机构间REITs介绍及分析框架

2026年11月03日2026年11月分析师杨业伟2国盛证券国盛证券3资料来源：国务院办公厅，北京市委金融办，每日经济新闻，大公国际，新浪财经，上海证券交易所，深圳证券交易所，国盛证券研究所整理。与应收账款、融资租赁等传统基础资产相比，不动产项目在权属结构、资产重组、运营管理、估值方法和现金流预测等方面更为复杂，不同项目之间也存在较大差异。2026年7月24日，沪深交易所分别修订发布《资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号—大类基础资产(2026年修订)》等指引，以专章形式明确不动产基础资产挂牌条件与机构间REITs特别规定。监管逻辑从前端交易结构设计转向资产本身能否持续产生真实、稳定的经营现金流。传统债权型ABS围绕既定债权与本息偿付安排设计，投资者关注债务人偿付能力；机构间REITs则由投资者承担不动产经营和估值波动风险，不能通过外部担保、强制回购等安排，将具有权益属性的产品重新包装为固定收益产品。5盘活存量资产(部分不满足REITs发行条件);前的过渡型产品建立平层产品结构；持有型ABS为退出手段；推动资产证券化推动资产证券化、盘活存量；为公募REITs积累经验产品结构专项计划+私募基金/信托计划+项目公司资产支持专项计划+项目公司(购买项目公司股权/股东借款)公募基金+资产支持专项计划+项目公司原则上不超过总资产50%(新规下强调适度负债)可保留杠杆不超过基金总资产的28.57%(实际多在15%以内)无开放退出期安排，可通过扩募延长存续期产品收益优先级为固定收益(债性突出)排(股债之间)自持要求一般由原始权益人(或其指定主体)自持次级自持比例无明确限制，部分达50%;新规下强调风险自留安排期期对赌(如有)要求近3年平均EBITDA(或经营性净现金流)不低于未来3年平均增信措施融资型一般设抵质押、主体差额补足、流动性支持不涉及外部增信募集资金用途用途灵补流(补流不超过15%)6702机构间REITS市场全景8给回归常态化，截至2026年10月16日，全市场已有70单持有型ABS发行，合计发行规模超1,100亿元。00发行金额(亿)——发行数量(右轴)602p23年2024年2025年2026年29·底层品类持续多元化。供给目前集中于交通板块，能源、商业为重要补充，数据中心、仓储、保租房、产业园、市政环保能源产业园的发行人类型更加多元，央国企业依旧是发行主力。央国企有“降杠杆”、盘活资产等诉求，是市场的发行主力。民企和外资发行人主要集中在商业、能源、数据中心类资产，民企发行机构间REITs一方面为了实现轻资产的转型，另一方面，可以获取标准化的融资渠道。·机构间REITs管理人包含券商资管、基金子公司、试点保险资管三类，券商资管为供给主力，前三大分别为中信、国金、中金；基金子公司也是传统ABS和公募REITs的重要参与主体；保险资管是扩容后的特色管理人，包括人保、太保、泰康等。8640金2投03产品结构与核心条款女现金流认购资产女现金流认购资产设立并管理资金托管资金划付偿付股东借款本息，股权分红(如有)定期归集支付运营管理费法律关系支付基础资产转让对价在资产控制的前提目公司100%股权公司存量有息债务，允期间业绩对赌(如有)支付预期收益持有构国盛证券国盛证券自持比例：分达50%;自持份额通常限制转让范围实际NOI低于目标金额的90%时，扣减运营管理费作为收益补偿,以当期应收取的运营管理费为限,调节外部投资人收益设置定期开放期(每3-8年不等),管理人撮合交易；开放支持机,行权价格影响投资人实际退出收益实施险资料来源：国盛证券研究所整理条款设置性国盛证券国盛证券现金流预测与分析：产品安全性：国盛证券国盛证券核心经营指标(投研重点)风险关注点(高标仓)出租率、平均租金(元/m²/天)、租金增速、租约到期结构、租户集中度、续区域新增供给、大客户退租、空置率上行/租金下行(科创/工业园)出租率、平均租金、租期、剩余期限分布、租金收缴率、租户行业分布、当地支持力度地方产业政策、企业倒闭、补贴退坡出租率、平均租金、租金增速、续租率、租金收缴率、户型结构(购物中心/社区商业)金下调压力、大改资本支出国盛证券国盛证券核心经营指标(投研重点)风险关注点客车/货车车流量(清分口径)、通行费收入、路网变化预期、货车占比、收费剩余年限、养护资本开支新路分流、货车流量下滑(与宏观经济相关)(水务)垃圾处理量、产能利用率、处置费单价、吨垃圾发电量、上网电量、上网电价、特许经营年限国补退坡、垃圾供给不足、环保提标新增资本开支等效利用小时数、设备可利用率、弃风弃光率、总发电量、上网电量、消纳不足、电价下行、补贴拖欠成本、组件衰减率、补贴回款周期资料来源：上海证券交易所，国家发展改革委，国盛证券研究所整理。05风险与展望2122若算上处于申报流程(包括已受理、已反馈、已通过未发行和已发行)中的项目，截至9月底，沪深交易所的机构间REITs有约130只、金额2500亿元，供给端或在2027年实现翻倍，快速扩容。发行规模(亿元)国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划(2026年第二次扩募)有限公司、上海泉恒企业管理有限公司已受理商业办公蜀道资本控股集团有限公司已受理中信证券-华福证券-象屿保租房持有型不动产资产支持专项计划保租房昆山象嘉企业咨询管理有限公司已受理中国铁建投资集团有限公司已反馈酒店长春高新技术产业(集团)股份有限公司已受理中金-申万-锦欣持有型不动产资产支持专项计划医疗锦欣生殖医疗集团有限公司已反馈平安韶能股份大状潭水电清洁能源绿色持有型不动产资产支持专项计划(乡村振兴)广东韶能集团股份有限公司已受理中金-麓谷发展产业园持有型不动产资产支持专项计划产业园长沙麓谷实业发展股份有限公司已反馈太保资产-金地商置持有型不动产资产支持专项计划上海金地威新实业有限公司、深圳威宏管理咨询合伙企业(有限合伙)已反馈富国资产-首创水务持有型不动产资产支持专项计划(2026年第一次扩募并新购入基础设施项目)众水务有限公司已受理申万宏源-中国金茂深圳酒店持有型不动产资产支持专项计划酒店嘉兴峦茂企业管理合伙企业(有限合伙)已反馈国金资管-世纪乌兰数据中心持有型不动产资产支持专项计划(2026年第一次扩募并入数据中心)数据中心北京世纪互联宽带数据中心有限公司数据来源：新华财经/中国金融信息网，上海证券交易所，睿思网/搜狐公开报道，观点网公开报道，睿思机构/新浪公开报道，东方财富网，国盛证券研究所整理。资料来源：上海证券交易所，东方财富网，国盛证券研究所整理24国盛证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也本报告版权归“国盛证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进分析师声明本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方投资评级说明评级