恒大中心主塔业态细化及财务测算

1、2014年5月,DTZ戴德梁行策略发展顾问部（北京）,济南恒大国际金融中心项目主塔业态细化,PRIVATE & CONFIDENTIAL ,PRIVATE & CONFIDENTIAL ,目录,PRIVATE & CONFIDENTIAL ,一、商业业态深化研究 二、主塔业态细化 三、动态财务测算,商业整体规划建议,北,一期商业,定位：中档，业态以餐饮、生活配套、商务配套为主,二期商业,定位思路及STAGE诠释,CITY -S T AG E,二期商业,方案一：无百货方案,二期商业,方案二：有百货方案,完整性：通过地下通道将南北区地块的商业进行连接，并在中心节点处设置下沉式广场，保持整体项目的完

2、整性 临街铺位与内部连通性：建议临街铺位除设置独立的对外出入口外，也应与封闭的集中式商业内部进行联通,二期商业硬件指标,目录,PRIVATE & CONFIDENTIAL ,一、商业业态深化研究 二、主塔业态细化 三、动态财务测算,主塔定位策划建议,主塔业态体量 建议在原有方案的基础上，控制公寓体量，同时提升办公与酒店的体量占比,考虑济南现有公寓市场供给特征以及未来潜在需求，同时结合案例分析，建议针对大户型豪宅公寓的体量进行保守设置；,1,本项目主塔业态以办公为主，占比60%；同时对公寓体量进行适当控制占比在20%以内，其余为酒店业态； 主塔未来将成为济南西客站区域地标性建筑，具有极高的物业价

3、值。因此建议主塔内的办公及酒店业态以自持为主； 针对豪宅公寓产品，建议销售为主，平衡项目整体现金流；大户型产品设置于酒店上部，主做销售，小户型产品设置于酒店下部，在销售的同时，也可考虑用于服务式酒店公寓，由酒店统一服务管理；,主塔定位策划建议,主塔办公产品建议,51F-52F 机电避难层,32F-33F 机电避难层,13F-14F 机电避难层,68F-69F 机电避难层,34F 电梯转换层,49F-50F 金融层,53F-54F 金融层,66F-67F 金融层,35F-67F 高区办公,5F-31F 低区办公,办公,主塔,档次：国际标准甲级写字楼 体量：162400平米,1F 办公大堂,办公面

4、积建议,主塔定位策划建议,主塔办公产品建议,本项目客户特征及办公需求,金融层与总办公层数,上海WFC,70,51,81,6,5,22,上海IFC,香港IFC,借鉴各地国际标准甲级写字楼的经验，参考上海WFC、上海IFC香港IFC等项目，同时考虑本项目需求调研中，客户构成的特征，以及对净高、地板架空高度的要求，我们建议主塔写字楼产品划分为标准办公和金融办公两类，具体产品建议如下：,对层高和地板架空要求较高的分的需求占比13%和12.1%,IT、金融类企业占比12%,金融楼层占总层数的10%-15%；,主塔定位策划建议,主塔办公产品建议标准层,500,单层面积约2800,*采用框架结构的写字楼平层

5、，其空间可根据客户实际需求自由调整，因此一般不提前作过多划分；上图为根据项目客群需求以及市场上一般情况划分，仅作示意，实际招租时可按客户需求进行调整,客群办公面积需求,800,800-1000,1000-1500,1500-2000,5000,35%,15%,20%,15%,15%,500,标准办公层分割示意,金融办公层分割示意,标准楼层每层配备4-5户，每户使用面积约在400-500平米左右 金融办公层或特殊办公层，每层12户，每户使用面积约在1000-1500平米左右,500,主塔定位策划建议,主塔办公产品建议电梯系统,51F-52F 机电避难层,32F-33F 机电避难层,13F-14F

6、 机电避难层,68F-69F 机电避难层,34F 电梯转换层,35F-67F 高区办公,5F-31F 低区办公,1F 办公大堂,写字楼电梯系统共有43部客梯（低区18部，高区16部），低区包含6部高速转换梯，具体指标如下：,5F-12F 一区电梯,15F-22F 二区电梯,23F-31F 三区电梯,35F-42F 四区电梯,43F-50F 五区电梯,53F-60F 六区电梯,61F-67F 七区电梯,主塔定位策划建议,主塔办公产品建议大堂设施,写从客户需求角度，建议办公大堂南向，有较好的采光与交大的面积尺度，同时从动线角度区分不同人流；,本项目客户特征及办公需求,办公大堂,南向,在办公区域一层

7、，设置门闸系统，对出入大楼的人员进行控制,主塔定位策划建议,主塔办公产品建议租金建议,济南不同片区办公物业租金涨幅,以泺源大街、纬二路、山大路等板块为主的中心区板块发展较早，租金较高，但涨幅相对稳定； 二环东路、经十路板块以及奥体、高新区等板块受办公市场外溢影响，发展增速较快； 本项目所在区域同属于新兴片区，因此涨幅高于中心板块增幅，与东部新区相近；,本项目,本项目现时点租金价格2.9元/天，结合未来租金涨幅预测，预期5年后，入市租金在4.5元/天左右；,主塔定位策划建议,主塔办公产品建议装修及其他设施建议,办公室之间的隔墙采用轻钢龙骨石膏板，可根据公司办公室分割需求自由拆卸和安装,自由分割式

8、办公墙体,采用系统化集成顶棚，提高平面布局的灵活自由性，又可节省室内装修的工程费用 600 x1200。采用顶级强吸音矿棉板天花设计，将空调出风回风口巧妙融合到功能集成带设计中，保证了办公楼层的美观和良好的吸音效果,系统化集成吊顶,150mm架空地板(金融层300-400mm),600600mm防静电架空地板，楼层布线灵巧，便于维护,四管制变风量VAV中央空调,空调噪音控制在45分贝以下，新风量可达40 m小时/人。 节能：变风量空调大幅度减少送风风机的动力耗能 改善空气质量：在过渡季节可大量采用新风作为天然冷源，能大幅度减少制冷机的能耗，亦可改善室内空气质量。并通过初中效过滤器保证室内空气质

9、量，中效过滤器采用静电吸附式过滤技术，有效杀灭细菌 房间分割灵活：企业入驻后若二次装修，VAV空调送风口的位置可以根据房间分隔的变化而任意改变，也可根据需要适当增加风口 不会发生过冷或过热：带VAV空调能更有效地调节局部区域的温度，实现温度的独立控制，避免在局部区域产生过冷或过热现象 四管制优点：制冷制热都可以随时切换，可以实现一些房间供热的同时，另一些房间供冷,主塔定位策划建议,主塔公寓产品建议,51F-52F 机电避难层,32F-33F 机电避难层,13F-14F 机电避难层,117F-120F 高区公寓,72F-83F 低区公寓,公寓,主塔,档次：国际高端公寓豪宅 体量：40000平米,

10、公寓面积建议,设半层接待服务中心,主塔定位策划建议,主塔办公寓品建议低区公寓户型分割,500,公寓平面,低区公寓分割示意,北京银泰中心公寓,建筑面积：39212平米 标准层：一梯9户， 户型面积（仅两类） 133平米，一居45% 240平米，两居55% 使用率：72%,参考北京银泰中心主塔中的公寓，本项目综合体中的公寓定位于CBD核心项目中的高端居住产品。 主力产品为150平米左右的一房和250平米左右的两房。 一房和两房相对销售速度更快，有利于实现回笼资金。大面积产品提升项目的品质，带动销售价格。,一房 137 平米,两房 240 平米,128一居 70套,250二居 36套,主塔定位策划建

11、议,主塔办公寓品建议高区公寓户型分割,高区公寓分割示意,参考北京银泰中心项目，将大户型平层别墅高端产品设置在酒店上部景观视野更好的高区，提升产品价值； 高区户型以400-600大户型为主，单层设置2-3套，整体上控制大户型数量；,12,11,10,北京银泰中心公寓,建筑面积：17410平米 标准层：1700平米，每层2-3户 户型面积 56-58F：869.43平米户型，共6套，每层户 50-55F：640.52平米户型，共5套；549.17平米户型，共10套 使用率：67%,柏悦府,420,420,420,主塔定位策划建议,主塔公寓产品建议低区户型建议,银泰柏悦居,层数：7-33层 / 层高

12、：3.4米/ 单层户数：9 一居 132138 m2 二居 240242 m2,户型方正，使用率高 设步入式衣帽间 餐厅双向采光，景观良好 双卫设计，尺度舒适,20餐厅,双卫生间,50卧室,户型方正，使用率高 设步入式衣帽间 南向采光客厅、卧室 开发式厨房、结合餐厅设置,厨房,25会客厅,衣帽间,25餐厅结合厨房,24餐厅,24客厅,15卫生间、10衣帽间,本项目户型建议,主塔定位策划建议,主塔公寓产品建议高区户型建议,银泰柏悦府,本项目户型建议,30卧室,100超大会客厅,20多功能厅,三卫设计,25餐厅，结合厨房设计,100超大会客厅,双餐厅设计,25多功能厅,25-35卧室,三卫生间,衣

13、帽间结合书房设计,主塔定位策划建议,主塔公寓产品建议售价建议,北京CBD区域高端项目成交价格 （2012, 元/平米）,全市高端别墅价格,42,542,市区高端住宅价格,23,959,市区高端公寓价格,20,500,区域高端住宅价格,8,000,30,000,城区成交均价,本项目低区公寓现时点售价,20,000,说明： 价格建议为现时点入市价格。在财务分析中，我们会根据增长预期提出不同产品的入市时间及入市时点价格。,银泰中心公寓销售价格 （2005-2007,元/平米）,本项目高区公寓现时点售价,30,000,主塔定位策划建议,主塔公寓产品建议,51F-52F 机电避难层,32F-33F 机电

14、避难层,13F-14F 机电避难层,117F-120F 高区公寓,72F-83F 低区公寓,公寓,主塔,设半层接待服务中心,公寓电梯系统共有12部电梯（低区8部，高区4部），局部楼层可设置电梯直接入户，具体指标如下：,主塔定位策划建议,主塔公寓产品建议装修标准,本项目装修建议,主塔定位策划建议,主塔公寓产品建议装修标准,本项目精装修建议,主塔定位策划建议,主塔公寓产品建议装修标准,本项目公共部分装修建议,主塔酒店主要指标,主塔定位策划建议,51F-52F 机电避难层,32F-33F 机电避难层,13F-14F 机电避难层,108F-116F 酒店配套,86F-105F 酒店客房,酒店,主塔,酒

15、店VIP空中大堂,从济南2个侧重商务型的5星级酒店与1个侧重会议型的5星级酒店可看出明显区别，会议型酒店标间配比较高，而商务型酒店标间则在20-34%，并同时增加豪华间、商务间/行政间的配比，约在44-56%。此外一般高级套间/总统套房则仅设1间。 本项目为商务会议且主要侧重商务型客户定位，因此建议标准间配比30%，作为广泛客群的需求保证，同时侧重豪华间、商务间/行政间的占比，为50%，以重点满足商务型客户的需求。,主塔酒店产品建议1.房型 房型配比本案定位商务型客户，增加豪华间与商务间/行政间的配比,主塔定位策划建议,本项目客房构成及配比建议,资料来源：DTZ Consulting,参考项目

16、客房房型配比,从目前济南及可类比城市5星级酒店项目来看，各房型面积区间有一定跨度，其中以索菲特为代表的酒店建设时间较早，因此房型面积较小，因此建议为本案参照的下限；新建酒店则相对面积偏大。就本案而言，由于位于超高层主塔内，成本较高，因此建议在满足较好客房舒适度的前提下适当控制客房规模，同时可以从客房内部设施、服务及对良好的景观视线利用提升项目认知及酒店价值。,主塔酒店产品建议1.房型 房间面积满足房间空间舒适度而不一味追求过大的房型面积,主塔定位策划建议,参考酒店项目各类客房面积（ ）,本项目客房房型面积建议,资料来源：DTZ Consulting,酒店行政客房 位于客房层高区，高层景观区，有

17、利于打造酒店套房的观景属性，是酒店高级行政客房楼层。,酒店商务客房 位于主塔高区，酒店商务客房区，楼层低交通时间短，方便普通商务客户入住。,注：*总统套房由于使用率不高，仅作为必备房型取中间规模设计。,济南5星级酒店客房设施齐全，且更为注重标志性独特设施的配置。建议本案在配备完善的客房设施同时注重针对商务客户对于床上用品、浴室、办公等方面的需求进行独特设计，如采用标示性强的酒店品牌自有设施。,主塔酒店产品建议1.房型 房间设施设施完备，针对商务客户做独特设计,主塔定位策划建议,参考酒店客房设施,本案酒店客房设施建议,资料来源：DTZ Consulting,主塔酒店产品建议1.房型 房型价格根据

18、现有市场各房型对应的平均协议价作为项目参照标准,主塔定位策划建议,各房型价格以济南商务型5星级酒店现有市场协议价为参照标准，由于各酒店同一类房型的价格差异并不十分大，因此取对应房型的均价作为本案时点房价。 按时点计算，本案标准间协议价为723元/间夜，年增长率为9%，预计2020年入市时价格为1212元/间夜，其他房型依次类推。 需要说明的是，目前总统套房使用率较低，且根据入住时间长短房价优惠后价格差异较大，因此仅以门市价作为项目定价参考。,单位：元/间夜,723,895,1125,1400,1805,注：*总统套房价格为门市价,2014-2020年本项目酒店各房型房价预测,济南5星级酒店中喜

19、来登、皇冠假日等酒店会议、婚宴、活动等较多，因此在会议配套上也面积偏大，在2200平米左右，而索菲特开业时间较早，会议配套偏小，仅为1800平米的水平。本项目由于定位商务会议且更偏向商务型客户，因此会议体量不宜过大，建议取均值区间2000-2100平米左右。同时可考虑通过层高来增加空间舒适度。,主塔酒店产品建议2.会议配套 本案为商务会议型酒店，会议设施更偏向于商务型客户，体量不宜过大,主塔定位策划建议,资料来源：DTZ Consulting,本案配套餐饮部分预计总面积为3000平米左右，满足周边中高端商务人群及旅游人群消费。 本案餐饮主要以本地特色类餐饮和商务类餐饮为主，考虑目标客户山东省内

20、占比较大，特色餐饮以山东本地特色为主，商务餐饮以中高档西餐、异国风味餐饮为主。,主塔酒店产品建议3.餐饮配套 本案餐饮主要定位为商务会议、聚会型餐饮，以商务餐饮和特色餐饮为主,主塔定位策划建议,资料来源：DTZ Consulting,娱乐业态服务中高端消费群体，业态的设置将有利于吸引人流，保证项目的稳定收益。 娱乐类业态预计总面积约3300平米。该业态应主要以健身/游泳中心及SPA理疗为特色，同时配以格调酒吧提升项目在消费者心中形象档次，打造特色休闲娱乐配套，树立项目自身的特点。,主塔酒店产品建议4.休闲娱乐配套 娱乐设施分区经营，酒店高区为会所及酒吧等高端配套，低区提供健身及SPA理疗等中高

21、端配套,主塔定位策划建议,注：*皇冠假日酒店正处于装修中，休闲娱乐项目为装修完成后配置,娱乐类业态针对的客群主要是有一定经济实力、有休闲娱乐需求的中高端消费者。 此类业态会所可考虑分区设置，酒吧、夜总会可设置在上层，主要针对的客群为商务办公人员；健身及SPA针对中高端大众客户，设置在更贴近客房的区域。,资料来源：DTZ Consulting,主塔酒店布局建议 主要以餐饮、娱乐等配套为主，同时设置一部分商务会议配套设施满足商务型客户需求,主塔定位策划建议,行政酒廊,棋牌/夜总会/酒吧,餐饮,餐饮,会议,健身/游泳中心,SPA理疗中心,客房,108F-116F,86F-105F,大堂/大堂吧/大宴

22、会厅,1F,2F-85F,整体布局 高层为会议、餐饮、休闲娱乐等配套功能区，中层为客房区，底层为大堂区。 节点布局说明 1.客房：上层为行政楼层，更贴近餐饮、休闲娱乐配套，下层为商务楼层。 2.会议设施：大宴会厅位于主塔的一层，便于各项大型宴会、活动的进行及人流输送，同时有良好的挑高；其他会议室布局在配套区，靠近客房，便于普通中小型商务会议的进行。 3.餐饮设施：介于棋牌酒吧与会议楼层之间，既便于会议客户会后用餐，也便于酒店客户晚餐后到娱乐楼层进行休闲放松；同时高层也有良好的景观视线。 4.休闲娱乐：健身游泳及SPA针对中高端大众客户，设置在更贴近客房的区域。 5.大堂：共两个。主大堂设置在主

23、塔一层并配以大堂吧，为普通酒店客户服务；VIP大堂位于高区，为高级行政客房用户服务，便于客户快速办理入住退房手续。,配套区,客房区,大堂区,资料来源：DTZ Consulting,空中VIP大堂,主塔酒店内部空间建议 挑高大堂彰显项目品质，中庭增加项目采光和舒适度,主塔定位策划建议,12米挑高,阳光中庭,三层挑高,超大采光面,宽敞明亮,自然采光,资料来源：DTZ Consulting,主塔酒店外观装修建议 公共部分高品质打造，大堂吧及公共空间部分特色打造,主塔定位策划建议,大堂吧特色打造，注重细节打造，提升项目档次，注重项目自身品质和特色的打造,公共部分特色打造，塑造项目档次,电梯厅的细节塑造

24、,走廊的空间细节退让,资料来源：DTZ Consulting,目录,PRIVATE & CONFIDENTIAL ,一、商业业态深化研究 二、主塔业态细化 三、动态财务测算,1、项目技术指标 2、开发成本估算 3、投资开发进度预测 4、租金、售价、出租率和销售率预测 5、现金流估算,财务测算,方案组合,根据不同的租售组合，主要考虑两套方案，主要区别在于对于主塔公寓物业的租/售模式考虑。基本组合为： 北区：“写字楼+公寓+地上商业”为销售物业；“地下商业+车库”为自持物业。 南区：“写字楼+公寓”为销售物业；“商业（地上及地下）+地下车库”为自持物业。 主塔：“公寓”（上层）为销售物业；“办公+酒店+地下车库”为自持物业。,方案一主塔公寓全部销售,方案二主塔上层公寓销售，中层做酒店式公寓出租,项目技术指标,根据项目商业承载力预测和通过案例推算项目业态配比，得出项目初步指标为： 总建筑面积：101.8万 写字楼建筑面积：37.8万 销售型：21.6万 出租型：16.2万 公寓建筑面积：18.7万（全售） 商业建筑面积：17万（地上12万，地下5万） 销售型：3万 出租型：14万 酒店建筑面积：6万 车库建筑