规划设计任务书示例：万科某项目规划方案设计任务书

1、万科科学城项目规划方案设计任务书 科学城项目规划方案设计任务书 类别：A、设计前期 B、方案设计 C、施工图设计 D、景观设计 E、室内设计 项目名称：科学城 KHC-H2 地块 文件内容：广州万科科学城详细规划设计任务书 发文日期： 广州万科科学城修建性详细规划设计任务书 目录： 第一部分 项目概况及用地分析 一、宗地现状 二、初步结论 第二部分 规划设计原则及要求 一、 项目定位与设计目标 二、 规划设计要求 三、 经济技术指标及要求 四、 前期规划结论和方案设计需解决的重点问题 五、 设计成果要求 第三部分 甲方提供的附件资料 1 万科科学城项目规划方案设计任务书 第一部分 项目概况及用

2、地分析 一、宗地概况 1 项目位置及范围 项目位于广州科学城中心区域东侧，广汕公路以南，罗南路（即开创大道）以 东北。 宗地地块编号为科学城 KXC-H2 号地块， 总用地面积 222001 。 容积率0.7 （按 222001 计算） 2 项目四至 地块东侧为科学城拟最大保护山体， 南面是保利地产开发的保利林语山庄项目， 西边紧邻开创大道，北侧为交委物流中心。 2 万科科学城项目规划方案设计任务书 3 项目现状 项目沿开创大道呈不规则五边形分布，以山地为主，北部、东部有山头，西南 部分地势较平缓。平整区域（坡度小于 5%）约占总用地面积的 15%，其余部分为 坡度大于 5%以上的果园及山林。

3、坡度大于 10%的区域占总用地的 60%以上，其中 坡度大于 25%的超过总用地的 30%。 3 万科科学城项目规划方案设计任务书 高点高点 1 高点高点 2 高点高点 3 3.1 用地内原生树木 用地内有数据的大大小小各种树木约 1700 多株（场地本身的树木数量远不止这个 数目） ，主要以相思树、荔枝树、桉树为主，另外有少量松树、龙眼树、白果树、芒 果树等等。经前期用地调查，并最终确定 245 棵最重要的保留的保留树木。 4 万科科学城项目规划方案设计任务书 项目内大树照片 项目内大树照片 二、初步结论 ? 项目自然资源丰富，百年老树，且树龄较大；但平整土地很少，树形较好的树 木大量分布在

4、平地上， ? 项目位于科学城中心区域边缘，未来的交通路网较为完善；但目前的公交线路 较少，远期地铁 4 号线可解决部分交通问题。 ? 地块市政条件初步具备，土地内新机场的输油管线可在项目开工前迁移。 5 万科科学城项目规划方案设计任务书 ? 项目周边以工业用地为主，所处片区的居住气氛较弱。 ? 公建配套比较匮乏：需解决业主基本的生活设施，可考虑与保利项目共同营造 商业氛围。 6 万科科学城项目规划方案设计任务书 第二部分 项目设计原则及要求 一、 项目定位与设计目标 1. 市场定位 现代的现代的建筑元素及外立面风格，营造现代的居住生活气息及理念。 山里面长出来的房子与自然环境有机结合，营造自然

5、舒适的人居环境。 2. 产品主题定位山里面长出来的房子 2006 广州高尚住宅看科学城 配合该定位，需要在以下方面进行配合： ? 建筑风格上体现为：现代的都市山居住宅，建筑简洁、舒适、自然，加以现代 的元素及符号 ； ? 园林景观上体现为：充分接合用地现状 ，在尽量不破坏原有生态的基础上进行 景观设计。 营造山水结合的社区大环境。 ? 在管理上体现为：安全、便民、服务完善的小区物业管理 二、 规划设计要求： 用地规划条件 项目 要求 备 注 7 万科科学城项目规划方案设计任务书 土地用 途 一类居住用地（R1），用于建设本项目主体及配套设施 用地面 积 222001 净用地 面积 222001

6、 用地位 置 科学城开创大道以东北 容积率 0.7 总建筑 面积 155400.7 建筑密 度 25% 建筑层 数 18 层 建筑高 度 60m 绿地率 55% 建 （构） 筑物退缩红线距离： 临开创大道15m， 临其它红线10m 退缩 并满足建筑设计规范及消防间距要求，防火安全间距须在红线内 详 见 8 万科科学城项目规划方案设计任务书 落实。 退缩项目用地西南、西北侧的输油管线 20m 下 图 室外地 坪标高 参照开创大道规划标高设计时定，地块标高超过道路标高，但不 应超过 1m，可根据地形在用地内分为几个地台，满足该地块内雨 水的排放，且不得影响周围用地使用 汽车出 入口 临开创大道可设

7、一个出入口，净宽控制在 20m 以内 建筑物 造型及 色彩 与周围环境协调并力求美观，为保证景观效果，空调器、排水、 通风管道不应裸露于建筑外墙，应做遮挡处理，户外广告位置须 同时设计，经批准后才能实施 汽车库 按需要设置，每套别墅必须设一个停车位，并不低于建筑面积 *0.15 的标准 居住区 及公建 配套设 施 应严格执行城市居住区规划设计规范（GB50108-93） 围墙 不应设置围墙 其它 上报方案时应提交：含现状地形的总平面图，绿地专项图，场地 竖向图，含标高的园区路网图及园区管线综合平衡图等 9 万科科学城项目规划方案设计任务书 项目用地退缩示意图 规划控制线.dwg 三、 经济技术

8、指标及要求 10 万科科学城项目规划方案设计任务书 1. 经济技术指标表 填表人： 填写日期：2005 年 4 月 8 日 项目名称 广州科学城项目 有无规划要点 有 项目规划总用地 222，001 M 容积率 0.7 居住区用地 222，001M 建筑密度 约20% 总建筑面积 155，400.7M绿地率 55% 住宅总建筑面积 149,400M 住宅总户数 971户(3.5人/户) 公共服务设施总面积 6,000M 车位总数 883个 内容 类 型 建筑面积 占住宅总建筑 面积比例(%) 户数 平均每户面积 小高层 29,800 20% 288 103M 宽景house 29,800 20

9、% 190 150M，130 M， 180 M 叠加别墅 44,800 30% 288 170M，140 M 大联排别墅 17,880 12% 72 250M 住 宅 小联排别墅 27,120 18% 134 200M 内 容 类 型 建筑面积(M) 用地面积(M) 3500人指标 商业 3000 会所 1500 小学（12班） 0 公共服务设施 幼儿园（1座） 1200 内容 停车方式 车位数 占总停车面积 比例 地面 132 15% 架空 551 62% 汽车停车 地下(人防面积 5500M) 200 23% 11 万科科学城项目规划方案设计任务书 内容 装修标准 占住宅总建筑面积比例(%

10、) 毛坯房 100 仅提供厨卫装修 楼 标 准 提供全套精装修 注：停车位设置原则，townhouse 类及宽景 house，按照 1：1 设置；小高层按照 1： 0.7 设置。 2. 项目整体户型面积配比初步建议方案： 产品类型 客户特征 单体建筑面积（） 面积比例 大汤 私营企业主 250 小汤 中高层管理人士 200 上汤 170 山地 house 下汤 高层管理人士 140 60% 亲地 house 宽景 高级白领 150,130,180 20% 两房 年青小资 75 小三房 年青小资 90 大三房 稳定期小资 100120 空中 house 四房 高级白领、公务员 130150 20

11、% 3. 项目一期户型面积配比初步建议方案 产品类型 客户特征 单体建筑面积（） 面积比例 山地 house 大汤 私营企业主 250 30% 12 万科科学城项目规划方案设计任务书 小汤 中高层管理人士 200 上汤 170 下汤 高层管理人士 144 亲地 house 宽景 高级白领 150,130,180 53% 两房 年青小资 75 小三房 年青小资 90 大三房 稳定期小资 100120 空中 house 四房 高级白领、公务员 130150 18% 注：根据规划方案情况及市场变化调整上述两表比例。 四、 前期规划结论和方案设计需解决的重点问题 ? 示范区的详细布局 ? 项目地形利用

12、和改造 ? 西向坡地和景观面条件下的详细规划设计 ? 道路交通结构 ? 主入口的位置 ? 公共建筑和住宅单体的布局和详细设计 ? 景观空间结构 1. 示范区 对于万科的项目而言，通常会在销售的同时将能够展示整个社区氛围的一部分 13 万科科学城项目规划方案设计任务书 区域展示给客户。这个展示区域就是示范区。示范区是规划设计的重要组成部分， 也是在规划设计阶段必须考虑的因素。它至少包括售楼处，及多个建筑组团（含不 同的产品类型） ，展示项目的主要产品类型及样板间或一个中心景观带。 对本项目而言，示范区的位置在项目要保留的荔枝林周边（包含荔枝林） ，示意 图如下图所示。应包含的元素： 项目 要求

13、备注 荔枝林 作为广场、公园，服务于整个社区 售 楼 处 （销售中 心） 设计主功能及流线考虑为售楼处，但同时兼顾其商业 功能餐厅， 餐饮种类： 考虑coffee厅与西餐结合， 需在2005 年 9 月 15 日前完成设计。 详见销售厅建 议： 销售大厅建议.xls 会所 掩映在荔枝林里，并结泛售楼处的设计，形成整个项 目的特色。 商业 主要功能为零售、餐饮、银行、邮局等 住宅 宽景 house，一个宽景 house 组团展示宽景 house 的邻里居住空间 Townhouse 组团，包括叠汤、townhouse 及至少 1 栋独立别墅组合在一起的组团，展示 townhouse 的 居住空间类

14、型 样板间 几种产品类型样板间所在的位置 14 万科科学城项目规划方案设计任务书 小高层 临近区域包含小高层，作为扩大示范区的范围 2. 道路交通 ? 道路路网： 入口形式应充分考虑项目规划特点， 与主要客户来源方向紧密衔 接， 具有一定标志性并与商业人流结合考虑， 住宅区内车行道路应充分考虑 人车共存的人性化，在断面设计时考虑对商业的发展。 ? 小区步行道充分结合景观结构设置景观路 ? 道路交通的组织，应尽可能减少对山体的破坏。 ? 机动车道的组织和设计应满足有关规范的要求。 ? 应符合国内消防车及日常机动车的坡度要求： 15 万科科学城项目规划方案设计任务书 8.0.3.1 居住区道路纵坡

15、控制指标应符合表 8.0.3 规定； 居住区内道路纵坡控制指标（%） 表 8.0.3 道路类别 最小纵坡 最大纵坡 机动车道 0.2 8.0，L200m 非机动车道 0.2 3.0，L50m 步行道 0.2 8.0 注：L 为坡长（m） 8.0.5.5 居住区内尽端式道路的长度不宜大于 120m，并应在尽端设不小于 12m12m 的 回车场地。 说明：以上条文来自中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范 GB5018093(2002 年版） 根据广州市规划部门要求，道路的最大纵坡可10% ? 对于客户的回家路线应精心设计和有所创新。 ? 机动车停车的方式，应充分利用坡地地形，地面停车、地下

16、车库、半地下架 空车库、地上架空停车以及屋顶停车等方式都可采用，或者相互结合。为降 低成本应尽可能减少地下车库的面积。 ? 机动车不必户户到家，但从车行道到入户门的高差，不应大于 6 米。 16 万科科学城项目规划方案设计任务书 根据前期概念设计的成果，上图的道路结构和脉络较为合理、流线清晰，但主 要存在的问题如下： 1 小区主干道，需要结合景观主轴调整、平地住宅、商业布局及地形进行小区主干 道的详细设计。 2 景观主轴前的 townhouse 采用背后进入的方式， 保持景观主轴的景观特色及安 静度。 3 橙色虚线范围内区的道路结构根据住宅的结构调整相应调整。 17 万科科学城项目规划方案设计

17、任务书 3. 规划分期 根据公司经营要求，项目分三期建设，每期计容积率建筑面积约 5 万，具体分期 情况及面积分配具体数据由万科与设计单位在规划过程中确定。 4. 管理模式 本项目实行封闭管理，开放商业街、会所等公共部位。 5. 公建配套 ? 示范区展示会所、部分商业。 作为社区生活的体验， 示范区展示会所的设施， 会所的面积建议为 1500 ， 初步功能建议（暂定） ： 科学城会所建议 功能分区 面积（）备注 1000 室外大游 泳池 1 个，无边界泳池 室外网球 场 1 个 主会所 室内篮球 馆羽毛 350 半个标准篮球馆、靠近社区外围，可对外经营 18 万科科学城项目规划方案设计任务书

18、球馆 MINI 大 英图书馆 350 现代西方风格图书馆，室内设置休闲阅览区，设置无 线网络，配备少量液晶电脑形成开放式 MINI 网吧。 可考虑成为广州图书馆社区分馆，乃作为项目亮点 乒乓球场 34 张台，可结合商业上盖 儿童游乐 室 70 满足儿童娱乐需求 棋牌休闲 茶室 150 配备一个小型水吧，室内每围桌椅相对分离，娱乐同 时方便私人交谈互不干扰；可考虑做商业经营 其他 80 定位 共享开放的，面对所有业主的大众会所 1.主题：文化健康 2.与荔枝林结合，体现项目的自然景观优势 风格 3.MINI 大英图书馆，以文化气息提高项目品味，凸现科学城“硅谷”概念， 吸引海归客户 500 健身

19、器材 馆 100 配备常用的健身设施 次会所 （山顶小 高层次会 瑜珈舞蹈100 引进美容护理，可做商业用途 19 万科科学城项目规划方案设计任务书 馆 小泳池 室外，尽量做到视野开阔，俯瞰山景 桑拿房 100 与健身房更衣室结合 休闲水吧 100 小型，部分在室外，充分体现半山山景 所） 壁球馆 100 定位 尊贵的、私密的精英会所 主题:精英健身休闲会所 风格 私密、现代、半山山景 1.可引进专业公司经营作为商业用途 其他建议 2.通道与住宅分离，相对独立 备注：主会所一期建设；次会所与山顶小高层同时建设，相应功能根据客户需求局 部调整。 填表日期：2005-8-17 ? 商业：3000

20、，初步功能建议 科学城商业建议 功能分区 面积（） 备注 3000 商业 24小时便利 店 70 OK,7-11,快客等 20 万科科学城项目规划方案设计任务书 自助银行 50 招商、中行、工行 诊所药店 90 社区诊所、药店 社区服务中 心 440 家政、 二手租售、 洗衣店功能整合； 统一形象， 可内部分隔，避免凌乱降低档次 大型中餐厅 1300 售楼部改造，排烟排污走地下连接市政管 小型西餐厅 500 西餐咖啡厅，最好与荔枝林较近，排烟排污 走地下连接市政管 小型中餐厅 200 特色餐饮， 排烟排污走地下连接市政管,方便室 内空间分隔 小型中餐厅 200 特色餐饮， 排烟排污走地下连接市

21、政管,方便室 内空间分隔 美容护理 150 靠近荔枝林，与会所衔接 1.满足住户应急生活需求 定位 2.塑造片区休闲餐饮商业风情区,成为片区人流聚集点 风格 对外开放，休闲自然，与住宅区分离相对独立 1.需考虑商业的停车位和商业的人流货流分离 其他建议 2.结合项目本身自然景观好的优势，增加一些室外可利用的附加值（如露台、 长廊、平台等） 填表日期：2005-8-13 21 万科科学城项目规划方案设计任务书 幼儿园 1200 ，建筑风格与社区风格一致，功能符合国家标准要求（中华人民共 和国城乡建设环境保护部 中华人民共和国国家教育委员会 标准 托儿所、 幼儿园 建筑设计规范 JGJ 3987 ） 。 6. 住