2009年宜兴房地产市场考察报告

1、,宜兴项目考察报告,1.宜兴城市宏观环境,2.房地产市场概况,4.结论与建议,3.四地块详细解析,宏观环境,中国陶都 江南水城,全市2008年GDP为600亿元 ，增速18.80% 全市2008年房地产投资额为38亿元，增速4.2% 全市2008年社会零售额为210亿元 ，增速23.5% 宜兴城镇居民人均可支配收入为20752元，增速为13.2%,宜兴城市发展战略为“一心三片区”的空间结构 一心:以龙背山为绿心 三片区:宜城、丁蜀、湖滨新城,宜兴全市常住人口125.81万人，比上年末增加了2.14万人，增长1.7%；户籍人口106.78万人，其中 宜城人口为34万人，丁蜀11.6万人,宜兴地处

2、长三角经济圈，是我国著名的陶都、环保之乡和教授之乡，江苏省重要的工业、旅游城市，华东地区著名的生态园林旅游景区，苏、浙、皖三省接壤地区重要的商贸综合服务中心，已被列为江苏省重点发展三级类中心城市。 宜兴地处经济发达的长江三角洲地区，综合经济实力在全国县（市）中名列前茅。 宜兴的开放型经济在全国处于领先地位，是江苏省重要的对外贸易出口基地之一。 宜兴是中国优秀旅游城市，以“陶的古都、茶的绿洲、竹的海洋、洞的世界”等自然和人文景观闻名于世，被誉为“沪宁杭后花园”。 宜兴工业较为发达，形成了环保产业、电线电缆产业、精细化工产业、陶瓷产业、纺织服装产业、冶金产业等多个产业群。,地理区位：地处长三角城市

3、群宁杭发展轴,城市概况,宜兴市总面积约为2039平方公里，行政区范围包括：宜城、丁蜀、屺亭、湖洑、高塍、大浦、新庄、芳桥、周铁等9个城镇和1个国家级环保科技园，其中宜兴政府所在地为宜城。市域户籍人口约为106万，其中宜城为34万，丁蜀为11.6万；远期规划（2020年 ）人口为121万，其中宜城人口50万，丁蜀20万人口。,城市概况,行政区划与人口情况,城市定位,中国著名陶瓷之都 宜兴已有6000年的制陶史，现有陶瓷企业近千家，产品主要有日用陶瓷、建筑陶瓷、工艺美术陶瓷、工业陶瓷及紫砂陶瓷五大类、2000多个品种。其中无铅釉下彩餐具、耐磨耐腐的工业陶瓷、美术陶瓷、纳米陶瓷材料、陶瓷机械、紫砂工

4、艺品等在国内外市场占有相当份额。 长江三角洲生态旅游城市 宜兴是陶文化、茶文化、竹文化、洞穴文化兼具的独特旅游胜地。著名景点有徐悲鸿纪念馆、范蠡洞、善卷洞、龙背山森林公园、宜园、竹海等多处著名景点。 苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市 宜兴工业基础较好，已逐步形成了以环保、陶瓷、冶金、精细化工、电线电缆、化纤织造、服装服饰等为主的产业集群，以及包括机电、轻工、新材料、新能源等行业门类齐全、布局合理和协作配套能力强的产业结构。 宜兴的开放型经济在全国处于领先地位，宜兴是江苏省重要的外贸出口基地，全市共有500多家外贸产品出口企业，出口产品涉及纺织、服装、化工、陶瓷等9个大类近千个品种。,城市

5、概况,城市交通：立体路网、四通八达,城市概况,城市概况,城市交通：立体路网、四通八达,宏观经济,亿元,宜兴GDP,宜兴GDP高速增长,全市2005至2008年GDP增长速度较快，均高于17%，2008年已突破600亿元，综合经济实力在全国县（市）中名列前茅。GDP增加主要来源于基建投资，旅游业和劳动密集型的工业企业。 宜兴工业较为发达，形成了环保产业、电线电缆产业、精细化工产业、陶瓷产业、纺织服装产业、冶金产业等多个产业群。,宏观经济,宜兴固投和房投增速回调,全市2005至2008年固定资产投资和房地产投资均增加，但是房地产投资增额占固定资产投资的比重逐渐降低。 固定资产投资增幅一直处于下降趋

6、势，房地产投资在2005、2006年大幅上扬，06年后则迅速下降。,宏观经济,零售额：消费品市场繁荣活跃,全市消费品市场繁荣。社会消费品总额逐年增加，呈上涨趋势，增幅较大。 市场规模稳步扩大，贸易市场成交额逐渐增加，呈现良好态势。,宏观经济,可支配收入持续增加,城镇居民人均可支配收入持续增加，人民生活水平得到不断改善，但是低于2008年无锡市城镇居民平均水平，与江阴市还存在一定差距。,城市规划,城市发展目标即空间结构规划,城市发展目标：宜兴城市将建设为充满经济活力，富有文化特色，适宜人居的现代化城市，打造太湖西岸重要的中心城市。 城市规划空间结构：一心双城。 一心：龙背山森林公园； 双成：宜城

7、、丁蜀。 城市发展方向 宜城：东进、北扩、 西优、南控 丁蜀：内部整合 、集聚发展,环科园,铜官山,屺亭工业区,专业市场区,诸桥工业区,宜城区,龙背山森林公园,东山区,丁山区,站前区,新街区,开发区,洑东区,宜城、丁蜀城市功能分区,太湖,城市规划,宜城：宜城区、东山区、环科园、屺亭工业区、诸桥工业区、专业市场区、新街区,丁蜀城：开发区、丁山区、站前区、洑东区,城市规划,相关阅读: 东部潜力无限,南部景观资源稀缺,龙背山生态森林公园,宜兴中心城区规划为：一心双城 一心：以龙背山生态森林为绿心 双成：宜城、丁蜀 宜城南部的龙背山生态森林公园为国家4A级旅游景区，占地8000亩，为宜城的天然绿肺，自

8、然景观良好，为稀有的自然生态景观资源。 其中宜城的发展规划为：“团氿时代两氿时代太湖时代”向东发展的规划思路，利用东部的“水”和“生态”优势，加强东氿现代生态休闲水城、东氿风景、太湖在内的东氿新城，相应道路和配套设施建设已经逐步启动，城东发展潜力无限。,3.四地块详细解析,2.房地产市场概况,4.结论与建议,1.宜兴城市宏观环境,土地供给,2008年宜兴土地供应商业住宅面积31.60万平方米，可建建筑面积为55.10万平方米，由于房地产行业不景气，致使土地供应体量较小。 土地价格特征体现明显：主城区内的土地价格较高，普遍高于130万元/亩，而周边镇上土地价格相对较低，基本处于20万45万/亩之

9、间。,2008年土地供给情况,土地供给,2009年宜城主城区土地供给情况,地块中的体育中心北侧地块、工业学院南侧地块及城东V地块为2008年土地供应计划指标，但由于08年房地产行业不景气，土地市场需求不旺盛，使得上述地块未能上市。 2009年 主城区供应量相对较大，每亩土地价格大约为100万至250万 元/亩，土地市场放量供应，必将加剧市场竞争；其中东溪头改造地块和东河路南侧地块位于环科园范围内，其土地价格可以协商。,房产市场,施工及竣工面积平稳、销售面积08年急剧下降,房屋开工面积总体保持平稳，涨幅保持平稳。 房屋竣工面积保持平稳，略有增加；预销售面积08年急剧下降，受08年国家宏观调控政策

10、和金融危机影响较大。,房产市场,房价逐年上升，增幅先升后降,商品房均价快速上升，由05年的3050元/平方米升至08年的4200元/平方米 。 05年至06年房价快速升高，07、08年房价涨幅开始 减缓。,2008年宜兴、常熟经济技术指标比较,3.四地块详细解析,2.房地产市场概况,4.结论与建议,1.宜兴城市宏观环境,地块考察情况汇报,东溪头地块改造项目,东河路南侧项目,体育中心北侧地块,工艺学院南侧地块,地块区域位置图,2,1,4,3,东溪头地块,地面性状：地块整体呈狭长三角形，北侧是团汣湖，并依靠在新长铁路桥和云溪大桥之间；地块东至汣西路，南至汣南路，西至新长铁路； 用地指标：占地面积3

11、60.2亩（其中保留河道面积13.7亩），容积率不大于1.5，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，控规要求建筑以多层为主；,东溪头地块,此外，本宗地块坐落于国家级宜兴环保科技工业园区范围内，工业园规划分局已经对该地做了规划设计。地上基本拆净，地势比较平整，地面上有少数遗留的房屋，在宗地西南角有一座高压线的转向塔，地块西南角有一个工厂和一座发电厂，据园区招商局介绍，该电厂5年内搬迁完毕。,东溪头地块,周边楼盘,荷兰岛 此项目位于汣西路东侧、汣南路南侧，处于目标地块的东南角。此案建筑面积约为24万平米，欧式建筑风格，整个项目以联排洋房、独栋别墅、部分小高层组成，目前推出一期联排和多层小洋房，

12、价格约为7000多元每平米，预计独栋别墅价格为13000元/平米，后期小高层预测销售价格为4500元/平米。,东溪头地块,周边楼盘,宜园.东溪望景 此项目位于汣南路南侧、兴业路西侧，宜园公园正对面，距目标地块700米左右。此案建筑面积约为10万平米，现代建筑风格，整个项目以多层、别墅、部分小高层组成，目前一期售罄，双拼价格约8500元/平米，独栋价格为11000元/平米，多层均价4800元/平米，小高层价格为4550元/平米，层差80元。,东溪头地块,优劣势分析,优势 地块东侧正对宜兴市区最大的生态公园宜园； 地块北侧是市区的核心水景团汣湖； 宗地属于宜兴环保科技园区，园区内的各项政策和土地价

13、格仍有商谈的空间。,劣势 地块西侧宜紧邻新长铁路，影响了地块的开发品质； 地块西南角有一个发电厂，对地块南端有一定影响； 宗地处于宜兴城区的最西边，人气不旺，且与周边其他楼盘的地势相比较差。,东河南路地块,地面性状：地块整体狭长，北宽南窄，北靠东河路和汽车南站，南至104国道；东依东汣大道和龙背山旅游风景区一路之隔，西沿新长铁路； 用地指标：占地面积150公顷（其中包含内部规划市政道路、安置等用地面积），由于地块面积很大，容积率分片区制定。,东河南路地块,东河南路地块,东河南路地块,东河南路地块,地块西侧铁路,地块南端高速入口,东河南路地块,地块大部分地面比较平整，东侧靠近龙背山公园处有一片2

14、0米左右高的坡地，地上有一个高压线经过，其中在地块北端有一些农户居住需要拆迁，在北端潢潼路与东河路之间建有一个规模较大的安置小区，目前正在施工过程中。地块周边有两个自然村落，近期并无商品房项目，周边楼房价格一般在4000元/平米左右。,东河南路地块,优劣势分析,优势 地块东临龙背山森林公园和铜官山的自然环境优势； 地块与宜城中心市区紧邻，周边交通便捷，配套完善； 宗地本身规模较大，便于综合开发，而且地处宜兴环保科技园区内，享有一定的政策和地价优势； 地块南端2公里处是宁杭轻轨的宜兴出口，南端也将成为宜城的南大门。,劣势 地块西侧紧邻新长铁路和宁杭高速，影响了地块的开发品质； 地块内部的拆迁安置

15、和北端的大型安置点会影响土地的开发档次； 宗地处于宜兴的两个城区的中间部位，两侧的铁路和高速，以及周边的森林公园对地块本身的空间布局有一定的制约； 宗地内地势起伏，沟渠比较复杂，且东临龙背山文峰塔，建筑物有限高要求。,体育中心北侧地块,宜城城区储备地块分布示意图,体育中心北侧地块,地块坐落：荆邑路两侧，体育中心北侧，大溪河南岸 用地性质：居住、商业用地 经济技术指标： 规划总用地面积255000平方米（其中开发性用地面积147000平方米越折合为220亩），规划总建筑面积250000平方米（不包括地下停车场），建筑密度：不大于35%，绿地率：不小于30%，容积率：1.51.8,体育中心北侧地块

16、,地面情况：地上基本拆净，地块四面环水，中间有一条道路将地块隔成南北两块； 交通：10、12路公交线经过地块，出行比较便利，地块东侧正在修筑一条跨河大桥； 文体教育：宜兴市体育中心、培源小学、荆溪小学、宜兴市第一中学 金融：工商银行、建设银行、农业银行、交通银行 医疗：中医院城南分院、宜兴市第三人民医院,体育中心北侧地块,优劣势分析,优势 本地块四面临水，环境优美，地处中心城区，紧邻宜兴市体育中心、游泳馆等； 地处宜城市区，但周边商业相对薄弱，具有很高的商业开发价值； 地块对岸是市区一个生态公园水浮地公园； 地面已经拆净，随时可以上市。,劣势 土地已经收储，取地方式只能通过市场竞拍，并无其他相

17、关的优惠政策； 土地价格相对偏高，据土地储备中心透露，价格在250万元/亩左右；,工艺学院南侧地块,工艺学院南侧地块,地块坐落：无锡工业职业技术学院西侧，江南春天住宅小区南侧，地形以坡地为主，地上已经拆迁完毕； 用地性质：居住用地； 经济技术指标： 规划总用地面积380000平方米，占地约578亩，容积率不大于0.4 建筑高度：不高于10米。,工艺学院南侧地块,周边状况 交通：3路公交线，地块周边主市政道路已经到达，紧邻工艺学院。 文体教育：宜兴市职业技术学院、无锡工业职业技术学院、东山中学、宜兴市第二实验小学 金融：工商银行、建设银行 医疗：宜兴市第三人民医院,优劣势分析,优势 本地块紧邻龙

18、背山森林公园，环境优美，交通便捷，作为居住用地开发前景看好； 地块周边已有几个相对成熟的别墅和洋房小区，公共设施配套齐全； 地面已经拆净，随时可以上市。,劣势 土地已经收储，取地方式只能通过市场竞拍，并无其他相关的优惠政策； 地块位置相对较偏，据土地储备中心透露，价格在120万元/亩左右。,工艺学院南侧地块,3.四地块详细解析,2.房地产市场概况,4.结论与建议,1.宜兴城市宏观环境,结 论 与 建 议,宜兴地处三省通衢，处于江浙皖交汇处，由于近年城市和省际快速通道的便利等原因，经济增速非常快，同时也带动了宜兴的房地产业的迅速发展。总体而言，宜兴的房地产市场中大型开发商的介入较少，作为县级市目前开发的楼盘数量相对很多，但是都是中小型开发商，以无锡本地开发企业居多，或者说是有无锡籍贯的开发企业居多，项目规模普遍不大。,综述,宜兴市城市分布呈哑铃状，一端是宜城镇中心，一端是丁蜀镇中心，中间连接地带是龙背山森林公园。目前宜兴市的