中原福州金融街D地块项目定位发展建议PPT

1、深圳中原地产福建分公司 二零一零年七月二十日,金融街-D2地块项目定位发展建议,定位发展 建议提纲,项目定位环境与背景分析,Part 1,1、城市经济水平属二线城市 2、城镇化水平有待提高 3、城市市区人口集中度相比较低 4、中心城区正处优化整合阶段，正向外扩张,1、城市经济步入平稳发展期 2、城市建设尤其是房地产投资市场热度不减 3、第三产业占比远低于一线城市 4、城市恩格系数仅属于小康水平,福州城市发展机会,如上所示，福州城市发展机会综述： 推进海西建设以来，福州经济实力显著增强，城市发展空间进一步扩容，未来经济发展趋势向好； 福州中心城区扩容，沿着“东扩南进、沿江向海“的方向发展，优化整

2、合的中心城区带来市级行政、文化、商贸服务等多职能功能凸显； 海西的定位和大福州的扩容，不仅房地产投资开发热度不减，而且也带动商务、商业的强势发展。,从城市发展基础看，产生发展制约,从城市发展需求看，存在发展空间,旧城区主要以东街、台江商圈为主。新的万宝商圈一站式MALL的消费模式较为成功。新老商圈租金与售价有较大的差别。新商圈需要培育的周期长。,海西经济区的政策导向成为未来商业发展的动力引擎，城市滨水带景观和未来配套优势更成为项目商业发展的重心之一，而本项目的商业将立足区域商务客户需求，进行差异化的竞争互补。,随着目前规划发展的外扩，未来商业重心将往东部转移，形成一个以王庄商圈、金融街商圈、东

3、区商圈等为代表的新兴商圈发展态势。,福州商业市场综述,福州商业特点,未来商业格局,商业的机会,1,2,3,福州小户型公寓市场发展机会点,从整体市场来看，项目公寓在入市时有以下四大机会点,目前以及未来市场小户型的供应相对稀缺,在售/已售项目的小户型公寓以一房为主，面积集中在35-45平米,项目所在区域的小户型公寓市场开发属于市场潜力股,机会一,沿江滨区域万达城市广SOHO产品市场证明受到很好的追捧,机会三,机会二,机会四,写字楼市场,复苏期，需求走俏 写字楼市场正处于逐渐复苏期，目前一系列政策组合拳打压住宅市场，而未被新政波及的写字楼市场成为间接受益者，市场进一步复苏，需求将进一步走俏。,白热化

4、竞争，客户争夺战 目前市场写字楼供应仍较为紧张，但未来几年，新兴商务区的写字楼年供应量庞大，高端写字楼市场竞争将白热化，将上演一场激烈的租售客户争夺战。,项目发展方向,充分挖掘江景资源，前瞻的前期规划，特色、人性化的定位赢得客户,福州写字楼市场综述,有缺陷，扬长避短 传统CBD区域密度过大，且其在售或在租的中高端写字楼数量较少，尤其在车位配比、建筑规划设计、智能化配置上存在较大缺陷，难以满足市场众多客户的需求。,对外共赢，对内竞争的市场 项目位于新兴的金融商务区，未来金融区域写字楼供应庞大，将形成对外共赢，对内竞争的态势，必将造成激烈的客户争夺战。,从市场分析推导出本项目的市场机会点,机会点,

5、商业,SOHO,写字楼,借周边成熟商业氛围，本项目商业将立足区域商务客户需求，进行差异化的竞争互补。定位为以休闲、商服配套及餐饮为主的业态。,小户型公寓市场机会点较强，但需结合项目的定位进行适当的配比。,本项目写字楼业态必须走高端路线，定位为前瞻的，特色、人性化的5A高端产品。,通过机会点分析,再来看下项目的市场占位与竞争格局,金融街已出让土地分析 截止今年7月8日，区域出让总建面超出90万方，供应量庞大。,D1地块：纯写字楼+商业+商业,扣除银行金融用地及已开发的万达广场，主力供应以商务办公产品为主，产品同质化竞争严重,区域竞争激烈，产品类同性严重,D2地块：写字楼+商业+少量SOHO,D3

6、地块：信用社+写字楼+商业,D4地块：纯写字楼+商业,D5地块：海峡银行+写字楼+商业,D6地块：纯写字楼+商业,万达广场：写字楼+商业+SOHO，售罄,C1地块：SOHO+商业,C2地块：SOHO+商业,B2地块：SOHO+商业,B1地块：银行+写字楼+商业,本项目三线沿江，江景资源不具优势,本项目三线沿江，130米以下的建筑观江视野受D3、D4地块阻碍，江景资源不具备优势。,本项目作为190米的超高层建筑，与D1地块并列区域第一高楼。 因此与周边其他项目相比，本项目工程进度相对较慢，开发持续时间需更长，无法抢占销售先机。,开发周期长，无法抢占销售先机,（意向示意图）,整体市场：从城市发展来

7、看，海西的定位和大福州的扩容，不仅房地产投资开发热度不减，而且也带动商务、商业的强势发展 写字楼：以前瞻性、特色、人性化的定位赢得客户 小户型与商业：小户型与商业都存在较大的需求，本项目的商业将立足区域商务客户需求，进行差异化的竞争互补。,项目背景与竞争小结：机会与竞争并存，如何弱化竞争，增强机会是项目最需解决的问题。,背景小结,竞争小结,体量：所在区域未来写字楼供应体量较大，产品同类性较为严重，要在竞争中取胜，必须走精细与特色化路线。 资源：属于三线江景资源，不具备优势。因项目最高，开发周期长，不容易抢得销售先机。,项目分析,Part 2,土地面积：19126平方米（合28.69亩） 土地用

8、途：商服用地 容积率：6.5 商业比例：商业建筑面积不超过5400平方米，应为集中式商场 建筑密度：50%， 建筑高度：约180米（170米至190米） 退让距离：东侧退让30米、北侧退让60米、南侧退让40米、西侧退让20米 入口设置：地块东北角（即鳌峰路与曙光路交界处附近） 广场设置：利用东北两侧的退距，在地块东北角形成大广场； 出让年限：商服用地40年,项目概况,项目基础经济指标,东： 万达城市广场,西： 临公共景观通廊 边上为新拍的商务地块,南： 临江滨中路，与东江滨公园一路之隔。,北： 临鳌峰路，冷冻厂,项目四至,W劣势,O（机会）,T（威胁）,退让较多，地块可利用的实际面积较小 遵

9、重规划，地块可建设的楼宇规模偏小 所处区域，商务以金融商务为主，相比于闽江商务北，商务氛围略弱,地块处于鳌峰路及万达广场交汇处，交通通达性好 地块方正，易于规划 项目周边可利用资源多，有万达广场、公共景观通廊 及闽江江景 项目拥有4000多平米的前广场，带动更的商业人流及商务档次,未来510年，写字楼供应量庞大； 随着区域同地块的开发，在未来将产生同类竞争威胁 闽江两岸大量写字楼的开发，也将在未来市场分流大部分客群,东部新城的建设及政府对金融街规划，未来区域潜力巨大 地铁四号线的规划，将助退区域交通全面升级,项目SWOT分析,项目核心价值解读,项目位于规划中的海峡金融街核心区范围内，周边高端楼

10、盘林立，如项目东侧的万达城市广场、世茂外滩花园、海润滨江花园及闽江对岸的世欧上江城等，已然形成一片成熟的城市富人居住区。,核心价值点一：周边已形成城市富人居住区,核心价值点二：可享受二线江景，属于区域最高的项目,核心价值点三：东侧隔24米的规划路，可与万达城市广场形成商业与人流的互动,核心价值点四：南侧20米宽公共景观廊，可与金融街D4地块形成商业与人流的互动，西侧40米宽公共景观廊，可与其他地块形成更好的人流互动。,本项目,核心价值点五：区域为海峡金融商务区，未来具有相当大的商务消费市场可利用。 根据规划，该区域用地范围总面积约63.51公顷，合952亩，是福州市作为海峡西岸 中心城市未来发

11、展的金融中心。,核心价值点六：项目北向45米退距，北向前广场的面积大4000多平米。将为项目带来更旺的人流。,项目周边形成城市富人居住区。,1,项目可享受二线江景，属于区域最高项目。,东侧隔24米的规划路，可与万达城市广场形成商业与人流的互动。,公共景观廊，可与金融街D1、D4等地块形成商业与人流的互动。,2,3,4,区域为海峡金融商务区，未来具有相当大的商务消费市场可利用。,5,项目北向45米退距，北向前广场的面积达4000多平米。将为项目带来更旺的人流。,6,项目核心价值挖掘总结,基于项目机会、竞争环境及自身的特性，特定位本项目。,项目定位,Part 3,定位所考虑各个方面的关系疏理,本案

12、定位的思考,潜在机会,金融街地块规划，未来几年将进入大开发阶段。,房地产开发商以及其上下游关联企业,地块临近马尾、长乐，地铁四号线的规划，未来将带来便捷的交通。,部分物流，贸易，纺织，钢材等相关企业,本项目自身高度的区域标志性，整体定位为高品质写字楼项目。,部分商业区及旧CBD的改善型写字楼客户，及部分外来的注重硬件品质的客户,部分区级的国有企业或金融机构、 房地产开发公司,地块周边多为高档住宅，富人居住区。,入住附近的的民营企业主， 其行业来源较为广泛,东部新城规划，未来市政府中心将会东移。,看重区域以及未来潜力的投资客,万达城市广场毗邻该片区，2010年年底投入使用，加速区域发展空间。,本

13、项目具备的条件,整体物业定位,金融街顶级区域标杆 以国际视角，挖掘福州沿海城市的旺盛消费需求； 海西进程是本项目入市及升值营造的的有利制高点； 金融中心坐标，是项目依仗综合性的多元化属性、紧邻市中心核心区，区隔周边不利因素，并利用大海西规划，实现项目价值最大,整体形象定位缘起： 城市峰会 东部新城的规划，海峡会展中心的投入使用，省政治经济文化中心将东 城市决策峰会 地处福州市规划中海峡金融街核心地段，未来经济的枢纽 城市经济峰会 距离福州市台江区商业最繁华的步行街最近，各路商家云集 城市活力峰会 毗邻万达城市广场，人流鼎盛，地段向来是城市精英的置业首选 城市精英峰会,整体形象定位,中央金座,“

14、中央”：地理意义上“中央”是一个区域最核心的位置，而本案位于福州闽江北岸金融商务核心区，这里我们提出的中央概念，预示着所在区域为城市未来金融商业中心。 “金座”：与东京银座异曲同工，点明项目商业发展潜力。即城市中央的财富核心，预言着项目未来的繁华与财富。代表着本写字楼旺风旺水的寓义。,案名释义：,主推案名建议,高峰汇,“高峰”：地理意义上“高峰”是一个区域最高的位置，而本案位于福州闽江北岸金融商务核心区，这里我们提出的高峰概念，代表项目本身顶级品质与位置的唯一性，最能够阐释项目的城市地位福州的城市“峰极”，预示项目将打造成为一座福州城市中心商务地标，福州城市的名片。 “汇”：不仅是城市顶尖商务

15、精英阶层的盛会，更是福州顶级商业、休闲、娱乐品牌的磁力中心，在这里你可以体验最尊崇的生活享受。,案名释义：,辅推案名建议,项目发展方向的几种模式,纯写字楼,1,2,3,纯SOHO,写字楼+SOHO,分析整体档次高 由于该片区同类产品供应量大，区域竞争激烈，销售面临压力,分析偏住宅化 有利于资金回笼，不利于塑造区域标杆形象,分析多样性，既有档次又有利于资金回笼 用主体量做写字楼拔高档次，辅助部分SOHO产品，回笼资金有利于开发,写字楼+SOHO,综合评判我们建议 发展模式：,项目属性定位,金融核心 5A级标杆写字楼,5A级智能生态办公 国际CEO服务会馆-天际庄园 特色商服核心带 Office

16、Apartment Shopping Mall,本案产品功能组合,特色精品 百货,商服餐饮休闲 娱乐高尚场所,主楼部分，写字楼,从产品的规划来看，项目软硬设施 配置标准都比较高级，完全适 合打造成“智能生态型5A级写字 楼”的概念。,商业部分功能定位设想,CEO服务会馆、天际庄园,将公寓部分打造成福州首个 “CEO国际服务会馆”，即泛会所。 另外在中高层部分可设置“天际庄 园” 可根据客户的需求定制顶级私 人庄园空间，可整层购买也可以分 割购买。,项目产品功能定位,主张强调现代办公科技的应用，生态办公概念，另辟溪径以小投入换来大回报。在定位上需要注重新的办公理念的营造。 多功能让空间随时变身，

17、办公空间灵活自由，随意组合。 把人性化思考深入细节的体验中，整合自身资源，延伸空间，提供企业共享的接待空间和会议空间，入口设置体现形象的公共接待空间，起到门户的作用。,高峰汇.5A智能生态办公,项目写字楼部分定位,39,3层 万达集团自用,5-7层 嘉盛地产公司,21层 海星集团,4，8-20层 能源公司钢材公司纺织公司海运公司上海担保公司等国企或是上市公司及个别私企,万达写字楼客户楼层分布,万达写字楼客户构成,访谈客户4：海星集团 一直觉得选公司地址最关键的是写字楼的档次要够高，要能匹配公司的档次，万达国际5A智能甲级写字楼硬件配套而且在顶层才能衬托公司形象。,访谈客户1：上海担保公司 “住

18、宅看万科，商业看万达”，这是业界的共识。作为严谨的担保公司，我们进入福州前也是经过考察的，知道万达在金融街这边已经落户，我们就跟商业地产老大的脚步走，毕竟无数的案例证明了。,访谈客户3：冠海海运有限公司 公司福建省第一大、全国第七大民营海运企业，常年在海上跑，选公司办公地址当然要跟企业性质匹配，当然也就离不开大江大水，之前福州都没有沿江的写字楼，总算等到万达有一线沿闽江的写字楼推出，当然就出手了。,访谈客户2：嘉盛地产 我们公司已经马尾开发了海西堤住宅项目，这回在万达直接买三层，关键在于看重的是金融街作为海峡西岸未来发展的城市中心，相信政府会花足人、财、物去做好相关配套，而且与东部新城直接相对

19、，未来区域肯定有更大的升值空间在。,经过与万达写字楼成交客户的深度访谈，客户成交的关键原因在于万达品牌、金融街区域未来价值、江景资源的稀缺性和国际5A智能写字楼的档次四个方面。,万达写字楼客户需求特征,本地中小型企业、成长型企业主，或是当地民营企业。八县投资客户。,国企或是上市公司、中大型企业，开发商整层购买。,外地投资客,核心客户,重要客户,偶得客户,根据万达写字楼成交客户情况分析我们的目标客户：,项目写字楼客户定位,基础客户,主流客户,大客户,结论：大客户无疑是消化能力最强的，单个销售面积也是最大的，然而基础客户和主流客户占据了最多的数量。,写字楼客群购买力划分研究,企业自身 发展需要,对

20、市场有 绝对信心,客户特征： 特殊群体 专业性强，没有固定工作 由股票或住宅的投资逐步演变而来,关注点： 注重投资回报率，及未来升值潜力 倾向于选择可以任意间隔的写字楼 物业管理品牌 注重产品的功能和位置 倾向于选择面积较小的写字楼,关注点： 这类企业发展稳定，开始注意公司的形象，需要好的写字楼体现实力,争取客户。 对办公物业的选择要求有良好的外在形象，经济，实用，基本配套设施完善，物管服务规范，办公场所的面积从500平米到1000多平米不等。,以上市公司或是成长型中端企业和钢材、纺织、海运、担保机构为主。,客户特征：,值得注意的是：写字楼产品的投资价值仍然是以企业自用的市场需求为主要驱动力。

21、,写字楼客群需求划分研究,中大型、创新型、成长型的现代服务企业及八县投资客是我们的主要客群。,考虑楼市宏观趋势,考虑竞争对手状况,考虑客户的需求,我们必须先抓住那部分最容易获得的客户，占领先机！,本项目将吸引金融街区域乃至整个福州的目光！,注重产品品质打造，重视产品形象推广及企业包装。,写字楼客群战略研究,高峰汇. 特色商服核心带,这里可以体验自由商务的时尚与活力 。 放大MAX生活的力量，多元配套，精品选择，多彩生活，MAX一方面意味着金融街新核心为本案带来了多元化的生活便利享受，另一方面表现出本案的丰富的商业业态带来缤纷的生活体验。,项目商业部分定位,提倡健康,休闲的生活方式,成为商圈中、

22、高收入人群，商务人群休闲，体验的目的性消费场所。,商业部分 核心价值,商服配套:餐饮:购物休闲 = 35%: 35%: 30%,项目商业部分客群及业态定位,通过对竞争、产品、未来市场走势及资金回收速度等多方面因素的分析，制订合理的参考价格方案，为其他相关策略提供基础与依据。本次定价策略采用市场比较法。,写字楼的差价策略主要表现为不同楼层差价及同一楼层不同单元差价，这其中应考虑楼层、朝向、位置、景观、面积大小等因素，总体上应考虑合理性与操作方便性。,定价策略,差价策略,项目价格定位,5A写字楼静态价格定位,商业静态价格定位,运用市场比较法试算得出的本项目均价,均价 权重i均价iPx /Pi(i=

23、ac),项目的溢价因素,独特区域稀缺资源,独特的营销操作,市场预期上涨因素,弹性因素考虑：项目的价格预计在市场价格的基础上预计达5左右的提升，因此各业态的动态售价为：,强劲的品质提升,高区：高区采用“较大差价”，以注重品质的客户为目标，以便获得较高的利润空间。,中区：楼层同质性较强，且为预售期及强销初期集中成交区域，差价水平宜定位为“较小差价”。,低区：为保证项目整体较高的均价及低区成交的速度，采用“较小差价”。,差价策略,朝向差：为保证实现项目整体朝向差利润，特拉大项目东南向与西北向的朝向差距。,“双15%”价格策略,我们很清楚项目定位为区域标杆项目，如何达成？,国内写字楼开发现状与趋势,P

24、art 4,55,Module und Variations_E,一线城市,二三线城市,分布特征：中心区商务发展逐渐饱和，随着主城外拓的进程，商务半径也向外延展，形成多个商务中心联动的趋势。如：深圳以福田和南山两个商务聚集区，并带动附属商务板块发展。,分布特征：中心区商务办公素质参差不齐，甲级写字楼与商住楼混合，但企业的聚群效果明显，商务氛围日益浓厚。,CBD客户需求特征： 对写字楼的要求普遍较高，综合考虑因素要较多包括地理位置、商务氛围、交通条件、建筑设计、内部装修、配套设施、智能化设计、物业管理等。 随着CBD建设进程的加快，大面积甚至是整层租购案例较多。 具有“羊群效应”，大量有实力的公

25、司集中进驻。,国内写字楼分布状况与需求特征,第一代 50年代中苏混合写字楼，功能简单、自我封闭，类似住宅,第二代 80年代仿国际标准办公楼，满足基本功能，不重视空间布置、环保和智能化,第三代 90年代，除满足基本功能，还考虑空间分割和智能化,第四代 20世纪，考虑客户需求，绿色环保，提高舒适度、智能化和物管水平,第五代 纯自然生态写字楼，以客户需求为导向，强调人性化，智能化、环保节能化、专业化向国际水准看齐,第四代 现在进行时,趋势,国内写字楼产品发展沿革,智能化写字楼典型案例：北京新保利大厦、广州发展中心大厦、广东烟草新大厦,现状2：在中国的上海、北京、深圳的写字楼市场已经出现“择客而租”的

26、情况。,现状1：病态写字楼建筑综合症，无法满足写字楼高压高负荷工作。,现状 与 趋势,生态、人性化写字楼典型案例：北京总部国际、杭州公元大厦、深圳银座国际,专业写字楼典型案例：北京总部基地、北京798、上海8号桥,现状4：配置无法匹配企业的形象与气质。,现状3：落后的软硬件配置无法满足企业高效率办公的需求。,趋势4：写字楼之配置高端化,趋势3：写字楼之智能化,趋势2：写字楼发展之专业化,趋势1：写字楼发展之生态、人性化,写字楼开发现状与趋势,伦敦的瑞士再保险大厦（右1下） 德国邮政大厦（左2） 香港北京道一号（右1上） 广州发展中心大厦（左1下） 阿姆斯特丹的荷兰ING银行总部（左1上）,“生

27、态人性化智能化+专业化”第五代写字楼成为中国乃至全球范围写字楼的发展新趋势，成为社会、企业的关注重点。,未来写字楼发展趋势,首先让我们来了解下 【生态人性化】,世界第一建筑生态大师杨经文博士的生态建筑设计七个层次,1、基本的 绿地及绿化,2、低能耗,3、环保材料,4、对不同的 季节做出反映,5、对空气 的洁化,6、再循环,7、自身制 造能源,特征：人性、生态、环保，强调人与自然可以对话。,生态人性建筑特点,北京总部国际 基本数据：容积率：1.5，绿化率：39.4% ，建筑面积22万 位置：北京四环 建筑形式：独栋、双拼、联排、双拼小独栋，共110余栋，4-8层的建筑单体 总部国际定位：“新派办

28、公，驻京接待，商业展示，科研总部” 面积区间：1000-4000平米随意组合，可横向连接 亮点： 1、有烟道和天然气管道，可设置厨房 2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化 3、首层面积设计得很宽绰；层高在4.5-5.8米，在两层以上设计了不同方向上的挑出 4、独立的冠名权 销售情况：开辟片区写字楼新高，单价比同区域高出500元/平米,关键词：低容积率、高绿化率、大面积灵活组合、阔绰大堂、独立冠名权,生态人性写字楼代表作,杭州公元大厦 基本指标：建筑面积11.5万，车位500个 建筑形式：两栋22层高层，4栋4层单体 项目定位：ABD贵族商务区5A级写字楼 面积区间：标准层面积1700平米

29、，每层4个单位，空间自由连通 亮点： 1、开放式园林，精致错落 2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化 3、配有白领餐厅 4、项目标竿为单体写字楼，为全透明玻璃幕墙，类似于别墅办公体验 销售情况：高层均价25000元/平米，单体均价超过3万，开辟片区写字楼新高，销售情况良好（单体进驻公司：杭州新闻发布中心）,关键词：精致生态园林、425平米大单位起售，内部配套人性化、空间自由组合,生态人性写字楼代表作,深圳银座国际 基本数据：占地6010平米，容积率5，总建面37685平米 其中办公37685平米，商业3025平米 项目定位：立体生态有氧式办公空间 功能规划：1-2集中式商业，4层商务会所

30、，28层健康会所 5层及以上办公写字楼 亮点： 1、在传统的塔式写字楼首次实现了“四明”设计 2、自然空气对流 3、空中花园 销售情况：逆市热销，实现100%销售，售价高于同片区。,关键词：塔式写字楼实现“四明”设计、空中花园，自然空气对流、人性化会所,生态人性写字楼代表作,我们再来了解下 【智能化建筑】,趋势二： 深入研究室内热工环境（光、声、热、气流等）和人体工程学的基础上（人体对环境生理、心理的反映），创造健康舒适而高效的室内办公环境,关键词 低能耗、低污染、高科技、可持续发展,关键词 健康舒适、高效,相关技术,智能化建筑特点,北京新保利大厦 基本指标：总建面103308平方米，办公区电

31、梯26部 项目定位：开辟写字楼新纪元 项目亮点： 1、 6300柔索玻璃幕墙，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、贯通的风范，通透性极强，并能有效防止紫外线射入。 2、90米擎天中庭，实现多维采光 3、8层无支柱吊楼 4、采用国内首例竖向石材遮阳百叶，并与玻璃幕墙保持一定距离，成为“双立面”大厦。大厦采用意大利进口罗马洞石。 销售情况：北京的旅游地标之一，创造销售奇迹，目前租金水平仍在上涨。,关键词：柔索玻璃幕墙，多维采光、“双立面”大厦,智能化写字楼代表作,大型办公楼的中央空调每年的电费支出约占到大厦日常用电支出的60%以上，每月仅空调费支出一项就达2.5万8万元，而安装遮阳板的大厦将大大减少这方面

32、的支出，因此从长远看投资这一设计是值得的。由于该设计不仅考虑了节约能源、采光等方面，同时还综合考虑了安全和美观，因此遮阳板设计方案最终获得了专家组的同意。,广州发展中心大厦 高约160米、号称珠江新城第一高楼的“广州发展中心大厦” ，建设单位共耗资2000多万元在大厦4面外墙上安装了1026块可在电脑控制下随日照角度进行180度旋转的遮阳板，该大厦成为世界上首座安装可控全自动环保型遮阳板的大型高层建筑，其租赁与销售单价如同它的高度，均创当时市场之最。,关键词： 可控自动环保型遮阳板、节能,智能化写字楼代表作,气流,高科技介绍 减少能耗 根据广州地理位置和日照分析，优化设计了建筑朝向和形体，最大

33、限度避免东、西外墙的暴晒，墙体温度的降低能有效减少对空调的依赖。 风力利用 将风力引导到机械层的一对开口中，推动涡轮发电，用来加热、通风和空气调节。 由于在开口处减少了风力对建筑表面的压力。建筑相对面上可能造成破坏的压力也因此而减轻。建筑会更加稳固更加舒适。 太阳能利用 尽可能使用自然光照、减少空调区域的阳光吸收、回收雨水以及利用太阳能提供热水等措施都降低了能耗。 堆叠的通风口、反射性板材降温、沉箱热槽等设备用来降低建筑的温度。 电流由立面上的太阳能收集器来产生。 其他节能技术 在制冷方面，考虑在楼板中预埋入管道，夏季冷冻水在管道中循环，起到疏散热降温的目的； 其他节能措施还包括热回收技术、独

34、立除湿系统、紫外线杀菌等。,广东烟草新大厦 简介：坐落于珠江新城商务办公区B1-8地块，总建筑面积约22万平方米，高度约280米，为广州第三高楼。 大厦建筑设计方案由美国SOM建筑事务所提出，该方案强调节能，通过有效利用自然能源实现“零能耗”，备受市场追捧。,关键词：有效利用自然资源，实现零耗能建筑,智能化写字楼代表作,我们接着了解下 【专业化写字楼】,70,Module und Variations_E,行业集群性,与区域总规划为导向,行业所产生的个性化需求,1,2,3,专业化写字楼特点,北京总部基地 基本数据：建筑面积140万，独立产权、独立冠名总部楼500多座，绿化率50% 项目位置：南

35、四环 建筑形式：1200-6000平米独立总部楼 区内配套：60000平米6星级酒店，千余套30-50平米总部公寓，12.5万平米商业及休闲配套，几十个200-500平米的餐厅，健身、娱乐等休闲设施齐备 进驻企业类型：千余家大中型企业的总部 项目亮点： 1、享有政策优势，总部集中，商务氛围好 2、独立冠名、独立使用，企业形象好 3、区内生活和商务配套完善 4、环境优美，园林精致错落 5、停车系统方便快捷 销售情况：供不应求，创造销售奇迹，售价远高于同区域写字楼。,关键词：低容积率、高绿化率、1200-6000平米独立总部、内部配套非常完善、独立冠名权,专业化写字楼代表作,北京798 基本数据：

36、总占地50万，建筑面积22.5万平方米。 项目位置：北京朝阳区酒仙桥街道 建筑形式：充分利用原有厂房的风格（德国包豪斯建筑风格），稍作装修和修饰，一变而成为富有特色的艺术展示和创作空间。 进驻企业类型：云集国内外知名艺术家及机构。 项目亮点：国内最具国际影响力的艺术区，以其鲜明时代特色结合文化艺术产业模式，成为北京SOHO艺术聚落代表和文化旅游地标。 租赁情况：由刚入住时的0.3元/平米.天上涨至现在的2.0元/平米.天，经转租达6-10元/平米.天，300平米的LOFT每月租金可达6万元以上。,关键词：富有特色的空间、艺术聚落区、文化艺术产业模式,专业化写字楼代表作,上海8号桥在政策扶持下，

37、八号桥上海时尚创意中心经过两年多的发展，已成为著名的创意产业区，吸 引了大量时尚类企业和机构，租金逐年上涨。,关键词：政策导向、旧厂房改造的LOFT空间、时尚创意产业区,专业化写字楼代表作,我们最后了解下 【高配置写字楼】,外部配置,外 立 面：玻璃幕墙、灯光工程 公共空间装修标准:,内部配置,电 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间 空 调：系统类型、运营方式、计量方式 网络地板：地板类型、离地面高度、实用性 配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店,大堂 电梯间 卫生间 公共导视系统,通过大量市调分析，客户需求强化设计要点，这是客户“埋单”的原因，也是项目卖点的要素,写字楼配

38、置高端化趋势,玻璃幕墙奠定项目的第一印象 考虑因素： 玻璃幕墙奠定了项目的第一印象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。 设计趋势： 采用Lowe中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质； 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。,硬件配置玻璃幕墙,大堂气派与品质的最佳体现点 考虑因素： 大堂是写字楼项目气派与品质的最佳体现点，是写字楼品质最直观的评定标准。 设计趋势： 聘请国际知名专业大师设计，提升大堂的档次与品味。 大堂在设计上与客户群的心理特性吻合，追求个性化与时尚化。 在色彩上追求鲜艳，线条的分明化

39、，体现个性与品味。,硬件配置大堂,车行大堂体现尊贵，在同质产品中脱颖而出 考虑因素： 深圳甲级写字楼大部分没有车行大堂，该项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。 采用车行大堂楼宇： 新时代广场、国际商会中心、广州中泰国际中心 设计趋势： 车行大堂的设计需要注意雨篷的设置； 车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰；,通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流,人行道,车行道,硬件配置车行大堂,电梯间简约大气，突出商务气质 考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合； 设计趋势： 设计风格简约，大气，避免细部的复

40、杂处理，方便后期物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。,硬件配置电梯间,卫生间细节之处体现品质高低 考虑因素： 细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。 设计趋势： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等； 卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。,

41、硬件配置卫生间,公共导视系统细节决定形象 考虑因素： 体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感 设计趋势： 指位明确； 采用国际统一图标； 造型精雅； 材质商务感强。,硬件配置导视系统,空调 考虑因素： 空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一。 使用变频VRV空调的楼宇： 荣超经贸大厦 设计趋势： 公共空间均安设新风系统和中央空调 写字楼部分按电量计费，计费点尽可能按产权单位划分，公共空间通过物业管理费分时段收取； 提供24小时全天候服务，无时差办公，满足不同类型公司需求； 在条件允许的情况下尽量选用进口设备。,硬

42、件配置空调,网格地板降低营运成本高性价比创新建材 考虑因素： 网络地板有利于降低企业二次装修成本，为客户赢得最大的利益； 作为一个衡量甲级写字楼的重要指标，对于后期营销推广有一定的促进作用。 网络地板有工厂定制的专业地板，成本较高，也有现场施工制作的网络地板，成本低但效果明显，性价比高。 深圳使用网络地板楼宇： 诺德中心、新世界中心、华润大厦,预留10公分高度，用钢架搭成的网络架空地台,广州发展中心网络地台图,广州发展中心网络地台图,硬件配置网络地板,功能完善的商务中心提供完备服务，大大提升附加值。,硬件配置商务中心,写字楼产品发展趋势小结,未来的国际办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体

43、形象 生态、智能化、人性化、专业化的写字楼走上了时代主流 行业聚集性愈加明显,项目整体定位为金融街顶级区域标杆，则更应顺应潮流，以客户的需求为导向，以“生态人性化智能化+专业化”第五代写字楼为产品规划目标。充分利用金融街行业未来的聚集效应。,对本项目的启示,项目建筑规划及开发建议,Part 5,整体产品配比建议,现实条件： 树立项目形象 成本有效控制 资金快速回笼,实操考虑： 找到最核心的成本投入 实现最佳的投入产出平衡,产品打造思考,攻略,产品策略,中高档硬件配置 人有我有，配置水平要求一般,优化产品结构 我有人无，从产品上提升附加值,拔高项目形象 从最能体现项目档次的地方着手（大堂/外立面

44、/服务等）,实现项目 价值最大化,产品打造建议,A,优化产品结构,标准平面优化 优秀案例参考 结构优化方向 标准层面积建议 标准层高度建议,产品打造建议,地理位置：福田深南大道与香蜜湖路交汇； 项目规模：办公建筑面积26999 ，商业建筑面积3026 ； 项目概况：4层为商务会所;28层为健康会所;1-2层为商务配套:咖啡吧中西餐厅美容美发厅； 户型设计：银座国际的扁梁无柱设计，为客户提供了面积从68-1134 的“百变”“X”办公空间，空间可随意组合； 项目推出“会呼吸的写字楼”概念。,案例借鉴：银座国际,产品成功：首次提出“绿色办公”概念。在全新区域取得市场关注,优秀案例参考,空中花园设计

45、,生态通风系统,高尔夫球推杆练习场,空中花园,成功原因分析 首推“生态健康办公”概念 项目推出背景：周边写字楼产品成熟，片区市场不成熟，市场竞争激烈，引入了全新写字楼概念，提升了项目的品质； 首次在深圳写字楼市场推出“生态健康办公”的概念； “生态健康办公”是写字楼发展的新趋势，项目顺应其趋势，并概念深入到项目中； 项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间。,10、22、26层送空中花园,优秀案例参考,产品成功：生态花园，阳光空间，外侧回廊,位于深南大道以北，麒麟路以西。 项目用地面积 4978平方米，总建筑面积30709平方米 ，商业建筑面积7800多平方米，东南翼高2

46、0层，西北翼低16层，停车数200多辆，用地容积率为4.5，覆盖率为45% 采取双L合抱型格局设计。 错落有次，总体形象清新挺拔。 西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院，使标准层在任何一层均有迷你庭院供休息交流，并通过外侧的回廊获得了中国传统庭院的审美意景。,案例借鉴：新豪方大厦,优秀案例参考,阳光中庭,电梯厅,产品亮点：阳光中庭，阳光走廊，阳光办公,回廊,阳光中庭,案例借鉴：新豪方大厦,优秀案例参考,通过花园，将一层分割为1/4,双卫生间,高区空中花园,通过花园，将一层 分割为1/2，各自独享,中低区空中花园,案例借鉴：安联大厦,优秀案例参考,关键字： “肺空间”、人性化生态化办公

47、 产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公,以绿色办公、“肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念 绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。 由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。,案例借鉴：安联大厦,优秀案例参考,案例借鉴：本元大厦,优秀案例参考,中庭是四至二十七层的超高中庭， 每三层一个200平米空中花园，设计理念采用大开间的办公空

48、间 每层两户 超宽柱距最长达14.4米，既保证了空中花园及中庭的阔绰公共空间，又使大厦达到72%的高实用。,走道少，增加使用率,共享错层空中花园,案例借鉴：本元大厦,产品成功：透空中庭，每三层送露台花园，各单元独立办公，高使用率,优秀案例参考,案例借鉴小结,中文意思:生态办公区,主旨:阳光、健康、节能、高效、个性的办公方式 我们提倡的不仅仅是绿色，更是从自然的、人性的、经济的角度去感受,塑造一种超前的办公方式。,生态的,办公,区域,产品概念提炼,生态不仅仅是风景, 一如心情,工作的一切,包容在绿色之中，呼吸绿色,与自然共存,A,优化产品结构,阳光走廊； 阳光电梯厅； 错层送露台花园 (要求每层

49、都赠送一个以上不计容积率的花园) ； 短进深，尽可能实现户型南北通透； 自由分割与组合； 使用率达70%以上,目前国内高档写字楼标准层面积最大约在2500平米，主流面积段在1400-1900平米； 使用率几乎都在70%以上,为使项目更具有远期竞争力，在使用率上应尽量做到大。标准层面积控制在2000平米以内。,标准层面积建议,目前高端写字楼层高基本为3.95-4.2米 保证办公空间净高2.8米以上,标准层高度建议,本项目标准层高建议：4.0-4.2米 保证办公空间净高为：2.8米以上,B,形象提高建议,外立面：建筑形象、立面色彩、材料选择 公共空间：大堂、电梯间、公共走道、卫生间等 地面出入口、

50、车位建议,关键词：简洁、气派、纯粹商务,外立面在写字楼中的作用;,符合建筑物本身的功能需要； 是一种文化的特征； 注重的是美感，而不要强调某种风格； 它是写字楼的“脸面”;,对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素 （仅排在地理位置这一客观因素之后）,建议本项目采用玻璃幕墙加金属肋或是玻璃幕墙加玻璃肋，局部为高档石材等材料。 外立面简洁，不超过二种颜色搭配。以稳重、冷峻的深色调为主，突出国际品质感。 并在外立面上突出竖向线条，增加项目的挺拔感立面。整体外立面不应太突兀，应与周边建筑协调，由外构建差异化，诠释项目的内涵并体现高端商务价值。,外立面部分建议,项目外立面外观线条造型

51、处理上建议可赋予丰富内涵，比如节节攀升，旺风旺水的含义。 采用Lowe中空镀膜隔音玻璃，树立项目的高档物业形象； 玻璃幕墙与其他外立面用料比例可控制在6：4； 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。,外立面部分建议,本项目高度为区域最高，建议大气的顶部设计配合巧妙的夜景灯光将显著提升项目标识性。 项目总高190米的（南面），需预留楼体大屏幕LED灯广告位置。,外立面部分建议,考虑因素： 大堂是客户最能感知到物业价值、体验尊贵感的的地方，因此体现高品质至关重要； 我们的目标客户处于蓬勃发展阶段，追求物

52、业的形象所带来的面子感，大堂整体调性应符合他们的特点，体现品质感。,建议要点： 装饰适当融入星级的装饰标准，选用高档材料，如水晶灯等、同时减少材料品种，设计简约、大气，体现尊贵感和豪华感； 可引入人造水景、植物盆景、雕塑小品等室内小品； 大堂一侧可考虑设置休息区，供来访者使用，体现项目人性化。,大堂品质要求：,大堂建议,考虑因素： 该项目设置泛大堂，规避项目大堂面积偏小的缺陷，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。 建议要点： 需要注意雨篷的设置；,大堂建议,将公共道路绿化与项目广场园林进行统一规划，便于提升整体效果； 设计：适当运用水景、绿化、地面图案处理， 营造高档的商务与商业氛

53、围。,关键词：商务性 休闲性 引导效果,前广场设置建议,前广场是聚人气场所，经常需要举行商业推广活动，考虑到商业人流与过往人流缓冲，需要重点考虑使用性与趣味性的结合。 结合项目滨水特色，设计前广场带来浓厚的休闲滨水文化意味。提供休闲桌椅。,前广场设置建议,电梯间 考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合。 建议要点： 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。,候梯厅建议,本项目公共走道尺度建议,目前高档写字楼的公共走道大部分

54、都有中央空调，但降低了走道的净高；净宽在1.21.8米之间。,为突出本项目在层高上的优势，以及未来的发展趋势，建议： 走道净宽：1.6-1.8米 走道净高：2.7米 中央空调：如能做到阳光电梯厅，则建议不采用,公共走道建议,考虑因素： 与大堂、电梯间统一风格。 建议要点： 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。 注重顶部灯光的处理和造型的简约 公共走道作为接触最多公共空间，选材考究，建议采用高档大理石墙纸，融合与大堂相协调的 装修，形成特有商务特质。,体现项目档次的区域 公共走道宽敞、阳光、舒适体现人性化,公共走道建议,考虑因素： 细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节

55、，但却是客户实在感知到的地方。 建议要点： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、TOTO等；预备4个蹲位以上的空间。卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。,容易忽略的甲级写字楼细节 卫生间细节之处体现品质高低,公共卫生间建议,细节决定甲级形象 国际化的公共导视系统,公共导视系统 考虑因素： 体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感 建议要点： 指位明确； 采用国际统一图标； 造型

56、精雅； 材质商务感强。,公共导示建议,阔绰生态花园，尽显项目品质，营造生态环保健康办公空间。,公共休闲空间建议,考虑到交通的便捷性，建议项目地下车库主入口放在靠近万达城市广场的这一侧。商业业态与写字楼分开设置管理，作为项目主力产品的写字楼，其主入口设在项目的南侧，可灵活方便使用。而商业的主入口则设在项目的北侧，次入口设在项目的东侧及西侧，以吸引更多客流，提升商业价值。（具体出入口如左图所示） 建议多设置1-2个地下车库出入口，以缓解下班高峰期的交通压力。,地面出入口设置建议,考虑到为更好的满足商务高端人士及商业的停车需求。本项目的停车位设置应做足超前。地下两层为集中式停车库，数量为不低于150

57、0个车位，同时保证车位数量最大化。 为了合理的利用地下空间增加更多的车位，地下负二层采用自动立体停车设备，负二层根据设备要求可以设置6米层高。负一层层高为4.2米，设计成平层停车位。,地下停车位设置建议,建议在负一层局部设置非机动车专用停车区域，这样能有效的满足未来不同人士的停车需求，也有利于地面保持停车规范以及广场美观。 根据有关政府会议精神，本项目地下负一层停车库除D3外，D1、D2、D4有可能进行连通打造，本项目可在项目红线内再往西侧外扩20米。因此，在设计方面，需另外设计一套方案，重新考虑到与临近地块连通部分入口的设置以及这部分的合理利用。 地下车库的柱网建议根据自动机械停车位来布置。

58、实现智能化高效管理。 地下室流线设计科学，导向清晰。实现最佳采光通风。,地下停车位设置建议,首创车行大堂的设置。甲级写字楼大部分没有车行大堂，本项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。（车行大堂的设计需要注意雨篷的设置；车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰。）,地下停车位设置建议,C,功能提升空间,电梯：品牌、轿厢尺寸、候梯时间 空调：品牌、系统类型、运营方式、计量方式 智能化设施：5A智能 特别设施： 空中会所、天际庄园,建议高档写字楼在电梯配置上应该注重数量、舒适、速度、品牌。平均每5层有一部电梯服务，等待时间不超过30秒。项目高端写字楼可以配置20部电梯，至少10部-12部为原装进口品牌电梯，以满足未来高端商务人士的需求。 电梯速度为4m/s以上（提高电梯效率，创立片区高速）。消防梯的电梯速度可超过4m/s以上。 低区客梯速度建议为3.5-4.0米/秒，高区电梯速度建议为4.0-5.0米/秒。 电梯厢空间宽度可以为4.2-4.5米，轿厢高度2.8米以上、载客量12-15人以上。建议使用通廊电梯间。,电梯配置建议,除消防梯每个轿厢内有两台真彩LCD；电梯内有应急、保安、照明系统。 写字楼共配有20部电梯