物业管理方案设计

1、目录第一部分一、概况.3二、业主构成.3三、地理位置分析.31、空间区域概况2、区域特点四、市场需求分析.3 一)、调查内容1、文化建设.42、维修管理服务53、生活服务设施方案54、消防管理问题65、卫生问题76、自行车及安保问题77、环境管理8二)、学生提供的建设性意见9第二部分一、文化建设.10一)、第六社区宿舍文化综合分析二)、第六社区物业管理宿舍文化具体建设计划1、宿舍文化硬件建设2、宿舍文化软件建设二、维修管理服务141、物业维修服务的特点2、物业维修养护的方式3、物业维修部分相关工作人员工作职责4、维修管理程序5、日常维修实施方案（根据社区需求分析制定）三、生活服务设施方案171

2、、公寓楼内的公共服务建设2、公寓楼外的专业性服务建设3、社区服务办公室4、物业服务工作的十要则四、消防管理问题201、具体实施措施2、学生宿舍楼灭火器安装要求3、学院应急照明灯和疏散标志灯设置要求五、卫生问题.21六、自行车及安保问题221、安保部岗位架构图2、保安人员管理规章制度3、人员进出管理制度4、物品进出管理制度5、巡逻管理制度6、自行车停车操作规程7、交接班管理制度8、学生管理制度9、安保系统操作规程七、环境管理.25附表表一25表二26表三27表四28表五（调查问卷）28第一部分一、概况河北工程大学后勤服务集团现有正式职工350人，由原河北建筑科技学院后勤、华北水利水电学院后勤、邯

3、郸医学高等专科学校后勤、邯郸农业高等专科学校后勤于2003年合并组成，下属二十余个服务实体。第六社区宿舍楼的清理人员有8人，楼外每日的卫生清理人员4人，而且以女性为主。每人都需填写临时用工审批表，保证每位清洁人员的资料完整从而为以后的学校安保做好基础准备。社区物业管理以提供管理费用的方式由河北工程大学全权交予物业管理公司专门负责。二、业主构成社区宿舍楼的学生共约4500人，分男女宿舍，其中1号和2号楼为男生宿舍楼，3号4号楼为女生宿舍楼，男生1号楼下为建筑学院女生宿舍。第六社区宿舍楼主要以经管学院和理学院学生为主，同时也有建筑学院、资源学院的同学。三、地理位置分析1、空间区域概况河北工程大学第

4、六社区有四栋学生宿舍楼，位于河北工程大学主校区西侧，与主校区有一个天桥之隔，宿舍楼中一号与二号宿舍楼为男生公寓，一号楼中一楼为女生宿舍，主要居住着建筑学院女生，三四号楼为女生公寓。其西侧是开元小区，东侧是A-08、A-09、A-10教学楼，并有一块篮球场和一片水泥小广场，靠近小北门，门外正对一个综合食堂，具有独立性质。2、区域特点1)独立的管理性质。第六社区由于与主校区有一个天桥之隔，和教学楼，办公楼构成一片整体小区，所以有独立于主校区特点，便于开展独立的物业管理。2)临近A-08、A-09、A-10教学楼和办公楼，方便同学上课，学习。3)有篮球场地，为学生提供良好的室外运动场所。4)靠近小北

5、门和食堂，学生出行就餐方便，但管理上有些难度，同时食堂上下楼层兼有台球厅。健身俱乐部以及超市，也为学生提供相对舒适的生活环境。5)临近居民区，可以加强学生与外界的交流联系，但也会带来一些负面影响，如社会各样的人群来往带来的安全隐患和对公共设施的破坏等。6)宿舍楼男女比例趋于平等，根据性别特点需要实施差别化、人性化物业管理。四、市场需求分析本物业综合经营管理设计方案主要面向第六社区学生宿舍楼，具有其独特的性质。学校将西校区独立的划分出去交予物业公司管理，所以对于物业公司来说应该对学生的日常生活、住宿等问题做专门的市场调查和分析，以便有针对性的开展物业管理，为学生创造良好的生活、住宿及学习环境，提

6、高河北工程大学的综合管理能力。因此我们以调查问卷的方式共向朝曦楼、朝华楼、朝阳楼、朝晖楼发放40份调查问卷（其中男女生宿舍楼各20份），根据收上来的38份问卷做以下说明及分析调查问题：第六社区物业管理综合经营调查方式：抽样调查调查形式：问卷调查一)、调查内容1、文化建设A根据调查显示学生在选择日常文化娱乐生活中主要有如下B. 喜欢咨询和知识类实物中如下C学生崇拜的偶像为根据图表，我们可以简单的得出以下结论：1)学生主要以看电影电视剧和上网为主，听音乐居于次位。2)逛街所占学生比例为26.32%，说明一小部分学生喜欢外出3)喜欢咨询知识类实物中新闻占有相当大的比例，财经其次，其余项目如体育、娱乐

7、则呈现性别的差异，男生多会选择体育，而女生多选择娱乐。4)对学生选择财经项目做进一步分析我们可以得知，第六社区学生宿舍楼主要以经管学院学生为主。5)学生中大多以父母为崇拜偶像，而男生多崇拜体育明星，学生中也有一部分人喜欢企业家和政治家6)还有同学在调查中反映其还有其他文化娱乐生活，如画画、上自习及老乡会。7)学生在学校喜欢参与的活动也有性别差异，一般男生多喜欢参加体育竞赛，而女生则选择文艺类和文学方面，如歌舞比赛，及演讲辩论等。2、 维修管理服务A、 在对宿舍内需要经常维修的事物调查中，有下表显示人数所占比例灯管3078.95%洗手间下水道1334.21%洗手间灯2052.63%暖气1436.

8、84%B、在统计对宿舍楼内设备设施检修时间间隔中有，同学对时间间隔的选择C、学生对宿舍楼内维修服务的态度根据图表信息显示，我们可得出一下结论：1)宿舍内外的灯类物品极易损坏2)暖气和下水道缺乏定期检查3)应当在1至3个月中选择固定时间进行宿舍楼内设备检查4)维修人员服务态度有待加强和提高3、 生活服务设施方案A、求学生对现有宿舍楼下的商业性服务设施的位置设置意见中人数所占比例保持原来位置2565.79%2号楼513.16%3号楼513.16%4号楼37.89%B、学生认为在以下服务设施项目选择比例为人数所占比例健身、文化设施2360.53%社区卫生站1231.58%社区图书阅览室1642.11

9、%社区活动室37.89%社区自习室1334.21%其他1231.58%根据图表信息显示，我们可得出一下结论：1)社区内的商业性服务设施尽可能保持原地不同2)学生倾向于在宿舍楼内上自习，学习3)学生喜欢更希望宿舍楼内有健身设施4)对社区卫生站的需求也占一定比例5)综上结论，大部分缺乏室外运动的兴趣4、消防管理问题A、 在向学生了解其是否用过消防栓或者了解消防栓问题中B、了解学生对学校及物业管理公司的消防工作的态度人数所占比例还可以，但需要加强3181.58%不好615.79%挺好12.63%根据图表信息显示，我们可得出一下结论：1)有一半以上的同学没有使用过甚至不了解消防栓的使用2)48%的学生

10、消防意识需要加强3)物业管理公司的消防工作仍需加强并有所提高4)学校在消防方面的重视还远远不够5、卫生问题A、学生对宿舍楼内管理人员检查卫生周期认为B、宿舍楼内的保洁人员打扫卫生的工作评价中，有55.26%的学生认为比较满意，应有改进，有10.53%的学生对此非常不满意根据图表信息显示，我们可得出一下结论：1)学生认为一周检查一次卫生更好2)学生对楼内卫生很重视3)一半的学生肯定了保洁人员打扫卫生工作，但有10.53%非常不满意4)宿舍内部的卫生问题大体上合格，但有小部分宿舍区域卫生工作需要加强6、自行车管理A、 对学生更换自行车频率的调查中进一步调查其更换自行车的原因B、 在问到学生对现行自

11、行车摆放是否合理调查中根据图表信息显示，我们可得出一下结论：1)学生更换自行车的频率不是很高，但更换自行车的大部分原因是丢失2)出于自行车自身问题，需经常维修的学生也有一部分3)对当前自行车摆放问题，一半的学生认为应有变动4)学校对学生自行车关注力度不够7、安保问题A、 学生对待“禁止外来人员进入宿舍楼（家人、亲属、同学朋友）”的态度是B、 对于夜不归宿和晚归是否应计入成绩考核的考察中有76.36%认为没有必要，而23.64%则认为有必要。C、 而对于宿舍管理员晚上是否应该查宿舍的问题调查中7.89%认为有必要，而92.11%学生认为没有必要中男生和女生的态度有一定的不同。根据图表信息显示，我

12、们可得出一下结论：1)学生大部分认为外来人员进入宿舍楼是合理的2)学生宿舍安全意识比较缺乏3)学生夜不归宿问题比较严重，缺乏必要正确的认识4)学生自律性比较强，比较反感查宿舍5)学生的宿舍安全缺乏新鲜有效的管理方式8、环境管理A、 在征求学生对宿舍楼周围的绿化质量、植物种类多样性、绿化维护经常与否等他度时，呈现一下情况B、学生对绿化设施及环境的感觉是根据图表信息显示，我们可得出一下结论：1)学生对宿舍楼周围的绿化不是很满意2)绿化质量一般，植物种类缺乏，维护还需要加强3)应该引进新的管理模式，改进宿舍楼周围绿化二)、学生提供的建设性意见1)对西校区建设一个大车棚，设置监控设备及专人看车，施行人

13、性化管理2)定期举行消防演习。3)安全出口的门定期加强检查，应该长期打开，同时消防防盗网锁及时更新。4)楼内消防器材应接近学生宿舍。5)自行车可挂牌管理或给自行车进行编号6)宿舍内的应切忌使用劣质灯棍7)维修管理要进行信息改制，修率低8)在文化生活项目中应举办社区活动。9)宿舍楼周围的环境应该是安静的10)提高维修时的服务质量。11)在宿舍楼内设置电视机房。12)有公共浴池13)绿植多样化，还应有花第二部分文化建设一、第六社区宿舍文化综合分析高校是一个高层次、高学历的上层建筑,物业服务对象是以广大教师和学生为主体的知识群体。他们对物业管理企业的形象,服务人员的素质和服务内容都有较高要求。高校的

14、学生宿舍，是青年学生们主要的生活区域，兼具休憩、学习、交际等多种功能，良好的宿舍文化氛围对于学生具有潜移默化的激励作用。因此，应高度重视学生宿舍文化建设。学生宿舍的物业管理服务对象是以青年人为主体的活动群体，物业管理服务要贴近青年学生的特点，一切从关爱学生出发，遵循教育规律和青年学生身心发展的规律。二十岁左右的大学生，正处在思想最活跃、精力最充沛的时期，他们有着较高的文化素养，有着对知识的渴求和对未来的向往，又有很强的群体意识。宿舍文化建设已成为校园文化的重要环节，育人的“第二课堂”。 物业管理人员应着力于建设、推崇新宿舍文化，陶冶学生健康、向上的情操。在学生宿舍内营造出温馨的精神家园，传播文

15、明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。 在管理、环境、空间各个层次营造一种既相互尊重，相互关爱，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，满足学生们精神生活上的需求。 物业管理要主动配合学校各有关部门，营造浓郁的宿舍文化氛围，组织各种竞赛、讲座、表演等积极向上、健康活泼的文体活动和内容丰富、贴近学生的专题宣传。根据对第六社区宿舍文化方面的需求分析，我们进行了一下归纳：1、物业管理宿舍文化建设与行为规范教育相结合。学生在校生活，大多数时间是在宿舍内渡过的在学生入学时，就要进行宿舍管理制度、安全意识、公共卫生教育，使学生尽快适应新的环境，学习、生活尽快走上正

16、规。让学生在这里既受适度的制度约束，又让他们感到这是自已温馨的家园。我们物业管理部门制定了学生宿舍住宿管理制度、学生宿舍管理服务值班制等等；特别配备了宿舍管理员，均经过或正在进行ISO9001质量培训；在日常管理中，注意了解学生的思想动态，对好人好事、先进楷模要及时宣传，以增强学生的荣誉感，形成团结向上的氛围。2、物业管理宿舍文化建设与学校政治思想教育相结合 学生宿舍文化建设、文体活动必须紧密围绕学校的中心工作展开，同时还须符合学校的教育、文化、人文属性。活动宗旨要突出政治思想教育，配合学校重大活动以及国内外当月当日相关的重大事件，设立宣传栏、板报、专题园等，力求做到思路灵活、形式多样、贴近学

17、生，具有鲜明的时代感，又能让学生喜闻乐见，始终保持浓郁的文化氛围，处处体现青年学生活泼向上的精神风貌。逐步使宿舍文化建设制度化、经常化。3、物业管理宿舍文化建设涉及内容的广泛性 根据青年学生的特点，宿舍文化活动涉及的面要宽，覆盖学习型、运动型、娱乐型、生活型等方面，富有知识性、教育性、趣味性，举办多种活动，寓教于乐，让学生从中体会到宿舍文化的感染力。4、物业管理宿舍文化建设具有互动性 组织文化创建活动要注意发挥学生自治的作用，体现活动的互动性，调动学生的积极性、创造性，充分施展他们的聪明才智。对积极参与宿舍管理和各项活动的同学给予表扬，或象征性的物质奖励，从而带动更多学生关心和参加宿舍文化建设

18、，发挥“第二课堂”的作用，在潜移默化中强化大学生的人文素质和创新能力。二、第六社区物业管理宿舍文化具体建设计划一)宿舍文化硬件建设宿舍文化的硬件部分，是潜移默化影响人们心理素质的重要因素。良好的居住环境，可以促使人们自觉的养成良好的生活习惯。优雅的自然环境，完美的园林设计，舒适的人文环境，长期生活在这种环境当中，便不知不觉的受到熏陶，提高自身的素质修养，整个宿舍社区的文化氛围也就自然而然的体现出来。具体安排为：1、宿舍楼外：1)在每栋楼之间的自行车停放处各设置一个提示牌，如“规范停放，安全锁车”；2）在宿舍楼附近的垃圾箱上，贴上或印上宣传标语，如“保护环境，人人有责”，“请你近距离投篮”，在绿

19、化区树立环保标语，如“茵茵绿草地，脚下请留情”；3)在开水房内墙面各贴上节约用水的标语，在开水房门口放置提示牌，如“小心滑倒”；4)在每栋宿舍楼外墙面各挂上一幅色彩鲜艳，内容生动活泼的大幅配字图画，文字简单，富有哲理，启示性强；5)在每栋宿舍楼之间各放置两个宣传橱窗，一个橱窗根据学生在校学习生活的时期规律性每一个月更换一次内容，具体为：在每学年开学时，针对学生刚刚进入大学，在学习生活心理等方面的不适应给予指导，介绍大学学习生活特点及适应方法；介绍邯郸的文化和周边环境，帮助同学们更好的适应陌生环境；对宿舍学生所在学院的统开课学习知识，学习方法进行介绍；对学校举办的各种比赛或评比活动产生的优秀学生

20、或者优秀作品进行介绍，推广；对学校接受或下达的重大事项或精神思想进行宣传；在期末考试前，对应试方法技巧，应试心理等方面的知识进行宣传，对考试诚信精神进行宣传；在放假前，对出行安全，外出礼仪等内容进行宣传，对火车票飞机票长途汽车票的预售期和购买事项进行介绍；在毕业生离校前，宣传关于就业，择业，面试等方面的知识，发表一些毕业生离校时对学校的情感和对学弟学妹的忠告及祝福。2、宿舍楼道内：1)在进楼大厅右侧宿舍管理员办公室墙外，贴一些欢迎标语，或者亲切的标语；2)在冬季容易结冰或楼道地面有水时放置温馨提示牌，“小心地面，容易滑倒”3)在女生宿舍一楼大厅右侧墙面悬挂世界名画，在男生宿舍一楼大厅右侧墙面悬

21、挂一幅世界地图；4)在宿舍一楼大厅正对门口墙面悬挂镜子，帮助同学们注意仪表，在镜子上方设置滚动字幕，字幕内容主要提示当天日期，星期，节气，和近三天的天气；发布一些宿舍楼内的寻物启事；名人名言，时下热点流行语等简单轻松的内容；5)在宿舍走廊灯的开关处贴上小标语，提醒同学们节约用电；6)楼梯拐角处，提上标语，提醒同学们上下楼梯注意安全，如“不挤不拥不打闹，怀文校园更美好”7)在每处灭火器放置的位置，贴上灭火器的使用说明和注意事项；8)在每层楼安排一个活动室，内设小型图书角，摆放一些同学们感兴趣的健康类、财经类、娱乐类的书籍；提供象棋，围棋等棋类物品；并设有桌椅供同学们阅读下棋；安置电视机，供同学们

22、关注新闻关注时事，和课外娱乐；活动室内的设施设备派专人管理；9)物业公司还将自己发行制作报刊物业小报，主要内容是反映物业管理公司的新举措，同学们的意见，综合同学的爱好选择部分发行内容，并位同学们提供自我展示的平台，发表同学们的优秀稿件；10)每隔三个宿舍在两宿舍之间墙面上悬挂一个小型宣传栏，介绍同学们感兴趣的名人，企业家政治家等；根据所住学生的专业，宣传相关专业知识，专业优秀名人事例；适当宣传宿舍生活注意礼仪；男女生特点介绍日常生活身体健康知识，心理健康知识；生动幽默的反映大学生活的图画；3、宿舍内部1)每个宿舍门右侧设置一个小型公告栏，用于宿舍成员张贴宿舍公约，值日安排，成员生日等内容，帮助

23、宿舍的管理和成员的交流；2)在宿舍内的灯开关处，提上标语，提醒同学们节约用电，出门关灯；3)根据同学们的意见，为每个宿舍制作一幅名人名言的字框，每天激励学生；二）宿舍文化软件建设软件建设是宿舍文化活动的核心，包括一系列的活动计划、管理制度、人员的配置和服务、各项活动的筹备实施过程、效果、学生的参与配合以及对公益活动的热心程度等。宿舍文化活动贴近学生需求，符合学生特点，激发学生积极性，才能显示旺盛的生命力。通过精彩纷呈的宿舍文化活动，促进物业管理人与学生之间以及学生与学生之间的正常沟通，形成良好的宿舍文化氛围，推动宿舍文化建设。1、每学期开展一次宿舍文化节活动，可与学校学生处联合举办，主要内容包

24、括：以宿舍为背景，开展摄影作品大赛；以爱我公寓为主题的公寓文化征文评选； 以宿舍为单位开展一系列的文化，音乐等比赛，例如，国学知识竞猜，歌唱大赛等；具体及其他事项与学生处沟通协商进行；2、充分利用网络，我们将在网络上增设本物业管理公司网址、网页，开辟“宿舍人家”，“宿舍之星”，“宿舍论谈”等栏目，方便同学们查询、报修、投诉、各种综合服务信息(天气预报、电视节目、新闻、启示、广告)的发布及网上购物等,为宿舍文化建设搭建新舞台。宿舍文化建设实施工作步骤工作步骤工作说明制定活动方案并报批开展本次活动的依据目的和预期效果；开展活动的可行性分析；制定方案，确定活动的名称，时间，地点，内容，规模，参加者等

25、。方案策划确定活动内容后，对可利用资源进行合理分配和申请活动经费，合理利用商家赞助；合理进行活动的员工分配；预测活动中可能出现的紧急情况，比制定相应的预案。活动准备制定活动规划；制定活动各类资料现场控制现场人员协调分工：保安，清洁，道路管理等；活动进程控制，保证有序进行；结合活动内容对公司形象进行宣传。活动总结用品清点整理；活动内部总结；上报活动书面总结；进行活动经费结算；活动资料，图片，归档并公布；活动结束后，对学生进行抽查，总结活动成效，满意程度，填写活动效果评估表3、管理制度；每学年开学初向大一新生发放宿舍手册包括内容为：一、宿舍文明公约；二、宿舍出入守则；三、宿舍防盗守则；四、宿舍防火

26、守则；五、宿舍卫生条例等相关需要学生们遵守的规章制度。河北工程大学大学宿舍精神文明公约1、 坚持四项基本原则，积极要求进步。2、 勤奋学习，互相交流，全面发展。3、 维护道德，团结友爱，助人为乐。4、 遵守校纪，崇尚文明，勤俭节约。5、 热爱劳动，讲究卫生，爱护公物。6、 注意安全，坚持值日，防火防盗。7、 尊重他人劳动成果，自我教育，自我管理，自我约束，自我服务。维修管理服务一、物业维修服务的特点1、项目简单，零星分散，量大面广，时间要求紧迫。2、零星养护项目范围广而分散，一般应做到养护及时。对报修中的急修项目，应在接到报修后24小时内修理；对报修中的一般项目，应做到报修后72小时内修理。3

27、、计划养护应结合设施设备的养护周期，制定科学的修缮计划，强调定期对设施设备进行检修保养4、季节性养护应根据不同结构类型设施设备对外界条件的适应性。二、物业维修养护的方式(一) 预防性维修：为了降低故障率，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，它是一种主动的具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段。(二) 紧急抢修：紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急抢修，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。由于紧急事件会对社区的安全等造成重大影响，因此物业公司应把紧急抢修列为单独的项目加以考虑。(三) 事后维修：是维修项目在发生故障或性能降低到不能

28、满足使用要求时所进行的维修。采用事后维修策略可以发挥主要构件的最大物理寿命，单位维修经济性好。像学生平时的保修就属于这一类。三、物业维修部分相关工作人员工作职责电工工作职责1.负责学生社区公用照明，电器设备的安装与维修，保证线路畅通。2.负责电气设备小型改造工程的定期拆卸，安装，维修保养工作。3.负责各种电气管网，管井雨季雨水的抽淘和清理工作。4.负责社区公共设施设备用电的抄表工作。5.实施有关电器设备维修，保养计划，并记录。6. 根据要求巡查配电设施安全并填写值班记录，负责各配电室钥匙管理工作。7.负责完成上级交办的其他工作事项。水工工作职责1.负责学生宿舍楼给水系统的维修保养工作2.采取有

29、效措施节约用水，积极做好节约用水的宣传教育工作，发现异常立即上报。3.负责学生社区雨水，供水，污水管网的疏通的清理工作。4.负责社区内供水，排水及消防设施设备的运行管理和维修保养工作。5.负责水暖专用工具的管理。6.负责完成上级交办的其他工作事项。四、维修管理程序学生报修 物业处理填写维修台账，维修单，并通知相关部门签收维修主管派活 工人准备材料到现场 维修完成，请学生签字 交回维修单及提取费用 汇总维修单，安排回访 信息反馈至主管处理五、日常维修实施方案（根据社区需求分析制定）类别项目日常维修计划方案标准完成效果区内道路路面，人行道每年对局部损坏严重的路面，道牙，人行道板进行翻修由维修部主管

30、加强督查，严禁外来车辆进入社区；翻新工作由工程部自有组织专业维修工或委托有关施工单位实施社区内道路使用管理规定；路面正常使用质量标准；人行道铺设标准减少不必要的路面受污损和破坏；使社区内局部损坏严重路面，通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能室外照明道路灯，高杆灯，水房灯，其他照明灯灯杆每年刷漆一次，每月清洁灯具一次；每年检修线路一遍由维修部按相关作业规程维护；对于破损灯具及老化线路经更换；建立档案资料和巡视维修制度；加强有关人员的培训无老化，照明设施完好，灯具施工标准；供电部门规定实现良好的灯具外观，照明系统正常，有效启用，照明设施线路完好率95%以上；尽量避免在夜晚不开室外灯；出

31、现故障，能够立即排除管辖范围内的电气线路符合要求，线路负荷满足和保证用电安全沟渠池井雨水口，雨水井井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀；每年度清理井内杂物一次，每年全面维修一次，每年全面维修完善一次由维修部按相应作业规范实践井盖刷防锈漆作业规程，井内无沉积物井内无沉积物；井盖正常使用，牢固，密合，流水通畅；汛期社区道路无积水公共标识设施公告牌，标识牌每半年对标志安放基础稳固情况进行检查维护，每半年对标识牌进行维护一次由维修部负责实施，每5年更换一次公告牌，标识牌制作安装及管理规定标志安放稳定消防设施消防栓及水泵按合器每半年油漆一次，检修一次，消防栓每半年排一次水，检修一次；由消防设施维修工负责每月一次

32、消防泵喷淋泵启动测试；定期对火灾自动报警系统的功能做试验和检查；由维修部组织实施；消防设备发生异常和故障及时报告设备主管；设备维修工负责消防设施的维修保养工作；建立楼内消防设备的技术档案资料开启灵活，不泄露；按国家消防规范要求管理正常有效使用，外观完好。喷淋系统的喷头不漏水，腐蚀喷淋管道系统内无杂物，无水垢，水锈堵塞现象的发生；保护好灭火筒筒身的标志和使用方法说明；保持公共走廊畅通无阻，不堆放杂物；向同学宣传消防知识宿舍楼内部用电设备宿舍内灯管，洗手间灯，宿舍楼内的灯，安全出口指示灯；楼内线路；等风扇每年检修线路一遍；零星材料的采购计划编制；每个月排专人检查楼内灯的运行情况，对于坏的灯，即时更

33、换；每季汇总灯具设备故障情况；在夏季到来之前统一检查电风扇完好情况由于这些大部分属于零星养护项目范围之内，主要根据学生提出的保修要求进行处理；维修部组织实施供配电的运行管理及维修保养工作，并由学生进行指导，监督按照供配电设备电（设施）维护保养规程的规定；无老化，照明设施完好；按照供电部门规定加强日常维护检修，保证楼道内水房公共照明，指示，显示灯完好无损，楼内电气线路符合设计要求；线路负荷满足学生用电安全；做到沿墙及沿顶棚架设的明线不松脱，垂落；做到学生宿舍内电器具如开关，灯头，插座牢固；限电，停电提前告知学生；学生在夏季正常使用电风扇楼内供水，排水系统水房水龙头，排污水系统每3个月系统检查水龙

34、头是否牢固，有无冒水现象发生；每月检查楼内排水管道建立正常给水，排水，供水的管理制度；对供水管道，水表，水池，阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全；定期对排水管道进行保养，清通；制定突发事故的处理方案，当发生跑水，断水等故障时，能及时处理，防止事故范围扩大无跑，冒，滴，；漏及大面积跑水现象；市政供水，排水规范；物业公司给排水系统工作规定对供水，蓄水设施设备进行清洗消毒，保持周围环境的清洁卫生；无二次污染及隐患；所有排水系统畅通；楼内无积水，浸泡发生；遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水，泛水；保证正常楼内供水；无水龙头损坏现象楼道内零星修补维修换纱窗，电话线，配玻璃，供暖设备每

35、年6月份统一修补学生宿舍窗纱；每年冬季供暖之前，检查楼内供暖设备；对于零星玻璃破损现象，及时更换由专人负责楼内零星设备的修补维修工作物业公司内部零星修补维修规定楼道内玻璃完好无损，无露风现象；保证供暖设备完好，无堵塞现象，室内供暖正常；电话线能用，学生能正常上网；夏季纱窗无漏洞，防止蚊虫进入室内生活服务设施方案一、公寓楼内的公共服务建设1、 公寓每层包括：通宵自习室、刊物阅览室、活动室等设置。具体方案如下：项目具体位置面积内部设置管理规章卫生管理补充 通宵自习室公寓每层西侧尽头靠南一侧50平方米（两个寝室）20套单人桌椅（1）禁止喧哗（2）禁止吃零食（3）保持卫生楼内打扫清洁人员为方便同学通宵

36、仔细，并且不影响寝室其他人的休息刊物阅览室公寓每层西侧尽头靠北一侧50平方米（两个寝室四面是刊物阅览架，中央是阅览桌椅（1）禁止带刊物、报纸等出阅览室（2）看完摆放到原位，最多拿不超过两本由值班学生打扫整理（5点后值班按小时计费）损坏的刊物要赔偿活动室公寓每层东侧尽头靠南一侧50平方米（两个寝室2套长桌椅（1）禁止私人长时间占用（2）宿舍集体活动占用要向宿管人员申请使用（3）闲暇时间可以互相交流由使用学生自行打扫，否则剥夺今后使用资格公共使用2、 邮件管理位置：每个公寓一楼入口处的值班室，即邮件收发室具体事项：收信人受到通知后，填写“邮件接收登记表”二、公寓楼外的专业性服务建设 物业提供的专业

37、性服务主要是以收费服务为主，整体上可以称为“第六社区的社区服务站”，服务的类别主要是针对西校区的学生而设，力求为学生的学习、生活、娱乐提供更完善的服务，满足学生各方面的需求。打造一个特色的大学校园物业管理，为在校生提供便利。并且赢得利润完善物业的内、外两部服务，长久为校园提供物业服务。由此，物业公司提供的专业服务类别，如下：1. 经营方面食品服务类：供应零食，便利、温热的早餐服务，饮品等生活服务类：日常生活用品、寝室卫生打扫用品娱乐类、电子类服务：（学生常买的）杂志、周刊销售P3、P4、P5，优盘、鼠标等电子产品及附件（如手机套、手机链，鼠标垫等等）2. 服务方面学习类：资料的打印、复印、扫描

38、等等医疗类：最常用的药品（根据学生的身体状况，比如常见多发病所需药物的品牌和类型不断进行调整）公共浴池及剪发的服务：洗浴，浴池用品（如拖鞋、毛巾、搓澡巾等浴室用品），剪发的服务自行车维修：自行车的维修，自行车配件的零售（如车锁）以上七个类别的实施方案如下：名称经营类别具体位置营业时间优惠活动收费方式补充朝学超市食品、生活用品、文娱类的经营服务四个公寓楼外，篮球场正对的校区北侧（边缘）早8：00至晚10：00据节日和经营情况而定刷校园卡或付现金为方便学生，超市另建，规模中等，经营类别较齐全，品牌据学生喜好适当调整朝学打印社电子类和学习类服务，如打印、复印、扫描2号的一楼，朝南一面（2号与3号之间

39、）早8：00至晚10：00会员卡：携5元钱和一张一寸照办理；打印等优惠现金电子类产品的经营可作适当的价格调整，坚持“不高不低”的原则，即不比市价高不比上价低社区卫生站医疗类药品和基本有关医疗的必备品与“朝学打印社”相邻早10：00至晚5：00无现金方面学生应急的药品社区维修站自行车的维修及配件的零售（如车锁）与“朝学超市”相邻早10：00至晚5：00无现金方便学生打气、维修社区浴池洗浴，浴池用品，剪发另设下午1：00至晚8：30无刷校园卡或付现金方便学生洗澡，可以不比跑到主校，节约时间三、社区服务办公室1、开设目的：A、解决物业公司在服务方面的些许不足，接受投诉，耐心处理问题，满足学生合理的服

40、务要求。 B、每天14小时的热线服务专线，解决学生的生活困扰。以及维修等服务投诉。 C、定期进行物业服务的满意度调查，做统计分析。 D、员工考勤2、意义：物业公司可以通过办公室了解业主对本物业公司的评价，从中去粗取精，完善不足，使物业水平提高。更好地服务学生，使这个群体能体验正真身为业主的部分权利，提供最有特色的校园服务。四、物业服务工作的十要则1、工作应自己创造，而不能等待； 2、所谓工作，就是主动去做，而不能被动； 3、应致力于大的工作。只做小的工作会使你渺小、平庸； 4、要抓住困难的工作去做。克服困难，获得成功，才有进步； 5、抓住就不放，达不到目的，死不罢休； 6、主动把周围的人调动起

41、来。调动与被调动，长时间后便有天壤之别； 7、要有计划。只要拥有计划，就会有耐力、办法、前途和希望； 8、要有信心。正因为没有信心，工作才显得没有魅力、没有韧劲和那样松散； 9、所谓服务就是开动脑筋，眼观六路、耳听八方、面面俱到、滴水不漏； 10、不要害怕摩擦。摩擦是前进之母、积极之养料。害怕摩擦，就会使你变得软弱无能。消防管理问题一、具体实施措施1、 开展形式多样的消防宣传教育。学校对学生消防意识薄弱问题应有足够的认识，要加大消防宣传教育的力度，宿舍内应通过多种形式开展经常性的消防安全宣传与培训。2、 对同学们的宣传应通过在宿舍楼道内张贴消防宣传画，发放消防刊物、通过举办消防文化活动等形式，

42、定期组织进行消防演练，每一学期在学生宿舍楼内举办两次，一般一年两次春季一次秋季一次，在火灾高发期进行消防演练，让学生们熟悉遇到紧急情况下该如何应对，如何有序的逃离现场。以增强其消防法制观念，提高其消防安全意识和责任心，使其掌握防火、灭火、逃生的常识，自觉遵守消防安全规章制度。3、 在新生入学时就要进行消防安全教育，可将消防安全教育内容纳入军训项目之中，使新生一入校即体验到消防安全工作在学校的重要地位；4、 定期举办消防知识讲座；从教职员工和学生中发展义务消防队员；举办消防运动会和灭火演练；利用电教设备开展有针对性的消防宣传等。5、 强化学生宿舍的消防安全管理。学生宿舍发生火灾不仅给学生的学习生

43、活带来不便，更重要的是因宿舍内物品多，人多拥挤，疏散不畅，极易造成重大财产损失和人员伤亡。学校要把学生宿舍作为防火工作的重点，在方便学生日常学习、生活的同时，要加强宿舍用火、用电的管理，严禁在宿舍内乱接乱拉电线和使用大功率电器，加强检查，及时制止学生的违章行为。同时要确保学生宿舍的消防安全通道畅通，以防不测。6、 宿舍楼电线有专门人员负责定期检查，固定时间内更换电线。在宿舍，学生应自觉遵守宿舍安全管理规定，不乱拉乱接电线；通过限制电压，防止学生在宿舍内使用热得快、电热杯、电饭煲等容易造成危险事故的电器。7、 不在宿舍使用明火；不将易燃易爆物带进宿舍；不在宿舍内焚烧物品；不在寝室吸烟；发现不安全

44、隐患及时向管理人员或有关部门报告；爱护消防设施和灭火器材，不随意移动或挪做他用；室内无人时，应关掉电器和电源开关等。8、 在学生宿舍每一层的走廊里粘贴有关预防火灾的安全措施的图片，提高学生的自防自救能力。9、 加大宿舍安全制度建设，宿舍管理员定期对每个宿舍进行检查，采取表扬与批评的方式对学生进行管理。二、学生宿舍楼灭火器安装要求1、学生住宿床位在100张以上的楼层，每15m内设置一个灭火器放置点；学生住宿床位在100张以下的楼层，每20m内设置一个灭火器放置点。2、灭火器设置在灭火器箱内或挂钩上，且不影响学生通行，其顶部离地面高度不应大于1.5 m，底部离地面高度不应小于0.8m，灭火箱不得上

45、锁。 三、学院应急照明灯和疏散标志灯设置要求1、宿舍楼走廊每20m间距设置一只应急照明灯，楼梯口等通道和安全出口处，要设置一只应急照明灯和疏散标志牌。2、疏散指示标志宜放在太平门的顶部或疏散走道及其转角处距地面高度1m以下的墙面上。卫生问题1、保洁员方面：负责所辖范围内保洁区公共卫生的清理工作，做到干净整洁；保管好保洁设备和工具；及时清扫公寓楼内的垃圾；协助做好宿舍的其他相关管 理工作。学生宿舍走廊、楼梯、公共卫生间、公共洗漱间等公共部位每天清扫2次以上，拖洗1次，并全天保持整洁。做到地面无积水、无污垢、无痰迹、无纸屑、无瓜果皮壳；公共卫生间、公共洗漱间无异味、无积水、无污垢；墙面保持整洁，无

46、污迹、无乱悬挂、无乱张贴等现象。2、管理员定期检查学生宿舍，通过评比星级宿舍来强化学生宿舍的管理，对卫生条件好的宿舍给予表扬或物质上的奖励，不好的宿舍进行批评教育，让同学们自觉养成整理宿舍的良好习惯。同时将寝室卫生同学生的奖学金紧密联系起来，并建立起相应的制度。3、要将学生宿舍的卫生状况纳入学生综合评价体系，使学生评价体系更科学、更全面。医院与卫生管理处在注重卫生、健康知识普及教育的同时，认真做好学生宿舍的卫生防疫工作。后勤管理处要采取切实有效的措施，做好学生宿舍的灭鼠、灭蟑工作。4、要进一步建立健全学生宿舍卫生检查制度。确定每周学生宿舍卫生集中清扫的具体时间，并定期认真组织学生开展卫生大扫除

47、，指导学生做好卫生值日和日常维护，建立内部检查、评比、表彰的激励机制。学生公寓管理服务中心要指导各学生宿舍楼健全楼管会等学生自律组织，采取学生自律组织检查和中心检查相结合、集中检查和平时抽查相结合等各种方式，综合、科学地评价学生宿舍卫生状况，每周给出一个成绩，并按楼张榜公布卫生合格宿舍和不合格宿舍名单。5、在两个宿舍楼之间安放一个大的垃圾箱，也可以建立一个小型加盖的垃圾站，以防垃圾乱飞，垃圾必须及时处理，以免给学生带来卫生生活方面的不良影响。6、积极听取学生提出的意见，可定期对卫生问题向学生做调查，及时了解学生日常生活卫生问题，切实从学生角度着想，发现问题及时向上级主管部门汇报，以便上级制定有

48、效的管理措施自行车及安保管理一、安保部岗位架构图社区区长安保主管门卫保安保洁绿化二、保安人员管理规章制度1、目的为学生营造安全、舒适、文明的社区环境，规范管理处安保工作，提高管理处服务水平。2、适用范围河北工程大学第六社区3、原则门卫和保安室社区安全保卫的直接负责人，对本社区的安全负责，要自觉遵守国家有关法律、法规，坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的方针。4、日常工作保安的日常工作主要包括第六社区所有学生出入管理和这区内安全秩序等监督管理，保障公共秩序及学生的人身安全；维护学校各项规章制度；保障社区正常秩序。如因工作失职，给社区造成损失应追究当班保安员责任。三、人员进出管理制度1、文明服务

49、，礼貌待人。对来访人员或住宿学生，及公寓居住人员热情接待，认真受理;对提出的问题和需求进行认真耐心解答和帮助解决。2、学生必须吃学生证进出宿舍楼。3、对外来人员按接待程序进行接待及登记，具体如下：（1） 外来人员（学生的客人、领导、亲友，各类访客，装修作业人员等）一律 登记。（2） 对有效证件进行登记。有效证件包括：没有过期的身份证、工作证、学生 证等。（3） 认证核对证件和持有人是否相等，若不符不予以登记和放入。（4） 当接过来访客人的任何证件时，应使用“谢谢”等文明用语。（5） 认真填写来访登记表，要求字迹清楚，内容全面准确。（6） 若遇不登记强行进入宿舍楼的，应予以制止，对制止不了的，需

50、跟随到目的地并立即报告，交由上级处理。（7） 当师生带有亲友或访客时，应有礼貌的要求出示有效证件予以登记，并向 师生作必要的解释工作，以消除其不满情绪。（8） 若遇上级领导来学校指导、参观，应立即起立，以示欢迎，并热情回答领 导的询问。4、男生不准进入女生楼，女生不准进入男生楼。5、禁止各类推销人员进入，各类维修人员应提前与安保部门联系，经核实身份后方可办理出入证，出入校区应佩戴施工人员出入证，否则门卫有权禁止进出校区。施工完毕后应主动办理退证手续。四、物品进出管理制度1、学生进出宿舍楼携带贵重物品需到保安处登记，详细写清所带物品、出入时间、学生身份信息。2、维修人员进入社区进行维修作业，需进

51、行物品登记，待保安检查清楚没有违禁物品，并核查清楚后，方可出入社区。五、巡逻管理制度1、社区内实行24小时全天巡逻服务，巡逻人员由护卫班长负责，护卫员轮流巡逻。2、确保管理区域内的安全、消防工作和维持物业管理区域的公共秩序及设施正常运行，按制定的巡逻路线，到指定的地点“打点”计时。确保全部公共区域情况正常。3、巡逻员要协助管理处对装修单元的安全维修许可证、维修人员的出入证、动火作业证、安全隐患及消防隐患等情况进行巡查，发现问题要及时制止。4、巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证，如有误必要时可带至保安部值班室询问处理。5、在巡逻中应认真检查天顶、地面及平常人易到达的角落，查看有无垃圾或不清洁的地

52、方：有无公共设施、设备被损坏。若消防栓、管道房的门、防火通道门损坏，灯管、灯泡不亮等等，应立即填写巡逻检查记录表、部门往来联络单，交有关部门处理。6、在巡逻中注意发现有无不正当的气味、异味时，迅速寻找异味来源在何处。如属液化石油气泄漏，则立即进行处理；如不能处理时，立即报管理处，并请液化石油气公司速来解决。7、严格按照安保部制定的巡逻次数（每班1次，夜班2次）和巡逻路线对整个辖区做全面巡视，每次巡逻时如实填写巡逻检查记录表，巡逻时必须携带对讲机、应急灯。六、自行车停车操作规程1、自行车放在指定位置，不得乱放乱停。2、每辆自行车应佩戴车牌，并且登记，方便检查。护卫员指挥车辆按车位上的车牌号正确停放。3、安排专人进行自行车的摆放，工作时间内应巡逻，随时维持自行车的整齐。4、在巡逻过程中，如遇可疑人员应上前询问，非本校人员要及时劝离。5、寒暑假期间自行车应实行统一管理，安放在指定地点，并用绳索统一编锁，不得私自开锁，以保证自行车的安全。七、交接班管理制度1、接班保安