奥特莱斯小镇案例研究

1、奥特莱斯小镇 案例借鉴,何为“奥特莱斯”？,“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。,“奥特莱斯”的特点,奥特莱斯本身就是一种商业模式 传统奥特莱斯吸引顾客有三样法宝： 驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正

2、，质量上乘 难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜 方便舒适的氛围远离市区，交通方便，货场简洁、舒适 城市奥特莱斯特点： 大品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘 小价格一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜 近距离在市区，有公共交通（地铁、公交），交通便捷,“奥特莱斯”的经营模式,奥特莱斯的经营模式有四种： 1.联营模式 2.租赁模式 3.自营模式 4.托管模式,1.联营模式 奥特莱斯联营模式借鉴的是百货核心合作模式，这种模式采用统一收银方式，奥特莱斯商场按照合作扣率比例收取销售提成，扣除销售提成及必要费用后余款按合同约定日期返还厂商，合

3、作双方签订的是联营合同。这种模式在大卖场式奥特莱斯以及百货式奥特莱斯运用比较普遍。 优点：便于奥特莱斯商场迅速汇集大量现金流，合作双方风险共担 缺点：运营管理压力比较大，运营成本比较高,2.租赁模式 奥特莱斯租赁模式借鉴的是SHOPPINGMALL购物中心操作模式，将一个个店铺租赁给品牌厂商，以收取租金的方式获得营业收入。这种模式在庄园式奥特莱斯以及城堡式奥特莱斯运用比较普遍。 优点：一旦招商成功，后期运营成本以及运营管理压力不大 缺点：商场前期运作资金压力比较大，投资回收期比较长，对厂商的管理和控制力不强,3.自营模式 奥特莱斯自营模式一般属于辅助性质的模式。很多奥特莱斯商场在开业招商初期为

4、降低招商难度会采买一些国际大牌服装作为标杆性品牌，以此吸引中高档品牌的入驻。奥特莱斯商场往往也会自行代理或买断一些品牌的库存商品，一般所采买的商品要么用于补充招商品牌空缺，要么是预期毛利较高的库存商品。 优点：拥有自主定价权以及灵活的调动能力，是填补空缺以及制造促销热点的佳品 缺点：对商场业务买手眼光要求较高，管理事务繁琐,4.托管模式 奥特莱斯托管模式也是属于辅助性质的模式。是由于奥特莱斯商场主要目标合作商户是品牌厂商，而很多厂商是在外地，这些品牌厂商主要工作重心放在发展代理商和百货业务，无暇分身管理外地折扣店铺，所以会委托奥特莱斯商场管理。其托管的范围包括人员、货品、定价、促销等。厂商一般

5、只负责提供货品以及进价，其余由商场进行管理操作。 优点：商场拥有一定的自主定价权以及灵活的调动能力，可以根据商场的实际情况进行销售管理 缺点：帐务处理相对比较繁琐，对商场的单品管理要求比较高,相关案例,一、长春新华联 奥特莱斯小镇,项目简介：长春新华联奥特莱斯小镇项目位于吉林省长春市空港经济开发区核心空港新城，总占地面积100万平方米，交通便捷，景色宜人，湖光山色环绕其中，赵家河横贯全境。融合博斯普鲁斯文化，项目将建成集西方多元建筑风貌于一体的低密度国际生态住宅区，配建有大型奥特莱斯主题购物公园。,公共区域分析： A.项目名称：长春新华联奥特莱斯项目商业公共区精装修设计 B.项目地点：长春空港

6、经济开发区长石路5公里处 C.设计目标：总建筑面积约54万。其中奥特莱斯商业部分约6万，主体建筑为底下一层、地上两层,设计分析： A.该方案定位于中高端、低密度、街区式购物中心，通过商业定位以及设计的差异化来有效的吸引顾客 B.运用合理的业态规划，以及独特装饰造型、灯光渲染，有效的动线拉动消费人群 C.将人流主动线优化为多层次形式，以达到步移景异的视觉效果 D.以建筑外观主题设计为前提，对商业室内公共区域进行全面设计与提升,该项目已经落实，并已于2017年7月8号开业,案例分析,1.该项目的落地，将会成为地方经济的新增长点 2.小镇建成后，将会为当地提供大量就业机会 3.小镇可以吸引大量外地游

7、客，增加当地旅游创收 4.促进周边相关产业的发展，例如酒店、餐饮等 5.可为周边地区提供一个节假日的休闲购物场所 6.小镇运营后，也可刺激当地政府对当地基础设施进行维护与升级,二.安徽文商奥特莱 斯小镇,项目简介： 小镇建筑风格为纯正地中海风情，六大主题功能业态：国际奢侈品集合店、国际名品折扣店、快时尚街区、国际儿童业态、风情酒吧、咖啡、婚纱摄影等体验业态，国际旅游商业。并有意大利餐厅、度假酒店等综合配套，形成吃、住、购、游、娱完善功能的休闲小镇、购物小镇。,该项目占地约500亩，47万平米城镇综合体项目。项目分为三期，共24万平米商业。一期为城乡贸易中心，二期为奥特莱斯小镇，三期为精品购物。

8、,总平面图,综合分析图,项目地点：安徽省淮南市毛集实验区康泰路 通过这两张最新现状图片可以看到项目完成度很不错，项目的落实程度很高,案例分析,1.由于项目周边环境优美，所以该项目落地后，可以吸引大量房地产企业进行投资，进而可以为当地提供一部分的就业机会 2.该小镇位于高速路附近，可以有效带动周围相关产业的发展 3.可以促使当地政府加强对河道的管理，以及对当地基础设施的维护与管理 4.通过吸引外地游客，可以增加旅游创收,三.枫叶小镇,项目简介：枫叶小镇，又名松北枫叶小镇，亦名松北奥特莱斯广场，位于哈尔滨市松北区，是哈尔滨市首家以奥特莱斯为零售模式的购物生活广场。 枫叶小镇是哈尔滨科技创新城的重点

9、商业项目。哈尔滨科技创新城位于2011年哈尔滨市总体规划的西北部，位于四环路以西，万宝大道以南，王万铁路以东，松花江前进堤以北，占地17万平方米，建筑占地6.5万平方米，总建筑面积14万平方米，拥有停车位3000余个。其功能定位：创新研发、高新产业、城市居住与服务等职能的融合与发展。而枫叶小镇项目在创建哈尔滨科技新城宏伟目标中占据着重要的影响作用。,基本概况：枫叶小镇位于哈尔滨科技创新城一期建筑区域的中北部核心位置。四面临路，南侧临70米规划道路188路，为三环路延长线；西面临50米规划道路209路，北面临50米规划道路193路，东临40米规划道路207路。枫叶小镇总占地面积为17万多平方米，

10、建筑面积近12万平方米，营业面积近8万平方米。奥特莱斯广场分为南北两个经营区域，将引进400个国际顶级奢侈品牌、国内知名服装服饰品牌及餐饮品牌，将于2015年6月正式营业。届时在这里消费者能感受到与世界同步的购物休闲体验，享受到意大利建筑美景与充满活力的时尚氛围。,枫叶小镇规划简述： 枫叶小镇包括一个奥特莱斯购物广场、一个停车配套楼。奥特莱斯购物广场由各个店铺组成，通过步行街的形式组织。步行街有两种形式：开放式步行街和封闭式有顶步行街。步行街交叉的节点形成室外广场。地上两层。停车场配套楼，主要功能为停车和购物广场配套的设备用房，地下一层，地上两层。地下设人防工程。,枫叶小镇广场功能分区： 枫叶

11、小镇采用的是由三横三纵六条室内外结合的步行街纵横交织组成的步行商业街区形式；三条东西方向的步行街平行布置，三条南北方向的步行街南北贯通；两个方向的步行街相交节点处形成了六个形态各异的以各种花名为命名方式的中心广场，形成典型的哑铃式复合网线步行街平面形态。东西方向的步行街为曲线形，蜿蜒曲折而又富于变化的街道使步行变得非常有趣，同时使人感到步行的距离似乎也变短了。通过曲线适当地改变路线的方向，激发了购物者的兴奋和好奇心，延长购物、逗留和徘徊时间。步行街具有连续的立面，因丰富的变化而变得生动，同时建筑连续的外廊的柱列又使街道具有统一感和节奏感，建筑具有亲切的近人尺度,枫叶小镇建筑风格：枫叶小镇的建筑风格为传统的意大利托斯卡纳风格，打造意大利小镇风情。沿步行街展开的建筑立面是统一而又富于变化的，建筑立面被分成若干个段，每段立面通过屋顶形式的变化，立面色彩的变化、立面装饰构件的变化、立面窗形式的变化以及建筑的高度的变化而不同，立面墙