资产评估绪论

1、CHAPTER1绪论,本章难点或重点,资产的概念及特征资产评估定义和特征资产评估基本要素资产评估价值类型、划分标准和适用范围资产评估假设的内涵和实质,问题1：资产评估的定义,什么是资产评估？广义的资产评估狭义的资产评估资产评估作为一个职业的定义,1.1资产评估职业的产生和发展,第三者凭经验对财产的价值进行估计的过程就是一种原始的资产评估活动,交易主体,中间人,资产评估伴随着人类社会资产交易行为的开始而产生,第一阶段,第二阶段,现代资产评估特点：评估机构公司化评估人员专业化评估方法科学化评估活动经常化评估结果法律化,早期资产评估特点：直观性偶然性经验性非专业性,1.1资产评估的产生和发展,现代资

2、产评估特点：评估机构公司化评估人员专业化评估方法科学化评估活动经常化评估结果法律化,早期的资产评估特点：直观性偶然性经验性非专业性,1.2资产评估的概念及特点,1.2.1资产评估的定义评估专业机构和评估师按照国家相关法律、法规和资产评估准则根据特定的目的遵循评估原则和标准依照相关程序选择适当的价值类型运用科学的方法对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程,8,评估要素,评估主体：谁来评？评估客体：评什么？评估依据：根据什么评？评估目的：为什么评？评估原则：行为准则评估程序：评估价值类型：评估值的属性，质的约束评估方法：判断价值的手段和途径资产评估假设：前提条件评估基准日,

3、1.2.2资产评估的特征,1.现实性2.市场性3.预测性4.公正性5.咨询性,资产评估技术上的特征,资产评估功能上的特征,1.现实性以评估基准日为时间依据只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况。以现实状态为基础反映未来。形式和实际发生矛盾，以实际为准。,2.预测性现实的资产评估必须反映资产未来的潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。,3.市场性评估所需的数据来源于市场。评估师通过模拟市场条件对资产价值进行评定估算。评估结果的有效性必须接受市场的检验。,4.公正性资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人中的任何一方

4、，因此，是一种公正的经济行为。,5.咨询性资产评估结果只为资产交易当事人提供作价参考，最终成交价格取决于双方的谈判结果。评估机构和评估师在评估实践中积累了大量的资产价格信息，也可为社会公众提供咨询服务。,1.现实性2.市场性3.预测性4.公正性5.咨询性,资产评估技术上的特征,资产评估功能上的特征,1.3资产评估的主体,从事资产评估工作的1、专业评估机构2、评估师,1.3.1资产评估机构,资产评估公司的组织形式1、有限责任2、无限责任,1.3.1资产评估机构,义务依法独立、客观、公正地从事资产评估业务对资产占有单位所提供的数据资料和评估结果严格保密评估机构和评估师与资产业务当事人有利害关系的应

5、当回避按资产评估业务协议书约定的期限完成评估工作,权利:依法接受委托承担业务不受地区、行业的限制有偿服务有权要求资产占有方如实提供评估所需的各种资料,如何成为资产评估师？,1.3.2资产评估师及注册制度1、通过考试，取得执业资格2、注册3、年检和继续教育4、掌握一门专业技能会计房地产机器设备无形资产珠宝鉴定,1.2资产评估的客体,资产评估客体是指被评估的对象，即资产,1.2.1资产的概念及特征,资产评估中资产是由特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来预期收益的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。特征：1、必须是经济主体拥有或控制的2、能够给权利主体带来经济利益的资源3、能够以货

6、币来计量,不一定是所有权,不一定是有形的实物,22,产权是指财产所有权。民法通则财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利财产所有权是产权的重要形式产权还指与财产所有权相关的财产权系财产权系是在所有权部分权能与所有人发生分离的基础上产生的，是指非所有权人在所有人财产上享有的各类权能经营权、使用权、采矿权、租赁权、信托受益权等,产权的涵义,23,第一层次：财产所有权的界定第二层次：在已经明确所有权归属的基础上，对财产占有、使用、收益、处分各项权能的责、权、利关系的界定,产权界定,资产的分类,存在的形态构成和是否有综合获利能力法律意义能否独立存在与生产经营的关系,有形资

7、产和无形资产单项资产和整体资产不动产、动产和合法权利可确指的资产和不可确指的资产经营性资产和非经营性资产,1.6资产评估的经济学分析,一样资产的价格由什么来决定?,价值,一样资产的价值由什么来决定?,资产评估的三大方法：1、成本法2、收益法3、市场法,1.6.1劳动价值论,社会必要劳动时间越长,资产价值越大,劳动价值论是成本法的理论基础,1.6.2效用价值论,商品的价值来自于效用的大小.效用价值论是收益法的理论基础。,1.6.3均衡价格论,商品的价值来源于生产和消费两个方面,均衡价格论是市场法的理论基础,商品的价格是由供给和需求双方共同决定的,思考:应该选择哪种方法?,1.市场法：15万50%

8、=7.5万2.收益法：45=20万3.成本法：10万50%=5万,例：一台设备5年前购得，购置成本是10万元，可使用10年，若现在从市场上重新购进需15万元，若继续使用该设备5年，每年可获现金净流量4万元.,以下的观点正确吗？,1、市场法是资产评估中唯一可以使用的正确的方法。2、在可以使用市场法的情况下，一定要使用市场法。3、资产评估的目标是评估出一样资产真正的价值。,1.4资产评估的价值类型和评估目的,资产评估结果必须公允也是所有的评估从业人员应该做到的。问题是评估结果合理或公允从来就不是抽象的，评估结果合理或公允一定是有条件和指向的。即有些评估结果可能是相对于整个市场合理或公允，有些评估结

9、果可能仅对某个市场主体是合理或公允。资产评估价值类型指导意见,思考:三种方法应该选择哪种方法?,1.市场法：15万50%=7.5万2.收益法：45=20万3.成本法：10万50%=5万,例：一台设备5年前购得，购置成本是10万元，可使用10年，若现在从市场上重新购进需15万元，若继续使用该设备5年，每年可获现金净流量4万元，折现率10%,既然资产评估结果的公允性并不是放之四海的，合理或公允的评估结论都是有指向的。那么，在资产评估实务中，不给出合理性指向的评估结论实际上是没有实际意义的。,价值类型的定义（p10),资产评估中的价值类型是指资产评估结果价值属性的定义及其表现形式。不同属性的价值类型

10、所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。,国际评估准则新准则,市场价值和市场价值以外的价值,36,市场价值,自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的估值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强制压迫。在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。公开市场可能存在着区域、级次的区分,例,A企业连续10年亏损每年亏损100万外界认为其亏损原因是10年来运气不好如运气正常的的话，每年的盈利将达到100万如果你进行评估，应该按照亏损100万还是按照盈利100万进行评估？,市场价值以

11、外的价值（非市场价值没有明确的定义）,国际评估准则中并没有给出市场价值以外的价值或非市场价值的定义。市场价值以外的价值或非市场价值是指所有不满足市场价值定义的价值类型。因此非市场价值不是个体概念，而是一个集合概念，指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合。主要包括在用价值、投资价值、保险价值、纳税价值、剩余价值、清算价值、特殊价值和合并价值等。,市场价值以外的价值,投资价值评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者，或某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。,2008年2月微软拟收购雅虎，446亿美元，每股作价31美元，市场价格19.18美元，溢价62%，未果。,2008年，可口

12、可乐斥资172亿港元收购汇源，每股作价12.2港元，市场价格4.14港元，溢价1.95倍，谈判成功，收购未果。,市场价值以外的价值,在用价值将评估对象作为企业组成部分或要素资产，按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。残余价值机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。清算价值处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所具有的价值,市场价值以外的价值,某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或契约的约束，这些评估业务的评估结论应当按照相关法律、法规或契约等的规定选择评估结论的价值类型以抵（质）押为目的以课税为目的以保险为目的以财务报告为目的,

13、特定评估业务,课税为目的根据税法的相关规定课税价值如无相关规定根据实际情况选择合适的价值类型保险为目的根据保险合同或协议中的规定保险价值如无相关规定根据实际情况选择合适的价值类型,财务报告为目的根据会计准则的规定历史价值净现值公允价值可变现净值重置成本如无相关规定根据实际情况选择合适的价值类型抵押质押为目的根据担保法等相关法律抵押价值如无相关规定根据实际情况选择合适的价值类型,问题讨论,在实际的评估中，从评估技术的角度你是偏好公开市场价值类型还是非市场价值类型在非市场价值类型中，你是偏好受相关法律、法规或契约约束的价值类型，还是其他不受约束的价值类型,价值类型小结,市场价值是在满足公开市场和资

14、产有效使用假设的前提下，相对于整体市场而言的合理或公允价值市场价值以外的价值则是在不完全满足市场价值定义成立条件，但满足各自定义成立条件的前提下，相对于个别市场主体合理或公允的价值就市场价值和市场价值以外的价值（非市场价值）而言，它们之间不存在哪一个合理而另一个不合理或哪一个比另一个更合理的问题。在满足各自价值定义成立条件的前提下，它们都是合理或公允的评估结果，它们之间的差异仅仅在于合理性成立的条件以及指向的不同。,价值类型选择的决定因素,相关法律法规市场条件评估对象的功能、使用状态评估特定目的,复习,1、资产评估基准日就是评估师出具资产评估报告的日期。2、价值类型分为市场价值类型、收益价值类

15、型和成本价值类型。3、在资产评估中应该优先选择市场价值类型4、市场价值类型是被评估资产在评估基准日最佳使用状态下最有可能实现的交换价值,5、资产评估师提供的公允价值判断是随着交易环境变化而发生变化的。6、资产评估的对象必须是被某经济主体控制或拥有的7、资产评估的实质就是评估某经济主体对某项资产所拥有的产权的大小。8、无形资产都是不可确指的资产。,分类一般目的特定目的两者关系一般目的包含特定目的特定目的是一般目的的具体化,1.4.2资产评估的目的,1、资产评估的一般目的,定义：为委托人或资产评估交易当事人在特定时点及特定条件约束下提供资产公允价值的判断,资产评估中的公允价值有别于会计中的公允价值

16、是评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的合理的评估价值的抽象。特征：它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。,2.资产评估的特定目的,定义:为满足某种特定经济行为的需要而进行的.某种特定经济行为对评估结果的具体要求称为资产评估的特定目的地位及作用是界定评估对象的基础对价值类型的选择具有约束作用，但不是唯一的因素,评估目的地位和作用,评估目的是资产评估活动的起点，同时又是评估活动所要达到的目标评估的特定目的是界定评估对象的基础评估的特定目的是对价值类型的选择具有约束作用评估的特定目的对委托人对最终评估结果的主观愿望有重大影

17、响,了解资产评估的目的,了解资产评估的基本事项,给出资产评估的假设,确定资产评估的价值类型,选择资产资产评估方法,计算评估,1、资产名称2、评估基准日3、地点4、交易主体,1.6资产评估的假设与评估原则,1.6.1资产评估假设所谓资产评估假设就是指评估主体在对资产评估时所假定的前提条件，确认在资产符合这些假定的前提条件时应该具有的价值从本质上讲，评估假设就是评估的条件的某种抽象假设是评估师面对评估条件中众多不确定因素最有效的自我保护方法。,1.模拟交易假设假定所有待评估资产已经处在交易之中，评估师模拟市场交易条件进行评估,2.持续使用假设设定被评估资产正处于使用状态（包括正在使用中的资产和备用的资产），并且根据有关数据和信息推断这些资产还将继续使用下去。资产将按照现行用途原地使用资产将转换用途后在原地继续使用资产的地理位置发生迁移后继续使用,3.公开市场假设公开市场假设是指被评估资产可以在公开市场上买卖，买者和卖者地位平等彼此都有获取足够市场信息的机会和时间买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的非强制或不受限制的条件下进行资产价格的高低完全取决于市场行情，而不是由个别交易决定的,4、清算假设资产所有者在某种某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或拍卖方式，强制其将资产出售