庄河市房地产市场分析报告年

1、市场分析报告,庄河房地产市场分析,城市级板块竞争界定,将军湖板块竞争界定,庄河市陆域总面积4086平方公里，市区总面积239平方公里,城市建成区面积34平方公里。 庄河是东北亚国际航运中心重要组合港，辽宁沿海经济带新兴临港产业基地，东北地区重要的物资集散和能源基地，北方重要的旅游目的地。黄海畔的庄河花园口工业园区是大连五点一线国家战略的重要一环。 2015年庄河市总人口约95万人，其中城市人口约32万人。,庄河是大连与丹东城市衔接的黄海沿岸重要节点,庄河城市介绍,北部城区是庄河市的老城区，居住密度很大，发展空间基本饱和。传统商圈相对成熟,但商业结构单一重叠，且升级难度较大。,南部城区是庄河的新

2、市区，近年来开发的中高端楼盘大多在该区域。加之政府、医院、学校等社会公共资源均集中在该区，区域价值已不容置疑。,以昌盛街为界,传统商圈,滨海经济区以产业和高端居住规划为主，尚待开发。 庄河城市规划向南向海，随着两湖三河整体规划及滨海经济区的启动和快速发展,城市重心将加速南移。 城市南部除已渐成型的教育、医疗、行政、交通等市政配套体系外，搭建升级版商业核心也是政府着力推进的重点。,庄河城市现状,新城商圈,人口导入及商圈辐射,2016年底前，南城区核心商圈人口辐射及总人口辐射可达到以下规模：核心商圈内辐射人口达到10万人，项目总辐射人口达到20万人。,城市基础条件,数据来源于2013年人口统计年鉴

3、,城市 : 大连庄河,城市人口 : 28万,人均可支配收入 :RMB 21,792,人均消费性支出 :RMB 16,318,零售支出 : RMB 5,079,总人口: 91万,收入及消费统计,庄河土地储备,土地储备量巨大，占地面积达321.36万，总建面约572.08万；其中将军湖区域建面约110万，压力凸显；,庄河土地储备,土地储备量巨大，占地面积约320万，总建面约570万；其中将军湖区域建面约110万，压力凸显；,2013年重点在售项目剩余量约80万，预计14年庄河市场重点项目市场供应量将达到约140万；,2013年重点在售项目剩余量数据统计：,潜在供应量,预计2年内入市量：,房策大讲堂

4、-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 QQ:2355865285 【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库， QQ:69031789,市场成交量,09-11年市场需求集中释放后市场成交量出现骤减，13年年均去化量不足20万；,2010年之前，庄河的年商品房供应量上升迅速，2010年达到峰值140万； 2008年楼市“寒冬”影响，销售面积较少，而在2009年楼市出现“井喷”现象，登记销售面积创历史新高。2010年，庄河的商品房成交量激增至121万； 2011年开始受政策影响，市场开始转冷，2012年成交情况明显下滑明显。 2013年储备土地持续开发，市场供应继续加大，成交量依然不乐观；,

5、产品面积区间,70,40以下,160以上,130,100,永信蓝湾 77133,将军第 48118,将军府3号 94157,千韵访 80150,将军府 68138,巴黎春田 80160,东方水岸56110,雍鑫状秀苑60120,鑫兴紫郡 50120,伟业御璟城二期64176,市场70120的两室和三室的产品重叠度极高，趋同化严重，项目产品面积区间处在主流面积区间偏上；,乾和隆湾 90144,景泰玫瑰园 65135,单位：,市场价格整体呈上涨趋势，从2011年价格出现跳涨后，上涨逐步放缓，到2014年实现整体成交均价5500元/；,庄河商品房价格整体呈上升趋势，2010-2012年的年增长率波动

6、较大； 自用型刚性需求是市场的主导，本市房产消费趋于理性； 2010年整体供应产品在2011年上市，南城区品质提升带动价格上升，由于市场环境影响，2012年之后上涨势头减缓； 2014年庄河房地产成交均价5500元/，同比上涨2%，涨幅创历年最低。,市场价格分析,思考：11年-15年市场成交量骤减，受此影响，老城区入市项目价格保持低位，将军湖版块高品质项目集中开发，成了庄河市场价格标杆区域，拉动庄河市场价格整体上涨。,市场价格分析,市区范围内多层产品均价5800元/左右，小高层产品均价5500元/，高层走量产品均价在5000元/以下；,多层：非核心区项目单价在5600元/以下，区位条件较好的单

7、价在5800-6200元/左右； 小高层：成交价格区间在5000-6000元/之间，均价在5500-5700元/左右； 高层：价格参差不齐，5000元/以下产品持续走量，5000/以上产品走量缓慢； 2013年，巴黎春田和将军府3号的洋房产品入市后，多层价格出现上涨，将军府3号均价6800元/ 、巴黎春田均价7000元/。,庄河房地产市场分析,城市级板块竞争界定,市场分析报告,将军湖板块竞争界定,根据庄河城市发展脉络，我们将其划分为六大板块，即老城区、新城区、将军湖、明珠湖、观驾山、及两河板块；,板块解读,产品：多层，小高，少量公寓； 价格：约43005800元/（以优质典型代表项目为例）；

8、资源：核心商圈所在区域，生活配套完善； 客户：老城区及周边乡镇购买力； 置业目的:“刚需族”为主，因此70-80两室的户型相对畅销； 未来供应：旧城改造地块，刚需产品，小部分刚改房源。,老城区板块庄河传统的居住区，人口密度最大，城中村和旧城数量较多，生活配套完善；房地产项目供应量少，且整体均价较低；,老城区板块解读,产品：目前在售项目较少，市场发展尚不成熟； 价格：住宅价格5000元/ （以优质典型代表项目为例）； 资源：临近主城区，未来两河河景观资源优越，交通便利； 客户：该区域以刚需型客群为主，周边老城区进城农民存在较高购房需求； 置业目的：本地自住、周边乡村进城、婚房为该区域主要潜在需求

9、； 未来供应：旧城改造地块，商业属性产品，刚需产品。,两河板块大部分土地未开发，多数用地为农用地，居民住宅平瓦房居多，目前开发楼盘少，地产发展尚不成熟；,两河板块解读,产品：多层，小高层、高层，公寓； 价格：约53007000元/（以优质典型代表项目为例）； 资源：临近市政府，新规划医院等配套即将落成，重点商业华联、美好家居广场已开业； 客户：中高端刚需客户，刚改客户； 置业目的：多是以刚性改善为主，部分120左右品质改善客群； 未来供应：改善型产品。,新城区板块政府所在地；区域内高档楼盘的数量多，销售价格最高；,新城区板块解读,庄河住宅市场各区域总体分布图,世 纪 大 街,新城区板块,观架山

10、板块,将军湖板块,老城区板块,明珠湖板块,产品：多层、小高层、高层； 价格：当前仅乾和隆湾一个项目在售，主要在5000-7500元/，跨度很大； 资源：海景，未来规划十二大顶级配套； 客户：大连，庄河政府人员、事业单位等； 置业目的：品质改善、婚房、少量投资； 未来供应：改善产品，投资产品，婚房。,明珠湖板块城市新区，由大连乾和房地产开发有限公司投资35亿元兴建。 规划恢宏，兑现缓慢；,明珠湖板块解读,产品：别墅、多层、小高层、高层、公寓； 价格：主要在5000-7500元/，跨度很大； 资源：重点高中、将军湖公园、红星美凯龙商业体等优质资源汇集于此； 客户：中高端刚需客群，改善人群，及关注学

11、区的家庭； 置业目的：品质改善；婚房；学区； 未来供应：改善产品，学区产品，投资产品，婚房。,将军湖板块城市新区，政府引资力度最大，紧邻重点高中新址，未来庄河中高端购买力客层聚集区域；,将军湖板块解读,老城区对周边乡镇客群有一定吸引力；新城区目前综合质素最高老城区改善型客群逐渐进入新城区；两河、观驾山板块开发程度相对较弱；明珠湖理想与现实差距甚远；将军湖市场认知度低，未来潜力最大；,住宅板块分析结论：各区域板块特点明显，区域市场整体品质从北向南阶梯式攀升。南部区域是市场关注重点，将军湖市场潜力最大。,板块对比,6.观架山3.2分,竞争板块界定,近年，新增项目主要集中于黄海大街以南新城区。将军湖

12、区域主要竞争板块：新城区板块、老城区板块；,市场动态信息： 黄海大街以北及城郊区域项目入市较早，多为棚户改造区，市场关注度一般，仅国奥新天居凭借价格优势产生一定的市场影响力； 2012年下半年，南城区新增项目较多，景泰玫瑰园、百汇首府尊均于该时期入市； 将军湖板块各家地产项目已将品质 作为其生命力的重要标杆，虽有规划支撑，但现阶段仍缺少生活配套。项目集中，同期开发推售，2014年市场竞争将进入白热化状态。,待售项目,乾和隆湾,竞争关系： 老城区为传统的居住区板块，区域发展成熟，地缘客户基数最高，价值已被市场认可，该板块将分流部分刚性自住客群。,老城区板块竞争策略： 以城市南进东拓的发展战略，极

13、致拉升规划发展价值，以及板块丰富的生态资源和浓厚的学府气息，以未来优质生活进行打击；,老城区板块竞争分析,竞争关系： 新城区板块区域配套日趋完善，交通便捷，近年已发展为庄河的富人区。未来两板块将分流市场品质刚需客群及改善型客群。,新城区板块竞争策略： 以内陆湖景观资源，生态环境、学区、商业等升级配套优势进行打击，从板块未来宜居品质和性价比上全面超越。,新城区板块竞争分析,竞争关系： 乾和隆湾百万大体量、全配套复合型项目，力争打造“庄河第一豪宅”。产品线丰富，瞄准中高档市场客层，将分流普通改善及品质改善客户。,明珠湖板块竞争策略： 生活宜居性领先，强调配套价值、资源价值兑现，品质及性价比完全超越

14、。,明珠湖板块竞争分析,将军 湖板块,新城区、明珠湖板块,老城区板块,核心,将军湖板块为本案核心竞争板块 本案与板块内其他项目，切分区域内地缘性客群,次要,偶对,本案板块竞争界定,新城区及明珠湖板块为本案次要竞争板块 本案与新城区板块切分庄河市场的品质刚需、改善客群,老城区板块为本案偶然竞争板块 本案与老城区切分庄河市场的改善客群,庄河房地产市场分析,城市级板块竞争界定,市场分析报告,将军湖板块竞争界定,竞品项目分布图,景泰玫瑰园,中心竞争，价格战、品质战激烈； 外围竞争，客户拦截严重；,中心竞争,外围竞争,乾和隆湾,乾和隆湾,超百万平复合资源型大盘，专属12大顶级配套，欲将项目打造成庄河顶级豪宅之巅；,九洲东方水岸,庄河本土品牌开发商，拥有庞大老客户基础，占据地理位置优势，综