创业融资房地产企业融资方式.docx

1、 房地产企业融资方式 一、我国房地产企业的主要融资方式 (一)上市融资 上市是直接融资迅速筹得巨额资金的渠道，但目前我国房地产A股上市公司有121家，仅占全国5万家房地产开发企业的千分之二。主要原因是因为上市审查过程比较复杂，上市融资的初期成本比较高，许多中小房地产开发企业或者新的房地产开发企业采用上市融资的方式壁垒比较高。 (二)信托融资方式 这种信托融资方式，没有在我国真正发展起来。投资者通过购买信托的方式进行投资，享受房地产升值所带来的实惠。这样既解决了房地产资金的来源问题，减轻了银行的风险，又缓解了房地产供求关系。但是由于税收政策等一些政策性因素，REITs(房地产投资信托基金)等信托

2、方式在中国发展的并不乐观。 (三)夹层融资方式 夹层融资方式是目前一种比较新的融资模式，是一种介于股权融资与债权融资之间的信托产品，在房地产领域，通常是对不同债权和股权的组合，处于公司资本结构的中层，具有灵活性高、门槛低的优势。这种方式在欧美等发达国家已经有成功的案例，但是在国内较为少见。 (四)短期融资券 短期融资券是一种按照法定程序发行，约定在短期内付息，解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券，是我国借鉴其他国家情况开发的一种新的商业票据，周转速度快，利率于期限灵活，对申请发行融资券的企业没有规模上的限制，是目前企业比较倾向使用的一种融资方式。不过从承销商自身利益考虑，通常会考虑资质

3、好，规模大的企业，真正能够使用这种融资方式融资的中小房地产开发企业还十分少。 (五)资产证券化 是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化成为资本市场上的证券资产的金融交易过程，使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式，主要包括两种方式，项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化。这种方式有利于商业银行拓展资金来源，增强资产流动性，减缓商业银行贷款压力。 二、我国房地产企业融资总体情况 房地产是资金密集型产业，房地产企业的融资情况在房地产企业的发展过程中起着重要的作用。从总量上看，2007年110月房地产开发到位资金28863.65亿元，与2006年同期相比增

4、 长了22.48%。国内贷款、自筹资金以及其他资金是资金来源的三大重要组成部分，占房地产开发资金的98.32%，其绝对值较之前所有年份均有所上升。其他资金是房地产开发资金来源最主要的部分，所占比例为46.60%，其中，定金及预收款为8044.37亿元，个人按揭贷款为3636.49亿元，所占比例分别为59.80%和40.20%. 位于资金来源第二位的是房地产企业自筹资金，其中企业的自有资金为5350.89亿元，建筑施工企业的工程垫付款为3966.39亿元，所占比例分别为57.42%和42.58%.位于资金来源第三位的是国内贷款，其中，银行贷款5252.97亿元，占93.61%。由于建筑施工企业的工程垫款也主要是来源于建筑业贷款，加上个人按揭贷款和银行的开发贷款，房地产开发资金来源的主要部分仍然是银行贷款。由此可以看出房地产企业对银行贷款的高度依赖性。 由上述数据可以看出，在投资总额