商业地产设计的鱼骨模式

1、探讨目的：商业房地产建立共识平台、商业房地产需要建立商业流通的实体平台的原因、1、商业房地产概要商业房地产分类、1、商业房地产概要商业房地产分类、1、商业房地产概要商业房地产分类、1、 商业房地产概要商业房地产分类所有型房地产大幅增加的项目，集中增加商业和房地产，深化合作的中型城市和大城市的开发布局多中心化，三线城市成为投资的新热点的外资加入方式多样化，四线城市关注居住区的辅助商业， 二、商业土地的特质、长线利益、融资风险、主题设定、专业服务、共同利益、三、商业土地特征、房地产形态特征、房地产操作特征、地域性(以城市住宅为载体)强基础性(城市商业基础)强日常性(经营内容日常化)强整合性(资源整

2、合，一次性操作主体(商业房地产开发者)的操作手段(以市政计划为中心)的操作模式(开发经营高度统一)的服务业态(链接式、业态全部)市场程度(市场化程度高)，社区业务的成功依赖于成熟的住宅环境的集客户， 消费和上升后的循环经营开发是利用“商业锚”的预热作用开发的模式，是房地产的多主体特征、房地产的复杂特征、房地产的创新特征、开发主体经营主体管理主体消费主体， 多种产业链操作繁杂的产业链是一种变化的运营和管理利益的长期游戏，从内向型服务向外向型服务的转移关注着从依存型到独立型商业形态的“主力店”和“品牌效应”提倡行业行业细分和差异化经营，社区城市公共活动和生活方式中心创造性、多样性、新的空间体验，如

3、何评价商业房地产设计，只有经营的成功才是设计的成功，4、在不火的商业背后，成功的销售背后有困难的招揽过程，问题是什么？ 招商开业后，商家陆续选择退场。 为什么？面对强大的主力店的整理清单，商家如何选择？ 如果以100%的租赁率获得了预期的经营收益，该怎么办？为什么美轮美丽的设计不受欢迎？商业地产设计不仅是设计问题，商业地产也是从前期项目到后期经营管理的完整系统操作过程， 商业地产的开发必须基于系统化分析和合理的操作平台，形成各环节之间的有效连接、连接和合作。 Q ONE、难题1、商业定位对建筑设计的影响、正确的商业定位必然从有效的商业调查报告开始，商业调查报告的基本内容包括宏观市场研究、区域市

4、场深化研究、经济数据调查、消费市场调查等。 在商业前期调查的这些多项内容中，4个重要项目必须明确：目标商户定位调查、投资所有者定位调查、零售市场供求情况调查、产品设计调查。 这四项调查为准确的业务定位奠定了坚实的基础。 商业定位的五个方面： 1、1 .目标市场消费商圈，2 .顾客集团消费集团/投资集团/商户集团，3 .经营模式差异(主题、方式、行业)，4 .规模消费能力/计划指标，5 .形象时尚坐标/地方上下文，1，目标市场， 消费商圈构成：主圈- 65%的顾客小型商店的主圈在0.8公里以内，步行10分钟大型商场的主圈在5公里以内，任何交通工具都在20分钟以内。 子环- 25%的顾客小型商店主

5、圈在1.5公里以内，步行20分钟。大型商场主圈在8公里以内，任何交通工具都在40分钟以内。 边境- 10%顾客小型商店的主圈除了1.5公里以外，步行20分钟以上的大型百货商店的主圈距离8公里，每个交通工具都有40分钟以上。商圈辐射范围：包括一级商圈、二级商圈辐射范围，目标市场的考虑因素：城市发展状况：项目某地区的商贸状况，包括GDP指数、人口分布、产业结构等：商品交易状况、居民的收入和消费结构等。 人流研究：人流数量、停留时间、每次消费、不同种类的需求(吃、喝、玩、享受)等，2、客户群、消费群、投资群、商户群、消费群的定位， 必须与地区功能相关联的客户重复分析和计划的消费者群体，考虑到地区差异

6、、宗教、民族、年龄、性别等，寻找消费者喜好度高的百货商店魅力点的访问频率是影响百货商店人流的重要点，即投资群的投资类型， 租金的范围及交货方式等，即投资动向、经营时间、营业时间、辐射范围等商户群设店铺的商店的基准百货商店、大型连锁店、快餐集团的个别需求、3、经营模式、主题、方式、行业、 主题的确立是经营模式选择的第一步主题的确立应该遵循差异化原则，即商业主题不同，必须具有个性。 多元化经营主题以自然景观为主题：日本博多水城、南京水游城人文景观为主题：以上海新天地、杭州新天地城市RBD休闲娱乐为主题打造城市24小时活力。主题的差异在于主题创新和互补的运动主题、科幻主题、娱乐主题、 文化主题等主题

7、的差异影响店铺组合的差异主题的差异影响建筑风格和经营模式。 3、经营模式、人文环境和主题定位济南省府前街(三益设计) 城市政治文化中心区综合商业项目3354继承了地方语境的特性，构建了现代商业模式，山东省府前街改造后仍保持旧的建筑风貌，功能定位以商业为主，人防、事务性在主题定位上，在建筑集团的整体规划上，继承了泉城济南传统民居的合院文化，以院落设计为主题，连接不同的功能单元，尝试恢复传统附近的交流模式建筑的单体设计，借鉴济南历史文化名街芙蓉街的城市改造经验， 用现代简洁的造型手法再现传统民居的坡顶、翘曲屋顶、格子窗等地方性语言，有机地融入现代城市的整体气氛以门型造型比喻区划政治经济文化中心的城

8、市窗口的作用，将商业人流自然地引入整体空间系列。 3、经营模式、自然资源和主题定位于福冈博多水城(Canal City )，这个占地面积250万平方英尺的巨大综合建筑物呈峡谷状，位于新开放的运河两岸。 整个商业街出现了浓厚的西方建筑色彩，酒店、办公室、贸易等多种功能融为一体，是当地举办大规模节日、商品市场普及和社区公益表演的最佳场所。 以水路商业街内部为中心分为5个主题区域，分别命名为星间天地、月人行道、地球人行道、海洋世界和太阳广场，游客们可以通过百货商店网的某个拱门在运河两岸往来。 项目地点：福冈县占地面积：约23万平方米的建筑面积： 26.7万平方米，3、经营模式、经营方式、经营方式是服

9、务于商业主题的经营方式和商业主题相互促进，互相受益，企业的实力、经营目标、冒险能力等因素委托管理公司经营管理，统一租赁，部分销售部分经营租赁，店面店、时差租赁、售后服务、多种租赁形式的组合，场内商店不销售也不租赁，完全可以采用开发商自己经营管理的方式，实际利用会场的店铺和角落场内商店既不销售也不租赁，由专业管理公司经营管理。一定面积的店铺用于销售，一部分面积的店铺用于租赁，一部分面积的店铺也有可能自营。 高级的换档租赁形式，与换档租赁的不同之处在于，换档完全开放，商店在大的商业空间中划分出了小的独立封闭型集中的换档空间。 利用不同行业、不同营业时间要求时间段季节性的时差租赁，利用不同行业不同营

10、业时间的交叉，可以最大限度地表现店铺的时间价值，给投资者和实用者带来更好的效果。 百货公司内一定面积的店铺分成多个独立产权销售单元销售，向购买者约定一定的投资收益率。 包括租赁回报、租赁销售、利润共享、有保证的红利。 根据市场需要，利用多种租赁组合形式，使利润最大化。 3、经营模式、经营方式、经营方式的案例：形成徐家汇弘基休闲广场(三益设计)小店分让、经营权统一、以饮食为中心的特色化经营模式。 建筑规模：1.5万平方米建设地点：上海市徐汇区徐家汇设计时间： 1999年建设时间： 2000年徐家汇弘基休闲广场位于繁华的徐家汇商区虹桥路恭城路角，广场基地面积35343平方米，绿化霸盖达46.3%，

11、饮食、娱乐、休闲徐家汇弘基休闲广场是真正的美食天地，聚集了全国各地风味的餐厅和酒吧，广场也给徐家汇区带来了广阔的绿地，改善商业中心的环境，与肇嘉浜路绿化带呼应，如绿色走廊的宝石，徐家汇逐渐绿化霸率高的休闲3、经营模式、经营状态、情况1 :弘基商务模式大弘基文化休闲广场：上海大学城商圈先驱(三益设计)大弘基休闲广场集文化消费、饮食、休闲娱乐、购物为一体，上海弘基商务管理公司把城市文化休闲广场的商务状态融入城市商业广场完成后，城市近郊接合处的商业功能大大丰富了。 现在，弘基文化休闲广场上陆续开店的商店，每天都吸引着周围想要现代商业设施的居民们，弘基文化休闲广场被称为当地的“城隈庙”。 大弘基文化休

12、闲广场(三益设计)，由于当地常住居民人口多，分布集中在弘基文化休闲广场3公里以内，缺乏有良好消费者群优势的当地社区大型商业卖场和多种娱乐场所，弘基文化休闲广场的休闲娱乐场所可以弥补这一点。 当地居民重视的服务、质量、品牌是弘基文化休闲广场的优势。 当地每天开发的商品住宅进入搬迁中的高收入水平业主弘基文化休闲广场对他们来说是一个很好的综合商业设施，随着当地商社的建设力量的增强，中高消费者逐渐增加，其整体消费水平也逐渐提高， 有利于良好商业状态的发展的弘基文化休闲广场的饮食业状态能适应大学生的多阶段、多味、多选择的饮食特点，增设休闲娱乐场所能适应大学生的娱乐需求，商店的开设，在一定程度上大学生们购

13、物不便， 商品选择方法少的现状之一是良好的补充弘基文化休闲广场中低级品的市场定位，符合大学生们消费支出低、消费选择廉价、质量好的特征。3、经营模式、经营状态情况2 :徐州东城国际花园城商业中心(三益设计) 城市副中心的超大型商业综合体项目住宅区居民需要完善的生活补助和区域商业中心区域商业综合体管理委员会事务业务员需要商务用住宅和饮食休闲设施酒店公寓和商务办公室高铁和高速外来人员的目的消费和通过性消费目的的性专业卖场、3、经营模式、经营状态、4、规模、商圈范围确定后，可以根据区域产业结构、行业发展态势、消费市场容量，初步确定项目的经营规模，项目的经营规模通过商圈分析后， 一定的宏观定量计算也可以

14、得到：购买力的决定规模：规模=商圈购买力-商圈竞争分流购买力不可忽视的指标：城市经济技术指标城市整体的计划，从一开始就设定了商业成功的起点，经济技术指标的规模和定位规模的比较：面积不足？ 面积过剩？ 市场潜在需求分析整合了结构丰富的综合产业链结构，5、形象、形象定位依据：主题定位、经营管理企业的品牌形象定位。 作为商业市场竞争的主体，必须保持一致的主题形象和品牌形象的作用是不可忽视的：在时尚展示中构筑城市的“时尚坐标”、“咨询坐标”形象，保持持续竞争力的定期展示性和普及是重要的方法， 包括产品价格、质量服务、促销战略等形象的建筑设计语言：形状、结构、颜色、购物气氛经营、场内购物环境、布局设计、

15、橱窗设计、形象展示、广告等商业建筑本身就是形象广告系统。 5、形象案例1上海新天地土地面积： 3万平方米总建筑面积： 57，000平方米项目概况：上海新天地位于上海市中心，毗邻高雅、繁华的淮海中路和黄陂南路地铁站。 上海新天地以“传统与现代的结合”为设计理念，留下了用现代技术建立于20世纪初期的石库门古老建筑。 项目定位：上海新天地的定位经历了三个阶段的深化。 第一阶段：强调综合性，集中饮食、娱乐、购物、旅行、文化等功能，填补市场空白的第二阶段：使这个项目成为上海市中心具有历史文化特色的城市旅游景点的第三阶段：使新天地成为国际交流和集会的场所。 5、形象、上海复地城隈庙广场(三益设计)、形象例

16、2上海复地城隈庙广场(三益设计) 以豫园传统建筑样式为蓝本，以园林化空间布局满足现代商业和旅行需要。 设计以仿造建筑为主，部分建筑体量大。 沿方滨中路步行街以传统的二层建筑和少量欧元建筑为主，街道规模宜人。 5、形象、形象3创邑老码头改造(三益设计) 创造产业园的改造和设计原本是上海油脂厂。 其位置距上海母亲河黄浦江仅30米，其改造构想：第一，建造现代、时尚、先进的建筑物，第二，保存古老的纪念性构件。 这里必须使新的和旧的共存，融合，使人们在感情上有好的持续。 本项目的计划是多种商业形态交织融合。 5、6层的建筑物被改造成设计类的创造性产业园，部分层可以眺望浦江，景观资源丰富，可以改造休闲类的

17、俱乐部和俱乐部，中部广场地区新设了典型的石窟门风格的建筑物，室内是特色的西餐酒吧，室外是大型水上秀场， 作为本项目的最大亮点，同时周边的建筑物被改造成特色服饰和高级品展览店，沿路建筑物楼低，改造的重点是以特色饮食、酒吧为中心的商业街。随着世博会的临近，本项目的实施，填补了外滩与世博会基地之间的空白，在扩张外滩的时尚要素和城市形象功能的同时，与隔江希望的小陆家口相呼应，新时代的时尚气息休闲商务中心和小陆家口金融商务地区成为城市功能的相整个项目以装饰、加固为主，其中局部混凝土部件和钢结构交织在一起，配合了一些木质部件，构成了整个项目的现代基调。 瓷砖、钢材、涂料颜色转换的运用和各种材料在细节上的巧妙结合，使现代风格融入了英国古老现场的浓厚味道，辅助适应了广场中心和海派石库门的建筑，使项目整体的大气变软，现代也有一点“老气”的沧桑Q TWO、难题2、商业经营模式对设计的影响、经营权是所有权的功能，不改变生产资料所有制