北京市保障性住房规划与建筑设计导则

1、北京市保障性住房规划与建筑设计导则(征求意见)北京市规划委员会2009. 01. 05目录1总则22术语3三个布局和计划44建筑设计65住宅装修和设备设施11条文说明12制作根据和参考文献30一总则1.0.1为了加强北京市保障性住宅的建设管理，在目前的条件下提高此类住宅的规划、设计和建设水平，包括国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 (国发【2007】24号)、经济适用住房管理办法 (住宅建设【2007】258号)、建设部等九部委员廉租住房保障办法 (第162号)1.0.2本指南所说的保障性住宅，是廉租住宅、经济适用住宅、政策租赁住宅。1.0.3条指南是制定、评价和审查适用于北京市保

2、障性住宅规划、设计和建设的保障性住宅项目建议书和可行性研究报告和工程设计审查和监督管理的参考依据。1.0.4保障性住宅的规划、设计和建设必须满足北京市经济适用住房管理办法、北京市城市廉租住房管理办法的要求，与地区周边环境和北京市居民的生活习惯相协调。1.0.5保障性住宅的规划、设计和建设，必须适应北京市的经济发展水平，结合居民的住房状况、家庭结构和人口等因素和条件。1.0.6保障性住宅的规划、设计和建设，应节能省地建设环保住宅的要求，必须积极普及先进、成熟、经济适用、安全可靠的新技术、新技术、新材料、新设备，采用以质量认证和能效标识的产品，确保工程质量。1.0.7保障性住宅应符合适应性、环境性

3、、经济性、安全性、耐久性的住宅性能标准。1.0.8保障性住宅的规划、设计和建设除参照本指南外，还应执行国家和北京市有关建设规范、规定等要求。2术语2.0.1保障性住宅保障性住宅是政府制定的限定标准、价格和租金，提供给市低收入住宅困难的家庭的住宅，由廉租住宅、经济适用住宅和政策租赁住宅构成。1 .廉洁地租住宅政府以货币补贴和实物租赁方式，为满足城市居民最低生活保障标准、住房困难的家庭提供社会保障性住宅。2 .经济适用住宅政府提供政策优惠，限定配套面积和售价，按合理标准建设，是指城市低收入住宅家庭供给困难、有保障的政策住宅。3 .政策性地租赁住宅是指通过政府或政府委托的机构，根据市场租金价格向中低

4、收入的住宅困难家庭提供可租赁的住宅，同时政府向租赁家庭支付每月标准的租赁补助金。 (其目的是解决家庭收入高于廉租标准，无法购买经济适用住宅的低收入家庭的住房困难。 (请参见。)2.0.2容积率以每公顷居住区用地的各种建筑物的建筑面积(万厘米/h厘米)或居住区总建筑面积(万厘米)和居住区用地(万厘米)的比率来表示。2.0.3住宅建筑净密度住宅建筑的基础面积和住宅用地面积的比率(% )。2.0.4绿地率居住区用地范围内各绿地面积的合计占居住区用地面积的比率(% )。2.0.5面积系数的使用房子成套计算面积时，使用面积系数是成套的使用面积和成套的建筑面积应按照规定分配的公共建筑面积的比率(% )。三

5、个布局和计划3.1一般规定3.1.1满足北京市整体规划和住宅建设规划的要求。3.1.2坚持城乡统一、合理布局、土地节约、集约发展和先规划建设的原则。3.1.3充分考虑规划用地周围的条件，充分利用规划用地内部有残留价值的地形地物、植被、河流、道路、建筑物和构筑物等。以3.1.4人为中心，综合考虑日照、采光、通风、防灾、建设和管理要求，创造舒适的生活环境。3.1.5公共辅助服务设施必须功能完善，规模合适，形式丰富。3.1.6为老年人、残疾人提供无障碍住宅和设施。3.2保障性住宅项目选址必须具备以下条件3.2.1选择地质条件合适、环境合适的地区。3.2.2保障性住宅的建设应靠近城市轨道交通网站、公交

6、站、交通换乘中心等，考虑居民的旅行要求。3.2.3结合城市总体规划，考虑居民的就业要求。3.2.4相应的商业、教育、医疗、文化等公共服务设施以及设有市政辅助设施的区域，或者公共服务设施和市政辅助设施可以与保障性住宅同步规划、同时实施和使用。3.2.5保障性住宅应与二限住宅区、普通商品住宅区组合建设。3.3保障性住宅的规划必须坚持节约城市建设用地保障性住宅的规划、设计和建设以多层住宅、中高层住宅、高层住宅为主，原则上不建设低层住宅。 在城市用地紧张的现状下，优选中高层住宅和高层住宅，远离城市中心的新城和郊外，可以适当地考虑多层住宅和中高层住宅。3.4保障性住宅的规划设计应当合理确定容积率、住宅建

7、筑净密度、绿地率等规划指标，保证良好的居住环境。3.4.1保障性住宅的容积率应控制在1.62.5。3.4.2保障性住宅住宅建筑净密度应控制在20%30%。3.4.3以小区形式独立建设的保障性住宅，新区绿地建设率不应该低于30%，旧区建设率在25%以上。3.5保障性住宅的住宅建筑日照标准、通风和噪音控制标准应符合北京住房建设规划（20062010年） (GB5018093 )和北京市的有关规定。3.5.1住宅的建筑布局应该充分考虑冬天的日照，充分利用夏天的自然通风，住宅的主要方向应该选择北京市的最佳方向。3.5.2保障性住宅的规划设计应进行小区风环境、声环境和日照环境的计算机模拟，确保适当的居住

8、环境。3.6交通和停车3.6.1小区道路必须安全方便。 公路应满足消防、防灾、救护等通行要求。3.6.2小区室外设施应满足无障碍通行的要求。3.6.3小区停车位的规划设计应按照以下要求设置：1 .廉租住宅无需设置固定汽车停车位，也可以设置公共来客车停车位，停车位数量必须按0.1台/户以下的标准设定。 根据残疾人、老年人的需要适当配置残疾人辅助车、小型三轮车停车位，可与自行车停车位综合考虑。2 .公共轨道交通站点周围5001000米范围内的经济适用住宅项目的汽车停车位可以按0.1台/户标准设置，其他地区的经济适用住宅项目可以按0.2台/户标准设置，根据未来发展的需要，可以确保一定的停车用地3.6

9、.4区道路应考虑到自行车和步行的便利性。3.7公共服务的辅助设施保障性住宅项目公共服务设施应建设在北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（20062010年），应与住宅同步规划、建设同步交货。3.8小区的规划设计，必须安排5套/100套老年人住宅和无障碍住宅。3.9室外环境设计应遵循以下原则3.9.1居民生活方便，有利于安全防护和房地产管理。3.9.2重视绿化环境设计，选择适合北方栽培的树种，设置重视植物高低组合和四季变化的适当建筑小物，丰富和美化环境。3.9.3合理组织交通流线和车辆停车，减少噪音。 综合考虑人行道布局，创造步行和室外活动容易、安静舒适方便的居住环境。3.9

10、.4综合考虑公共活动场和步行系统的设置。 公共活动空间的环境设计应该重视居民交流空间的形成，有助于居民的交流与和谐。 有助于老年人的室外活动和交流。3.9.5为居民运动和儿童游戏设置足够的室外健身设备和儿童活动设备。3.9.6供电、通信、路灯等管线应埋设在地下，保持安全防护距离。3.9.7小区要设置垃圾收集站和垃圾运输站，有条件的地区要设置生活垃圾生化处理设施，设置符合规模的公共厕所和卫生设施。3.9.8重视能源节约，推进太阳能利用，可以设置水处理系统和生活垃圾分类收集。4建筑设计4.1一般规定4.1.1保障性住宅的设计应综合考虑住宅使用功能和空间的结合、家庭人口、世代关系、风俗习惯等因素，满

11、足市内低收入家庭的基本居住生活需要。4.1.2保障性住宅应独立建设，以适应现代生活方式为基础。4.1.3保障性住宅设计应坚持“小型、功能齐全、精细化、装修”的原则，满足居住建筑“经济、适用、美观、安全”的基本要求。4.2廉租住宅配套型标准4.2.1廉租住宅的夹克型建筑面积控制在3050。 夹克型可设计为I型、ii型两种类型，符合表4.2.1的规定。表4.2.1廉租住宅的定型标准编成模型型型建筑面积(PR /成套)3040四十到五十使用面积(C /套)23303040居住空间数(个)1-22-3注1 :表中的使用面积和建筑面积指标中请包含阳台面积(请计入一半)。注2 :表中的居住空间数指卧室、起

12、居室。4.2.2廉租住宅要独立配套，配套内的功能划分必须明确合理。 每个住宅必须有卧室、起居室、厨房、厕所等基本空间。 夹克型的卧室可以和起居室合并。 各功能空间的使用面积必须满足以下规定指标卧室：两个人810一人68起居室(大厅):812兼作起居室的卧室： 1015厨房：45厕所：344.3经济适用住宅配套型标准4.3.1经济适用住宅的夹克型建筑面积控制在65以内。 经济适用住宅的夹克型可分为I型、ii型两种类型，符合表4.3.1的规定。表4.3.1经济适用住宅的夹克型标准编成模型型型建筑面积(AR /套)35454565适用面积(CM /套)28353549居住空间数(个)1-22-3注1

13、 :表中的建筑面积指标中应包含阳台面积(按一半计算)。注2 :表中的居住空间数是指卧室、起居室(大厅)等独立的房间数。4.3.2经济适用住宅必须独立配套，配套内的功能划分必须明确合理。 每个住宅必须有卧室、起居室、厨房、厕所等基本空间。 夹克型的卧室可以和起居室合并。 各功能空间的使用面积应满足以下规定指标卧室：标准双人间912单人间68起居室(大厅):915兼作起居室的卧室： 1218厨房：46厕所：354.4保障性住宅套型的“紧凑、微细化”设计4.4.1单元优化设计单元平面的紧凑设计可以优化单元设计，减少公共通道，提高使用面积系数。公共交通核和设备、管井的紧凑化设计，通过设备、管道井的紧凑配置，与核心筒、走廊紧密联系，减少公营面积。减少公共面积，提高夹克型的使用面积系数。 保障性住宅标准层的使用面积系数最好控制在70%以上。4.4.2集优化设