历史建筑保护利用管控指引04/30培训课件·分类管理三级分类管理框架历史建筑实行特殊保护、重点保护、一般保护三级分类管理级别越高，管控越严特殊保护重点保护一般保护管控强度·自左向右递减价值级别与保存状况决定管控强度可调整余地随级别升高而收窄地方细化：上海四级2026年1月1日起施行划定依据历史底蕴科学价值艺术特质完好程度一级二级三级四级差异化保护边界执法要点01查处破坏行为，先核实保护级别02再对照层级要求，判断行为性质与情节轻重分类管理体现分级负责、精准管控的监管思路历史建筑保护利用管控指引05/30保护对象认定四类认定标准壹历史文化价值体现城镇古代、近现代变革、党史、新中国建设、改革开放等某一时期建设成就与重要历史事件、历史名人相关联，具有纪念、教育意义贰建筑艺术特征代表一定时期建筑设计风格、样式或细部艺术特色著名建筑师代表作品叁科学文化价值材料、结构、施工工艺代表特定时期建造科技或传统技艺传承地域内具标志性、象征性，有群体心理认同感肆其他价值特色部分地区：对建成不满

30年

但价值突出的建筑，也可认定历史建筑保护利用管控指引06/30培训课件认定流程与前置保护三步认定壹普查调查贰专家论证叁政府公布主管部门组织普查，建立潜在对象名单；城市更新、成片开发项目须同步开展历史文化资源预先调查。两个名录潜在对象名单普查或预先调查中符合条件的建筑预先保护名录宁波规定，发现符合条件且存在毁损、灭失危险的，10个工作日内组织专家论证后纳入现场处置建设单位发现疑似保护价值建筑继续施工立即停止拆除或施工，采取临时保护措施并上报执法人员巡查发现疑似对象，应第一时间核实是否已纳入潜在对象名单或预先保护名录。历史建筑保护利用管控指引07/30法规体系执法有据，口径统一02培训课件上位法体系与责任部门三级架构国国家法规《历史文化名城名镇名村保护条例》为核心，辅以《文物保护法》省省级办法如山东省办法地地方细则各地历史文化名城保护条例2008国务院条例第四十七条首次明确历史建筑的法律定义。职责分工住房城乡建设主管部门为保护主管部门，会同同级文物行政部门开展工作。以山东省办法为例：省住建部门会同省文物部门负责全省保护监督设区的市、县住建或自然资源部门会同同级文物部门负责具体工作乡镇人民政府、街道办事处协助保护与监督执法人员须牢记本地区主管部门归属，这是行政执法的职权依据。历史建筑保护利用管控指引09/30培训课件·地方样本山东省历史建筑保护办法要点施行节点2025年9月28日

省政府令第370号公布，自

2025年12月1日

起施行。四项原则严格保护合理利用科学管理社会参与核心：维护历史建筑的真实性、完整性九类认定情形01—0901建设成就体现古代悠久历史、近现代变革发展、中国共产党诞生与发展、新中国建设发展、改革开放伟大进程等某一特定时期建设成就02事件人物与重要历史事件、历史名人相关联03文化风格体现传统文化、民族特色、地域特征或时代风格04设计风格代表一定时期建筑设计风格05艺术特色建筑样式或细部具有艺术特色06名家作品著名建筑师的代表作品07建造科技材料、结构、施工工艺代表特定时期建造科学与技术08技艺传承代表传统建造技艺传承09地域认同在一定地域内具有标志性、象征性、群体心理认同感历史建筑保护利用管控指引10/30培训课件直辖市与地市管理办法样本各地办法均以「认定、保护、利用、监督」为主线，框架高度一致。重庆保护规划分强制性内容与一般技术性内容，强制性内容含保护范围、核心保护要素、重要管控要求。遵义2026年4月13日施行细化市、县、乡、村四级责任体系，明确产权单位或产权人的维护修缮责任。许昌确立「保护优先、以用促保、统筹保护与安全」原则。建瓯建立由建筑、规划、文物、消防、法律等方面专家组成的保护专家库。执法人员应重点掌握本地区认定条件、保护责任人和处罚条款，形成「上位法＋本地细则」的执法依据组合。历史建筑保护利用管控指引11/30培训课件法规演进与最新动态历史建筑保护利用管控指引12/30执法人员应关注所在地区法规修订节奏，确保适用最新处罚依据与程序要求。壹制度起步1964年《威尼斯宪章》奠定国际保护共识。1982年国务院公布首批历史文化名城，我国保护制度正式起步。贰关键节点2014年中办、国办明令禁止在历史建筑中设立私人会所，强化公共属性与风貌保护。2021年住建部办公厅印发建办科〔2021〕2号文，为认定工作提供操作参考。叁地方立法提速2025年南宁市8月通过《历史文化街区和历史建筑保护条例》，同年11月经自治区人大常委会批准。2026年广州市3月印发《促进历史建筑合理利用实施办法》。保护管控守住底线，最小干预03培训课件分级保护的具体要求三类保护边界逐级收紧保护类别不得改变的要素一

类外部风貌、主要平面布局、特色结构和构件均不得改变二

类外部风貌、特色结构和构件不得改变三

类主要外部风貌、特色构件不得改变执法判断路径1调取该建筑的保护图则2对照核心保护要素3判断被改变部位是否属于禁止改动范围杭州市2022年11月30日起实施《历史建筑保护利用导则编制规范》，要求以图文并茂方式明确每幢建筑的重点保护区域与可调整区域。历史建筑保护利用管控指引14/30培训课件保护规划与核心保护要素保护规划是执法判断的技术基础——重庆市办法要求保护规划达到详细规划深度，内容分两类：强强制性内容保护范围、核心保护要素、重要管控要求一般技术性内容除强制性内容外的其他规划要求核心保护要素的确定口径重庆指集中体现历史建筑价值和特色的构成要素广州综合评估历史、科学、艺术、社会、文化价值及保存完好程度，将具有特色的立面、平面、主体结构、室内外装饰和构件等确定为核心价值要素现场执法要点：保护规划和核心保护要素清单是判断行为是否越界的关键依据，现场执法时应优先调取并核对。历史建筑保护利用管控指引15/30管控原则修缮不改变原状原则不改变原状核心原则修缮必须坚持不改变原状不改变始建或历代重修、重建的原状，凡修缮均以此为基本前提。鉴别依据按法式特征、材料质地、风格手法及文献、碑刻、题铭记载，鉴别现存建筑年代与历史遗构，拟定按现存法式特征、构造特点修缮或采取保护性措施。真实性底线避免以新材料、新工艺破坏历史信息。上海口径保护修缮指“为维护建筑安全，恢复建筑风貌，延续、提升使用功能”的维护维修行为，覆盖检测、设计、施工、验收、预防性保护和使用后评估全流程。执法线索发现修缮明显偏离原状、擅自改变法式特征，应作为破坏保护线索重点核查。历史建筑保护利用管控指引16/30培训课件修缮工程分类与审批五类工程，三级审批01经常性保养维护按文物级别备案02抢险加固报同级主管部门审批03重点修缮、局部复原报上一级主管部门审批04保护性建筑物与构筑物工程按对应层级报批轻微修缮可自行实施九江明确防渗、防潮、防蛀、防漏等预防性保护，以及按原工艺、原色彩、原材料对核心保护要素以外部分进行简易修缮、结构加固、构件替换，由保护责任人自行实施。三类情形必须审批外部修缮装饰、添加设施、改变结构或使用性质的，须依法办理审批手续；住建部门审批时应征求文物主管部门意见。发现未批先修或擅自改变结构、使用性质的，据此立案查处。历史建筑保护利用管控指引17/30培训课件修缮施工的现场管控施工准备外立面、室内、结构加固等工序须按专项方案实施；机电、消防、节能、环保分项不得破坏历史风貌要素。业态装修广告牌、门头不得破坏或遮挡体现核心价值的外观与构件，色彩、材质须与风貌协调。青岛路径“先评估、再设计”编制安全风险评估报告，划定干预范围与控制边界，明确关键风险触发点，避免加固中损坏或灭失要素。巡查三查是否超出审批范围施工是否破坏核心保护要素是否未按原工艺原材料修缮历史建筑保护利用管控指引18/30培训课件·防灾底线安全底线与防灾减灾三大抓手安全管控的三个基础维度价值要素保护安全措施不得破坏历史价值消防安全补齐消防设施与补水能力结构安全防范失稳风险，及时加固青岛做法建体系、立标准建立安全风险评估体系，编制防灾减灾安全改造技术标准，化解“三原”条件限制，形成消防与结构安全技术依据。福州做法螺洲古镇给水改造一期优先选取11处核心点位，管线隐蔽布设，避免明管乱拉，兼顾生活用水与消防补水。执法要求排查入日常，整改要闭环安全隐患排查纳入日常巡查重点；结构失稳、消防隐患须及时督促整改。历史建筑保护利用管控指引·以技术标准与管线改造兼顾保护要求与防灾底线19/30活化利用以用促保，活态传承04管控指引·培训课件以用促保的核心理念五项原则壹整体保护贰以用促保叁适度改造肆鼓励创新伍惠民利民两个实践黄埔经营收益优先用于日常维护、结构加固、风貌提升，推动“静态保护”转向“活态传承”。杭州文化类、服务类、产业类、其他类四类“活化新生”模式。合理利用是保护的内在动力，但必须以不损害核心价值为前提；以利用之名行破坏之实，严格查处。历史建筑保护利用管控指引21/30培训课件资金支持机制现实瓶颈修缮资金短缺是历史建筑保护的普遍难题，各地以多渠道筹资破解。重庆四源并举财政预算、捐赠、社会投资、统筹资金广州普惠金融大修补助+小修补贴，联合工行推出“古街贷”南宁公开透明多渠道筹集，定期公开资金使用情况潮州百家修百厝（祠）认保、认养、认租、认购发动乡贤执法口径保护责任人可申请修缮与日常维护补助；核查补助是否用于规定用途，骗取、挪用依法处理。历史建筑保护利用管控指引22/30培训课件代管托管双轨机制代管适用情形长期失管失修、鉴定为危房且权属不清实施内容政府指定单位实施，承担解危排险、修缮加固、日常管护代管程序政府网站与建筑现场同步公告

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期满无人主张权利

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区政府依法指定代管单位托管适用情形产权清晰、权利人有意盘活实施内容引入专业主体参与运营，双方签订书面协议，明确保护标准、利用方式、权利义务托管程序平等自愿原则

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书面协议约定两种模式均不改变产权归属配套机制：搭建托管项目资源库，招商推介精准对接社会资源执法先查程序，再定责任历史建筑保护利用管控指引23/30❝培训课件产权协调与运营创新一产权障碍潮州反映：点多面广产权复杂资金不足长效机制不健全二运营创新广州象牙街：引入社会资本，探索公房腾退置换、私房整租托管土地储备机构：供应前对入库储备土地内历史建筑履行保护责任三责任兜底征收决定：原址保护，保护名单列入公告管理单位、所有权人、代管人、使用权人均不明确：由行业主管部门或区住建部门确定为保护责任人，鼓励依法申请认定财产无主四执法核查征收拆迁地块案件核查保护名单与保护责任人是否落实历史建筑保护利用管控指引24/30地方实践·数字化建档数字化测绘建档杭杭州·一处一档全覆盖19

批次完成挂牌与测绘建档1686

处历史建筑挂牌与测绘建档90

%以上数字化测绘率依托三维激光扫描、无人机航拍、倾斜摄影建模，搭建「空天地一体化」测绘体系，构建历史建筑「数字基因库」。档案双轨与云端开放建立纸质与电子双套制全宗卷档案，数字化平台支持分级检索、统计分析与保护状况评估。1390

处「名城杭州」云端档案已同步82

处历史建筑「720度全景」在线浏览穗广州·HBIM辅助修缮全面完成三维测绘推进HBIM展示利用研发HBIM协同全专业辅助修缮设计提高修缮精度与审批速度执法核查时，可借助数字档案比对建筑原状与现状。历史建筑保护利用管控指引25/30地方实践·科技赋能智能监测与数字监管平台广州科技巡查+活力监测以传感器、“无人机+AI”强化日常监管开展历史地段活力监测，为活化利用成效提供可量化评估重庆一年建档+平台联网名录公布后一年内建立保护档案，同步数字化并纳入市级历史文化资源信息库鼓励有条件的区县安装监控设施，接入全市历史建筑监控管理平台执法衔接破坏行为·事后发现实时预警线上监测线索＋线下现场核查→提升执法效率历史建筑保护利用管控指引26/30试点案例·培训课件青岛“1+2+3”试点路径青岛市以入选历史建筑保护利用试点城市为契机，坚持"1+2+3"工作路径。壹一个核心领导体系调整历史城区保护更新指挥部职能，由市长、市人大常委会主任担任总指挥，将试点工作纳入统筹调度。贰两个片区载体市南区肥城路片区1

万平方米占地约6000

平方米建筑