2024年全国房地产经纪协理之房地产经纪综合能力考试潜能激发题（附答案）

全国房地产经纪协理考试重点试题精编

注意事项：

1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范：考试时间为120分钟。

:2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答

题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笠填涂；非选择题部分必须使用黑色签字笆书写，字体

工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域

j书写的答案无效：在草稿纸、试卷上答题无效。

密

!（参考答案和详细解析均在试卷末尾）

一、选择题

1、防范贷款风险的重要手段是指（）o

A.选择合适担保机构

B.正规办理贷款手续

C.客观公正地评估房地产抵押的价值

D.律师事务所的选择

2、下列属于登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态特点的登记制度的类型是

（）。

：A.契据登记制

iB.产权登记制

5c.权利登记制

iD.托伦斯登记制

,,13、张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在

凶融办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年

国!后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某

I便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败

1无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。

1刘某购买房产的过程中，应当申请办理（）登记。

1A.转移

B.更正

!c.抵押

D.地役权

j4、王某申请商业性个人住房贷款30万元，贷款年利率为5%,贷款期限为20年，采用按月

等额本金还款方式还款，王某笫1个月还款（）元。

恬

A.2500

B.1979.9

C.2579.9

D.1900

5、关于我国房地产权属登记，下列表述错误的是（）。

A.依法登记的房地产权利受国家法律保护

B.当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记

C.经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应办理变更登记

6、个人住房贷款，采用等额本金还款法时，还款特点为（）。

A.各期还款压力相同

B.初期还款压力较小，然后增大，到还款后期又减小

C.初期的还款压力较大，以后依次递减

D.初期的还款压力较小，以后依次递增

7、下列不可以自行作为不动产申请人的足（

A.限制民事行为能力人

B.自然人

C.法人

D.非法人组织

8、签订房地产经纪服务合同的作用主要是（）。

A.节约时间

B.多收佣金

C.约束交易双方的行为

D.明确房地产经纪机构和委托方的权利与义务

9、出卖人（非居民企业）转让存量房以其收入额减除贬产原值和合理费用后的余额为应纳

税所得额的，按（）税率缴纳个人所得税。

A.5%

B.10%

C.20%

D.25%

10、新建商品房销售中，对购买房屋有关事宜进行初步确认的文书是（）。

A.商品房买卖合同

B.商品房预售合同

C.商品房认购协议书

D.交房通知书

11、依据房地产的（）,可将房地产分为居住房地产、办公房地产、零售商业房地产等。

A.面积

B.外观

C.用途

D.价格

12、在不动产登记的类型中，异议登记申请的有效期是（）。

A.10日

B.15日

C.20日

D.30日

13、板式住宅的K值一般在（）以上。

A.90%

B.80%

C.70%

D.60%

14、关于房地产经纪服务佣金的说法，错误的是（

A.佣金是房地产经纪机构应得的报酬

B.佣金标准要明码标价

C.佣金多少由房地产经纪机构和委托人商定

D.房地产经纪人员可以以个人名义收取佣金

15、住房公积金的缴存基数是（）。

A.职工该月工资的一定比例

B.职工本人上一季度的月平均工资

C.职工本人上一年度的月平均工资

D.按照政府的指定标准

16、程某购买某住宅楼的一套现房签订的商品房买卖合同中不需要明确的是（）。

A.房屋的使用期限

B.当事人名称或者姓名和住所

C.交付使用条件及日期

D.公共配套建筑的产权归属

17、王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某

将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订

了6个月的转租合同。

王某应缴纳房产税（）元。

A.150

B.200

C.500

D.600

18、房地产市场是地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同

地区之间可能不同，甚至是反向的，这主要源于房地产的（）。

A.独一无二性

B.不可移动性

C.相互影响性

D.供给有限性

19、房地产开发贷款期限一般不超过（）年。

A.3

B.4

C.5

D.6

20、齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一

直租赁房屋居住。2018年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。

齐某于2018年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项

向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。

若齐某租赁的是公共租赁住房，其住房租金原则上按照（）确定。

A.适当高于同地段、同类型住房市场租金水平

B.等同于同地段、同类型住房市场租金水平

C.适当低于同地段、同类型住房市场租金水平

D.减免租金

21、转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳（）。

A.土地增值税

B.契税

C.印花税

D.城市维护建设税

22、某房地产经纪人办理了下列登记业务，其中，不属于房地产转移的是（）。

A.房地产互换

B.房地产继承

C.房地产入股

D.所有权人名称变更

23、下列房地产抵押贷款中，属于按照贷款用途分类的是（）。

A.公积金贷款

B.商业贷款

C.组合贷款

D.个人住房贷款

24、公共租赁住房租金确定的原则是（）。

A.市场价格

B.政府指导价

C.按成本定价

D.适当低于同类型住房租金水平

25、临时管理规约由房地前开发企业制定，由（）签字确认。

A.买受人

B.房地产开发企业负责人

C.物业服务企业负责人

D.代理销售的房地产经纪机构负责人

26.下列关于房屋租赁市场特点的描述错误的是（

A.租赁价格相对稳定

B.季节性变化不明显

C.交易更为频繁

D.属地区性市场

27、房屋租赁合同登记备案发生变化的，当事人应当到原租赁登记备案部门办理（）手

续。

A.延续

B.注销

C.变更

D撤销

28、下列影响房地产价格因素中，属于社会因素的是（）。

A.城市化

B.居民收入

C.土地利用规划

D.房地产制度

29、李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付50%,

贷款利率上浮10%，则李某申请的个人住房贷款的性质是（）。

A.商业性个人住房贷款

B.住房公积金贷款

C.个人住房组合贷款

D.贴息贷款

30、存量房中特有的价格是（）o

A.成交价

B.心理价

C.挂牌价

D.市场价

31、在新建商品房的查验和交接中，房地产开发企业应提供的资料不包括（）。

A.住宅质量保证书

B.住宅使用说明书

C.建设工程竣工验收备案证明

D.购房合同

32、房屋相赁当事人应将房屋租赁合同向（）主管部门办理登记备案。

A.税务

B.工商

C.房地产

D.规划

33、在存量商品房中，出卖人出卖房屋，应至少提前（）通知承租人。

A.7日

B.15日

C.30日

D.60日

34、下列属于不动产的是（）。

A.房屋

B.汽车

C.家具

D.电器

35、买卖双方均具有房屋买卖合同签约主体资格的是（）。

A.买方：本人，9岁；卖方：本人，20岁

B.买方：本人，9岁；卖方：代理人，无委托手续

C.买方：本人，精神病人；卖方：代理人，有合法委托手续

D.买方：父母代签，5岁，能提供父母子女关系证明；卖方：本人，18岁

36、关于房地产经纪服务台同签名的说法，正确的是（）。

A.只能由房地产经纪人签名

B.不能由房地产经纪人协理签名

C.只能由一名房地产经纪人或一名房地产经纪人协理签名

D.可以由一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名

37、当房屋租赁合同（）时，出租人请求负有腾房义务的次承相人支付逾期腾房占有使

用费的，人民法院应予支持。

A.无效

B.有效

C.履行期限届满

D.解约

38、通过图所示房产分户平面图可以看出，该幢房屋1层共有（）套房屋。

分屋分户¥・凰

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A.l

B.2

C.5

D.9

39、()是指某种房地产在市场上的平均交易价格。

A.挂牌价

B.成交价

C.贷款评估价

D.市场价

40、乙房地产开发公司将陈某所购房屋交给陈某使用之后，乙公司按规定给陈某办理了房屋

权属登记。陈某在拿到《房屋所有权证》后，发现其上记载的楼层有误。陈某发现房屋楼层

登记错误可以申请房屋()。

A.更正登记

B.异议登记

C.变更登记

D.首次登记

41、住房公积金个人住房贷款审批主体是()o

A.受托办理贷款银行

B.当地住房公积金管理委员会

C.当地住房公积金管理中心

D.当地住房交易管理部门

42、房地产经纪的基本业务主要发生在（）阶段。

A.代办登记

B.代办贷款

C.缴纳税费

D.从提供交易信息到促成交易合同签订

43、下列不属于构筑物的是（）o

A.水井

B.地下室

C.道路

D.隧道

44、（）是房地市场价值链中不可或缺的环节，在一、二、三级市场均存在。

A.房地产开发经营业

B.物业管理业

C.房地产中介服务业

D.房地产租赁经营业

45、法律行为的核心要素是（）。

A.意思表示

B.权利表示

C.行为表示

D.行为结果

46、某房地产经纪人协理办理了下列业务，其中，不属于房地产转让的是（）。

A.房地产互换

B.房地产赠与

C.房地产入股

D.所有权人名称变更

47、某市房地产管理部门发布了存量房买卖合同示范文在，该市房地产经纪人员为买卖双方

选定交易合同的做法，正确的是（）o

A.建议选用房地产管理部门制定的示范合同

B.要求买卖双方各自委托律师拟定合同

C.要求买卖双方自行拟定合同

D.强制使用房地产经纪机构提供的合同

48、商品房销售明码标价实行（）。

A.一栋一标

B.一房一标

c.—项目一标

D.一单元一标

49、房地产出租代理是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同的约定，以

（）的名义出租房屋，

A.房地产经纪人员

B.房地产经纪机构

C.出租人

D.承租人

50、物业管理业是（）的行业。

A.知识密集和资金密集

B.资金密集和劳动密集

C.知识密集和管理密集

D.知识密集和劳动密集

二、多选题

51、对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税。

A.20%

B.30%

C.50%

D.60%

52、王某于2017年12月将一套自有房屋出租给张某，双方签订了房屋租赁合同。合同约

定租期为1年，年租金为20000元。此时张某应当办理（）。

A.房屋他项权利登记

B.房屋变更登记

C.房屋转移登记

D.房屋租赁登记备案

、直接费用不包括（

53）0

A.施工企业为组织施工所发生的管理费

B.耗用的人工费用

C.耗用的材料费用

D.其他直接费同

54、土地和房屋抵押权登记的类别不包括（）＜.

A.首次登记

B.变更登记

C.注销登记

D.异议登记

55、房地产经纪服务的报酬通常由佣金和（）两部分构成。

A.贷款费

B.代办服务费

C.搬家费

D.解除抵押手续费

56、下列关于房地产居间与房地产代理的表述中，错误的是（）。

A.房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为

B.房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式

C.房地产拍卖可以看做是房地产代理的一种特殊形式

D.新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型

57、适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况的供水方式是（）。

A.直接供水方式

B.设置水箱的供水方式

C.设置水泵、水箱的供水方式

D.分区、分压供水方式

58、个人住房贷款代办业务中，借款合同可以由（）填写。

A.借款人亲属代为

B.银行

C.借款人

D.房产经纪人员代为

59、经济适用住房所有权办理不动产登记，登记收费标准为（）。

A.0

B.20

C.40

D.60

60、新建商品房俏售中，对购买房屋有关事宜进行初步确认的文书是（）。

A.商品房买卖合同

B.商品房预售合同

C.商品房认购协议书

D.交房通知书

61、下列属于不动产的是（）。

A.房屋

B.汽车

C.家具

D.电器

62、李某父亲于2018年3月5□死亡；3月20口登记矶构受理李某的继承房屋登记申请，

3月22日将申请登记事项记载于登记簿；3月23日李某领取不动产权证书。李某取得该房

屋所有权的时间是2018年（）o

A.3月5日

B.3月20日

C.3月22日

D.3月23日

63、下列不属于不动产登记机构应当履行的职责的是（）。

A.查验申请人提供的权属证明

B.就有关登记事项询问申请人

C.如实、及时登记有关事项

D.对不动产进行评估

64、房屋继承权利人应该到登记机关办理（

A.转移登记

B.变更登记

C.首次登记

D.总登记

65、根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，可将房地产经纪业务分为房地产租赁经

纪业务和（）。

A.用地产买卖经纪业务

B.房地产贷款代办业务

C.房地产代理业务

D.房地产登记代办业务

66、合同的（）原则是民法上意思自治原则的具体体现，贯彻于合同动态发展的整个过

程。

A.平等

B.自愿

C.公平

D.诚实守信

67、按照房地产经纪机构明码标价制度，房地产经纪机构应（

A.公示收费标准

B.混合标价

C.捆绑标价

D.与客户口头约定佣金

68、2013年3月，张某预购建筑面积为45m2的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，

张某办理了房屋所有权登记。2015年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，

月租金3000元，租期3年。2017年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2017

年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。对此，

李某可以主张的权利为（）。

A.拒交房租

B.要求张某承担损害赔偿责任

C.要求按租赁合同约定继续承租

D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

69、公共租赁住房租金确定的原则是（）。

A.市场价格

B.政府指导价

C.按成本定价

D.适当低于同类型住房租金水平

70、下列申请报考房地产经纪人协理职业资格考试本条件中，错误的是（）。

A.遵守国家法律、法规和行业标准规范

B.秉承诚信、公平、公正的基本原则

C.恪守职业道德

D.初中学历的可以报名经纪人协理职业资格考试

71、下列不属于散热器采暖的优点的是（）。

A.一般没有噪声

B.设备简单便于维修

C.造价相对较低

D.热气梯度合理

72、签订房地产经纪服务合同的作用主要是（）。

A.节约时间

B.多收佣金

C.约束交易双方的行为

D.明确房地产经纪机构和委托方的权利与义务

73、下列房地产服务活动中，不属于房地产经纪活动的是（）。

A.尾盘销售代理

B.承接物业服务

C.房屋租赁代理

D.房屋买卖代理

74、申请人为保隙将来的物权实现，可以申请（）。

A.异议登记

B.预告登记

C.更正登记

D.转移登记

75、房屋租赁合同与房屋买卖合同的根本区别在于（）。

A.合同签订程序

B.权属转移方面

C.合同约束能力

D.合同生效条件

76、卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、

解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款（）的赔偿责任。

A一倍

B.两倍

C.三倍

D.五倍

77、委托机构代理销售的新建商品房项目，房地产预售广告必须载明的事项不包括（）。

A.房地产开发企业名称

B.代理销售的房地产经纪机构名称

C.预售许可证书号

D.承办销售业务的房地产经纪人员姓名

78、以下关于个人住房贷款利率的描述，错误的是（）。

A.个人住房贷款基准利率由央行统一规定

B.金融机构根据商业原址通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平

C.个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段

计息

D.贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，随即按相应利率档次执行新的利率规定

79、现房按照（）,可分为新房和旧房。

A.交易的次数

B.地理位置

C.房屋面积大小

D.周围环境

80、下列选项中，符合房地产经纪业务服务费用收款规范的是（）o

A.房地产经纪服务未实行明码标价

B.房地产经纪机构收取未予标明的费用的

C.对交易当事人传达真实的房屋交易信息，以公平的价格卖出房屋

D.房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务

合同约定标准的，收取佣金的

81、贷款金额占抵押住宅价值的比例，称为（）o

A.贷款成数

B.贷款比例

C.偿还比率

D.贷款额度

82、不动产申请以（）为原则。

A.一次申请

B.多次申请

C.共同申请

D.单方申请

83、房屋租赁合同都应当采用（）形式。

A.书面

B.电子

C.口头

D.当事人的约定

84、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在（）个月内未提出异议，其以承租人未

经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院将不予支持.

A.1

B.3

C.6

D.9

85、房地产交易资金的交割方式分为（）。

A.交易当事人自行交割与通过政府交割

B.交易当事人自行交割与通过第三方专用账户划转

C.通过房地产经纪机构代收代付与通过第三方专用账户划转

D.交易当事人自行交割与通过第二人交割

86、在不动产登记的类型中，异议登记申请的有效期是（）。

A.10日

B.15日

C.20日

D.30口

87、向一个以上房屋所有权人核发房屋所有权证书时，每增加一本证书可以按每本（）

元收取工小费。

A.0

B.10

C.20

D.40

88、买方不需要贷款的存量房交易中，交易资金监管的程序有：①签订资金监管协议；（2）

办理房屋所有权转移登记；③买方将交易资金存入监管账户；④交易资金划转至卖方账户。

其正确的顺序是（）o

A.①②③④

B.③①②④

C.①③②④

D.①④③②

89、关于存量房买卖中买方向卖方支付定金的说法，错误的是（

A.如果合同按约定履行，定金可以抵作价款

B.如果买方违约，卖方应返还定金

C.如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金

D.定金数额不得超过购房款的20%

90、公共租赁住房合同的租赁期限一般为（）年。

A.1至2

B.5

C.6至8

D.10至20

91房地产经纪人员对委托销售房屋的周边交通条件、环境和景观等进行的实地查看，是房

屋的（）状况查看。

A.自然

B.实物

C.区位

D.物业管理

92、（）是指不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的

行为。

A.土地登记

B.房屋登记

C.林权登记

D.海域登记

93、权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以向房屋登记机构申请

（

A.异议登记

B.变更登记

C.预告登记

D.更正登记

94、关于房地产经纪服务合同签名的说法，正确的是（）。

A.只能由房地产经纪人签名

B.不能由房地产经纪人协理签名

C.只能由一名房地产经纪人或一名房地产经纪人协理签名

D.可以由一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名

95、出卖人（非居民企业）转让存量房以其收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳

税所得额的，按（）税率缴纳个人所得税。

A.5%

B.10%

C.20%

D.25%

96、关于房地产经纪机构为提供代办房地产登记服务签订合同及收费的说法，正确的是

（）。

A.应签订合同，按约定收费

B.应签订合同，但不能收费

C.不必签订合同，也不能收费

D.不必签订合同，直接按标准收取服务费

97、以房产为主的房地产价格评估费，一般按照房地产的价格总额采取（）计收。

A.等额定率

B.差额定率分档累进

C.超定额累进加价制

D.等额定率分档累进

98、下列各项中，属于非收益性房地产的是（）。

A.写字楼

B.停车场

C.未开发的土地

D.加油站

99、下列关于房地产抵押的说法中，正确的是（）。

A.已出租的房屋不能设定抵押

B.设定了抵押的房地产不能转让或者出租

C.同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押

D.设定了抵押的房地产，由抵押权人占用与管理

100、通常情况下，出租房屋及其设施设备的维修责任由（）承担。

A.出租人

B.承租人

C.物业服务企业

D.房地产经纪机构

参考答案与解析

I、答案：c

本题解析：

房地产估价机构负责评估抵押房地产的价值。客观公正地评估房地产抵押的价值是防范贷款

风险的重要手段。贷款人在发放抵押贷款前一般均要求对抵押房地产的价值进行评估。

2、答案：A

本题解析：

根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。

其中，契据登记制的主要痔点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登

记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。

3、答案：A

本题解析：

转移登记是指不动产权利人发生改变而进行的登记。•股来说，转移登记适用的情形包括：

①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不动产

分割、合并导致权属发生转移的；④共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；⑤

因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑥因主债权转移引

起不动产抵押权转移的；⑦因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；⑧怙律、行政法

规规定的其他不动产权利转移情形。

4、答案：A

本题解析：

等额本金还款的计算公式为:

4=-f

解麻

式中，At为第t月的还款额；P为贷款全额；n为按月计算的贷款期限；i为月利率。题中,

贷款月利率i=5%/12,按月计算的贷款期限n=20xl2=240（个月），计算王某第1个月的

还款额，即t=l,代入公式得：

P300000—

4=一”=---------+300000x5%/12=2500（兀）

•n240

5、答案：D

本题解析：

变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进

行的登记。不动产所有权谨记，是指不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动

产登记簿上予以记载的行为。如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入

股，导致房屋所有权发生转移的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋

所有权转移登记。

6、答案：C

本题解析：

目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种。不同的还

款方式，对借款人借款后的现金流要求是不同的，采用等额本息还款法时，各期还款压力是

一样的；采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。

7、答案：A

本题解析：

不动产登记申请人可以是自然人，也可以是法人或非法人组织。申请人为自然人的，应具备

完全民事行为能力。无民事行为能力人和限制民事行为能力人本人不能自行申请不动产登记,

其不动产登记由其监护人代为申请。

8、答案：D

本题解析：

签订房地产经纪服务合同，不仅时房地产经纪机构、房地产经纪人员，而且对委托人同样具

有非常重要的意义。房地产经纪服务合同的主要作用包括：①确立了房地产经纪机构和委

托人之间的委托关系；②明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务；③建立了房地产

经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的有效依据。

9、答案：C

本题解析：

出卖人转让存量房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，因出

卖人主体类型不同而不同，个人与非居民企业适用税率为20%,居民企业适用税率为25%.

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。对

住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

10、答案：C

本题解析：

商品房认购协议书或意向书是买卖双方在签署商品房预售合同或买卖合同前所签订的文书，

是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。即开发企业承诺在一定期间内不将房屋卖给除认购

人以外的第三人，认购人则保证在此期间内与开发企业商谈买房事项时遵循协议约定条款。

商品房认购协议书中一般确认拟购买商品房的位置、朝阿、楼层、房价及签订商品房买卖合

同的时间。A项，买卖合同是买方决定购买现售商品房后，与房地产开发企业签订的正式的

合同；B项，预售合同是买方决定购买预售商品房后，应签订的合同；D项，商品房竣工验

收合格后，开发企业向购房者发出交房通知书，通知书中包括交房时间、需要交纳的费用、

不按时收房的责任等内容。

11、答案：C

本题解析：

房地产的分类方式有多种，按照房地产的用途，可将其分为：①居住房地产；②办公房地

产；③零售商业房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业

房地产；⑧农业房地产：⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。

12、答案：B

本题解析：

异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议

记载于登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力。登记机构予以异议登

记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利

人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

13、答案：B

本题解析：

套内使用面积与建筑面积的比值，俗称得房率（以下称K值），K值越大，得房率就越高。K

值与建筑形式有关，如板式住宅的K值一般在80%以上，板式住宅的K值一般大于塔式住宅

的K值。

14、答案：D

本题解析：

佣金是房地产经纪服务的合法报酬，买卖双方签订房地产买卖合同后，经纪机构就可以按照

房地产经纪服务合同的约定收取佣金。对房地产经纪服务收费有相关规定的城市，房地产经

纪机构制定的佣金标准要符合规定，并明码标价，不得索取佣金以外的其他报酬，更不得赚

取房屋交易差价。D项，房地产经纪人员不得以个人名义收取佣金。

15、答案：C

本题解析：

缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部

门公布的上一年度职工月平均工资的3倍%具体标准由各地根据实际情况确定。职工单位对

职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。

16、答案：A

本题解析：

根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当

订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：①当事人名称或者姓

名和仔.所；②商品房基本状况；③商品房的销售方式；④商品房价款的确定方式发总价款、

付款方式、付款时间；⑤交付使用条件及日期：⑥装饰、设备标准承诺；⑦供水、供电、

供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

⑧公共配套建筑的产权归属：⑨面积差异的处理方式；⑩办理产权登记有关事宜；解决争

议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。

17、答案：B

本题解析：

自2008年3月1口起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

本题中，应缴纳房产税为：5000x4%=200（元

18、答案：B

本题解析：

房地产的特性包括：①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值较大；

⑥用途多样；⑦相互影响；⑧易受限制；⑨难以变现；⑩保值增值。其中，房地产的不

可移动性决定了房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性

市场（一般一个城市是一个市场），其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在

不同地区之间可能不同，甚至是反向的。

19、答案：A

本题解析：

房地产开发贷款是指，向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设

的中长期项目贷款。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。

20、答案：C

本题解析：

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水

平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。公共租赁住

房租金标准应当向社会公布，并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、

同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障

对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。

21、答案：A

本题解析：

转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。计算土地增值税应纳税额,

并不是直接对钱让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项FI

金额后的余额算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。

22、答案：D

本题解析：

转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包

括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不

动产分割、合并导致权属发生转移的；④共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；

⑤因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑥因主债权转移

引起不动产抵押权转移的；⑦因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行

政法规规定的其他不动产权利转移情形。

23、答案：D

本题解析：

房地产贷款按贷款用途，可分为：①房地产开发贷款，是指向房地产开发企业发放的用于

住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。②个人住房贷款，是指贷款人

向自然人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款。

24、答案：D

本题解析：

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水

平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。

25、答案：A

本题解析：

业主临时管理规约是由开发建设单位制定，买受人签字确认，规范区分所有建筑物或建筑区

划内业主权利、义务、责任的法律文件。为了让买受人明晰自己的权利义务，《物业管理条

例》规定，建设单位应当在房地产销售前将临时管理规约向房地产买受人明示，并予以说明。

26、答案：B

本题解析：

房屋租赁市场的特点有：①租赁价格相对稳定。与房屋买卖价格相比，房屋租金能够保持

一个比较稳定的水平。②季节性变化明显。承租房屋的行为通常具有短期性的特点。③交

易更为频繁。房屋出租在城市、城市郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发

展的态势,④属地区性市场。房屋租赁市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等因房

屋所处不同地区而存在较大差异，是地区性市场。

27、答案：C

本题解析：

根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当

到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。登记备案证

明遗失的，需要向原登记绛案的部门补领。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁

终止的，当事人应当在30日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、

延续或者注销手续。

28、答案：A

本题解析：

从因素影响的范围角度，可将影响房地产价格的因素分为：①•般因素；②区域因素；③

个别因素。其中，一般因素即对国家或某城市房地产价格普遍产生影响的因素•，包括社会因

素、经济因素、行政因素、人口因素等。其中，社会因素包括：①政治安定状况；②社会

治安状况；③城市化等。B项属于经济因素；CD两项属于行政因素。

29、答案：A

小题解析：

根据贷款性质，个人住房贷款分为：①商业性个人住房贷款，是指商业银行用其信贷资金

向购买、建造和大修各类型住房的个人所发放的自营性贷款。②住房公积金贷款，是指由

各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向购买、建造和大修各类型住房

的住房公积金缴存职工发放的住房贷款。③个人住房组合贷款，是指借款人申请个人住房

公积金的贷款额不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请商业性个人住房贷款,

个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款两者的组合，称之为组合贷款。

30、答案：C

本题解析：

挂牌价是存量房中特有的价格，是指'业主在房地产经纪机构或房地产媒介挂牌时定下的房屋

价格。挂牌价一般在专门的房地产网站、房地产经纪机构的网站中发布，由于存在议价空间，

一般略高于真实成交价。

31、答案：D

本题解析：

在新建商品房的查验和交接中，房地产开发企业应提供的资料包括：①住宅质量保证书；

②住宅使用说明书；③建设工程竣工验收备案证明等。买受人应带好身份证明、前期物业

管理合同、临时管理规约和书面交房通知。D项，购房合同属于存量房买卖查验的前期准备

中买方需要准备的资料。

32、答案：C

本题解析：

《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人

应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

33.答案：B

本题解析：

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十四条规定：出卖人出

卖房屋，应至少提前15日通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未

按此规定出卖房屋，承租人可以向人民法院请求出租人承担赔偿责任。

34、答案：A

本题解析：

法律意义上的物通常根据其实物是否可以自由移动分为：①动产，指自行能够移动或者用

外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，如牲畜、家禽和汽车、家具、电器之类；

②不动产，指不能移动的财产，如土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分（如

树木和安装在房屋中的给水、排水、采暖、电梯等设备兀

35、答案：D

本题解析：

经纪人员签约时应告诉双方：当事人具有完全民事行为能力签订的合同才具有法律效力，也

就是到场签约的买卖双方必须是能够对自己行为负责的、精神正常的成年人。否则，买卖双

方应该依法委托代理人，并需要办理合法的委托手续。D项，买房虽不具有完全民事行为能

力，但其父母是代埋人，卖方是小人且年满18岁，具有完全民事行为能力，故双方签订的

合同具有法律效力。A项，买方是未成年人：B项，卖方作为代理人应有合法委托手续：C

项，买方精神状况不好，无法对自己的行为负责。

36、答案：D

本题解析：

房地产经纪服务合同应由承办该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名。由

于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转

让的”合同，故房地产经纪人员的签名应当是手写签名。

37、答案：A

本题解析：

在租赁房屋转租处理中，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房

义务的次承租人支付逾期挎房占有使用费的，人民法院应予支持。

38、答案：D

本题解析：

房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人

为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是不动产权证（房屋

权属证书）的附图。房产分户图的比例尺一般为1:200；表示的主要内容有房屋权界线、四

面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房

屋边长等。房产分户图图柩内标注有房屋权属面积，它包括套内建筑面积和共有分摊面积。

从图中可以看出，该幢房屋1层共有9套房屋。

39、答案：D

本题解析：

市场价是指某种房地产在市场上的平均交易价格，一般以一曲类似房地产的成交价格为基础

测算，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前剔除偶然的和

不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异。

40、答案：A

本题解析：

更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。《物权法》规定，权利人、利

害关系人认为不动产登记簿记载的事项有误的，权利人、利害关系可以向不动产登记机构申

请更正登记。变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容

发生变化时进行的登记。

41、答案：C

本题解析：

商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部，住房公积金个人贷款受

理、发放委托商业银行进行（部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主

完成），贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定由当地住房公积金管理中心负责。

42、答案：D

本题解析：

房地产经纪业务是指房地产经纪机构和经纪人员为获取报酬而从事的以促成房地产交易为

核心内容的主要工作。房地产经纪业务有基本业务和延伸业务之分，基本业务是指房地产经

纪机构从提供交易信息到促成交易合同签订这一阶段的服务，延伸业务是指交易达成后的代

办贷款、代办登记等后续服务。

43、答案：B

本题解析：

构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道

路、桥梁、隧道、水坝等，

44、答案：C

本题解析：

房地产业细分可分为：①房地产开发经营业；②物业管理业；③房地产中介服务业：④

房地产租赁经营业。其中，房地产中介服务是房地市场价值链中不可或缺的环节，一级市场、

二级市场和三级市场均存在不同业态的房地产中介服务，在房地产开发、交易过程中为各级

市场的参与者提供专业化中介服务，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节

约房地产交易成本等方面都发挥着R益重要的作用。

45、答案：A

本题解析：

法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。法律行为以意思

表示为核心要素。法律行为作为能够引发私法上的效果的法律事实，它与其他法律事实相互

区别的最重要的特征就在于意思表示。

46、答案：D

木题解析：

D项属于所有权变更。房地产所有权转移包括：①买卖；②赠与；③继承；④同一所有

权人所有的房屋分割为不同所有权人所有；⑤产权互换；⑥兼并、合并、分立；⑦作价入

股；⑧根据生效法律文书确认产权。

47、答案：A

本题解析：

经纪人员应首先推荐使用行业主管部门制定的示范合同文本。目前我国大部分城市的房地产

管理部门要求买卖双方使用房地产管理部门定的或者房地产管理部门和工商管理部门联合

制定的存量房买卖合同示范文本。在这曲城市，如不使用示范合同文本，则不能办理过户、

取得房地产权属证书。

48、答案：B

本题解析：

根据《商品房销售明码标价规定》，房地产经纪机构应当在商品房交易场所的醒目位置放置

标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等

方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。商品房销售明码标价应当做

到价目齐全，标价内容真买明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。

商品房销售明码标价实行“一房一标”。

49、答案：C

本题解析：

存量房租赁代理主要是出租代理，是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同

约定，以出租人的名义代理出租房屋，并提供重新装修、增配家具家电等增值服务，在出租

人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同，向出租人收取佣金（或管理服务费）的经纪行为。

50、答案：D

本题解析：

物业管理业主要是物业服务企业按照合同约定，对己建成并经竣工验收投入使用的各类房屋

及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相

关秩序的活动，并提供相关服务。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。

51、答案：A

本题解析：

计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减

除国家规定的各项扣除项1=1金额后的余额算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取

的增值额）。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地

增值税；增值额超过扣除项H金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

52、答案：D

本题解析：

《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人

应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

53.答案：A

本题解析：

宜接费用包括：（1）耗用的材料费用；（2）耗用的人工费用；（3）耗用的机械使用费；（4）

其他直接费用。

54、答案：D

本题解析：

土地和房屋抵押权登记的类别包括：①首次登记；②变更登记；③转移登记；④注销登

记。异议登记是利需关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在

更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。

55、答案：B

本题解析：

服务费用是指房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两

部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务报

酬。一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订

立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。

56、答案：A

本题解析：

房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易活动的机会或者提供订立房地产交易合同的

媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经纪行为。

57、答案：C

本题解析：

常用的供水方式包括：①直接供水方式；②设置水箱的供水方式；③设置水泵、水箱的供

水方式；④分区、分压供水方式。其中，设置水泵、水箱的供水方式适用于室外配水管网

的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。当用水量较大时，采用水泵提高水压，可减

小水箱容积。

58、答案：C

本题解析：

借款合同是指办理贷款业务的银行作为贷款人一方，向借款人提供贷款，借款人到期返还借

款并支付利息的合同。签订借款合同，应注意以下事项：①借款合同要由借款人填写；②

借款人需要明确借款用途；③按期支付利息和本金。

59、答案：A

本题解析：

为推进保障性安居工程建设，减轻登记申请人负担，廉租住房、公共租赁住房、经济适用住

房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，登记收费标准为零。

60、答案：C

本题解析：

商品房认购协议书或意向书是买卖双方在签署商品房预售合同或买卖合同前所签订的文书，

是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。即开发企业承诺在一定期间内不将房屋卖给除认购

人以外的第三人，认购人则保证在此期间内与开发企业商谈买房事项时遵循协议约定条款。

商品房认购协议书中一般确认拟购买商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订商品房买卖合

同的时间。A项，买卖合同是买方决定购买现售商品房后，与房地产开发企业签订的正式的

合同；B项，预售合同是买方决定购买预售商品房后，应签订的合同；D项，商品房竣工验

收合格后，开发企业向购房者发出交房通知书，通知书中包括交房时间、需要交纳的费用、

不按时收房的责任等内容，

61、答案：A

本题解析：

法律意义上的物通常根据其实物是否可以自由移动分为：①动产，指自行能够移动或者用

外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，如牲畜、家禽和汽车、家具、电器之类；

②不动产，指不能移动的财产，如土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分（如

树木和安装在房屋中的给水、排水、采暖、电梯等设备）。

62、答案：A

本题解析：

登记是物权的公示最主要的方法。除法定生效和事实行为成就时生效的情形外，其他行为导

致不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，自记载于不动产登记簿时

发生效力。

63、答案：D

本题解析：

不动产登记机构应当履行的职责为：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；②就

有关登记事项询问申请人；③如实、及时登记有关事项；④法律、行政法规规定的其他职

责。此外，不动产登记机构没有权利的行为包括：①不得要求对不动产进行评估；②不得

以年检等名义进行重复登记：③不得有超出登记职责范围的其他行为。

64、答案：A

本题解析：

房屋所有权人通过买卖等其他合法方式将房屋所有权和国有建设用地使用权转移给他人的

主要情形有：①买卖房屋；②赠与房屋；③继承或接受遗赠房屋；④互换房屋；⑤用房

屋出资等。办理继承、受遗赠房屋所有权转移登记，由继承人、受遗赠人单方申请:。

65、答案：A

本题解析：

按不同的分类方式，房地产经纪业务可分为不同类型：①根据标的房地产所处的市场类型，

可以分为新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。②根据房地产交易的类型，可分为房地

产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务。③根据标的房地产的用途，可以分为居住房地产

经纪业务（或住宅经纪业务）和商业地产经纪业务。④根据房地产经纪服务的方式，可以

分为房地产居间业务和房地产代理业务。BD两项，按照服务性质，房地产经纪机构所提供

的服务项目可分为基本服务和延伸服务。其中，延伸服务的内容包括房地产抵押贷款代办、

不动产登记手续代办等。

66.答案：B

本题解析：

合同法的基本原则包括：①平等原则；②自愿原则；③公平原则；④诚实守信原则：⑤

守法和公序良俗原则。其中，合同自愿原则是民法上意思自治原则的具体体现，它贯彻于合

同动态发展的整个过程，包括订约自由、选择合同相对人的自由、决定合同内容的自由、选

择合同方式的自由、变更和解除合同的自由等。

67、答案：A

本题解析：

ABC二项，房地产经纪机构应按照《价格法》《房地产经纪管理办法》等法律法规要求，公

平竞争、合法经营、诚实守信，为委托人提供价格合理、优质高效的服务。在提供经纪服务

的过程中应严格执行明码标价制度，在经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务

项目、服务内容以及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素；•项服务

包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、推绑标

价；代收代付的税、费也应予以标明。房地产经纪机构不得收取任何未标明的费用。房地产

经纪人员还要了解当地房地产经纪服务收费的有关规定，并严格遵守。D项，房地产经纪机

构和委托人应在房地产经纪服务合同中明确约定佣金的标准和支付时间。

68、答案：C

本题解析：

为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁"原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁

房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承相人和房屋受让人继续有效。

69、答案：D

本题解