武汉万科物业管理方案-方案

1、武汉市万科房地产管理有限公司目录社区项目概要03。顾客群的特征和需求分析08物业管理服务模式09服务模式实施计划和要求10社区服务人员配置方案15房地产管理费推算18一、社区项目概况万科城市花园一期计划总建筑面积(原案数据)中，居住产品以4-6层庭园洋房、多层住宅为主。 公共服务21000公分，其中有比较大规模的公共商业服务中心(8000公分)和俱乐部住宅(5000公分)，18班制学校，留有9班幼儿园的中部山丘富裕地形成一期公共绿地(脊)和儿童公园。 本项目第一期计划用地计划分二期到第三期开发建设。1 .周边环境和市政的配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南部，与城市中环线相邻武汉科技新城汤

2、逊湖产业区东部产业集团的北端，南与武大科技园区相邻。 东南隔滨湖大道是汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里，距华中科技大学4公里，连接城市中心、东湖风景胜地，是许多高等学校和光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，聚集天德厚的地区位置、浓厚的人文环境、便利的交通和美丽的田园风景，是理想的“人居”第一期用地呈较规则的五边形，城市干线道路江夏路，中环线(辅助路)分别与用地西、北侧直接相邻，东为产业区道路天翔路。 用地东北继承了现代房地产开发公司的用地(现在是坡地、农地)，西南是郑桥变电站，提供项目施工用电和生活用电，并按江夏街预约接口。 分区供水、雨水、污水均可在江夏街处理，正在建设中的江夏街铺

3、设200条燃气管道，可为分区提供燃气供应。2 .项目的主要经济指标(由设计部提供)a .基本情况：房地产名万科城市花园社区房地产类型商住区行政区域江夏区计划总占地面积ha42.0318包括征途ha6.2118居住区用地面积ha35.82总建筑面积m2住宅建筑面积m2公共建筑面积m221000总户数3026总人口10591人户平均建筑面积m2123包括等待征兵的道路容积率0.94不包括等待征兵的道路容积率1.1建筑密度25.08%900个停车位地面停车位半地下架空停车场停车位/家庭数30%住宅建筑面积毛密度万m2/ha1.04住宅建筑面积净密度万m2/ha1.68人口密度人/ha296人口纯密度

4、人/ha479绿地率(与占地面积的比率)为36%小区道路面积15.8%水的面积是2%小广场的数量是四到五个b .家庭型指标：家庭型指标值计划总占地面积(ha)42.0318居住区总用地面积(ha)36.66容积率合计建筑面积(m2 )容积率0.94霸盖率(与占地面积的比率) 21%家庭总数(家庭) 3026总人数(人) 10591家庭平均面积(m2)123建筑面积建筑面积住宅总面积(m2 )其中独立别墅(m2)000别墅(m2)32户250 m2/户80002.2%剧本花园(m2)992户145 m2/户39%多层住宅(m2)1980户110m2/户58%小高层住宅(m2 )预计为400户左右

5、135m2/家庭29700.8%公共服务总面积(m2)210001业务服务(m2)10000二会五千3管理(m2)500 (最低800公分)4小学(一所十八班制) 3600五幼儿园(一所九班制) 25006注：下半年的车库和人防(平战和人防地下室)不计26700c .成套指标：(一)生活供水：1 .供水水源：市政保证水压0.15Mpa。2 .供水系统：采用变频供水。3 .给水量：类别用水分配L/人d每天用水时间h的变化系数k用水单位人数日用水量m3/d最大时间使用量m3/h住宅250242.5105912643276小学50102.5444445369幼儿园50102.5819184.5商业服

6、务50102.513506717绿化和其他用水占总用水量的10%，为27731合计30423364 .城市水管网供水管径为DN300(Q=400立方米/小时)一根(2)消防供水：1 .室外消防用水：商业地区采用室内消火栓式提供室外消防用水。23 .室外消防用水由城市水管在室外设置室外消防栓供给的室内消防用水由消防池(72立方米)供给。(3)生活排水：1、小区的污水是生活污水，污水排水经过室外污水处理场处理后，排放到小区的污水管网中，直接排放到城市的污水管网中。2 .生活排水量：生活排水量和生活供水量相同。最高日的生活排水量为Qd=2765立方米。最大时的生活排水量为Qh=305立方米。3 .化

7、粪池的选择：无动力排放式化粪池(四)、雨水1、小区雨水和污水分流，小区雨水管网集中到城市雨水管网。2 .雨水排出：天台和阳台的雨水分别独立排出，然后小区的雨水排出到管网。 市政雨水排放和小区雨水排放各自独立排出。d .电气计划指标：(1)、电力供给为了保证供电的可靠性，采用双手10KV高压供电电缆，将目前的大期间分成两个独立的环路配电系统，重要设备分别提供不同的双电源环路设计，开环运行，1小区内采用户外箱式组合变电站配电(2)通信和智能化住宅每户都有语音通信的两个市话，作为数据通信的一个要点，一户考虑了23个有线电视插座，住宅设置了完整的通信、网络、有线电视、视觉(不可见)谈话、防盗监视、报警

8、、房地产管理等智能系统由于小区规模很大，整体计划考虑设立电话、宽带、有线电视和智能管制中心。(3)室外管道槽的配置室外管线一律入地。 电力系统的高低压干线网络采用1米宽电缆沟铺设，通信和智能干线网络采用12孔D90的双层壁波纹管埋设，两者都有很大的发展馀地。室外管道沟均采用集中排水措施，将雨(渗透)水引入统一排水网络，保证管道沟内无积水，便于维护。 可以在电缆沟上铺瓷砖和霸土，与道路计划风格一致，不影响本系统功能的埋设管，为了满足日常的维护和美观的需要，统一设置人孔。从室外基干网络到各大楼的支线都采用直埋铺设，电力和通信，智能网络都采用独立的交接箱，进行阶段性的维护和物业管理。 交接箱可以与园

9、林小物的设置相结合，可以与建筑外壁和围栏的建筑样式相结合，能与建筑样式协调统一。二、顾客群的特征和需求分析(董喷嘴良)作为此项目目标的客户组具有以下共同特征：在年龄方面，客户以31-40岁的中青年为中心，这一部分人学历高，追求生活等级。 u 25-30岁的青年也占了一定比例，这部分的人虽然经济实力有限，但是很憧憬城花提倡的生活方式。在教育程度上，80%的客户接受过高等教育，其中有本科以上教育，也有出国经验。 相对于花城客户，城花客户具有更高的教育水平u客户包括武昌区的高中、所有设计院、各种研究所、金融和医疗机构，其中大学客户最多，其他客户分布在武昌区的高新技术企业，如邮政科学院等。 u型客户分

10、布是洪山区来的客户占最大比例，他们主要是高中老师、政府官员和从事信息技术等高科技工作的人。 武昌区的客户比例也很大，关山的很多客户都在光谷附近生活和工作。 来自汉口、汉阳和东西湖的客人大多认可u万科品牌的外国客人所占的比例非常小，但其中约有1/3来自江浙省。爱好是，约有6成的人选择休息的时候出去散步，接下来看书看电视。 这可能与他们接受的教育和环境有关，自然运动的时间很少。 u型客户特征：中青年n接受高等教育n在令人羡慕的行业n有高收入n得到高社会肯定评价n追求生活质量。三、物业管理服务模式从项目定位和客户需求的角度分析了四个特征。 其一，新都市主义建筑风格具有绿色走廊、城市中心、分层开放空间

11、、地域性、社区邻居关系的特点；其二，一天较厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三，慷慨、有压力的工作场所，对自然、健康、自由的生活环境的渴望；其四针对房地产特性和顾客群的特征，万科房地产在万科城市园林中被定位为“free”的房地产管理模式。(1)free的”服务模式的定位和释义“free”是自由、独立、自由、自然、优美、开放、任性的人的本性被释放，人的感情、体力、智力、精力在一定程度上受到约束后得到深刻的展开而感到喜悦，是无限的美丽和想象力。 “free”强调自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的协调，尊重人的环境建设宗旨，追求历史折射人文感情，自然确立服务特色。要实现“free”模

12、式，一是“一切善良，一切亲切”的价值观，“free”是更多的客人用自己的情操来扮演千变万化的美好生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格在尊重人的文化提倡的前提下，以法制、合同、诚实为“自由”的基础，相互尊重和理解，以共同的品位生活。 free模式主要由以下三个要素组成公开比赛1、可自由出入的大社区、丰富的公共设施和场所、独立安全小组2、房地产安全管理的重点是组，家庭警报、机组进出、院墙红外线联动射击、组视觉对话进出、保安员定点巡逻、24小时控制中心值班机构3、在集团外实施“无人化管理”，通过智能设备对主要场所的监视和巡逻人员的交叉巡逻，确保公共场所的治安的同时，给顾客充分的自由空间

13、。4、社区不是私有地，而是具有与政府共同管理的特点，引进综合性的管理事务所、派出所、居民委员会等机构。 遵守法律和社区规范的人充分享受没有倾销的服务，享受丰富的生活方式。5、社区没有“禁止践踏草坪”的标志，开辟了可以直接接触的绿地，使人与自然的距离接近，让客人沐浴青草芬香和阳光。生活者1、领导庭院文化，丰富团体内的社区活动，为每个团体设置亲善大使，直接为业主消除烦恼，建立迅速的沟通渠道，让业主能在大社区享受更合适的服务2 .建设绿树树荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施3、对商业状态有生活味道的配置，生活中必有项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国风情的跳蚤市场配置的亲和力低的商场项目4、

14、多种信息通信渠道，传播到社区的音乐广播，人流密集的电子屏幕系统，随时可以求助于声援电话，传统广告栏。5、五彩缤纷的社区文化，以健康、科学、探险为主题，适合各类人士，尤其包括孩子们教给音乐的科学教育活动。方便的1、社区提供便利的商业套装，引进大型购物商的交通车2 .流利的交通设计、路上停车方式、缩短步行距离3、房地产服务以业主的便利性为中心设置了迅速的工作流程，在人流高峰时由亲善大使守护庭院的服务4、提供家庭生活清洁、育苗、维护、代理购物等民间服务5、提供住房租赁、转让服务。“免费”服务模式不仅涉及顾客生活方面的日常业务管理和服务方面，还涉及社区文明建设、俱乐部房屋服务、租赁经营等综合内容。(2

15、)“自由”服务实现计划和要求项目目标作业内容作业基准完成时间客户服务客户服务中心设有1、前台事务处理和亲善大使两个功能2、前台事务处理设计为与业主直接接触，大使的工作单位可以设计后台。3、设在会所位置，使用面积约50%，包括事务、接待、现场资料保管空间、内装家政办理台、授IC卡(包括设备)、洽谈室亲善大使制1，7:00-9:00，17:30-19:00由大家直接接受业主的委托2、精通集团内各所有者，访问和收集所有者的意见收集信息收集服务中心3 .组织园林社区文化活动。穿着JR职员服分为3个区域、3个专业亲善大使，设置5个固定事务所(原则上步行5分钟内能到达)(与周边安全巡逻组合，在人流高峰设置

16、门童概念)。30岁以下，高中以上文化程度，气质好，乐于助人，善于沟通社区文化规划一、以健康、科学、探险为主题，强调园林文化2 .为儿童、购买住房的决策者和老人提供特色文化活动3 .以合作业主自组织为发展方向4 .组织各种艺术沙龙有偿服务项目设1，根据经营者的特征，设定民间服务项目，只收取成本的5%利益2、投资客户交易，开展租赁业务，以获利为目标商业补助方案1、房地产公司经营咖啡店、酒吧业务，开设洗衣房，开设管理会。2、引进肉食市场，有两家以上的百货商店、快餐店、医疗室、美容理发店、书店、麦当娜、汽车美容等。3、开发路边商业，周末开设自由市场。电子显示器1需要设置在公共汽车站2、提出了具体方案微细点滴服务1、建立便利协会，为业主提供无视点滴服务。2、开设服务画廊，寻找服务足迹，提高业主精神文明。环境管理现代和历史气氛1、设置历史回顾台2 .项目开发前后的照片比较景点设定3 .集中精力商业穿溜冰鞋的清洁，演出自由、舒适、现代气息。 服装紧身衣牛仔蓝衣服自然生态营建方案接近绿地，提供休憩建造人工鸟巢建立有机肥基地，建设提供参观和社区有机肥利用的小果园培育基地、果树等(共计10*6