中海地产合约策划报告指引终稿

1、中海房地产合同规划报告编制指南1.目的1.1进一步完善中国-海上房地产综合合同约定模式的后续支持工作。1.2确保项目合同工作顺利、有计划、高效地进行，有效地管理项目建安费用。2.定义合约计划报表：子公司在特定专案开始之前，会建立整体计划合约系统、设定合约履约承诺与集安成本管理目标，以确保专案合约工作的有效且有序的方案文件。3.服务范围发行日期后，CNOOC子公司的新开工项目或分期付款将参照本指南完成合同计划报告。4.准备要求4.1各子公司应在项目开始前一个月完成项目合同计划报告，并报告股份公司开发管理部进行记录。4.2各子公司在准备过程中应充分分析项目特性，确保合同计划报告具有操作性，有效指导

2、合同工作的执行。合同计划报告的特定实施中的修改和变更将不再报告，但必须做好记录工作，以便日后编制摘要。5.内容说明5.1合同计划报表的内容：a .项目概览b .合同计划汇总c .投标判断计划D. Jian an成本目标计划e .人员配备计划f .汇总g .附件。5.2项目概述：概述项目的基本情况，应包括项目的位置、占地空间、容积率、总建筑面积、房地产类型、项目定位、项目预计开始时间、开放时间、完成时间、项目总开发周期、项目总建设成本等基本情况。5.3合同计划摘要：计划目的、合同子判断一般思路、合同管理体系结构、分段、时间节点控制思路、工程量清单、项目价格支付、前期工程合同分解、与其他部门的联系

3、、不利因素分析和对策。5.3.1计划目的：明确特定项目的合同计划中要解决的主要问题，要实现的根本目标。5.3.2合同管理体系结构：承包商、监督公司、行业测量员行(如果有)、主要包、专业分包等之间的合同关系和责任关系(如工程责任、工程调整、主要材料管理等)应以流程图说明。5.3.3合同子判断一般思路：采用的子判断模型、报价模型、校准原则、合同价格形式、主包和专业分包的主要工程内容。5.3.4分段：详细分析项目特性，进行合理的分段分解，并说明划分的原因。今后成本分割会计等工作应逐段充分考虑，以项目分割的实际需要为前提，可能的话，应根据不同的财产类型分类。5.3.5时间节点控制思想：说明时间节点的控

4、制原则和方法、主要项目特定项目的设计绘图和模板确认计划、项目进度计划、分割计划之间的时间调整措施。5.3.6物料清单编写原则：说明物料清单计算时间限制，以及委托计算的项目特定项目和直接计算计划。计算物料清单(Bom)时，无论是计算寄销还是自行计算，都必须根据股份公司合并合同承付款单据中的相应要求确保Oracle bill of quantities的完成期限，并在计算时充分考虑将来成本会计要素，以便执行有目的的要素明细计算。5.3.7项目价格支付：应说明项目变更和签证价格验证时间和支付原则、工程结算原则。这些原则应确保成本预警的必要性，以尽可能及时地反映实际成本发生和材料供应过剩。5.3.8预

5、工程合同子判断：销售准备工程等必须在没有施工图纸的情况下先开始，由于对时间节点的严格要求、自身独立建设措施和合同模型，需要制定合同关系、工程判断、材料采购、时间节点控制、变更管理、价格验证等特殊计划。5.3.9与其他部门的联系：合同分割工作由于对打印时间和开放时间的双向限制，经常不利的沟通影响合同分割时间节点的控制，因此，必须在此制定与设计、工程、营销等相关部门的业务连接方针，解决横向部门之间信息不对称和无法协作的问题。5.3.10分析和应对不利因素：分析项目实际情况的项目判断时间节点控制、物料采购、成本管理等可预测分析合同计划实施过程中可能出现的主要不利因素，并提出相应的应对和解决方案。5.

6、4投标评分计划：包括投标评分概述、主包工程分站、分包工程分站、工程监理单位的投标、工程勘察员(或成本咨询公司)的投标。5.4.1投标分点概述应包括合同分点计划和投标时间节点计划，建议以表格格式反映。分割计划必须包括特定的分割项目名称、投标单位数、投标方法、价格格式、报价模式、付款方法以及是否需要模板。投标时间节点计划应包括施工图打印时间、工程量清单结算结束时间、投标单位资格审查完成时间、发布时间、校准时间和开始时间。对于计划时间，可以使用绝对时间或相对时间，必须具体提到必须遵循的时间。5.4.2主包工程子判断应详细说明主包项目的合同子判断措施，包括设计出图计划、建设组织计划、注册计划为什么投标

7、和分割、投标项目范围、投标单位的数量和要求、投标程序处理、相关时间节点的保证和控制方法、合同定价原则、专业分包、与指定分包商的责任关系、合同价格实施和支付原则等。5.4.3分包工程包括土木(土方、桩基、室内收尾、室外花园、幕墙、钢结构等)、机电(综合机电、弱电、电梯安装等)、投标工程范围、投标单位的数量和要求、投标程序处理、相关时间节点的保证和5.4.4项目监督单位投标应包括投标单位数和要求、分割时间节点、合同价格形式、合同定价原则、判断说明。5.4.5测量员行根据项目特性，对雇用的专业单位进行全面流程合同管理服务，有效协调合同当事人关系，提高成本控制水平。成本商谈所是为了提高工程计算速度或准

8、确性委托的工程专用水量。工程调查人员(或成本咨询公司)的投标，包括雇佣原因、投标单位的资格要求、责任和职责、第三方计算或会计错误监控和清除措施。5.5物料和设备采购计划：包括物料和设备的供应方法和采购计划。5.5.1物料和设备供应方法建议表格式分类特定物料使用甲供应品、乙供应品、甲是乙供应品、总公司中央采购的归属范围。5.5.2原物料与设备采购计划主要是采购时间节点的计划，建议以表格格式说明，其中包括采购物品的名称、所需计算结束时间、投标单位资格审查完成时间、公布时间、确认时间、供应时间等。时间节点表达可以使用绝对时间或相对时间。5.5.3对于从总部集中采购的货物，每个子公司都根据集中采购合同

9、和项目采购合同的总体考虑，将模型/模板、订单、访问等时间计划反映在总体采购计划中。5.6建安成本管理：在成本预测的基础上确定成本管理目标，分析建安成本管理重点，从合同管理角度制定相应的建安成本管理措施，合理有效地降低项目开发成本，实现合同调整的根本目的。5.6.1集安成本管理目标应包括总集安成本管理目标和项目成本管理目标，项目项目分为电力工程、地面工程、基础工程、各种可销售房地产土木和安装工程、辅助设施土木和安装工程、辅助工程、户外工程等。5.6.2集安费用控制需要对合同管理中集安费用控制的核心节点进行分类，详细分析吉安费用比率大、费用可变可能性大的项目。5.6.3建安成本管理措施要从合同管理

10、技术手段、管理系统等方面制定项目开发初期、现在、以后第3步开始运营的“建安”成本管理措施。5.7人员配置：为确保项目合同计划的顺利实施而开发的土木、水电、物资等专业合同人员和场地QS的合理配置计划。5.8摘要：总结本计划报告的中心指导思想和主要思想。5.9附件：还应提供项目开发日程表和建设计划区。附件：合同计划报表示例本样品只是精细化示范版本，没有具体的工程组织方案，内容不够详细。每个子公司在编写时必须与特定工程一起按照编写指南，对合同约定进行详细、科学、操作性的计划。如果有其他需要规划的合同管理事项，可以相应地增加到制定说明的标准中。机密性中海按照约定和计策报告f在此处放置项目计划图编辑：核

11、查：签名：准备日期：中海项目合同规划报告一、项目概述中海项目位于9189m2的面积，总建筑面积90247m2，计划开发地下3层，地面32层5A级智能办公大楼。本项目开工日期为年月日，竣工日期为年月日，总开发时间为每年0个月。二、合同计划摘要(a)目的与住宅项目相比，高级写字楼具有技术、系统复杂性、高标准、专业知识，因此，由于复杂的项目工程内容，需要调整合同当事人关系，指导项目管理要求高、主动控制、下一阶段的工程管理，控制成本管理工作，在项目初期，制定好合同管理系统、合同工作日程等，实现相关节点目标和成本管理指标。(b)合同管理体系结构图1:另见中国-海洋项目合同管理结构。(c)合同分判总想法该

12、项目计划采用不完全的一般合同模式。为了管理费用，可能会有更多的专业分包商和供应商，土木工程总合同应结束主要结构工程内外的粗糙装饰工程，对现场的全面管理负责。所有指定的专业分包应与我司部门及一般包签订三方合同，明确相互关系和各自的权利义务。考虑到此前部队在劳资合同签订的工作中没有得到支持，合同部将在项目土木总包合同中添加相应的约束条件。投标报价单为审核优秀承包商，将再聘用2，3次。如果项目分解投标范围，请在投标段合同总成本最低的范围中选择最低报价单位。图1:中海项目合同管理体系结构图中海房地产有限公司特别项目仅使用直接委托进行报价的核价格。矫正原则是最低价中标者。为了降低成本，封面上的显示单位数

13、量未知，打印的工程合同价格形式包括总价包，没有图纸的临时工程和物料采购合同包括单价包。除了土木枪炮外，专业工程(特别是机电安装系统)项目很多。特别是中海项目包括土木工程及装饰工程，即桩基工程、深基坑围护及支护、土方工程、幕墙工程、室内高级装饰工程、外部整体景观和绿化工程等专业转包；电气和机械安装涉及到强大的弱电系统、自动扶梯(包括自动扶梯)工程、通信系统、中央空调和通风系统、消防系统、建筑智能系统、污水处理工程和窗户清洁器，其中包括很多a供应设备和材料。(d)部门中海项目的开发时间紧迫，设计目前正处于前期扩建设计阶段，还没有确定很多因素，图纸绘制时间不能保证包括上告部分在内的一般承包单位的一次

14、性确认，为了确保项目如期开工，将分两个阶段进行一般承包项目投标。也就是说，0.00以下的一般转包专案，0.00以上的一般转包专案。其他分包根据专业划分段。(e)时间节点控制思想该项目具有很高的工期、合同时间节点控制要求，同时合同分割计划还受设计出图计划和工程进度计划的制约。因此，该项目的时间节点原则是根据设计打印和模板确认计划，以项目开发进度计划作为主要控制点，制定特定合同分割时间节点计划。在工作进行之前，与设计部门、开发管理部门等进行无缝沟通，协调彼此建立的时间节点计划之间的冲突。在工作进行过程中，应根据实际项目开发进度动态调整和严格执行合同时间节点计划。如果出现部分工程延误，要及时分析原因

15、，找到补救措施，尽量避免合同管理工作影响整个项目开发。(VI)材料表建立原则鉴于该项目的特点和合同关系的复杂性，计划为整个项目的工程会计雇佣工作测量员。一般工程测量人员在全面计算钢筋混凝土等的同时，为了便于成本分割聚集，让本建筑物的主要工程体积根据地面、地下结构、建设等分别计算，对专业分包的水量按照中海地产房地产开发成本科目（2005年11月修订版）的会计分类计算。(7)项目价格支付此项目的价格按月支付，不支付预付款。为了及时了解建安费用的实际变动情况，好控制建安费用，立即审查设计变更和工程签证的数量，确认变更价格，在一个月内验证变更价格，并以下月中期付款支付。没有工程结算特殊情况，主包工程在

16、具备结算条件后，3个内完成结算工作，分包工程在具备结算条件后，1个内完成结算工作。(8)工程前期合同分判该项目的地面1层将用作销售中心，4层将用作模板展示区。由于资金回流的要求，按照项目销售计划，在复盖建筑物主体的屋顶之前，必须改造一层外侧、内部正装、四层样板房。为了营销宣传和客户积累，销售中心、模板展示区和大厅入口两侧的绿带部分将尽快努力建设。其中，销售中心石材或幕墙工程、空调工程、室内装饰、示范区景观工程将另行确定。本销售准备工作的分期付款形式，首先以单价包形式，工程订单后60个工作日内完成工程量清单计算，并在工程单位确定后将合同价格改为总价包形式。这项工程价格的支付，结算按照整个项目的工程价格支付原则执行。销售准备项目投标时间计划，合同分割计划见表1，表2:表1:中海项目销售准备项目投标决策时间表(略)表2:中海项目销售准备项目合同分割计划表(略)(九)不利因素分析及对策该项目将面临最大的困难，即高度定位、技术、系统复杂、专业性强、工期紧、合同分割速度和质量要求高、合同人员有限的情况下，如何让团队在测量员行的配合下快速有效地运行。对此，我们事先对项目的合同制定尽可能详细的综合计划，调用合同部门的主要工作能力，根据工程性质分担责任，分配负责人。要每周举行合同调整定期会议，讨论本周内发生的合作要求问题，在会议中及时沟通和解决。三、投标分数(a)