仙桃大都汇广场公寓和住宅部分市场调查报告2014

1、仙桃大都汇广场 公寓和住宅部分 定位报告,二一四年四月,湖北锦华置业投资有限责任公司,核心问题,公寓和住宅的市场分析,PART 1,PART 2,PART 3,公寓和住宅的发展定位,公寓和住宅设计建议,PART 1,住宅部分 （45600M）,公寓部分 （25120M）,人口特性：本项目位于仙桃老城区，居住人口密度大， 交通特性：位于核心区位，路网四通发达，与本案临近的横向道路沔阳大道为城市主干道，交通通达性好，方便到达城市各中心区域； 可达性：数条公交线路达到本案，可达性好； 土地开发情况：未来居住用地和商业用地储备量大，预计未来人口将持续导入增加，商业氛围逐渐浓厚； 周边现状：周边住宅数量

2、庞大，已交付住宅小区达到19个，且周边企事业单位聚集，商业商务氛围较好； 商业特性：本案所处市级核心商圈外沿，距离商圈600米，步行距离仅5分钟；,区位分析,仙桃市总体市场分析,2013年新增商品房房源23872套，同比增长139%。2013年商品房成交11792套，楼市成交创历史新高。但全年新增房源与新房销售套数比例高达2.02：1，比例持续扩大。 城南和南城新区供应量大，竞争激烈，老城区相对竞争较小。,仙桃市总体市场分析,商品住宅销售最好的月份主要在年头和年尾，月均销量在800-900套之间，住宅月均价为3300元/，波动不大。 成交量最大的是120左右的户型，面积成交占比70%以上，也是

3、仙桃本地最畅销的户型。 大户型成交过少，说明高端购买力不足。,仙桃市总体市场分析,城西片区,老城区,城南片区,城东片区,项目位置,老城区：3400元均 区域配套齐全人气旺 高端居住环境较差 旧城改造难度大 代表楼盘： 康湾一品、三合鑫城,城西片区：3300均 旧小区密集， 住宅档次不高、配套较差 居住环境有待改善 代表楼盘： 满庭春MOMA、锦绣江山,城东片区：3000元均 闲置土地多，未来潜力大 高端居住环境较差 工业区城中村较多 代表楼盘： 东城国际、公园世家,城南片区：3400元均 政府规划新城区 居住环境好、配套完善中 未来区域价值最大 代表楼盘： 新城壹号、仙桃福星城,仙桃市总体市场

4、分析,2013年销售排名前十的楼盘中有七个在城南，供需两旺，也是仙桃市今后发展的重心所在。老城区供应量较小，从需求方面来说对高楼层房屋也有一定抗性，区内唯一大规模的楼盘康湾一品，销售情况一般，正常销售时约20套/月。（2013年正常销售8个月成交156套） 一般中小楼盘年销量在300套左右，月销售在20-30套之间。,仙桃市住宅总体市场小结,仙桃市场住宅年销售量在10000套左右，2013年是销售最好的一年，销售量为11792套。一般销售较好的项目年销量在300套左右，最好的销售月份在年头和年尾。 城南板块供销量都大，竞争激烈，老城区相对竞争较小，两者在价格上相差不大，考虑到生活的便利，仙桃城

5、区客户置业还是首选老城区。 仙桃市高层项目已成为主流，房屋成交均价稳定在3300元/M左右，三房两厅的120 M户型是仙桃市最畅销的户型，小户型普遍销售较慢。 2014年年初以来，由于供需比持续扩大，各类促销、特价房和团购活动实际是在变相降价，现各楼盘的实际成交均价比去年大都有每平方100-200元的减价，这样对于投资人群来说吸引力不大。,公寓部分市场分析,区域现有公寓供应分布情况,区域内现有的公寓项目分布较为分散且数量较少； 本案周边临近有2个公寓项目供应； 总体来说市中心公寓项目供需均不大，和仙桃市第三产业发展相对滞后有关。,公寓部分市场分析,区域公寓市场产品特征,平层/LOFT：现有公寓

6、产品全部为平层，市场上没有LOFT产品； 产权：在售产品全部为70年产权公寓产品，仅仙桃世界城一个待售项目为40年产权商用性质的公寓 户型：在售公寓产品的户型面积区间为36-86平方米，主力户型为45和86平方米； 交付标准：全部为毛坯标准，由于精装产生的溢价较高，导致销售价格上涨，总价升高，市场抗性较大。同时，精装产品还限制了公寓的用途属性，无法满足办公需求； 特性：市场上的公寓产品全部依托于自身综合体项目，拥有完善的商业配套，具有投资属性；,公寓部分市场分析,仙桃城市广场,户型：38.53,户型：44.47,户型：59.66,户型：72.71,销售表现：整体销售情况较差，2012年开盘至今

7、，去化率仅约为50%； 滞销原因： 销售价格较高，价格远高于仙桃市平均房价水平； 户型面积较小，目标客群定位成为投资客户，而仙桃市场的投资客群较少； 产品特征与普通住宅无差异，不具有销售亮点；,公寓部分市场分析,新天地国际广场,户型：74.8,户型：50.06,户型：85.28,户型：66.56,销售表现：整体销售情况不错，2013年12月开盘，首期推出200套，但去化速度不错，22层以下的74和85平米的户型销售较快； 销售表现分析： 销售价格较低；户型面积相对较大，主要面对刚需客户； 赠送平台和一半阳台面积，增加销售亮点； 50平米的小户型滞销，由于投资客户较少，需求较小；,总结,产权：

8、全部处于综合体项目内，根据目前项目规划情况来看，未来仅仙桃世界城将出现40年产权性质的公寓产品，填补现有市场的空白点；,销售表现： 投资型公寓市场表现欠佳，价格难以于住宅拉开距离，以刚需为需求的偏住宅性质的公寓产品表现尚可；,区域特征 核心区域持续供应，南城新区出现供应；,户型： 高性价比的产品； 毛坯；精装和LOFT产品暂未出现 投资客户少、居住用途多；,本案机会点： 现有公寓产品的投资属性较小，多数以刚需型自住需求为主，在售的以投资型的50平米小户型公寓产品相对滞销，而80平左右的自住需求的公寓产品去化速度相对较好，但总体来讲也较慢； 故本案公寓产品需同时满足自住用途和投资需求，以大比例自

9、住性质的公寓，辅以投资属性的小户型公寓和办公需求的写字楼；（混用型，高层或顶层可以考虑LOFT）,公寓部分市场小结,住宅部分市场分析,区域主要标志性楼盘布情况,本案,1,2,3,仙桃销售最好的项目在城南板块，老城区现有住宅项目分布较为分散且数量较少； 本案周边临近有2个较大项目供应； 总体来说老城区客户以改善性需求为主，更看重商业配套和生活便利，对于物管和品牌相对要求较低。,老城区,4,住宅部分市场分析,区域住宅市场产品特征,项目体量：大盘建筑面积在20万方以上，是仙桃市场的主导单位；小盘不具有价格主导权。 均价：基本在3000-3500元之间，在价格战时降价非常快，现主要向3000元一侧靠近

10、。 面积区间：在售住宅产品的主力户型面积区间为90-136平方米，主力户型为90和124平方米； 交付标准：基本为毛坯标准，由于精装产生的溢价较高，导致销售价格上涨，总价升高，通常而言精装只作为促销手段，在滞销时才小规模选择性的使用。 特性：市场上的住宅产品非常喜欢以学区房作为卖点，商业配套其次，景观方面要求相对较低。,去化分析： 销售人员描述：高达150-200套/月左右，置业顾问10余套/月/人； 星城国际描述：截至11月，估计卖了1200多套，平均110套/月； 元泰未来城描述：每个月差不多卖100多套； 仙桃房网2013年统计：1422套，平均去化速度118.5套/月。 其他楼盘攻击点

11、：三高（高压线、高速、高架桥）,新城壹号,二组团 尾盘,三组团 认筹,规划局团购,三组团户型分析：,后期营销节点：,1.三组团23、24、25栋当前已认筹200多组，2013年12月8日开盘；预计2014年5-6月加推26栋。 2.据置业顾问反馈，预计2014年7-8月份推出四期，面积段可能为100、120、150。,产品分析： 1、本项目为城南新区第一大盘，也是仙桃市现销售最火爆的楼盘。 2、三期推出房源户型全为三房，包括低总价的小三房（97）和舒适型的大三房（120-128 ） ，三房产品覆盖面较全。户型缩小趋势在规划上具有前瞻性。 3、建筑立面具有视觉冲击性，在户型的设计上，较注重采光通

12、风及动静分区，市场接受度较高,97 3*2*1,去化分析： 销售人员描述：月销售50套左右 仙桃房网2013年度统计：635套，平均去化速度53套/月。 其他楼盘攻击点：楼间距不够，消防不过关、噪音大、管理乱、小区容积率太高，没有绿化，停车位不够。,一期,一期,二 期,三 期,10/11号楼I户型 123.28,10/11号楼H户型 124.38,三期户型分析：,后期营销节点：,春节期间大打回家买单活动，其主推10、11栋2014年开盘，10栋为楼王，年底交房，均价在3600元/平方米左右。,产品分析： 1、本项目为城南新区钱沟路上销售最好的楼盘。 2、主力户型为120 左右的三房，亮点在于2

13、0 的观景阳台和 入户花园设计，集合福星品牌、优质的物业服务，完善的商业配套，使项目在返乡人群中具有很大的号召力。,去化分析： 销售人员描述：去年1月开盘高达50套/月左右，接下来平均10套/月；现在1号楼余92套，2号楼余106套，高楼层和小户型滞销。 仙桃房网统计：198套，平均去化速度15套/月。 其他楼盘攻击点：规模小、周边发展潜力不大,东城国际,1号楼I户型 78.69,1号楼A户型 124.70,主要户型分析：,后期营销节点：,主持教育牌和亲情牌，逢节日必做活动和打折，在销售情况不佳的情况下，2014年3月推出3588元/平方米精装修房。,产品分析： 1、本项目为城东板块去年销售最

14、好的楼盘。 2、主力户型为120 左右的三房，78.69M的户型不是主力户型，但是销售中的一个亮点，销售情况成交在70%以上，说明两房的自住偏小户型还是有一定市场接受度的。,去化分析： 销售人员描述：主推124M的户型，小户型以特价形式销售。 仙桃房网统计：销售一般，3月份因为价格偏高，仅销售8套，4月份开始降价促销。 其他楼盘攻击点：规模小、开发商实力不济，总共两栋楼，还要分两次开发。,三合鑫城,1栋C户型 72.84,1栋B户型 120.12,主要户型分析：,后期营销节点：,项目一共两栋楼，年底交房，现建至15层，由于周边项目不多，竞争压力较小，优惠折扣也不多，自然散卖状态。,产品分析： 1、本项目为老城区主要在销口碑较好的楼盘。 2、主力户型为120 左右的三房，75M左右的两房，销售去化率一般，小户型产品单价反而相对较低，这也是仙桃其它楼盘的普遍情况。,总结,卖点： 无论远近，学区房基本是所有项目的主要卖点，这和客户群主要是解决小孩读书问题有很大关系； 地段的交通和配套成为项目的成功关键。,销售表现： 低楼层，120平方大户型的单位销售最佳，小户型产品单价反而相对较低，高楼层小户型通常一口价处理。,区域特征 南城新区供应量大，供需两旺。老城区供应量不大，竞争较小，价格稳定在3300元左右，但也会受整体市场的影响。,户型： 120平方的户型是绝