碧桂园快周转策略分析方案——小步快跑.ppt

1、小步快跑,实现项目又快又好开发,重庆区域运营管理部,“小步快跑”规定动作,第一部分,目录,“小步快跑”经验分享,第二部分,“小步快跑”规定动作,第一部分,“小步快跑”经验分享,第二部分,案例分享,第三部分,案例分享巫溪项目,巫溪项目,抢占封闭市场打造城市精品,最好差异化,测试市场小步快跑2年销售价值双享,案例分享巫溪项目,1.整体拿地，分期签订土地合同，有效控制市场风险,巫溪项目以196亩成交，签订成交确认书；首期签订100亩土地出让合同，我司可根据市场情况决策是否继续开发后续96亩用地，有效控制市场风险。且前期100亩土地我司尽可能多的划沿街面土地，保证利用率的同时避开原有土地冲沟，减少基础

2、部分成本，可谓一举两得。,首期100亩,二期96亩,图例,示范区,首开区,二次加推,三次加推,四次加推,待开发用地,占地：25亩建面：1.01万货值：1亿,占地：36亩建面：4.06万货值：2.5亿,占地：13亩建面：3.03万货值：1.53亿,占地：13亩建面：3.85万货值：1.93亿,占地：13亩建面：4.63万货值：2.31亿,2.土地成本低，分批支付土地款。,巫溪项目土地成交82万元/亩，楼面价492元/，低于主要竞品滨圆国际163.56万元/亩，楼面价1274元/；项目已分期签订土地出让合同，分期办证，分期付款。首付50亩土地款，开发100亩地。,案例分享巫溪项目,3.首推3.34

3、亿，实现2.94亿货值提前售，。,案例分享巫溪项目,首推货量建面：5.07万货值：3.34亿,根据办理预售许可的前置条件，项目能达到预售许可的房屋只有1-6号别墅（货值0.4亿），其余别墅尚在主体施工，多层及小高层洋房均处于桩基础施工及待施工阶段。项目通过与相关部门的沟通协商，最后在提前缴纳3000万土地款的情况下，取得其余7-21号楼(货值2.94亿)预售许可证，最终实现完美开盘,9月12日,9月28日,10月13日,11月10日,12月3日,10月27日,结构封顶,主体施工,桩基础完工,8月28日,综合楼演变,土建移交精装修,外架拆除,展示区盛大开放,项目从8月28日获准提前动工，综合楼从

4、9月28日方才开始主体施工，项目团队竭力组织各承建单位加班加点，穿插施工，在短短65天之后，完成包括综合楼土建、安装、精装修以及展示区园建、绿化、市政等一系列工程，于12月3日完美开放。,获准提前动工,案例分享巫溪项目,4.展示区工程净工期95天。,案例分享巫溪项目,5.前期与政府、集团沟通不够，规划方案调整影响进度，至现场桩基不能提前动工。,主席签订总规(摘牌前强排总图已于3月15日主席签定),主席签订外立面,2016.4.1,项目摘牌,32d,建筑单体图,初设意见批复,规划方案批复,施工图图审,36d,37d,正在进行,32d,2016.5.3,2016.6.8,2016.7.15,201

5、6.9.2,2016.9.18,2016.10.17,2016.9.28,2016.9.24,2016.4.1,2016.5.5,2016.5.10,2016.5.30,2016.6.1,2016.7.7,34d,5d,20d,2d,36d,2016.7.30,23d,实际,计划（按工程策划会版本）,2016.8.15,1d,工程规划许可证,2016.7.30,45d,施工许可证或提前介入手续,6d,4d,19d,49d,外部原因(规划)：1.北侧政府市政道路标高调整：2.政府强行红线调整：；3.政府临时要求地块内增设30米宽绿色通廊：4.政府强制要求增设幼儿园；5.建委规划领导个人喜好左右项目规划。,内部原因(规划)：1.摘牌后重新启动定位设计；2.过程中未有效与集团预沟通，方案反复,案例分享巫溪项目,（1）外部环境影响：首推区桩基施工阶段仅有的道路北井大道施工封路，严禁任何车辆进入，造成现场停工;地块原政府平场单位堵路，造成现场停工；（2）地块本身属性：首推区位于高回填区，且地质条件复杂，多为碎石层，存在小型溶洞，造成桩基施工周期超长；（3）土石方施工期间，当地无渣场，且石方较多，当地严禁爆破，土石方开挖难度超大；（4）市政配套不足：巫溪县只有一个