DB61-T 2195-2026 耕地定级与基准地价评估技术规范

ICS13.080.99CCSZ50DB61Technicalspecificationforclassificationandbasicpriceofcultivatedland陕西省市场监督管理局发布DB61/T2195—2026I 2规范性引用文件 3术语和定义 6 附录A（规范性）外业调查工作要求 9附录B（资料性）耕地定级与基准地价工作表 11附录C（规范性）图件成果要求 22附录D（规范性）数据库样式 25DB61/T2195—2026本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由陕西省自然资源厅提出并归口。本文件起草单位：陕西省国土整治中心（陕西省土地科技创新中心）、陕西华地房地产估价咨询有限公司、陕西华地自然资源研究院有限公司。本文件主要起草人：薄征、石桂琴、冯小龙、朱雯、解红吉、张默、江涛、李炜、魏润哲、李娜、苏波、张少妮、石亚平、王宁、骆向洁、宁盼、张佳丽。本文件由陕西省自然资源厅负责解释。本文件首次发布。联系信息如下：单位：陕西省国土整治中心（陕西省土地科技创新中心）电话址：西安市雁塔区高新路52号高科大厦邮编：710075DB61/T2195—20261耕地定级与基准地价评估技术规范本文件规定了耕地定级与基准地价评估基本要求、资料收集与外业调查、耕地定级、基准地价评估和成果编制的要求。本文件适用于各县（市、区）国土变更调查的现状耕地定级与基准地价评估工作。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T28405农用地定级规程GB/T28406农用地估价规程GB/T28407农用地质量分等规程TD/T1100-2024耕地资源分区分类评价技术规程3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1耕地cultivatedland利用地表耕作层种植粮、棉、油、糖、蔬菜、饲草饲料等农作物为主，每年可以种植一季及以上的土地。）；地；包括宽度＜2.0m固定的沟、渠、路和地坎（埂）；包括直接[来源：TD/T1100-2024，3.1，有修改]3.2耕地级别cultivatedlandclass区域尺度下，对耕地的自然、社会经济、区位等属性综合差异的量化排序。3.3耕地定级classificationofcultivatedland根据耕地的自然因素、社会经济因素和区位因素，对耕地质量进行综合分析，揭示其区域内部的差异，评定耕地质量级别的活动。3.4耕地基准地价basicpriceofcultivatedland以耕地级别为单位，在公开市场水平及平均农田基础设施条件下，按照不同利用类型，评估某一估DB61/T2195—20262价期日一定权利下的平均价格。4.1耕地定级与基准地价评估工作以县级行政区（含县级市）为单位开展。4.2采用综合定级划分耕地级别。区域内水田、水浇地、旱地空间分布差异明显的，采用分类定级。4.3基准地价评估应依据GB/T28407的标准耕作制度开展，有特色农产品的区域，增加特色农产品为标准作物。4.4基础资料覆盖全部工作区域，精度满足工作要求。5.1资料收集5.1.1基础资料全国国土调查及年度国土变更调查资料、耕地等别及年度更新资料、耕地资源分区分类及年度更新资料、土壤普查资料、土地质量地球化学调查资料、农田水利建设项目资料、农业区划与统计资料、产品认证资料、土地利用条件、田间管理技术资料、农用地流转台账、统计年鉴、国土空间规划资料以及基本农田划定资料等。5.1.2图件资料土地利用现状图、地形图、土壤图、遥感影像、路网图及其他相关图件等。5.1.3要素资料要素资料包括：a）气候资料：平均气温、积温、降水量、蒸发量和灾害气候等因素；b）土壤资料：有效土层厚度、土壤pH值、土壤有机质含量、土壤质地、盐渍化程度等；c）地形资料：地貌类型、海拔、坡度、坡向、坡位等；d）水文资料：水源类型（地表水、地下水）、水量、水质等；e）社会经济资料：社会经济发展状况、人口规模、种植业情况等；f）区位资料：中心城镇分布情况、对外交通情况、道路等级与密度和农贸市场分布情况等；g）土地利用资料：田块平整度、田间路网、田间道路通达度、人均耕地面积、土地利用集约度h）市场交易资料：耕地承包、转包、出租、抵押、作价出资信息等；i）作物基本资料：区域主导作物类型、作物生长阶段、密植情况、土地经营管理投入与产出情况、采收情况、销售情况等；j）其他材料：耕地历史地价资料、种植生产经营的产业政策资料、土地整治项目相关资料、各类补贴政策等。5.2外业调查5.2.1划分均质区域，在均质区域内布设样点，按照附录A的规定开展外业调查，按附录B中的表B.1~表B.7进行记录。DB61/T2195—202635.2.2价格样点资料包括市场交易样点和投入-产出样点。调查宜采用抽样调查，样点不少于30个/级别；数量不足时，应全样本调查。5.3资料整理5.3.1编制样点分布图，建立基础数据库。5.3.2剔除不符合要求的样点资料，如缺少主要项目、填报不规范及数据偏离正常情况等。5.3.3根据耕地类别，统一编码、分类存档。5.3.4以国土变更调查中的耕地图斑为基础，叠加行政界线、水域及其它各类地物界线，编制工作底6.1因素法定级6.1.1基于多元数据的因素法6.1.1.1耕地定级分区耕地定级分区按附录B中的表B.8执行。6.1.1.2定级单元定级单元以国土变更调查中的耕地图斑为基准，若耕地图斑均质性差，可采用叠置法、地块法、网格法、多边形法等进行细化。6.1.1.3指标体系和指标分值6.1.1.3.1指标体系包括必选指标和备选指标，耕地定级指标体系见附录B中的表B.9。6.1.1.3.2定级指标等级划分标准及其分值结合当地实际进行。6.1.1.4指标权重采用特尔菲法、层次分析法或因素成对比较法等确定权重值。6.1.1.5因素因子量化6.1.1.5.1因素因子量化按照GB/T28405的规定执行。6.1.1.5.2因素作用分采用百分制。6.1.1.5.3因素量化应考虑因素的适度型。适度型因素可采用适度值区间和极值区间。其中：a）适度值区间内，因素可采用最大最小值法或均值度法进行量化，极值区间内可将因素计量为最低分值；b）极值区间内，若因素对土地质量有较大的限制作用时，所有定级因素均应按照最低标准赋分；注：适度型即因素指标有适度区间，在此区间内，土地对作物影响较为平6.1.1.6定级单元分值计算采用多因素加权求和法，计算见公式（1）。DB61/T2195—20264式中：Ci——第i个定级单元分值；i——定级单元编号；n——定级指标个数；j——定级指标编号；Wj——第j个定级指标权重；Fij——第i个定级单元第j个定级指标的分值。6.1.1.7级别划分依据定级单元总分值，采用总分频率曲线法、总分数轴法、总分剖面图法、聚类分析法或等间距法等初步划分耕地级别，宜划分3～6个级别。6.1.1.8级别验证、调整与确定级别验证、调整与确定按照GB/T28405第7章规定执行，此外，还应满足下列要求：a）耕地级别的高低与耕地综合质量相对优劣的对应关系基本一致；b）各级别之间应渐变过渡；c）保持自然地块的完整性；d）以特征明显的线状地物或行政界线进行级别落界，级别范围应覆盖全域。6.1.2基于耕地资源分区分类的因素法6.1.2.1定级单元见6.1.1.2。6.1.2.2定级指标体系在耕地资源分区分类成果基础上，增加对土地有显著影响的社会经济、区位因素等，构建定级指标体系。6.1.2.3因素因子指标量化6.1.2.3.1因素因子量化按照GB/T28405的规定执行。6.1.2.3.2社会经济、区位因素等因素因子参照GB/T28405根据实际情况确定，以数字“1、2、3、4、5”进行赋分。6.1.2.3.3各因素分值按简单或加权求和计算，根据分值分布，将一个或相邻的多个分值区间归并为同一级别。6.1.2.4级别划分、验证、调整与确定见6.1.1.7和6.1.1.8。6.1.2.5级别表达和描述DB61/T2195—20265耕地级别采用各指标的分级代码组合表达和描述。即用坡度、地形地貌、有效土层厚度等指标分级代码组合，表达耕地级别。6.2修正法定级6.2.1定级单元见6.1.1.2。6.2.2修正指标及分值6.2.2.1在分等指标基础上增加修正指标，包括：a）中心城市影响度、农贸市场影响度和交通状况等；b）耕作距离、田间道路和田块形状等；c）土地利用现状、利用方式、经营效益、利用集约度等。6.2.2.2采用特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等方法对修正因素进行筛选和补充，确定修正指标。6.2.2.3修正指标等级划分标准及其分值结合实际情况确定。6.2.3修正指标量化见6.1.1.5。6.2.4修正系数计算修正系数计算见公式（2）。式中：kij——第i个定级单元第j个修正指标的修正系数；i——定级单元编号；j——修正指标编号；Kij——第i个定级单元第j个修正指标分值；Kj——区域内第j个修正指标平均值。6.2.5定级单元分值计算定级单元分值计算见公式（3）。式中：Ci——第i个定级单元分值；i——定级单元编号；Gi——第i个定级单元的分等单元分值；m——修正指标个数；j——修正指标编号；Wj——第j个修正指标的权重；DB61/T2195—20266kij——第i个定级单元第j个修正指标修正系数。注：定级单元和分等单元不一致时，定级单元分值采用最大面积法确定。6.2.6级别划分、验证、调整与确定见6.1.1.7和6.1.1.8。7.1基准地价内涵基准地价内涵界定如下：a）土地权利为一定年期内的耕地经营权，有条件的地区可分国有、集体分别评估耕地基准地价；b）土地使用年期可结合主流交易需求确定，但确定的经营年期不得超过承包经营年期；c）按水田、水浇地和旱地，分别评估耕地基准地价；d）耕作制度根据GB/T28407确定；e）基础设施条件按照各级别基础设施的平均状况确定，包括道路、灌溉等；f）估价期日精确到日；g）基准地价内涵设定不含地上附着作物价值。7.2样点地价测算、修正与处理7.2.1样点地价测算7.2.1.1市场交易样点，应区分承包、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等，宜采用市场比较法、收益还原法评估地价。7.2.1.2投入-产出样点，宜采用收益还原法评估。7.2.1.3土地还原率确定方法有：安全利率加风险调整值法、租价比法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。优先选取安全利率加风险调整值法确定：a）安全利率应选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款利率；b）风险调整值应根据农业生产的自然风险（灾害性天气、洪涝灾害等）、投资风险（稳定性、土地规模、法律纠纷）和生产经验风险（市场供求失衡、农产品价格波动风险）等状况对其影响程度而确定。7.2.2样点地价修正与处理按照GB/T28406执行。将修正后的样点，按利用类型、耕地级别和交易方式依次进行整理。7.3基准地价评估基本单位基准地价评估以级别为基本单位。同一级别内地价差异较大时，可细划分均质区域，以均质区为基本单位。7.4基准地价评估7.4.1采用样点地价平均法和定级指数模型法计算基准地价。7.4.2有效样点数量满足30个/级别的地区，采用样点地价平均法计算基准地价：a）样点分布均匀，采用样点地价的简单算术平均值作为基准地价；b）样点分布不均匀，采用样点地价的加权算术平均值、中位数、众数等作为基准地价。DB61/T2195—202677.4.3价格样点较少、分布不均、定级成果完备的地区，建立定级单元分值与地价关系模型，利用定级指数模型法计算基准地价，具体按GB/T28406的规定执行。7.5基准地价确定基准地价初步结果与实际情况进行比较、验证并适当调整确定。7.6基准地价合理性分析7.6.1将上轮成果进行期日等地价内涵修正后，与本轮成果进行对比分析，判别耕地级别和基准地价变化的合理性。7.6.2选择具有可比性的县（市、区）进行对比，判别基准地价的合理性。7.7基准地价修正体系编制7.7.1一般要求7.7.1.1基准地价修正体系应包含基准地价修正系数表和宗地地价影响因素指标说明表。7.7.1.2基准地价修正体系分利用类型和级别编制。7.7.1.3宗地地价影响因素应考虑利用类型、地上附着作物、实际产量等宗地条件与级别条件的差异。7.7.2基准地价修正系数表7.7.2.1基准地价修正系数表按照GB/T28406的规定编制。7.7.2.2在确定基准地价修正幅度情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分为优、较优、一般、较劣、劣5个档次。a）优档水平下，修正幅度为基准地价上调的最大幅度；b）较优水平下，修正幅度为基准地价上调最大幅度的一半；c）一般水平下，修正幅度为零，即基准地价为一般水平；d）较劣水平下，修正幅度为基准地价下调最大幅度的一半；e）劣档水平下，修正幅度为基准地价下调的最大幅度。7.7.2.3采用已有地价样点检验和校核各因素修正系数，校核通过后，编制各级别基准地价修正系数表，见表B.15。7.7.3宗地地价影响因素指标说明表采用特尔菲等方法确定宗地地价影响因素，以各级别对应基准地价因素条件为一般条件，比一般条件好的分优、较优，比一般条件差的分较劣、劣，分因素进行描述，编制各级别的宗地地价影响因素指标说明表，见附录B中的表B.16。8.1文字成果8.1.1文字成果主要包括工作报告和技术报告。8.1.2工作报告包括目的意义、任务来源、工作依据、工作组织、工作过程、工作成果、保障措施、经验与体会等。8.1.3技术报告包括区域自然、社会和经济概况，定级技术过程，定级结果及分析，基准地价评估技术过程，基准地价测算过程，基准地价成果分析，基准地价修正体系，成果应用与建议等。DB61/T2195—202688.2表格成果主要包括面积汇总表、基准地价表、基准地价修正系数表和基准地价修正因素指标说明表。见附录B。8.3图件成果主要包括耕地级别和基准地价分布图，具体要求见附录C。8.4数据库成果主要包括基础地理信息要素、耕地信息要素、样点价格信息要素、基准地价信息要素和其他信息要素等。数据库样式见附录D。DB61/T2195—20269（规范性）外业调查工作要求A.1均质区域划分A.1.1一般要求A.1.1.1均质区域应全面覆盖调查区域，涵盖不同的地貌类型和耕地二级地类。A.1.1.2同一均质区域内，耕地的土壤条件、地形条件、灌溉条件、耕作条件、经营条件等各项特征具有相似性；不同均质区域之间分异明显，耕地各项特征存在差异。A.1.1.3因素特征变化慢、变化不明显的地带，均质区域范围可适当扩大；因素特征变化快、变化明显的地带，均质区域范围应较小。A.1.1.4均质区域边界应为明显的地物，宜采用河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物。A.1.2划分方法均质区域划分方法宜采用叠加法。以全国国土调查及年度国土变更调查的现状耕地为基础，逐步叠加地形图、土壤图、气象图、水文图及土地利用各要素的等值线，形成封闭区域，并结合实地调查，征询专家意见，形成均质区域。A.2定级外业补充调查样点选取A.2.1样点布设要求A.2.1.1各均质区域至少布设一个样点，对于因素特征变化快、变化明显的均质区域，可适当增加样A.2.1.2采取分层抽样方式均匀布设布点，样点在各均质区域、图斑间分布相对均匀，对于面积较大的均质区域可适当增加样点。A.2.1.3从空间分布上来看，样点布设应考虑不同的地貌类型区，样点所在图斑面积适中，空间分布相对均匀，面积较小的单元不宜布设样点。A.2.1.4样点布设应兼顾耕地所有二级地类。A.2.1.5样点布设宜考虑实际的可行性状况，综合考虑交通、安全等因素，尽可能地保证样本具有充分的代表性，最大限度地节约人力物力成本。A.2.2样点调查内容A.2.2.1定级因素属性值调查：定级因素属性值应通过现场核实、土壤采样分析或依据最新获取的相关部门数据资料进行更新，主要用于计算定级单元分值。A.2.2.2样点调查内容可按耕地定级外业调查表格式填写，见表B.1。A.2.2.3调查资料整理与检验：应对补充调查资料进行整理，筛选有效样点，并按统计学要求完成数据检验，对不符合要求的数据进行处理。外业调查原始记录（含文字与表格）应整理成册，归入基础资料汇编并存档。DB61/T2195—2026A.3价格样点选取A.3.1样点布设要求A.3.1.1采用分层抽样调查，综合考虑地形地貌、作物类型、种植规模及耕地级别等因素；各因素不同水平下及不同组合类型中均应布设样点。A.3.1.2样点应具有区域代表性，能够反映区域土地市场状况及种植作物收益水平；样点数量应与所代表的总体样本数量呈正相关。A.3.1.3样点数据应满足统计学检验要求，客观、真实地反映市场状况。A.3.2样点调查内容A.3.2.1市场交易样点以租赁方式为主，考虑交易条件、交易内容等情况，调查内容主要包括：a）基本情况：样点位置、地类、权属性质、承租人、出租人等；b）交易情况：交易面积、交易费用、交易方式、交易年限和种植作物类型等；c）其他情况：交易后的土地使用方向、交易费用缴纳方式和时间、交易是否包含地上附着物、交易到期地上附着物处理、农业补贴归属等。A.3.2.2投入-产出样点调查内容主要包括：a）基本情况：样点位置、地类、权属性质、使用人、种植作物等；b）投入情况：种苗费、肥料费、人工费、农药费、水电费、机械费以及有关的税款、利息等；c）收益情况：产量、价格、农业补贴、农业保险收入等。A.3.3样点数据统计检验采用均值-方差法检验样点数据，并以平均值的二倍标准差为精度控制半径，剔除价格异常样点，确保样点符合大数定律。若有效样点数量不足，应增补调查样点，并按上述步骤重新检验。DB61/T2195—2026（资料性）耕地定级与基准地价工作表耕地定级与基准地价工作表见表B.1～表B.16。表B.1耕地定级外业调查表坐落位置：县（市、区）…DB61/T2195—2026表B.1耕地定级外业调查表（续）……表B.2耕地投入——产出效益调查表坐落位置：县（市、区）作物一亩元元元元元元亩元亩元元%元DB61/T2195—2026表B.2耕地投入——产出效益调查表（续）作物一元工元元元元元元元元元元元元元元元DB61/T2195—2026表B.3耕地承包调查表坐落位置：县（市、区）表B.4耕地转包调查表坐落位置：县（市、区）DB61/T2195—2026表B.5耕地租赁调查表坐落位置：县（市、区）表B.6耕地抵押调查表坐落位置：县（市、区）DB61/T2195—2026表B.7耕地作价出资（入股）调查表坐落位置：县（市、区）表B.8陕西省耕地定级分区表1234鄠邑区、蓝田县、周至县、渭滨区、金台区、陈仓区、凤翔区、岐山县、5凤县、太白县、勉县、略阳县、留坝县、佛坪县、宁陕县、6汉台区、南郑区、城固县、洋县、西乡县、汉滨7DB61/T2195—2026表B.9陕西省耕地定级指标体系表自然因素社会经济因素区位因素②水田、水浇地分类定级时，灌溉水源、水源水DB61/T2195—2026表B.10陕西省耕地定级因素权重建议表表B.11XX耕地级别面积汇总表…4.填写面积数据的单元格格式应设置为数值，小数位数设置为4位，实际填写值应保留6位小数。表B.12XX耕地级别地类面积汇总表………4.填写面积数据的单元格格式应设置为数值，小数位数设置为4位，实际填写值应保留6位DB61/T2195—2026表B.13耕地基准地价表（按土地利用类型）…——…——…——表B.14耕地基准地价表（按土地级别）…——…——…—————DB61/T2195—2026表B.15基准地价修正系数表…优劣优劣……………DB61/T2195—2026表B.16基准地价修正因素指标说明表…优较优一般较劣劣优较优一般较劣劣……………DB61/T2195—2026图件成果要求C.1要素C.1.1数学基础C.1.1.1采用2000国家大地坐标系，高斯—克吕格投影，若比例尺大于1:10000，按3°分带；1985国家高程基准。C.1.1.2比例尺原则上与全国国土调查及年度国土变更调查图的比例尺保持一致。C.1.2基础地理要素C.1.2.1政府驻地。制图区域内政府驻地，表达包括省级、地市、区县、乡镇政府驻地。C.1.2.2行政界线。所涉及的省、市、县等各级行政区划界线应以相应的符号准确绘出。具体要求如a）不同等级的行政界线重合时应表示高等级行政界线符号；b）与其他地物不重合的行政界线应连续表示；各级行政界线以线状地物为界时应跳绘表示；c）一般表达至乡镇级行政界线；d）制图区域行政界线外围标注相邻行政单位名称。C.1.2.3道路交通。包括公路、铁路等主要交通基础设施。具体要求如下：a）公路：高速公路、国道、省道、县、乡道路，用相应的符号予以表示，且延伸至图幅的内图廓线；b）铁路：对于连贯、相通的铁路予以表示，且铁路延伸至图幅的内图廓线；铁路采用黑白相间的花线表示，火车站采用相应的符号予以表示，注明铁路和车站的名称。C.1.2.4河流水系。包括河流、湖泊、水库水面等。具体要求如下：a）正确表示河流、渠河等的密度对比，河流的主支流关系、弯曲程度及湖泊分布的特点，正确表示河流、沟渠的主次等级，正确表示水系和其他要素的关系；b）河流、沟渠表示应连贯，依比例尺双线表示的河流、沟渠应标注名称；单线表示的重要河流，沟渠要标注名称。一般的不需标注名称，图上长度小于1cm的次要河流、沟渠，则不予表示；c）湖泊选取面积原则上要大于1cm²,重要湖泊应注明名称。对于湖泊较少的县（市、区），湖泊上图面积指标可适当降低；对于湖泊较多的县（市、区），湖泊上图面积指标可适当提高。C.1.2.5其他地物。根据区域情况可选择表达其他重要地物，图式可参考地形图相关规范等予以表达。C.1.3专题要素C.1.3.1土地利用现状地类。依据土地利用现状分类标准表示土地分类及图示符号。C.1.3.2土地级别要素。应以耕地图斑为单位，采用不同面色进行级别区分，面色标准见表C.1；同时表达级别界线，各级别间的界线应采用红色实线（RGB：255，0，0）。C.1.3.3基准地价要素。以土地级别为单位进行图面表达。DB61/T2195—2026表C.1耕地级别色表RGB000000000C.2注记C.2.1注记要求C.2.1.1注记内容：应包括市（地）级、县（区）级、乡（镇）级政府驻地名称，公路、铁路、民用机场、港口码头等交通基础设施名称，河流、湖泊与水库水面名称；水利设施名称，自然保护区、风景名胜区名称和其他重要地物名称。C.2.1.2注记字体：同一图形文字内注记字体种类以不超过四种为宜。C.2.1.3注记字向：行政驻地名称、自然地理要素名称、说明注记及字母、数字注记，字向一般为正向，字头朝北图廓。C.2.1.4注记排列：应采用水平字列、垂直字列、雁形字列和屈曲字列。具体如下：a）水平字列：由左至右，各字符中心的连线成一直线，且平行于南图廓；b）垂直字列：由上至下，各字符中心的连线成一直线，且垂直于南图廓；c）雁形字列：各字符中心的连线成一直线，且斜交于南图廓。当与南图