商业经济分析

1、,商业发展模式经济分析 2008.3.11,兰亭国际商业规划,致 深圳其士金峰园房地产开发有限公司,商业群楼各层建筑面积及使用面积,使用率：85.5 建筑面积 使用面积 1F: 7125.35 m2 6093.16 m2 1F: 6624.99 m2 5665.28 m2 夹层: 245.75 m2 210.15 m2 2F: 6512.44 m2 5569.04 m2,项目商业指标,除了临街铺位销售，其余全部出租,方案一简述,街铺,餐饮,零售店,开放式柜台,浅铺,浅铺,街铺,销售,分业态招租,450,400,600,300,110,107,80,街铺,1F,2F,划分业态，采取合作经营或者招

2、商,大型中式餐饮,会所,培训中心,方案一简述,BF,统一招商,方案一简述,初步以卖场作为主业态进行测算；,通过我行对莲塘街铺的售价调查，初步估算街铺的售价为：32400元/m2 可售街铺的面积为1382 m2 街铺的销售额为：44776247元,方案一：1F街铺销售额测算,根据我行调研，莲塘一层各业态的内铺租金水平,方案一：1F内铺租金测算,1F其余面积分业态招租,开放式柜台 1F内铺开放式柜台建筑面积：690 m2（约80个柜台） 1F开放式柜台租金水平：2000元/ 个 /月 月租金收益预测：160000元 餐饮、零售： 我行预测1F零售餐饮租金水平：80元/ m2 /月 1F内铺餐饮建筑

3、面积：1469 m2 ，月租金收益预测：117491元 1F内铺零售建筑面积：3084 m2 ，月租金收益预测：246730元,方案一：1F内铺租金测算,2F如果采用合作经营 方式一：底租（1015保底提成） 方式二：提营业额1520,甲方投入装修，商家输出管理,商家会通过对地段的评估提出一个意向租金，底租水平由双方谈判来定,2F如果由甲方统一招商，不采用合作的方式，不补贴,租金水平在4070元/m2 /月 聚福路硬件配置好的二层租金为70元/m2 /月（足浴城） 聚福路硬件配置一般的二层租金为45/m2 /月（咖啡厅）,方案一：2F租金测算,根据我行调研，莲塘目前二层商业：,我行预测2F租金

4、水平在55元/m2 /月 2F建筑面积为： 6512.44 m2 2F租金收益为：358184.2元,方案一：2F租金测算,租金水平在3050元/m2 /月 现阶段莲塘尚未有地下的商场，依据现在大型超市进驻类似项目地下商场， 租金一般在3035元/m2 /月，测算本项目BF租金水平大约在35元/m2 /月.,方案一：BF租金测算,根据我行调研，莲塘目前地下一层商业：,我行预测BF租金水平在35元/m2 /月 BF建筑面积为：7125.35 m2 BF租金收益为：249387.25元,方案一：BF租金测算,销售部分： 44,776,247元 租赁部分：153,885,326元 一层餐饮租金每3年

5、递增一次，幅度3%-5%，其中餐饮合约 期5-8年，零售每2年递增8%；第一年租30%，第二年60%，第 三年80%，第四年100%； 一、二层租金以10年计算，BF租金以15年计算； 总收益 198,661,573元,方案一总收益,预测销售均价：街铺：32400元/m2 内铺：14787元/m2 （内铺售价根据内铺的平均租金收益进行测算） 建筑面积： 街铺：1382 m2(可售建筑面积) 内铺：5243m2(可售建筑面积) 销售额： 44776247 +77528241=122304488元,方案二简述,全部划铺销售,1F,方案二：2F /BF,分层租赁,2F/BF,2F租金收益： 3581

6、84.2元 BF租金收益： 249387.25元,同方案一,销售部分： 122304488元 租赁部分： 91724384元 租金以10年计算，贴现率12%； 总收益: 214,028,872元,方案二总收益,方案三测算,除了临街铺位销售，其余全部出租,1F,1F街铺销售收入： 44776247元,同方案一,统一招商,BF/1F除街铺/2F,单位租金：30元/m2 /月 租赁面积：19126.53 m2 租金收入：108533495元(15年租期，每5年递增5%),方案三测算,销售部分： 44776247元 租赁部分： 108533495 元 总收益： 153,309,741元,方案三总收益,1F街铺面积只有941 m2 ，占商业部分总面积的4.7，销售收入不多； 但如果考虑其它商业面积统一招商，综合评价销售街铺的收益和其对招商的 影响，我行建