第十三章 契税法

1、1,Deed Tax,第十三章 契税法,本章为非重点章节，从近五年的试题看，考题以客观题为主，题型均为单选题、多选题、判断题等客观题。契税的计算，一般也是以客观题的形式命题。该章所占分值一般为23分左右，题量23题。,历年题型与题量,本章近六年题型、题量分布,本章重点与难点 本章重点： 1、征税对象 2、计税依据 3、税收优惠,契税与土地增值税的关系,契税是以所有权发生转移变动的土地、房屋等不动产为征税对象，向产权承受的单位和个人一次性征收的一种财产税。 契税是一个历史悠久的税种，在中国最早起源于东晋的“估税”。新中国成立后，政务院于1950年4月颁布了契税暂行条例。施行40多年来，其在加强对

2、土地、房屋权属转移的管理，增加财政收入，调节收入分配等方面发挥了积极作用。 但是，改革开放后，中国的社会、经济结构已发生了巨大变化，房地产市场得到较大发展，交易形式更加多样、灵活，原契税的有关规定已不能适应经济发展的需要。为此，国务院于1997年7月7日重新制定颁布了契税暂行条例，并于1997年10月1日起施行。,第一节 征税对象,考核要求：熟悉,契税的征税对象是在境内发生土地使用权、房屋所有权权属转移的土地和房屋。 其征税范围具体包括: 一、国有土地使用权出让 国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。,二、土地使用

3、权转让 土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。 土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 “土地使用权出售”是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。 “土地使用权赠与”是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。“土地使用权交换”是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。,三、房屋买卖 房屋买卖，即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋： （一）以房产抵债或实物交换房屋 经当地政府和有关部门批准，以房产抵债或实物交换房

4、屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。 （二）以房产作投资或作股权转让 以房产作投资或作股份转让，这种交易形式涉及房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更手续，视同房屋买卖，应由产权承受方规定缴纳契税。,（三）买房拆料或翻建新房 买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，均要涉及办理产权转移手续，则要征税。 四、房屋赠与 房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。 房屋赠与的前提是：产权没有纠纷，赠与双方自愿。房屋赠与应有书面合同（契约），并须办理登记过户手续。房屋的受赠者

5、应按规定缴纳契税。,五、房屋交换 房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。其行为主体有居民、房地产管理机关，以及企事业单位、机关团体等。交换的房屋性质有公房（包括直管房和自管房）、私房。交换的房屋种类有住宅、店面及办公用房等。 房屋交换包括两种方式：（1）房屋使用权交换。经房屋所有人同意，使用者可以通过变更租赁合同，办理过户手续，交换房屋使用权。对此不征收契税。（2）房屋所有权交换。交换双方应订立交换契约，办理房屋产权变更手续和契税手续。房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免征契税；交换价值不相等的，按超出部分缴纳契税。,此外，根据税法规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用

6、权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： 1、以土地、房屋权属作价投资、入股； 2、以土地、房屋权属抵债； 3、以获奖方式承受土地、房屋权属； 4、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 六、承受国有土地使用权支付的土地出让金 对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。,第二节 纳税义务人与税率,考核要求：了解,一、纳税义务人 契税以在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税义务人。 “土地、房屋权属”是指土地使用权、房屋所有权。 “承受”是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。 “单位”是指企业单位、事业单位、

7、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。 “个人”是指个体经营者及其他个人。“单位和个人”包括内外资企业和中国公民、外籍人员。,需要注意的是，与其他税种不同，契税的纳税人是中国境内转让土地、房屋权属的承受的一方，而非转出的一方。 正是因为契税纳税人为承受方，会带来契税征税对象与土地增值税征税对象的规定存在差异。例如，甲企业将国有土地使用权有偿转让给乙企业，因契税纳税人为承受方，所以乙企业作为土地使用权的承受方需要缴纳契税；而土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权并取得收入的一方，所以甲企业作为有偿转让方需要缴纳土地增值税。,二、税率 契税采用35的幅度比例税率。具体执行税率，由省、自治区、直

8、辖市人民政府在税法规定的幅度内根据本地区的实际情况确定。,第三节 应纳额的计算,考核要求：了解,【2006年单选题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3，甲、乙、丙纳税契税的情况是（ ）。 A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元 B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳 C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元 D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳

9、答案：A 解析：甲不用缴纳契税。乙应缴纳契税10033万元。丙应缴纳契税1230.36万元。,一、计税依据 契税的计税依据应按照土地、房屋权属转移的不同情况分别确定。 （一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。 “成交价格”是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。,【案例13-1】某居民从某房地产开发公司购买商品住宅一套，成交价格120万元，双方签订了购房合同。当地政府规定的契税税率为3。 根据规定，房屋买卖

10、，以成交价格为计税依据计算缴纳契税。则该居民应纳的契税税额为： 应纳税额1203 3.6（万元）,（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 【案例13-2】某影视明星接受某房地产开发公司赠与的商品房一套，市场价格155万元，双方签订了赠与的书面合同，并已至房地产管理机关办理了登记过户手续。当地政府规定的契税税率4。 根据规定，房屋赠与，应由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据计算征收契税。则该影视明星应纳的契税税额为： 应纳税额1554 6.2（万元）,（三）土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。 交换价格

11、不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也按照该项规定征税。 【案例13-3】某公司2007年度发生两笔房产互换业务，差价款均已结算并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值420万元，换进的房产价值650万元；第二笔业务换出的房产价值830万元，换进的房产价值560万元。当地政府规定的契税税率为3。 根据规定，房屋交换，交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税。因此，第一笔交换业务，应由该公司缴纳契税，第二笔交换业务应由对方承受方缴纳契税。则该公司应纳的契税税额为： 应

12、纳税额（650420）46.9（万元）,（四）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 【案例13-4】某企业1994年2月取得政府无偿划拨的一块土地的使用权，2008年6月该企业向政府主管部门提出转让土地使用权的申请，经审核，主管部门批准其转让该土地使用权，并要求其补缴土地使用权出让费用80万元。当地政府规定的契税税率3。 根据规定，纳税人以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，以其补缴的土地使用权出让费用为计税依据补缴契税。则该公司应纳的契税税额为： 应纳税额8032.4（万元）,【2007年单选题】下列

13、各项中，应征收契税的是（ ）。 A.法定继承人承受房屋权属 B.企业以行政划拨方式取得土地使用权 C.承包者获得农村集体土地承包经营权 D.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房 答案：D 解析：选项A不征契税，选项B教材未正面提及，但是教材第258页第（四）点：以行政划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。由此判断，取得时未缴税，否则就谈不上补缴了。,（五）房屋附属设施征收契税的依据 1、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 2、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的

14、，适用与房屋相同的契税税率。 （六）个人受赠不动产（2007年教材新增内容，注意掌握） 对个人受赠不动产行为，应对受赠人全额征收契税。,【案例13-5】高校教师张某购买一套商品房，市场价格160万元。张某作为教师，按当地政策规定可按市场价格优惠5，同时，因一次性付款，开发商又给予3万元的优惠。购房的同时，张某另支付10万元购买了小区内拥有产权的地下车位一个。当地政府规定的契税税率3。 根据规定，房屋买卖中契税的计税依据为不动产的成交价格；购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。则张某应纳的契税税额为： 应纳税额160（15）3103 4.77（万元）,二、应纳契

15、税额的计算 （一）计算公式 应纳税额计税依据税率 （二）计算案例 【案例13-6】甲生产企业2008年6月有关房地产业务情况如下: （1）取得土地使用权，向政府有关部门交付土地使用权出让费300万元。 （2）协作单位乙企业因无力偿还甲企业债务280万元，经双方协商，乙企业以自有房产折价抵偿甲企业债务，房产原值为320万元。,（3）因生产经营需要，甲企业以一幢价值300万元的房产与丙企业一幢价值360万元的房屋交换，支付差价款60万元； （4）本月购买房屋一幢，成交价格为800万元； （5）接受某国有企业以房产投资入股，该房产经国有资产管理部门评估核定的价格为550万元。 已知：企业所在地政府规

16、定的契税税率为4。 要求： 根据上述资料，计算甲企业本月应纳的契税税额。,（1）取得土地使用权应纳的契税： 应纳税额300412（万元） （2）接受乙企业抵债房产应纳的契税： 应纳税额280411.2（万元） （3）房屋交换应纳的契税： 应纳税额6042.4（万元） （4）购买房屋应纳的契税： 应纳税额800432（万元） （5）接受投资入股房产应纳的契税： 应纳税额550422（万元） 应纳税额合计1211.22.43222 79.6（万元）,案例分析： （1）国有土地使用权出让，由受让方以成交价格为计税依据计算缴纳契税。出让方不缴纳契税。 （2）以房抵债的，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋

17、现值（即房产折价款）计算缴纳契税。 （3）土地使用权、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据计算缴纳契税。 （4）房屋买卖，由房屋产权承受方以成交价格为计税依据计算缴纳契税。 （5）以房产作投资，视同房屋买卖，由产权承受方按房产现值（国有企事业房产需经国有资产管理部门评估核价）计算缴纳契税。,第四节 税收优惠,考核要求：熟悉,一、契税优惠的一般规定 （一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 （二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

18、具体是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。 财政部、国家税务总局规定：自2000年11月29日起，对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房，或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均可免征契税。,（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免契税。“不可抗力”是指自然灾害、战争等不能预见、不可避免，并不能克服的客观情况。 （四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用

19、后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。 （五）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 （六）依照中国有关法律规定以及中国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。,二、契税优惠的特殊规定 （一）企业公司制改造 非公司制企业，按照中华人民共和国公司法的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企

20、业土地、房屋权属，免征契税。 非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。,（二）企业股权重组 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业上地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股；将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。,注意掌握：2007年教材新增内容：国有控股公司投资组建新公司有

21、关契税政策的规定 1、对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。 2、以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的，应按规定征收契税。 参见教材P259。,（三）企业合并 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。 （四）企业分立 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相问的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。 （五）企业出售 国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原

22、企业30以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。,（六）企业关闭、破产 企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业上地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业上地、房屋权属，凡妥善安置原企业30以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。 上述第（五）、（六）项所称“妥善安置原企业职工”，是指国有、集体企业买受人或关闭、破产企业的土地、房屋权属承受人，按照国家有关规定对原企业职工进行合理补偿，并与被安置职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，以及按照劳

23、动法落实相关政策。,【案例13-7】某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。 根据规定，债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的免征契税。 拍卖房地产的，承受方应纳契税税额1200336（万元）。 房屋交换中，由支付补价的一方按价差计算缴纳契税，应纳税额500315（万元）。,（七）房屋的附属设施 对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。 （八）继承土地、房屋权属 对于继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。 按照继承法规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。,（九）其他 经国务院批准实施债权转股权