房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识历年试题

房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识历年试题一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.房地产估价师执业资格注册有效期为（）年。A.1B.2C.3D.52.根据《城市房地产管理法》，国家实行房地产价格评估制度和房地产（）制度。A.成交价格申报B.价格评估人员资格认证C.价格确认D.价格备案3.下列关于房地产抵押的说法中，错误的是（）。A.以划拨方式取得的土地使用权，不得单独设定抵押B.房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同C.以共有的房地产抵押的，必须经其他共有人书面同意D.预购商品房贷款抵押，抵押人必须是已经合法取得预售许可的房地产开发企业4.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，（）。A.自动续期B.需申请续期C.不得续期D.由国家收回5.取得房地产估价师执业资格的人员，经过（）方能以房地产估价师的名义执业。A.考试B.注册B.培训D.审批6.房地产估价机构资质有效期分别为（）。A.一级资质3年，二级资质3年，三级资质3年B.一级资质3年，二级资质2年，三级资质1年C.一级资质5年，二级资质3年，三级资质2年D.一级资质3年，二级资质2年，三级资质2年7.下列房地产中，不得抵押的是（）。A.通过出让方式取得的土地使用权B.通过转让方式取得的土地使用权C.权属有争议的房地产D.企业所有的厂房8.根据《城市房地产抵押管理办法》，抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.部分属于抵押财产D.由抵押权人决定是否属于9.房地产估价报告应当由（）签字、盖章，并加盖估价机构公章。A.注册房地产估价师B.估价机构法定代表人C.注册房地产估价师及法定代表人D.估价项目负责人10.商品房预售必须持有（）。A.建设用地规划许可证B.建设工程规划许可证C.商品房预售许可证D.施工许可证11.房地产估价师变更执业机构，应当办理（）。A.资格续期手续B.变更注册手续C.重新注册手续D.暂停注册手续12.建筑物区分所有权中，对共有部分享有的权利和承担的义务，以下说法正确的是（）。A.业主可以放弃权利而不履行义务B.业主转让建筑物专有部分，其对共有部分享有的共有权利一并转让C.共有部分只能按份共有D.业主大会由全体业主组成，仅对专有部分行使管理权13.根据《房产税暂行条例》，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为（）。A.1.2%B.12%C.4%D.5%14.房地产估价机构分立的，分立后的各方资质等级应当根据（）重新核定。A.分立前的资质等级B.分立后的业务规模和注册资金C.分立前的注册资金D.分立后的估价师人数15.下列属于房地产转让行为的是（）。A.房地产抵押B.房地产租赁C.房地产赠与D.房地产典当16.城镇土地使用税的计税依据是（）。A.土地面积B.土地价值C.土地收益D.土地租金17.房地产估价师在估价活动中，如有违法行为，情节严重的，由（）吊销其注册证书。A.建设部B.省级建设行政主管部门C.中国房地产估价师与房地产经纪人学会D.估价机构18.根据《契税暂行条例》，房屋买卖的契税纳税义务发生时间为（）。A.签订房屋买卖合同之日B.办理房屋权属登记之日C.房屋交付之日D.缴纳首付款之日19.房地产开发企业销售商品房，应当向商品房购买人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《住宅质量保证书》和《竣工验收报告》C.《住宅使用说明书》和《竣工验收报告》D.《商品房预售许可证》和《销售合同》20.下列关于房地产估价师继续教育的说法，错误的是（）。A.继续教育是必修课B.每一个注册有效期内继续教育学时为120学时C.继续教育形式包括必修和选修D.不参加继续教育不予办理续期注册21.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。A.6个月B.1年C.2年D.3个月22.房地产估价机构设立分支机构的，分支机构应当有（）名以上注册房地产估价师。A.2B.3C.5D.123.耕地占用税的征税范围包括（）。A.占用林地从事非农业建设B.占用荒地从事农业建设C.占用鱼塘从事非农业建设D.占用耕地建设农田水利设施24.房地产估价报告的有效期，从（）起计。A.估价作业期开始日B.估价报告出具日C.估价委托合同签订日D.实地查勘日25.根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿的对象是（）。A.房屋的使用人B.房屋的所有人C.房屋的承租人D.房屋的管理人26.房地产估价师执业资格统一考试合格人员，受聘于（)，方可向注册初审机构申请注册。A.任何企事业单位B.房地产估价机构C.房地产开发企业D.物业管理企业27.下列税费中，不属于房地产交易环节缴纳的是（）。A.契税B.印花税C.城镇土地使用税D.土地增值税28.房地产估价机构资质等级分为（）。A.一级、二级B.一级、二级、三级C.一级、二级、三级、四级D.甲级、乙级、丙级29.在计算土地增值税时，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的（）。A.重置成本价B.重置成本价乘以成新度折扣率后的价格C.市场交易价格D.原始成本价30.房地产估价师暂停注册的情形不包括（）。A.因健康原因不能坚持执业的B.被吊销注册证书的C.脱离房地产估价师工作岗位连续满1年的D.未按规定完成继续教育的31.根据《民法典》，最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，（）。A.最高额抵押权不得转让B.最高额抵押权一并转让C.当事人另有约定的除外D.部分转让导致最高额抵押权失效32.房地产权利人转让房地产时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。如果成交价格明显低于正常市场价格的，征收机关有权（）。A.拒绝办理权属登记B.按照市场价格核定C.委托估价机构进行评估D.按照申报价格征收33.下列关于房地产广告的说法中，正确的是（）。A.房地产广告中可以含有升值承诺B.房地产广告中可以涉及融资内容C.房地产广告中必须载明开发企业名称和中介代理机构名称D.房地产广告中可以含有能够为入住者办理户口的内容34.房地产估价师在执业过程中禁止的行为是（）。A.同时在两个或两个以上估价机构执业B.估价师之间互相交流估价经验C.接受委托人的宴请D.A和C35.城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合（）。A.城市总体规划B.控制性详细规划C.修建性详细规划D.城市设计36.个人转让自用达（）年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。A.2B.3C.5D.1037.房地产估价机构出具虚假估价报告，给当事人造成损失的，（）。A.由估价机构承担赔偿责任B.由签字的估价师承担赔偿责任C.由估价机构和签字的估价师承担连带赔偿责任D.先由估价机构赔偿，不足部分由估价师赔偿38.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.住宅质量保证书B.住宅使用说明书C.商品房预售许可证D.A和B39.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由（）统一办理。A.国土资源主管部门B.住房和城乡建设主管部门C.不动产登记机构D.地方人民政府40.房地产估价的基本原则中，（）要求估价结果在公平、诚信的前提下，客观反映房地产的价值。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.替代原则D.公平原则二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分；错选或多选不得分；少选且选择正确的每个选项得0.5分）41.房地产估价师享有的权利包括（）。A.使用房地产估价师名称B.在估价报告上签字C.向委托人索取相关估价资料D.在两个估价机构执业E.继续教育42.根据《城市房地产管理法》，设定房地产抵押权的土地使用权可以是（）。A.通过出让方式取得的土地使用权B.通过划拨方式取得的土地使用权C.通过转让方式取得的土地使用权D.通过租赁方式取得的土地使用权E.通过抵押方式取得的土地使用权43.房地产转让应当符合的条件包括（）。A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B.取得土地使用权证书C.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上D.属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E.房地产权属无争议44.下列房地产中，不得转让的有（）。A.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的B.依法收回土地使用权的C.共有房地产，未经其他共有人书面同意的D.权属有争议的E.未依法登记领取权属证书的45.房地产估价机构资质条件中，对注册房地产估价师人数要求正确的有（）。A.一级资质：注册房地产估价师15名以上（含15名，其中专职注册房地产估价师3名以上）B.二级资质：注册房地产估价师8名以上（含8名，其中专职注册房地产估价师2名以上）C.三级资质：注册房地产估价师3名以上（含3名，其中专职注册房地产估价师1名以上）D.暂定期内的三级资质：注册房地产估价师3名以上（含3名，其中专职注册房地产估价师1名以上）E.临时资质：注册房地产估价师1名以上46.房地产抵押合同应当载明的内容包括（）。A.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所B.主债权的种类、数额C.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积等D.抵押房地产的价值E.抵押房地产的占有管理人、占有管理方式、占有管理责任47.房地产估价师应当履行的义务包括（）。A.遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范B.保证估价结果的客观、公正C.保守在估价活动中知悉的商业秘密D.接受继续教育，不断提高业务水平E.只在一家估价机构执业48.关于房地产权属登记，下列说法正确的有（）。A.国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度B.房地产权属登记是权利人申请的行为C.房地产权属登记是公示手段D.房地产权属登记具有公信力E.房地产权属登记是房地产权利生效的必要条件49.房地产开发企业设立的条件包括（）。A.有符合公司法人登记的名称和组织机构B.有固定的经营场所C.有符合国务院规定的注册资本D.有足够的专业技术人员E.法律、行政法规规定的其他条件50.下列关于房产税的计税依据，说法正确的有（）。A.从价计征的，计税依据为房产原值一次减除10%至30%后的余值B.从租计征的，计税依据为房产的租金收入C.房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价D.对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产原值作为计税依据E.对以房产投资联营，不承担联营风险，只收取固定收入的，按租金收入计征房产税51.房地产估价报告应当包括的内容有（）。A.致估价委托人函B.注册房地产估价师声明C.估价假设和限制条件D.估价结果报告E.估价技术报告52.根据土地增值税的有关规定，下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。A.土地征用及拆迁补偿费B.前期工程费C.建筑安装工程费D.基础设施费E.开发间接费用53.房地产估价机构违法行为的法律责任形式包括（）。A.警告B.罚款C.责令停业整顿D.降低资质等级E.吊销资质证书54.建筑物区分所有权的内容包括（）。A.专有部分所有权B.共有部分持分权C.成员权D.土地使用权E.相邻权55.下列关于商品房预售的说法，正确的有（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.已经确定施工进度和竣工交付日期E.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明56.房地产估价师注册证书失效的情形有（）。A.聘用单位破产的B.聘用单位被吊销营业执照的C.已超过注册有效期未续期注册的D.注册房地产估价师死亡或者丧失民事行为能力的E.注册房地产估价师被依法吊销注册证书的57.房地产估价的基本原则包括（）。A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.最高最佳利用原则D.估价时点原则E.替代原则58.城市规划对房地产估价的影响主要体现在（）。A.土地用途B.建筑高度C.容积率D.建筑覆盖率E.房地产价格59.下列关于房地产贷款的说法，正确的有（）。A.个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造、大修各类自用住房的贷款B.公积金贷款属于政策性贷款C.商业贷款利率通常低于公积金贷款利率D.房地产抵押贷款是房地产金融的主要业务E.贷款价值比（LTV）是贷款金额与房地产评估价值的比率60.房地产估价师在执业中，如果与当事人有利害关系，应当（）。A.回避B.说明情况C.接受委托但需在报告中披露D.主动申请暂停注册E.由委托人决定是否回避三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）61.房地产估价师注册证书由国务院建设行政主管部门统一印制。（）62.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按规定办理土地使用权出让手续。（）63.房地产抵押权实现时，抵押权人有权优先受偿。（）64.共有房地产的抵押，必须经全体共有人书面同意，否则抵押无效。（）65.房地产估价机构可以跨省从事估价业务，不受地域限制。（）66.商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。（）67.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。（）68.房地产估价师在估价报告中签字，即意味着对估价结果承担法律责任。（）69.城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。（）70.土地增值税的扣除项目中，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。（）71.房地产开发企业销售商品房，不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。（）72.房地产估价报告完成后，如需修改，必须由原签字注册房地产估价师进行。（）73.住宅小区的业主委员会是业主大会的执行机构。（）74.房地产赠与属于有偿的民事法律行为。（）75.房地产估价机构的资质等级是衡量其估价能力和业务水平的标准。（）76.借款人将已抵押的房屋再次抵押的，属于“重复抵押”，法律禁止。（）77.房地产估价师继续教育必修学时和选修学时在每一个注册有效期内可以互相抵扣。（）78.契税的纳税义务人是承受土地、房屋权属的单位和个人。（）79.房地产估价时点，是指估价结果对应的日期。（）80.房地产权利人应当对估价机构提供的估价资料的真实性负责。（）四、简答题（共3题，每题5分）81.简述房地产估价师注册的必备条件。82.简述房地产转让与房地产租赁的主要区别。83.简述最高最佳利用原则在房地产估价中的主要内容。五、综合分析题（共2题，每题10分。要求分析合理，结论正确，计算准确）84.案例分析：某房地产开发公司于2020年1月通过出让方式取得一宗面积为10000平方米的住宅用地，土地使用权出让年限为70年。该公司计划在该地块上开发建设一栋高层住宅楼。2021年5月，该公司因资金周转困难，拟将该在建工程（已完成投资部分占总投资的30%）及土地使用权抵押给银行申请贷款。银行委托某房地产估价机构对该在建工程及土地使用权进行抵押价值评估。请问：(1)该房地产抵押估价应遵循哪些主要原则？（至少列举4项）(2)在确定抵押价值时，估价师应如何考虑法定优先受偿款？(3)若该房地产开发公司未能按期还款，银行实现抵押权时，该土地使用权的剩余年限如何计算？（假设实现抵押权的时间为2023年1月）85.计算与分析：王先生于2018年购买了一套建筑面积为100平方米的商品房，单价为20000元/平方米，契税税率为3%。他持有该房产至2022年，期间支付了住房专项维修资金5000元，物业管理费共计12000元。2022年，王先生将该房产以30000元/平方米的价格出售。根据相关税收政策（假设当地规定个人转让住房需缴纳增值税及附加、个人所得税，且王先生不符合免税条件）：(1)计算王先生购买该房产时缴纳的契税额。(2)计算王先生出售该房产时的销售额及应缴纳的增值税（假设增值税征收率为5%，全额征收）。(3)计算王先生转让该房产应缴纳的个人所得税（假设个人所得税税率为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，合理费用为购房契税；假设房产原值为购买价款）。(4)分析王先生在持有期间支付的住房专项维修资金和物业管理费是否可以在计算个人所得税时扣除？并说明理由。参考答案与解析一、单项选择题1.C解析：房地产估价师执业资格注册有效期为3年。2.A解析：《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产成交价格申报制度。3.D解析：预购商品房贷款抵押，抵押人应当是预购商品房的购买人，而非开发企业。4.A解析：《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。5.B解析：取得执业资格后，必须经过注册方能以估价师名义执业。6.A解析：房地产估价机构资质有效期均为3年。7.C解析：权属有争议的房地产不得抵押。8.B解析：抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。9.C解析：报告需由注册房地产估价师签字、盖章，并加盖机构公章。10.C解析：商品房预售必须持有商品房预售许可证。11.B解析：变更执业机构需办理变更注册手续。12.B解析：业主转让专有部分，共有权利一并转让。13.B解析：依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。14.B解析：分立后的资质根据业务规模和注册资金等重新核定。15.C解析：房地产赠与属于转让行为，抵押和租赁属于他项权利设定。16.A解析：城镇土地使用税的计税依据是实际占用的土地面积。17.B解析：情节严重的，由省级建设行政主管部门吊销注册证书。18.A解析：契税纳税义务发生时间为签订房屋权属转移合同的当天。19.A解析：需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。20.B解析：每一个注册有效期内继续教育学时要求在不同时期有不同规定，现行通常为必修60+选修60，共120学时，但选项B表述“必修120学时”错误，应为合计120学时。注：早期制度曾有不同要求，但根据常规教材，选项B说法错误。21.B解析：应当至迟于届满前1年申请续期。22.B解析：分支机构应有3名以上注册房地产估价师。23.C解析：占用耕地（包括用于非农业建设的）征税，占用荒地等用于农业建设不征税，农田水利设施免税。林地、鱼塘等用于非农业建设属于征税范围（视同耕地或类似征税），但选项C最符合耕地占用税核心定义（占用耕地从事非农建设）。注：严格来说，占用林地、牧草地等亦属征税范围，但题目考察核心“耕地”概念，C选项明确涉及占用鱼塘（通常涉及耕地占用税）。24.B解析：估价报告有效期从估价报告出具日起计。25.B解析：拆迁补偿的对象是房屋的所有人。26.B解析：受聘于房地产估价机构。27.C解析：城镇土地使用税是持有环节缴纳，非交易环节。28.B解析：分为一级、二级、三级。29.B解析：旧房评估价格=重置成本价×成新度折扣率。30.B解析：被吊销注册证书属于注销注册，而非暂停注册。31.A解析：最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。32.B解析：成交价格明显低于正常市场价格的，征收机关有权按照市场价格核定。33.C解析：房地产广告中必须载明开发企业名称和中介代理机构名称；不得含有升值承诺、融资承诺、办理户口承诺等。34.D解析：禁止同时在两个机构执业，禁止接受不正当利益。35.A解析：选址和布局必须符合城市总体规划。36.C解析：满5年以上且唯一生活用房，暂免征收个人所得税。37.C解析：机构和签字估价师承担连带赔偿责任。38.D解析：需同时提供两书。39.C解析：由不动产登记机构统一办理。40.D解析：公平原则要求估价结果客观反映价值，保障各方权益。二、多项选择题41.ABC解析：不能在两个机构执业，继续教育是义务。42.ABC解析：通过出让、转让、划拨（经批准）取得的土地使用权均可设定抵押。租赁方式取得的土地使用权通常不得抵押（除非承租人经同意租赁权抵押，但土地本身抵押权属于所有权人，此处指土地使用权作为抵押物，故排除D）。43.ABDE解析：C选项属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上是正确的，但题目考察“应当符合的条件”，需注意属于成片开发的土地要求是形成工业用地或其他建设用地条件。A、B、D、E均为明确法定条件。44.ABCDE解析：选项均为《城市房地产管理法》规定的不得转让的情形。45.ABC解析：一级15名（含3名专职），二级8名（含2名专职），三级3名（含1名专职）。46.ABCDE解析：选项均为抵押合同应当载明的内容。47.ABCDE解析：选项均为估价师应履行的义务。48.ABCD解析：E选项错误，登记是物权对抗要件（生效要件因权利类型而异，非绝对必要条件，如地役权自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人）。49.ABCDE解析：选项均为设立房地产开发企业的条件。50.ABCDE解析：选项均符合房产税计税依据的相关规定。51.ABCDE解析：估价报告通常包含致函、声明、假设限制、结果报告、技术报告。52.ABCDE解析：选项均属于房地产开发成本。53.ABCDE解析：警告、罚款、停业整顿、降级、吊销证书均为可能的处罚。54.ABC解析：建筑物区分所有权包括专有权、共有权、成员权。55.ABDE解析：投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，而非“按提供预售的商品房计算”，虽然实务中常按预售部分计算，但《城市房地产管理法》原文表述为“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上”。（注：此处依据严格法条，C选项描述与法条略有出入，若按严格法条选ABDE；若按部分地方实施细则，C可能被视为正确。但本题按经典教材理解，ABDE为必选项，C描述有误）。56.ABCDE解析：选项均为注册证书失效的情形。57.ABCDE解析：五大基本原则。58.ABCDE解析：城市规划通过用途、高度、容积率等指标影响房地产价格。59.ABDE解析：商业贷款利率通常高于公积金贷款利率。60.AB解析：应当回避，并说明情况。三、判断题61.√62.√63.√64.√65.√66.√67.√68.√69.√70.√71.√72.√73.√74.×解析：赠与属于无偿行为。75.√76.×解析：法律禁止的是超值重复抵押，即后一次抵押担保的债权金额超过剩余价值，并非禁止所有再次抵押。77.×解析：必修和选修不可抵扣。78.√79.√80.√四、简答题81.简述房地产估价师注册的必备条件。答：(1)取得房地产估价师执业资格；(2)达到继续教育标准；(3)受聘于具有资质的房地产估价机构；(4)无《注册房地产估价师管理办法》规定的不予注册的情形（如刑事处罚执行完毕未满规定年限、在吊销注册证书期间等）。82.简述房地产转让与房地产租赁的主要区别。答：(1)权属转移不同：转让是房地产权属（所有权或使用权）的转移；租赁不转移权属，只转移使用权。(2)行为性质不同：转让通常是买卖、赠与等行为，属于彻底的处分；租赁是债权的设立，属于暂时性的使用收益。(3)期限不同：转让通常导致长期的或永久性的权利变化；