房地产开发成本与控制-经典版

1、房地产开发成本的构成与控制，第一部分房地产开发成本，第二部分房地产开发成本控制，第三部分建筑设计常识与诀窍，第四部分前期谈判实践经验，第一部分房地产开发成本，房地产开发成本主要由以下九个方面组成：房地产开发成本，土地成本，营业税，建筑安装成本，行政管理费， 企业管理成本、财务成本、营销成本、勘察设计监理、配套设施、产品竞争主要有差异化和低成本竞争两种形式。 商品房很难有大的区别。房地产是最容易克隆的，没有知识产权保护。因此，仍然有必要降低成本。在不降低质量的前提下，成本越低，市场竞争力越强，利润越高。土地价格可以通过容积率转换为底价(即每平方米建筑的土地成本)。简单的公式是，1。土地成本，如：

2、地价100万元/亩，容积率3.0，容积率500元/；地价60万元/亩，容积率3.0，底价300元/。容积率=地价(单位：元/亩)666.67容积率，容积率=地价(单位：万元/亩)15容积率，容积率经验系数，多层容积率约为1.5(最大不超过2层，也有超过2层，但质量相对较差)小高层容积率约为2.0-2.5，高层容积率约为2.5以上，容积率与土地的形状和大小密切相关，同一建筑形式，越大越好地积形状和地积比率之间的关系总结如下：。同样大小的地块，南北越长，东西越短，容积率越小。东西越长，南北越短，容积率越大。根据配套设施相对完善的中高档住宅建筑(含煤、温水、热水)，栋砖混多层建筑包括700元/小高层

3、建筑(10-17层)和950元/(不含电梯)。一部电梯以16万元为基数，每层加5000元。一部电梯分散到施工区域，增加施工成本约45元/，18层以上(含18层)必须配备两台电梯，增加成本约60元/。控制得当，包括电梯在内的小高层建筑安装费用约为1000 1050元/m2。钢筋含量是高层建筑施工安装成本的重要指标。国家标准为68 /m2。目前，我国大多数工程为45-50 /m2，但有些高达80 /。1 /的成本约为5元(包括人工成本)。供暖费用约为30元/。高档和低档住宅的成本大致相同，即40 50元/ 2。建筑安装费用，包括煤炭、供热、电力、给排水、道路、景观等。大约是120-150元/。大面

4、积开发的单位成本可低至4元/(建筑面积)。总额一般不超过20元/，3、配套设施，4、勘探、设计(施工图)监理等。5、营销费用营销代理费主要包括营销代理费和广告费，约3%。6.财务费用财务费用一般在180元/平方米左右。经验公式：财务费用=总成本的50%，年贷款利率2 7，企业管理费用因公司和开发项目的规模而异，一般在15-20元/和8。扣除行政费用和公关费用后的市场价格约为160元/。说明：人防工程收费：如果是自建人防工程，费用为：多层建筑1200元/平方米，高层建筑1800元/平方米(按人防面积分摊)。没有自建的，必须缴纳异地人防建设费。收费标准如下：高等级：5B级人防，单价=2000元/层

5、，多层：6级人防，单价=1500元/层，但实际高等级为20-30元/ 9，营业税、大修基金所得税=11.7%。cos例如：美伦凤凰城占地30亩，建筑面积6万平方米。中泰新城占地30亩，建筑面积10万平方米。因此，在购买土地时，既要综合考虑可以建多少栋房子，又要考虑未来居住区的环境是否良好。2、建安成本控制，建安成本控制为“五关”，第五关现场管理，第一关规划设计，第四关材料设备采购，第三关项目招标，第二关项目成本和决算，通过前期规划做好产品定位，确定房子的档次和规模。以前，有人说结构决定成本。现在我们认为方案决定成本，结构设计影响成本。在实际施工过程中可以适当修改，但不能过多，否则设计院在验收时

6、不会盖章。我们相信平面形状简单，结构是正方形，对称法则可以降低成本，一些装饰性的东西可以免费。建议你在网上查看“简约主义”、“少即是多”和“少即是多”。】。第一个层次：在规划和设计中，层高越高越好。应注意“高厚比”。抗震要求的墙应全部贯通，不超过50厘米为贯通墙。砖混结构外墙的开洞率不得超过40%。从刚度的角度来看，高层建筑一般为三角形、圆形和正方形，承重墙体不能“进出”。如果墙没有打开，必须增加钢筋含量。砖混结构错层不得超过50厘米。创始人的设计可以说是不灵活的。设计和营销之间存在矛盾。根据规定，在拐角处看到构造柱时，就需要它们。富丽堂皇的外观很好看，但值得吗？添加一些线条不是很棒吗？有必要

7、为此增加成本吗？这在实际操作过程中有很多经验，有些决算可以审计一半。第二个层次：项目成本和决算。根据相关规定，1类以上7层收取37%，4类以下7层收取21.6%。建筑市场的竞争也非常激烈。在实际操作过程中，一些开发公司以5%的比例对四类七层以上的建设项目进行投标。第三个层次：工程招标，这是很难掌握的，可以规定为“货比三”，但即使这样也很难控制。在投标过程中，你可以找到三个以上的公司，然后选择两个提供较低价格的公司，然后再降低价格。第四层：现场物资设备采购管理难度加大。例如，对于一些图纸上没有显示的东西，很难直接控制“签署账单”的过程。第5级：现场管理，第3部分：建筑设计常识和诀窍，建筑设计的几

8、个门槛：6层及以下，无电梯安装；6层以上必须安装电梯；对于11层及以下楼层，只能安装一部电梯，楼梯可与电梯室连接。从12楼开始，必须安装两部电梯，其中一部是消防电梯。对于19层及以上楼层，必须安装两级电梯或剪式楼梯。电梯的成本：以18层为例，电梯的成本约为25万英镑。每增加一层，电梯的费用大约是5000元。2.8m层高的起点：房间的层高应小于或等于地板宽度。圈梁楼=40，窗高1.5米，窗台高0.9米，合起来为2.8米。外墙面积测量：外墙面积一般为建筑面积的1/3左右(可作为估算外墙瓦面积的依据)。玻璃幕墙的成本约为300元以上，而普通铝合金窗的成本约为180元/。多层建筑的东西间距不小于8m，

9、小高层建筑不小于13m。节能住宅建筑与普通住宅建筑的区别如下：外墙保温(节能高于普通80元/，墙面面积)北向不适合开浮窗商务谈判有技巧。1.谈判前做好准备。开发商首次需要配备“三把刀”。第一刀是进入地面，第二刀是切割灵魂，第三刀是复活。目的是现场检查地块及其周围特征。目的是确定建筑的位置特征和等级，熟悉项目的所有相关信息，尽快形成项目的总体轮廓，勾勒出项目的灵魂，调查当地的主要建筑，寻找具有类似市场特征的建筑作为参考。为了初步确定项目的规划等级和销售价格。谈判的原则和技巧、个人经验和总结表明，在早期的谈判中有这样实用的“八招”。第一步比较用心，第二步突出优势，第三步模拟练习，第四步清楚底线，第

10、五步了解对手，第六步需要耐心，第七步需要适应随机变化，第八步提供机会。第一步是将心与心的谈判与他们自己的观点进行比较，需要过多的要求。从对方的角度来看，应该心比心，合作必须最终实现双方的利益。第二步突出了优势。在你们对彼此的立场和观点有了初步的了解之后，你们会仔细地列出你们在这次谈判中的优势和劣势，以及彼此的优势和劣势。特别是，你应该列出你自己的优势，大的或小的，旧的或新的，作为讨价还价的筹码。但是，我们也要注意自己的缺点，不要急于迎敌，被对方打得体无完肤，比如驻马店项目的谈判。第三步，模拟演习将模拟各种可能的情况，提前模拟，以避免人们惊慌失措时的实际遭遇，难以控制战争。在了解了利弊之后，我们

11、应该设想各种可能的情况，并提前计划好行动计划。尽管谈判席位的安排很小，但需要进行详细的模拟。在第四步，底线是明确的。通常，双方都很有侵略性，磨刀霍霍，跃跃欲试。双方只考虑他们能“得到”多少，但往往忽略了在谈判过程中，在每个人都高兴之前，他们必须“付出”多少，必须付出多少。因此，在谈判之前，有必要弄清自己的底线：能做些什么？你要多少钱？你是怎么做的？你什么时候会让？为什么？先清理干净，心中有效。否则，如果对方咄咄逼人，而自己却束手无策，让对方接管，那么谈判的初衷就会丧失。例如，合同的正常要点是跷跷板讨价还价，而第五个技巧是众所周知的“了解你的敌人和你自己，你可以在所有的战斗中战斗”，知道你的对手孙子的兵法。谈判前，了解对方谈判负责人的偏好，并尽快得到对方的青睐。这对谈判有帮助。例如，杨总领导了汝州项目的谈判，另一方有留学经历。每次彭总在主持东方经典项目的谈判时，都应该尽可能多地了解对方的信息。第六个诀窍是要有耐心。古语有云：“急病急医”。因此，在谈判中，一个人应该总是默默地背诵“不要急躁和浮躁”，尤其是在紧张和激烈的情况下。据说李鹏是那年当选的。中国和泰国第二阶段。战场形