社区商业分析报告2014.ppt

1、社区业务分析报告，2014年1月，前言近年来，随着公司住宅开发的快速增长，大量社区业务也有所增加。企业不仅能产生较高的经济效益，还能提供稳定的现金流，这也有利于公司的可持续发展。因此，如何让社区企业充分发挥社区生活设施和商业地产溢价的双重功能，已经成为公司迫切需要解决的问题。目前，公司各项目的社区业务主要以商业街的形式体现，形式相对简单。如果销售不同，交易可以以最高的市场价格进行，而且操作缺乏专业性和统一性，因此公司的资产没有得到最有效的利用。因此，本文将首先分析社区业务的业务特点和业务模式，并参考市场上的成功案例，结合公司的实际情况提出可行的解决方案，从而为公司的决策层提供参考。1.社区商业

2、的发展方向2。社区商业的一般形式。社区商业的功能配置。中国社区商业正朝着统一规划、科学选址、集中布局的方向发展。每个省会城市都在制定自己的社区商业发展计划。从各城市的社区商业发展规划可以看出，未来的社区商业将具有以下特点：各商业行业将采用超市、便利店、专卖店、连锁店、专卖店等先进的商业形式。根据用户需求，网上销售、电话订购、送货上门、食品配送、送货上门、美容美发、维修保养等服务将得到有效开展。居民的日常购物消费将在距住所500米至3公里的范围内完成。城市将大力发展社区商业中心，这是一个不同于大型商场的综合性商业市场，其服务对象主要是社区居民。社区商业中心一般位于社区中心，必要的商业类型有：早餐

3、快餐店、美容美发店、洗染店、摄影店、日用品超市、生鲜副食店、肉制品专卖店、维修服务站、材料回收站、洗浴中心、服装加工等。应有名牌企业连锁超市、24小时便利店、市政府推广的放心食品零售店、放心早餐快餐连锁店、放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足服装、食品、住房、交通等传统需求，又能适应新的消费需求。社区商业的发展方向和功能配置反映了常用商业业态的功能需求。社区商业的功能主要是购物、休闲、餐饮和综合服务。它的作用主要是为当地和周围的人们提供日常生活所需的商品和服务。与此同时，随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，现代服务业的种类增多，并发挥“家的延伸”的作用，以满足现代人的个性发展，创造自由的生

4、活空间，社区商业总形态的商业形态，社区商业形态的功能体现，社区商业总形态的商业形态商业形态的分类，社区商业总形态的商业形态新加坡社区商业的形态。新加坡住房发展局将社区规划分为三个层次，并分配和设立相应的商业服务业。三个级别的划分是：首先，1000-1200套家庭建立一个邻里商店。第二，6000-8000户建一个邻里中心。第三，40000-60000套家庭在新城市中心建立了一个社区商店，主要经营日常用品。社区中心主要经营中档商品，商店组合为：家普通商品商店、诊所、餐馆和小贩中心。新城市中心主要是订婚社区商业的功能需求反映了社区商业功能的商业需求的一般配置，社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入

5、住业主，一些业态会辐射到社区外的周边消费群体，即非业主。根据潜在业主对不同配套设施需求强度的差异，我们将不同的商业配套设施分为三个层次。社区商业需求社区支持需求，力量需求的比例超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“蔬菜市场”、“购物中心”和“银行”；潜在业主对“需求旺盛的商业配套设施”的需求仍存在一定差异，对“综合超市”的需求占85.3%，对“蔬菜市场”的需求占66.1%，对“购物中心”的需求占56.9%，对“银行”的需求占53.7%，均超过50%；一、社区商业需求社区配套需求、适度需求、强需求、弱需求，附表1-1“社区商业配套设施总体需求、适度需求商业设施”，即需求比例在10-50

6、%之间，主要包括“药房”、“诊所”、“餐厅”、“邮局”、“幼儿园”、“24小时便利店”、“潜在业主对“适度需求”商业设施的需求也存在一定差异。公寓需求群体对“药房”(43.5%)、健身中心(34.8%)、书店(21.7%)、洗衣房(21.7%)、游泳池(21.7%)和其他设施有一定的需求。然而，普通住宅群体对“诊所”(37%)、餐馆(35%)、公园(26.8%)、幼儿园(20.4%)、体育场馆(19.6%)、美容院(12.6%)、老年人活动中心(12.6%)感兴趣。一、社区商业需求社区配套需求、实力需求、弱需求、适度需求、社区商业需求社区配套需求、实力需求、弱需求、适度需求，附表1-2社区商业

7、配套设施总体需求，“弱需求商业设施”，比例在10%以下，主要包括“修理店”、“扩色冲店”、“茶馆”、“花店”，社区商业功能需求社区配套需求、适度需求、弱需求、强度需求。附表1-3社区商业配套设施总体需求。从目前的社区商业形式来看，休闲娱乐设施主要包括“茶馆”、“咖啡厅”、“健身场所”等。那么，不同等级的住宅业主在社区休闲娱乐设施方面有什么不同呢？表2-1，社区商业的商业模式-休闲娱乐需求，社区商业的商业模式-休闲娱乐需求，表2-1潜在买家经常光顾的休闲娱乐场所，社区商业的商业模式-休闲娱乐需求，从表2-1的数据可以看出，随着住宅档次的提高，潜在业主对“健身场所”、“西式快餐店”、“游泳池”、“

8、球类运动场所”、“咖啡厅”、“茶馆”和“酒吧”的需求呈现出明显的上升趋势， 这也表明这些休闲娱乐设施与高档住宅小区的相关性明显高于普通住宅建筑。 开发商在开发高端住宅产品时，应该注意这样的配套设施，但是否所有的业态都配置好了，规模有多大呢？方便、温馨、体验景观意境是社区商业与人们心灵互动的最有效手段。通过使用地板覆盖物、雕塑、喷泉、草图、植物等元素创造出独特的风格和意境；通过划分空间，梳理运动路线，拓宽街道，我们可以缩小与人的心理距离。让未来的社区商业街真正成为家庭的延续和社区生活最重要的活动空间。社区业务的业务模式和功能体现了社区业务统一规划、集中管理的必要性。最终，要提高社区的质量和形象，

9、从而提升企业的品牌形象，形成良好的口碑，为社区商业产品的可持续发展奠定基础。社区直销、直销-直销商业模式是快速提取资金的最直接的方式，如何扩大销售价格是一个战略问题，而早期规划、形象包装和主店的早期签约是解决这个问题的首要条件。社区经营管理模式售后租回、售后租回直销是快速提取资金的最直接方式，如何扩大销售价格是一个战略问题，而前期策划、形象包装和主力店的前期签约是解决这一问题的首要条件。“先租后卖”的社区商业模式，我们可以定点定向招商，引进适合社区品质和业主需求的商业或商业类型，原则上只允许2-3家同类型的商业，以避免恶性竞争，并对经营者品牌和店铺外部装修风格有一定的要求，引导社区商业在出售社

10、区店铺前走上合理的发展轨道。对于开发商、投资者和企业经营者来说，先租后卖是实现双赢的最佳方式。随着城市居民生活水平的提高和城市住宅郊区化的发展，社区商业的价值绝对不低于位于城市中心的商业资产。作为企业的优秀资产，社区业务只能出租不能出售，这不仅能保证社区业务的良性循环发展，还能给企业带来持续的增值和稳定的现金流，为企业积累优质资产提供必要的融资条件。社区商业盈利模式、社区商业的一般形式、社区购物中心-欢乐颂、星光世界社区商业街-金科世界城万科生活广场、社区购物中心是指建筑面积小于5万平方米的建立在城市区域商业中心的购物中心。商业区半径3-5公里，有20-40家租赁店，包括大型超市、专卖店、专卖

11、店、餐饮服务及其他商店，有300-500个停车位。每个租赁店独立开展业务活动，并使用自己的信息系统。社区商业表达形式深圳欢乐颂南山店社区购物中心，占地面积3.2万平方米，地上5层，地下2层，包括主题百货、华润万家主要超市、餐厅、美容美发等商业类，是欢乐颂购物中心国家签约项目的迷你版。南山店位于南山文化的中轴线上，与南山市政公园自然相连。在该地区开发了“快乐调频”、“贵宾教室”、“家庭和家庭浴室”等独特的服务设施，通过人性化、趣味化的文化营销和氛围体验，成为具有文化特色、充满快乐故事的创新购物中心品牌。社区商业形式社区购物中心、星光世界、欢乐颂、万科魅力生活广场、金科世界城、欢乐颂、华润万家购物

12、中心品牌。欢乐颂品牌诞生于2009年，第一家购物中心于2010年在深圳开业。欢乐颂致力于成为一个充满快乐故事和独特文化特色的家庭购物中心。百货商店的布局迎合了公众的惰性；该品牌以流行时尚品牌为主，符合社区家庭的消费理念。采用“超市零售餐饮业务组合”，主店为华润万家，相对缺乏娱乐体验业务。，社区商业业态社区购物中心，星光世界，欢乐颂，万科魅力生活广场，一楼：皮鞋、化妆品、黄金珠宝、钟表、屈臣氏、星巴克、必胜客、麦当劳、前卫轩、许留山、柯松芳、万戈、皮具维修二楼：女装、配饰、大型中餐三楼：男装、休闲运动、男装精品店、美发、服装改革中心四楼：童装、旧衣、儿童摄影、儿童游乐场一楼：餐饮及办公区地下停车

13、场世界城悦车房美容，代表品牌；1.品牌商家的选择更倾向于时尚和大众品牌，这符合大众生活水平和家庭消费观念。社区商业表达-社区购物中心、星光世界、欢乐颂、万科魅力生活广场、金科世界城、社区商业表达-社区购物中心、深圳欢乐颂、松湖万科生活广场、重庆星光世界、金科世界城、项目概况：购物中心建筑面积36000平方米，提供766个停车位，覆盖主要超市、电影院、餐厅、休闲娱乐场所。主要业务包括永辉超市、星巴克咖啡、屈臣氏、妙品吉、科斯塔咖啡、肯德基、必胜客、面包新语、女人电影院、等等、以及社区商业的表现形式社区购物中心、深圳欢乐颂、松湖万科生活广场、重庆星光天地、金科世界城，永辉超市一楼是永辉超市、屈臣氏

14、、必胜客、肯德基、面包新语、COSTA咖啡、星巴克咖啡、苗品基、宝仁堂、竹叶青、天一、医生的眼镜、美丽乡村、法式铁板烧、老专家、唐悠悠儿童游戏、万宝兴、北四甲、平安银行三层楼的女人电影院、上京美食、永辉基本情况：商业建筑面积3.6万平方米，提供766个停车位，业态覆盖主要超市、电影院、餐饮、休闲、娱乐和零售。主要业务包括永辉超市、星巴克咖啡、屈臣氏、妙品记、科斯塔咖啡、肯德基、必胜客、面包新语、女人电影院、上京美食、美丽花园等项目。定位：高品质生活中心高6.6米。立柱距离为10米。永辉超市一楼、屈臣氏、必胜客、肯德基、面包新语、COSTA咖啡、星巴克咖啡、妙品集、宝仁堂、竹叶青、天一、医生眼镜

15、在二楼，美丽的乡村、法国铁板烧、老专家、唐悠悠儿童游戏、万宝兴、北四甲、平安银行三层楼的上海女人电影院，建筑面积3万平方米，地上三层，设有400多个停车位，分为三层以星光国际影城和贾蓉SPAR超市为主要门店，辅以必胜客、肯德基、麦当劳、雅苑蒸食和鹏友会餐厅，还可以找到很多特色食品，如川菜、香一园、清冠面路、黄黄济、汉服红、雅苑蒸食、南芬北、叶禾寿司等。 此外，还有自行车租赁和美容院。它极大地满足了消费者在购物、餐饮、休闲和娱乐方面的全方位需求。，一般配置的社区商业商业业态万科生活广场、重庆星光天地、松湖万科生活广场、深圳欢乐颂、金科世界城，一般配置的社区商业业态龙湖星月会。项目基本情况位于江北河畔，致力于建设龙湖社区生活中心。开业时间：20