商品房预售合同纠的处理纷

1、商品房预售合同纠纷的解决一、区域误差争议处理(一)设计变更引起的错误纠纷根据现行的房地产面积计量制度，商品房的实测面积为竣工面积。产权登记时，土地和房产管理部门对出卖人委托的有资质的测绘单位的测量成果(面积)进行审核确认。出卖人委托的测绘单位测量的面积，未经国土房管部门核实，不得作为该商品房的实测面积。因此，由国土房管部门审核的面积与合同约定的面积之差或比例，是确定设计变更是否造成房屋面积误差和误差大小的依据。因设计变更导致买卖双方房屋实测套内建筑面积或建筑面积(含分摊面积)与房屋买卖合同约定面积不一致的，按最高人民法院解释第十四条的有关规定办理，即合同如有约定，按约定办理。如果合同中没有约定

2、或约定不明确，按以下原则处理：1。面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，结算以合同约定的价格为准。如果买方要求终止合同，将不予支持；2.面积误差比的绝对值超过3%。买受人要求解除合同并返还已付房价款及利息的，应予支持。买方同意继续履行合同。房屋实际面积大于合同约定的，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人按约定价格补足，面积误差比超过3%的房价款由出卖人承担，所有权属于买受人。房屋实际面积小于合同约定的，出卖人应当在3%以内(含3%)返还该部分房价款及利息，面积误差超过3%的部分，出卖人应当双倍返还该部分房价款。首先，法院应首先审查是否有协议，如果有协议，以协议为准。买卖双方可以在合同

3、中约定，房价款结算时，实测建筑面积与暂测建筑面积之间的误差不得超过一定范围，在此范围内，买受人应根据实际情况结算房价款；如果建筑面积误差超出约定范围，买受人可以选择解除预售合同，并要求出卖人退还房价款、利息或违约金等。或者选择在出卖人向买受人展示测绘部门的实测面积数据后的一定期限内按房屋单价结算。其次，如无约定，按解释第14条第(1)项和第(2)项处理。(二)因平台和屋顶平台面积计入销售合同面积而造成的误差的认定和处理。根据建设部1995年制定的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)中关于“建筑面积”的规定，商品房的销售面积不包括阳台面积，因此在产权登记时，土地和房产管理部门对出卖人

4、委托的测绘单位测量的结果进行审查时，阳台面积不包括在建筑面积内。但是，在商品房销售中，买卖双方已将建筑面积中具有使用功能的阳台面积列为销售标的，并在签订合同时约定计入建筑面积，导致面积误差。买受人要求出卖人退还房价款，理由是该商品房的销售面积不包括阳台面积，且不享有阳台所有权。这种面积误差不能视为实测面积与合同面积的差异，最高法院解释第14条的规定不适用。这种面积误差的争议应根据建筑物区分所有权和共同所有权的民法理论以及双方当事人的约定来处理。国土房管部门在审核实测面积时，并未确认该露台为建筑面积，但卖方出售的独立使用的露台因其独立使用价值(功能)而具有排他性。根据意思自治和有偿使用的原则，双

5、方同意买受人支付房屋买卖合同标的物的约定价款是公平合理的，也符合诚实信用原则。出卖人未对独立使用的阳台面积单独定价，并适当提高该商品房面积的销售价格，或者按照“套”和“单元”一并销售的，也应当予以保护。如果买方要求退还阳台面积的价款，将不予支持。对于不独立使用的露台，因为它不是独享的，所以由整栋楼的业主共享。当买方使用它时，它经常引起与他人的纠纷。买卖双方为交易计算建筑面积，损害了其他所有人的合法权益。如果买方要求卖方退还平台的价格，应予以支持。(3)不同测量规则引起的面积误差的识别和处理。商品房预售时双方在合同中约定的面积，一般为出卖人根据商品房项目的建筑设计图纸或委托测绘单位测量的预测面积

6、。适用于预测和实际测量的测量规则和标准有时是不同的(或测量规则和标准的变化)，主要是因为分摊面积的计算方法不同。部分开发商将建设部商品房销售计算及公用建筑面积分摊规则中未共享或未指定为共享面积的面积计算为共享面积，如人防工程外墙、拱廊、地下室、高层建筑结构转换层等面积。土地和房产管理部门在审核实测面积时，没有确认分摊面积为建筑面积，造成面积误差。对于不同的测量规则和标准造成的面积误差，法院应根据预测面积的原始测量规则和标准，检查预测面积与实测面积之间是否有误差。实际面积误差将不会被识别，因为它是由不同的测量规则和标准引起的，而不是由买方和卖方引起的。双方可以在合同中调整销售面积，但原合同中约定

7、的总价保持不变。因该面积误差，一方要求退房或退款的，不予支持。用相同的测量规则和标准进行测绘后的实际测量误差，视为实际面积误差，按合同规定或司法解释处理。为避免因房屋交付过程中有误差的面积超出双方在合同中约定的范围而引起不必要的争议，建议双方在合同中注明商品房销售面积的计量方法、面积预测依据的计量规则和标准、套内建筑面积、共用公共建筑面积的构成以及产生误差的责任。商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或现有商品房买卖合同前签署的文件，是双方对房屋交易相关事项的初步确认。认购书的内容一般包括：(1)买卖双方的基本信息；(2)房屋的基本信息(如房屋的位置和面积等)；(3)房价计算；(4)

8、存款；(五)签订正式销售合同的期限。商品房交易中，定金是常见的，由此引发的法律纠纷也很多。解释第四条和第五条首次以标准化的形式规定了认购书。(二)认购书的性质认购应是商品房买卖合同中的预约合同，这是预约与合同的关系。1.认购是平等主体之间为确立买卖商品房的民事权利和义务而签订的协议。根据我国合同法第2条，“本法所称合同是自然人、法人和其他平等主体组织之间设立、变更和终止民事权利义务的协议”，认购书应当是独立的合同。2.认购是买卖双方就签订商品房销售合同的有关事项达成的协议，不是对商品房销售结果的直接确认，因此不属于商品房销售合同。3.认购书和商品房买卖合同之间仍然存在许多不可预测的联系和风险。

9、如果认购书被直接认定为商品房买卖合同，开发商可能会附加各种不合理的条件，迫使买受人履行本买卖合同或承担违约责任，从而严重损害买受人的利益。(3)认购书的有效性认购是预约合同，其效力必须不同于本合同，即商品房买卖合同。一般来说，预约合同是一方或双方为将来签订最终合同而在谈判中做出的书面承诺或达成的协议。预约与本合同最根本的区别在于，预约合同只能要求对方真诚协商，履行订立本合同的义务，而不能直接要求履行本合同。在审判实践中，原告经常上诉法院，要求被告按照认购书交付房屋，最终被判决驳回。原因是商品房交付是本合同的内容，即商品房买卖合同，而不是认购书的内容。认购书属于学术“预约谈判”，即即使当事人在预

10、约合同中约定了交易的实质性和具体条款，当事人也不受其约束，只承担继续谈判的义务，直至达成最终合同。其特点是：第一，当事人应承担违反诚信谈判义务的责任，导致无法达成合同；第二，如果双方履行了诚信谈判的义务，即使他们不能履行成本合同，他们也不承担任何责任。因此，可以说认购书的有效性主要体现在以下三个方面：第一，鉴于买卖双方在交易标的上的信息不对称，开发商应充分披露可能影响买方订立本合同的信息。第二，不应强加带有不合理条件的实际谈判义务。特别是，开发商不应该利用自己的优势来免除自己的责任或增加买家的责任。第三，继续谈判的义务，除非谈判出现重大僵局或终止，双方都应遵守诚信义务，继续谈判。(四)认购书的

11、交存及其损害赔偿1、存款的性质目前，商品房认购书中往往规定了定金条款。一般的做法是，如果买受人未能在认购书约定的期限内支付购房款或签订商品房买卖合同，开发商将没收定金；如果将来签订了正式的商品房买卖合同，定金将抵消购房款。根据解释第4条，我们认为商品房认购书中的定金同时具有两个属性，第一个属性是合同定金。合同定金是为保证当事人能够就某一事项订立合同而专门设立的，不具有担保主合同债务的功能。第二个属性是履约保证金，即履行预订书的保证金，这是预订合同本身。订金保证双方能够真诚协商，努力达成商品房销售合同。我们认为，只有考虑到定金的这两个属性，才能正确理解解释第4条在商品房纠纷中的法律含义。解释第4

12、条规定：“因当事人一方原因不能订立商品房买卖合同的，依照存款法的规定办理；商品房买卖合同因双方原因不能成立的，出卖人应当将定金退还给买受人。”如果我们只认为定金是合同定金，那么无论出于什么原因，如果我们拒绝签订商品房买卖合同，我们将适用定金罚则，这显然是违背公平和正义的。如果开发商在签订本合同时附加了各种不合理的条款，买方要么拒绝签订本合同并失去定金，要么违背其意愿与开发商签订合同。因此，我们也应该从履约保证金来分析认购书的保证金。如果认购书的一方拒绝签署商品房预售合同，即本合同，我们认为有必要区分拒绝签署本合同是否违反认购书中的诚信协商义务。例如，如果开发商在谈判中任意抬高商品房价格，而买方

13、以此为由拒绝签订本合同，则开发商不仅无权没收买方的本金，而且当买方主张适用定金罚则时，开发商抛出不合理条件的行为显然构成了未能履行认购书上的诚信谈判义务，因此定金应双倍返还。解释第四条中“不能归咎于双方的原因”的规定也应理解为双方在预约合同中充分、忠实地履行了诚信协商的义务，但仍未能达成合同协议的情况。2.适用定金罚则后，守约方能否再次要求赔偿损失？我们认为应酌情支持守约方的请求。根据合同法第42条：“在订立合同过程中，当事人有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任： (一)假借订立合同进行恶意协商的；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息的；(三)其他违反诚实信用原

14、则的行为。”订阅是一种预约合同，是一种需要协商的预约合同。违反认购义务主要违反诚信协商义务。对双方来说，造成的损失只能是机会的损失，双方应承担合同法第42条规定的缔约责任。缔约责任补偿守约方的信赖利益损失。信托利益通常是相对人因无效或可撤销的法律行为而遭受的消极利益，也称为消极利益或消极合同利益。信托利益的补偿结果就好像合同没有发生一样。因此，守约方可以要求违约方赔偿其在签署认购书和本合同期间的损失，以弥补违约方的损失一些人认为有必要获得商品房许可证，而另一些人持相反的观点。我们认为签署认购书的根本原因是签署正式预售合同存在法律和事实上的障碍。只有在这些法律和事实障碍消除后，才能签订正式的预售

15、合同，合同双方都可以期望消除这些法律和事实障碍。在取得商品房预售许可证之前，只能签署认购书，而不能签署非正式的预售合同，双方在签署认购书时，可以通过当时开发商的条件合理期待取得预售许可证。因此，未取得商品房预售许可证的认购书不得无效。2.认购书成为预售合同有两个条件解释第5条规定：“商品房认购、订购、预订协议如有商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定接受购房款的，该协议视为商品房买卖合同。”这一解释及时解决了以往试用中对认购书性质的混淆。从本文的规定可以看出，认购书成为预售合同时应满足两个条件：1 .具有商品房销售管理办法(以下简称管理办法)的主要内容。办法第十六条规定，商品房买卖合同应具

16、备13个主要内容：(1)当事人的基本情况；(二)商品房基本情况；(3)商品房销售方式；(四)商品房价格及总价的确定方式、支付方式和支付时间；(五)交付条件和日期；(6)对装饰和设备标准的承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等基础设施和公共设施配套的交付承诺及相关权利和责任；(八)公共配套建筑所有权；(9)处理地区差异的方法；(十)办理产权登记事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(13)双方约定的其他事项。在我们的调查中，我们发现实践中的主要争议是，如果有几个项目缺失，认购书是否可以直接认定为预售合同。我们认为，除了最后三项，其他所有项目原则上不应遗漏，否则不应视为销

17、售合同。因为商品房买卖合同的标的物即商品房是特殊的，买受人最直接的目的是有效地、完全地行使房屋所有权。然而，行使完全所有权还必须满足许多附加条件，如供水、供电、产权登记等。而管理办法中规定的前十项只是业主行使所有权的必要条件，否则，买受人将无法满意地占有、使用、获利和处分该商品房。2.卖方已经按照约定收取了货款。这里的购买价格包括全部购买价格和部分购买价格，后者更多地出现在当前的商品房销售中。事实上，从法律角度来看，只要第一个条件得到满足，就应该被认定为正式的商品房买卖合同。但是，考虑到在我国目前的商品房交易中，买卖双方确实有意签订预约合同，即使认购书具有管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，今后也往往需要签订正式的买卖合同。因此，解释第五条符合我国商品房销售的实际情况，有利于法官从认购书内容和实际履行开始两个标准统一确定认购书。第三，预售商品房的再转让(a)性质：1.本质：合同权利义务的转移；2.标的物：在建未竣工的商品房所有权尚未形成。(2)