2011年西安紫薇永和坊下半年营销提案

1、2011年下半年的营销建议、西安大筑、紫薇永和坊、目录、产品价格、宏观政策、产品形式、三重困境、序言、2011年上半年、“国八条”、“房地产税”、“加息”、“提高存款利息”和“限购令”、“限价令”等一系列政策在国家持续控制下，市场的发展表明国家在房地产市场调整上更有目标性和长期性。 “三基本、二协调、一严格”是未来政策目标的方向。 紫薇永和坊面临政策规制紧张、市场供应增加、高端产品竞争激烈、未来行业动向不明等各种挑战，不断寻求市场契机，调整产品战略，在第三季度确保市场竞争份额，紫薇永和释放少量非主力销售产品，在东区的样板之间在持续促进别墅产品保持市场占有率的基础上，通过销售高端产品再次提高项目

2、价值和形象，前言：1，上半年的市场回顾，2011年的营销任务，上半年申报额为3.98亿元，102%，上半年偿还额为4. 备案任务9.4亿元，偿还任务7.6亿元，截至2011年06月25日紫薇永和坊项目累计销售1286套，销售面积23.0万平方米，协议销售额22.2亿元，偿还额13.2亿元。 项目住宅整体去化率达到52.10%。 2011年上半年销售情况，紫薇永和坊2011年销售情况一览表(数据截至2011年06月25日)，06月25日，紫薇永和坊项目本年度销售125套，销售面积2.3万平方米，协议销售额2.7亿元，偿还额4.3亿元。 项目上半年销售平均价格为11597元/平方米，达到了二期销售

3、的价格目标。 从2011年上半年整体销售情况、2011年上半年西区大厦的销售情况来看，从最近连续5个月的销售动向来看，2011年国家推行房地产市场“第三届”管制以来，特别是实施了“购买限制令”后，市场整体的销售环境下降，本案的销售一直很低，稳定的销售态势与2010年相比，2011年上半年成交平均价格的推移，在发布限购令后，本项目各产品的销售量除了6月份的成交量超过了去年同期水平外，4-5月份的成交量比往年同期整体下降，2011年的政策影响了同期销售情况，2011年今年出12、19、20层，占库存资源约30%的成交户型：三室出20套，上半年完成9套，约45%的4室出68套，上半年完成12套，约占

4、18%，2011年上半年的客户群知道路线分析， 上半年签约客户中：业主介绍占30%，朋友介绍占38%，报纸广告占38%，网络广告占2%，其他约5%，2011年上半年客户层的职业目的分析，上半年客户成交，西安各地区中，高新区占20% 本省外地区28%； 城北地区约占2%，城南约占12%，其他区域约占14%，2011年上半年客户层成交区域分析，上半年成交客户中：老业主介绍占30%的朋友介绍25%报纸广告占38%的网络宣传上半年重点营销的回顾，上半年重点营销的回顾，产品形象全面提高，新形象下的新价格体系确立了。 经历了“南区新产品”和“别墅新产品”的短暂推后，全线产品全面涨价完成，以新形象完成了新的

5、价格体系。 均衡销售资源，均衡为后期销售奠定价格基础的前期盘资源，为了使新产品和优势资源不受到市场的冲击，采用少量的试水和盘销售，为下一阶段的价格上升决定基础限定购买的影响，部分需求产品以满足市场需求的价格运行，在维持生产线完整的基础上， 以市场需求为中心销售刚性产品，紫薇永和坊上半年市场营销总结，2011年上半年市场培训中，中央银行：再次提高存款利率，、休闲的核心形成条件、初步形成、政策、中央银行在4月6日再加上0.25业界相关人士表示，连续的利率上升形成了一系列的政策和“合作力”，对控制中的中国大厦市有很大的影响。 中国人民银行(中央银行)从6月20日开始，再次公布将存款系金融机构的人民币

6、存款准备金率提高0.5个百分点。 在过去五个月里，中央银行相继把存款准备金率提高了五次。 这次上调后，银行资金估计可以冻结3700亿元以上。 西安：房价体系政策的制约，“房价挨家挨户”“交易价格不超过申报价格”的双政策持续执行，相乘效果增强，房地产市场更加软，政策相乘效果增强，购房成本上升，购房情况加剧，2011政策背景， 总结：看到政府整体的规制流程，我们对“购买限制令”进行了节点分析，政府下一阶段的规制从以金融手段为中心的第三季度开始，市场购买力明显下降，低总价格的产品将引领市场。 2月末公布了“购买限制令”，2011年政策：2-6月，“提高公积金利率”、“增加利息”等金融限制政策陆续出现

7、，贯穿了上半年整体的限制。 2011年第一季度、第二季度、2010年市场交易量大幅萎缩，并且金融信用政策成为管制主体后，社会资金压力增大，下半年销售压力依然巨大。 市场动向分析：2011的市场动向，与2010年相比，发布限制购买命令后，地区各项目的销量减少，但中高端项目的表现不明显，万科金域曲江、湖城大境、中海碧林湾等项目适时推出需求型产品，市场反应仍在爆发虽然限制订单后，曲江板块市场的化学量和速度明显下降，但以部分需求产品为中心的项目仍很稳健，部分项目改变战略推出需求产品，市场反应良好。 在2011年上半年地区营销动态、新政控制下，地区畅销产品主要为两室、三室产品，其成交量大、成交率高的地区

8、畅销家庭型面积段为2室90-100，3室120-135为主的新政下，曲江板市场需求、2011上半年区域营销动态、2011上半年区域竞争品营销动态、品牌项目仍采用预约形势把握市场的成交平均价格稳定，在采用支付方式优惠的基础上，“车位、礼品、装修品、 提高家具基金”等优惠能力，促进项目后期调整，提高新产品销量，市场营销动态、万科金域曲江、市场营销动态、金地湖城大境、市场营销动态、中海碧林湾、政治、经济形势均受影响，房地产市场受到“金融”措施的西安市场11年进入调整期，“商业”房地产在迎来黄金期的同时，随着竞争的增加，这种趋势依然在扩大。 曲江现在供给量急剧增加，供给结构发生变化，从高总价格向低总价

9、格，从住宅向商业转换的趋势变得明显了，曲江市场、西安市场、全国市场、市场总结、淡市下本案的营销战略要点，项目营销战略，1、稳定前期转籍资源2、 政策限制外店铺产品占市场空白点3，综合比较剩馀产品，市场上受欢迎的需求产品主要为4，方案体验型营销样品间开放辅助别墅产品，市场总结的应对策略，3 2011年下半年的营销战略，新政下各竞争品销售店的状况，区外竞争品新政下各竞争品销售店的状况，地区内竞争品，新政对紫薇永和坊销售店的影响，产品限制：制定了限购政策，给现场销售带来了冲击，来客电话：2011年下半年的营销目标，报销额为5亿5千万次，4亿48千万，产品分析-全景，1，至今，我们北区南区产品是永和坊

10、项目的精华所，也是“限购”的影响所。 密度较低，户型多样，更个人，2、项目目前保留的住房源结构合理，处于本案本期退化的优势，从自己的角度来看，便于本案以后的销售。、2011年剩馀资源、20、19、21、22、23、12、1期、2期、5期、4期、合院商业、独立商业、普通基础商、集中商业、2011年下半年的销售集团分类图、项目剩馀资源和户型分布图：21#、22#、23#、18#。 8#、9#、10#、11#、13#、15#、19#、16#、14#、17#、20#已经公布了户型的情况：现在，未销售资源主要是部分，1#、13#、14#、15#、16#、17#、20#、20#。 3房2厅2卫(约170)

11、、3房2厅2卫(158，2房2厅1卫(104，3#，4#，5 )，4房2厅2卫6#、7#、8#、9#、10、11 #， 18#栋现在是基本的，项目剩馀的未销售资源的整理，销售资源，剩馀的未销售资源的整理产品类型，上半年销售新的住宅资源剩馀的资源，剩馀的资源以三室、四室为主，产品资源受支付利率、贷款政策的影响， 改善型客户在价格上没有很大的促销空间，通过下半年的营销构想、资源合理地与多元化营销合作缓和政策影响的项目别墅和商店高级产品的销售，本件在提高项目高级形象的同时，还巩固了“曲江第一盘”的市场形象和地位加强地位和形象，再次提高产品价值，精细控制柜通过销售资源进行整理，合理组合。 对市场的“冷

12、遇”、“减速阻力大”产品采用“客户群的正确定位”、“捆绑营销”、“资源整合”等营销手段，市场缓和高端产品的制约销售，优化、差异化合同汇款政策，对不同时期的客户和大楼特征采用差异化招标政策3#楼底商东区别墅B1 B4，西区资源转标19#一楼，10#地下室，8月、9月、7月，网上住宿客户体验营业，借势推进捆绑销售，在有限期间签订少量合同，资源、时间、营销策略、 添加别墅级产品2001222222222222222222222西区资源招标19#层，10#地下室，11月、12月、10月，在线积累客户体验营销，借势强有力地推进捆绑销售，在有限的时间内签订少量试推合同，资源、时间、市场别墅级产品进一步推进

13、200预约户型，、项目下半年的推荐计划，下半年的项目计划销售住宅资源户型，西区资源下半年的项目是住宅资源的销售状况，西区资源，下半年的销售资源和推荐策略，东区别墅资源，合作产品战略， 客房创新面试的少量地下室限定发售，别墅模板间的爱情开放，别墅的发售，资源业务，下半年的推出策略，下一阶段的营销计划，时间节点，7-9，10-12，营销主题，传播主题，时间节点，时间节点时间节点控制柜销售价格保险量销售现场保持正常销量，保持现阶段的价格体系，特价促销以别墅资源销售，引导大户型销售，基准产品的促销以别墅资源销售，引导大户型销售，下半年销售预测，任务分解和每月成交平均价格预测，产品价格预测， 下期营销重

14、点【主要推进新资源】 【逆势转标】，7月进入营销战略，结合1、7月进入销售淡季，紫薇永和坊项目的现状，在整理销售剩馀资源的前提下，为了回报老业主，避免新政府的压力，把部分新资源以“期限合同和支付优惠”营销方式探索初期市场底部同时对推进后期销售的2、11#、17#、21#、23#层预售证采用“限定购买令”政策细则，采用期限优惠营销手段新资源少量上市，促进限期优惠、成交，7月计划新产品，保证差别化、限期偿还政策，7月追加新的转籍战略，8月的市场营销战略，1、样品板间及景观示范区开放，客户实施预销售制，室内品牌刺激住宅购买者能感受到的购买热情2，在借样品板之间的开放时，结合流金、岁月、传承、经典等系

15、列体验型的大众活动进行综合宣传，加快营销节奏，通过控制板销售制造产品不足现象，同时转让后期产品这次的招客方式是以“面积区间大”“初次支付的支付比例高，一次支付”为优先的顾客作为销售的主力小组。 根据面积和铺位的具体情况，制定差异化价格政策，逐步提高价格，加快销售速度，使价值最大化，店铺小批量上市，网络市场吃底， 阶段性涨价资源整合第二季度别墅产品的销售对整体销售发挥一定的引导作用第三季度地区市场竞争品集中释放了该产品，占领市场这件事随着样品板之间的开放重新销售少量资源，确保了形象、份额，8月推出了新产品计划。 2222222222222222222青蛙航空653利用金九银十销售黄金的时机波澜2，在别墅销售期间，借势整理整合第二季度西区的大户型预约资源，分客户引导购买，通过借势销售提高产品价值营销战略总结1、推进产品战略多样性、丰富产品线、确保市场份额2、开展活动战略系列特别活动，提高项目调整性，现场暖场3、展示战略通过展示和销售的整合产品价值升级，价格升级的基础4，客户战略感染了客户高价值的产品，并在正确的客户渠道上复盖了项目的高级地位，4、需要协调解决的问题是、1、 情况展示别墅样品板间的内部设计要加强功能区域和展示区域的设置，尽可能从视觉、触觉、听觉、嗅觉等全方位表现“家”的