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文档简介
1、,商业发展模式经济分析 2008.3.11,兰亭国际商业规划,致 深圳其士金峰园房地产开发有限公司,商业群楼各层建筑面积及使用面积,使用率:85.5 建筑面积 使用面积 1F: 7125.35 m2 6093.16 m2 1F: 6624.99 m2 5665.28 m2 夹层: 245.75 m2 210.15 m2 2F: 6512.44 m2 5569.04 m2,项目商业指标,除了临街铺位销售,其余全部出租,方案一简述,街铺,餐饮,零售店,开放式柜台,浅铺,浅铺,街铺,销售,分业态招租,450,400,600,300,110,107,80,街铺,1F,2F,划分业态,采取合作经营或者招
2、商,大型中式餐饮,会所,培训中心,方案一简述,BF,统一招商,方案一简述,初步以卖场作为主业态进行测算;,通过我行对莲塘街铺的售价调查,初步估算街铺的售价为:32400元/m2 可售街铺的面积为1382 m2 街铺的销售额为:44776247元,方案一:1F街铺销售额测算,根据我行调研,莲塘一层各业态的内铺租金水平,方案一:1F内铺租金测算,1F其余面积分业态招租,开放式柜台 1F内铺开放式柜台建筑面积:690 m2(约80个柜台) 1F开放式柜台租金水平:2000元/ 个 /月 月租金收益预测:160000元 餐饮、零售: 我行预测1F零售餐饮租金水平:80元/ m2 /月 1F内铺餐饮建筑
3、面积:1469 m2 ,月租金收益预测:117491元 1F内铺零售建筑面积:3084 m2 ,月租金收益预测:246730元,方案一:1F内铺租金测算,2F如果采用合作经营 方式一:底租(1015保底提成) 方式二:提营业额1520,甲方投入装修,商家输出管理,商家会通过对地段的评估提出一个意向租金,底租水平由双方谈判来定,2F如果由甲方统一招商,不采用合作的方式,不补贴,租金水平在4070元/m2 /月 聚福路硬件配置好的二层租金为70元/m2 /月(足浴城) 聚福路硬件配置一般的二层租金为45/m2 /月(咖啡厅),方案一:2F租金测算,根据我行调研,莲塘目前二层商业:,我行预测2F租金
4、水平在55元/m2 /月 2F建筑面积为: 6512.44 m2 2F租金收益为:358184.2元,方案一:2F租金测算,租金水平在3050元/m2 /月 现阶段莲塘尚未有地下的商场,依据现在大型超市进驻类似项目地下商场, 租金一般在3035元/m2 /月,测算本项目BF租金水平大约在35元/m2 /月.,方案一:BF租金测算,根据我行调研,莲塘目前地下一层商业:,我行预测BF租金水平在35元/m2 /月 BF建筑面积为:7125.35 m2 BF租金收益为:249387.25元,方案一:BF租金测算,销售部分: 44,776,247元 租赁部分:153,885,326元 一层餐饮租金每3年
5、递增一次,幅度3%-5%,其中餐饮合约 期5-8年,零售每2年递增8%;第一年租30%,第二年60%,第 三年80%,第四年100%; 一、二层租金以10年计算,BF租金以15年计算; 总收益 198,661,573元,方案一总收益,预测销售均价:街铺:32400元/m2 内铺:14787元/m2 (内铺售价根据内铺的平均租金收益进行测算) 建筑面积: 街铺:1382 m2(可售建筑面积) 内铺:5243m2(可售建筑面积) 销售额: 44776247 +77528241=122304488元,方案二简述,全部划铺销售,1F,方案二:2F /BF,分层租赁,2F/BF,2F租金收益: 3581
6、84.2元 BF租金收益: 249387.25元,同方案一,销售部分: 122304488元 租赁部分: 91724384元 租金以10年计算,贴现率12%; 总收益: 214,028,872元,方案二总收益,方案三测算,除了临街铺位销售,其余全部出租,1F,1F街铺销售收入: 44776247元,同方案一,统一招商,BF/1F除街铺/2F,单位租金:30元/m2 /月 租赁面积:19126.53 m2 租金收入:108533495元(15年租期,每5年递增5%),方案三测算,销售部分: 44776247元 租赁部分: 108533495 元 总收益: 153,309,741元,方案三总收益,1F街铺面积只有941 m2 ,占商业部分总面积的4.7,销售收入不多; 但如果考虑其它商业面积统一招商,综合评价销售街铺的收益和其对招商的 影响,我行建
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