房地产市调方法及技巧教案.ppt

1、2020/6/25,a,1,房地产市场调查,2020/6/25,a,2,教学目的,什么是市调 市调的重要性 市调的方法,2020/6/25,a,3,课程内容,市场调查的概念及其重要性 市场调查的内容 市场调查的方法,2020/6/25,a,4,市场调查的概念,2020/6/25,a,5,市场调查的概念,市场调查是指人们为了解决产品营销问题，对市场有具体了解，幷进而认识营销的活动与过程。 市场调查是是有系统的搜集、纪录及分析与产品或生产的营销问题有关的各种资料。这种调查可由企业本身或专业的调查机构或第三者来进行，以解决营销问题。 （美国管理学会 ）,2020/6/25,a,6,市场调查的地位及重

2、要性,市场调查是房产的基础 市场调查是房产扎马步工夫,2020/6/25,a,7,营销策略制定需要精确的信息 产品规划需要丰富的信息 重大决策需要丰富、正确而精准的信息 决策产生什么结果，来自于提供什么样信息 为何要建立数据库? ,2020/6/25,a,8,市场调查的作用,2020/6/25,a,9,1.提供高层管理者作决策的客观依据 2.有助于了解其它竞案，促进自身管理与销售 3.增强企业的竞争应变能力,对于管理的重要性,2020/6/25,a,10,生产只是方法，销售才是目的。 销售前需有全盘的产品计划，促销计划、通路计划、订价计划。 这些计划必须仰赖市场的信息。 市场的讯息获得，必须经

3、过市场调查。 根据市场调查，掌握市场信息，即可掌握致胜先机。,2020/6/25,a,11,增强产品的销售能力,对个案作产品定位、产品规划及订价。 帮助了解产品的可能客源分布状况，各区域的接受程度，有助于日后推案的参考。 增加产品的竞争力，对客户分析说明时，更有说服力。 帮助订定产品的初期销售策略，包括广告策略、媒体计划等，是威力十足的工具。,2020/6/25,a,12,市场调查的内容,2020/6/25,a,13,1.总体市场,经济因素： A.经济成长率 B.物价波动 C.中长期利率 D.放款额度 E.储蓄率 F.国民所得 G.货币供给额 H.国际油价 I.股市、债市等 社会因素： A.户

4、数变动 B.人口成长率 C.人口组成变化 D.都市化程度 政策因素： A.金融政策 B.财税政策 C.土地政策 D.住宅政策 E.城市规划政策 法令因素： A.城市规划 B.建筑法规 C.土地法规 D.环保法规,2020/6/25,a,14,2.个体市场,区域环境分析： A.区域环境特色 B.社会环境 C.经济环境 D.区域发展沿革与特性 基地环境分析： A.基地基本资料（面积、形状、地权、地价） B.土地使用分区 C.基地使用强度 D.基地邻近交通状况 E.基地邻近公共设施状况 F.基地的嫌恶设施 G.土地使用现况等。 重大建设计划： A.交通建设计划 B.公共设施计划 C.都市计划 D.生

5、活圈发展计划 E.新市镇计划 F.科技园区发展计划等,2020/6/25,a,15,2.个体市场,区域市场分析： A.市场供需分析 B.市场价位分析 C.市场销售状况分析 D.竞争与明星个案分析 E.产品属性分析（住宅、办公、商业等） 竞争个案分析： A.竞争个案特色分析（诉求重点、区位、交通与其它条件分析） B.竞争个案销售状况分析（广告与促销策略、销售模式、付款方式、价位、销售率） C.优秀个案分析（国内、国外个案分析）,2020/6/25,a,16,市调方法,2020/6/25,a,17,1.直接法: 获得初级（一手）资料 人员询问访谈法 电话访问法 问卷法 观察法 展示法 2.间接法:

6、 获得次级（二手）资料 报纸、杂志 网络 统计局、交易中心 ,2020/6/25,a,18,养成看报纸、杂志的习惯 图书馆、专业书局 政府单位：统计局、规划局、交易中心 注重同行间的交流 日常注重观察,随时捕捉信息,2020/6/25,a,19,楼盘市调技巧,2020/6/25,a,20,市调要求,市调前做好充分准备 了解目的、市调重点、安排市调路线、准备市调说辞 不害怕、不紧张、不害羞、不怕苦、不怕累、不气馁、不拘泥小节、不获资料不收工,2020/6/25,a,21,同行市调,以诚待人、 博取信任 谈其所好、 结交同行,2020/6/25,a,22,扮客户市调,构思台词、投入表演 临场发挥、沉着冷静 外行说辞、旁敲侧击 搭档市调，增强信任感,2020/6/25,a,23,侧面市调,迂回战术，透过竞争对手了解 朋友、同学关系,2020/6/25,a,24,市调表格的填写,2020/6/25,a,25,