拟任物业项目经理复习题

1、第四期拟任物业项目经理复习大纲一、物业管理概论简答题：1、什么是物业管理？答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2、简述物业管理的起源和发展。答：1、起源：19世纪60年代的英国。非盈利性行业组织皇家特许屋宇经理学会； 2、发展：19世纪末20世纪初的美国。第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。（2）中国物业管理的起源与发展起源：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。这是中国第一家物业公司，距今30年。发展：1

2、993年深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例，1994年颁布了城市住宅小区管理办法，2003年6月8日颁布物业管理条例 3、简述直线制的特点及优缺点。答：特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主管人员；优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高；缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后，才能处理，影响工作效率。 4、简述直线职能制的特点及优缺点答：优点：既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥；缺点：组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿

3、。5、如何按需设置组织机构？答：管理对象：规模、复杂程度；管理要求：专业化水平、管理水平； 管理原则：统一领导、分级管理、精干高效。6、物业管理分为哪几个阶段，包含的内容有哪些? 答：前期物业管理阶段：获取项目、前期介入、前期物业管理； 物业管理阶段：正常期物业管理、项目更迭。论述题：1、试述物业管理的内容。答：物业管理的内容：招投标、前期介入、接管验收、入住、档案建立、基础服务、达标创优、关系维护2、试述物业管理项目组织机构的组建步骤。答：一、根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式；二、确定项目管理的层次，设立职能部门与工作岗位；三、确定人员、职责、权限；四、由项目经理根据“项

4、目管理目标责任书”进行目标分解；五、组织有关人员制定规章制定和目标责任考核、奖惩制度。二、内外部制度的建立简答题：1.简述物业管理制度建立的意义。答：1.物业管理区域内法制化、规范化建设的需要。2.规范物业服务企业人员的需要。3.协调物业服务企业内部各部门的需要。4.规范物业管理区域内业主和物业使用人的需要。5.协调物业服务企业与社会各组织的需要。2.简述物业管理制度制定的原则。答：（1）依法守约的原则。依法：遵循物权法、天津市物业管理条例、天津市商品住宅维修基金使用办法、发改委物业服务定价成本监审办法(试行)、劳动合同法等法律、法规。守约：开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主大会

5、与物业服务企业签订的,物业服务合同。（2）以人为本的原则。做到公开、公平、公正，以业主自治为核心的管理制度的建立。（3）严肃稳定的原则。严肃性：按制度做事、按制度管人。稳定性：制度切忌朝令夕改。（4）创新改进的原则。改革创新：学习创新、与时俱进。持续改进：在实践中检讨，定期修订、完善。3.简述用物业管理制度做事、管人的重要性。答：（1）物业管理制度的学习，培训、教育从项目组建落实。（2）项目各级管理人员用物业管理制度做事、管人的模范。（3）从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓起。（4）项目分包服务商的监控管理。4.简述物业管理制度依法守约的原则。答：依法：遵循物全法、天津市物业管理条理

6、、天津市商品住宅维修基金使用办法、发改委物业服务定价成本监审办法（试行）、劳动合同法等法律法规。守约：开发商与物业服务企业签定的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业服务企业签定的物业管理服务合同5.简述物业管理制度内部制度的内容。答：1、人力资源管理制度；2财务管理制度；3、物资采购供应制度；4、档案管理；6.简述项目应建立的应急预案。答：（1）消防灭火逃生自救处理预案（2）防汛抢险处置预案（3）紧急停电事故处置预案（4）紧急水侵事故处置预案（5）电梯故障（困人）紧急处置预案（6）公共卫生突发事件处置预案（7）地震紧急处置预案论述题：1.项目经理在项目管理应建立管理制度有哪些？内部制度：1、

7、人力资源管理制度；2财务管理制度；3、物资采购供应制度；4、档案管理；外部制度：1、管理规约；2、物业承接验收管理规定；3、综合服务管理；4、公用区域房屋、外观、道路等养护制度5、公用设备设施维护保养制度；6、公共秩序维护管理制度；7、公共卫生环境卫生清洁制度；8、公共区域绿化养护管理制度；9、各类应急预案。2.如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用？答：1、物业管理制度的研讨制定者（1）学习、熟知相关的法律、法规和项目物业管理合同。（2）理解项目物业管理方案。（3）了解业主、客户和物业员工、物业分包商的情况。（4）关注各部门工作衔接，推行内部客户的理念。2、用物业管理制度做事、管人的监督执行

8、者。（1）物业管理制度的学习，培训、教育从项目组建落实。（2）项目各级管理人员用物业管理制度做事、管人的模范。（3）从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓起。（4）项目分包服务商的监控管理。3、持续改进物业管理制度的完善修订者（1）加深对物业管理制度稳定性和动态性的关系理解。（2）建立物业管理制度修订程序、公开、公平、严肃认真。三、公共法和风险规避简答题：1、简述侵权行为的构成要件？答：侵权行为；损害事实（损害结果）；侵权行为与损害事实之间存在因果关系；过错（故意或过失）。2、简述保管合同的法律特征？答：实践性合同；原则上无偿合同；不要式、双务合同；保管合同仅转移标的的物的占有，而非由保

9、管人取得所有权或使用权。3、简要列举何种民事权益受到侵害，可依照侵权责任法要求行为人承担侵权责任。（列举五种以上）答：生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权。4、业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，根据物权法的规定，共用部分应当由哪几部分构成？答：一、区分所有建筑物专有部分以外的其余部分；二、不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；三、经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物。5、简述治安管理处罚种类？答：警告、罚款、行政拘留、吊销公安机关发放的许可证、对违反治安管理条例的外国人，限期出境或驱逐出境、因扰乱体育比赛秩序被处以

10、拘留处罚的，可以同时责令其十二个月内不得进入体育馆观看同类比赛，违反规定进入的强行带离现场、办理治安案件所查获的毒品、淫秽物品等违禁品，应当收缴，按规定处理、违反治安管理所得财物，追缴退还被侵害人，没有被侵害人的，登记造册，公开拍卖或者按扎国家有关规定处理，所得款项上缴国库。6、简述在保安服务中，为履行保安服务职责，保安员可以采取哪些措施？答：一、查验出入服务区域内的人员证件，登记出入的车辆和物品；二、在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警监控；三、在机场、车站、码头等公共场所对人员及所携带物品进行安全检查，维护公共秩序；四、执行武装守护押运任务，可以根据任务需要设立临时隔离区，但应当尽可

11、能减少对公民正常活动的妨碍。论述题：、试论述车位的分类及所有权和相应情况下产生的车位费的归属？答：一、分类： （1）规划内：地下车位、地上车位（露天的车位、专用停车楼、所） （2）规划外：业主表决决定：利用公共区域划分车位二、归属：（1）地上：车位管理事宜是否列入物业服务合同，是否列支“车位管理成本”； （2）地下：属于开发商所有的车位，收益归开发商，但应缴管理费； （3）楼梯建筑的一层或楼体建筑的一层或某一层、某一部分的，或是一座专门的停车楼2、试述保管合同中保管人及寄存人有哪些义务？答：一、保管人：（1）给付保管凭证的义务；（2）妥善保管义务；（3）亲自保管义务；（4）不得使用或许可他人使

12、用保管物；（5）危险通知义务；（6）返还保管物义务。 二、寄存人：（1）支付保管费（有偿保管合同）和偿还必要费用；（2）告知义务；（3）声明义务。案例分析题：王某2000年1月入住某小区，自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理费，从2001年2月至今王某以物业公司服务不到位为由，拒不交纳物业管理费，物业公司也一直没有催收相关费用。年月，物业公司准备维护自身权益。问：、物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理费？、物业公司有权获得多长期间的物业管理费？、业主拒交物业费的，物业公司能否将电梯停运？、业主欠费将满二年时，物业公司可以采取何种方法以便中断诉讼时效，最大限度

13、维护企业权益？答：1、业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不与支持，因此物业公司可以起诉王某支付物业管理费。2、2002年2月至2008年8月期间王某没有交纳物业管理费，物业公司也一直没有催收相关费用，诉讼时效为两年，因此，物业公司只能起诉2008年8月之前两年之内的物业管理费。3、物业公司不能停运电梯，因为电梯为公用设施设备，如停运会造成对其他业主的影响；4、可以采取打电话、书面形式通知到业主本人并且留存好相关的资料来证明。四、物业管理专业法规简答题：1、简述物业管理联席会议的召集部门及成员单位的组成？答：物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区

14、、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。2、简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些？答：（一）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理； （二）电梯、智能系统等设备的运行服务； （三）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理； （四）物业装饰装修的管理； （五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理； （六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理； （七）物业资料的查询服务和管理； （八）双方约定的其他物业管理服务内容。3、简述新修订的天津市物业管理条例确立了哪些新制度？（至少写出五项）答：（1）建立了物业管理联席会议制

15、度；（2）建立了从业人员上岗和继续教育制度；（3）建立对物业管理公用部位、公用设施设备前期查验和日常检查制度；（4）建立了中介机构和外埠来津企业备案制度；（5）建立了物业服务企业退出项目管理预警报告制度。4、简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？答：分为四个等级，一、二、三、四；分别为：1.2元/*月、0.9元/*月、0.7元/*月、0.50.元/*月.5、物业服务企业对逾期不交纳物业服务费用的问题如何解决？答：业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人

16、的物业，物业服务费用由建设单位交纳 。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉 6、物业服务企业应当向业主公示那些内容？答：1.场地占用费的收取和使用情况公示。2. 每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施、设配运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。3.提前解除物业服务合同的一方应当在三个月前在物业管理区域内公告。4。、物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。5.维修和更新、改造方案在小区明显位置公示。7、天津市目前对物业管理有

17、那些备案程序？答：天津市前期物业管理备案程序、天津市物业服务合同备案程序、天津市物业管理招投标备案程序、天津市协议选聘物业服务企业备案程序、天津市业主大会备案程序、外埠来津物业服务企业备案程序天津市物业服务中介机构备案程序。8、天津市目前针对物业管理出台了那些示范文本？答：临时管理规约、管理规约、天津市住宅前期物业服务合同、天津市住宅物业服务合同、天津市非住宅前期物业服务合同、天津市非住宅物业服务合同、天津市业主大会议事规则。论述题：1、简述新修订的天津市物业管理条例条例突出了政府监管职能的作用。赋予了街道办事处（乡镇人民政府）在辖区物业管理活动的哪十项监管职责？答：负责组织、协调成立首次业主

18、大会；受理业主大会备案；在业主委员会不按规定召开业主大会会议或者临时会议时，负责召集工作；在业主大会作出决定后三十日内，业主委员会不代表业主大会与选聘的物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同，或者不组织业主委员会进行换届和补选工作的情况下，按照有关规定组织选举新的业主委员会；监督开发商建设单位在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用；负责组织召集物业管理联席会议，协调解决物业管理活动中出现的问题；对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；接受业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反新条例行为的投诉和举

19、报；接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决退出和交接过程中出现的问题，对未有业主委员会的物业项目，在区、县物业管理行政主管部门监督下，接收退出物业服务企业移交的相关材料；对业主委员会及其成员不按照规定移交保管的材料、印章和财务的，应业主委员会的请求协助移交。2、简述新修订的国务院物业管理条例新变化？答：（1）街道办新增为成立业主大会指导和备案部门：将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会；（2）将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定：“（一）制定和修改业

20、主大会议事规则；“（二）制定和修改管理规约；“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；“（四）选聘和解聘物业服务企业；“（五）筹集和使用专项维修资金；“（六）改建、重建建筑物及其附属设施；“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”（3）、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（4）业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应

21、当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（5）“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。（6）“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（7）将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”(8)此外，根据中华人民共和国物权法的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条

22、文的文字作了修改。3、试述现行物业管理服务费的收费等级标准内容。答：每月每建筑平方米1.20元、0.90元、0.70元和0.50元；以中准价格为基础，上下浮动不超过20%。（一）基本要求（二）房屋管理（三）共用设施设备维修养护（四）协助维护公共秩序（五）保洁服务（六）绿化养护管理4、通过物业管理专业法课程的学习，结合你在物业服务企业的工作，有何收获。案例分析：李先生住在某高层住宅的二楼。一天早晨开启自动洗衣机后上班去。因为给水软管脱落，自来水流入电梯井，造成电梯电路板进水。中午经业主报告，物业管理人员紧急采取一系列措施，支付4000元恢复了电梯运行。1、你认为物业管理人员应采取那些措施。2、物

23、业服务企业有无责任。五、物业管理招投标简答题1、物业管理的招标与投标的四项基本原则的主要内容是什么？ 答：公开的原则、公平的原则、公正的原则、诚实信用的原则。2、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？答：项目的调研；项目的整体设想与构思；主要工作环节运行程序；机构设置、人员的配备、培训与管理；管理指标与措施；内部管理制度的制定。3、投标文件中资信部分分别由哪些内容组成？答：物业服务企业营业执照复印件；企业资质等级复印件；法人代表授权委托书；公司介绍、注册资金；公司管理业绩；项目经理简介；专业技术人员情况。4、投标文件中商务部分分别由哪些内容组成？答：物业管理服务费收费依据；收费方式；物业管理服

24、务费收费标准；物业管理服务费用测算；多种经营项目收费标准；财务制度；财务分析。5、简述物业管理招标的程序？答：编制招标文件；发布招标公告或函寄招标邀请书；投标报名及发放招标文件；组织现场勘察和质疑；投标确认；投标申请人资格预审；接受投标文件；组成评标委员会；开标、评标和中标；签订合同。6、简述物业管理投标的程序？答：获取招标信息；项目评估与风险防范；投标报名并取得招标文件；现场勘察；投标确认；准备投标文件；递送投标文件；参加开标、评标、答辩；发放中标通知书；签约并执行合同。论述题：1、某物业服务企业在制定某高档住宅小区的物业管理投标方案时,参照了现有的经济适用房小区投标方案。他们的物业管理投标

25、方案是否能投标成功?如何才能制定出可行的物业管理投标方案？2、试述物业管理投标书的编写要求。答：使用国家统一的计量单位；使用国家统一的行业标准和规范；使用准确的表述方式；确保资料的真实性；计算数字准确无误，报价合理；装订整齐，符合要求；注意文件保密。六、物业管理服务费测算简答题：1、物业服务费的构成？答：1.包干制计费方式下物业服务费的构成内容：物业管理服务成本、法定税费、利润。2.酬金制计算方式下物业付费服务费的构成内容：物业管理服务支出、酬金。2、天津是普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准规定收费有几个等级？收费标准各是多少？答：一级收费标准 1.00元 /月 .平方米；二级收费标准 0

26、.75元 /月 .平方米 (已包含税、费 )；三级收费标准 0.50元 /月 .平方米 (已包含税、费 )；四级收费标准 0.35元 /月 .平方米 (已包含税、费 )。3、物业管理基本服务内容包括什么？答：综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、公共部位养护4、物业管理服务收费的内容是什么？物业服务人工；，物业共用部位维修费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域维护费用；5、物业服务费制定依据的原则是什么？答：企业获得预期利润的原则（2）严格进行成本控制的原则 （3）业主、使用人认可的原则（4）区别对待的原则（5）合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。6

27、、机电设施设备日常养护费包含的内容？答：电梯系统；高压水泵系统；消防系统；税金 。 七、前期介入、接管验收程序简答题：1、物业管理前期介入的定义是什么？答：是指物业公司经招投标或协议选聘，自与建设单位签订前期物业服务合同至接管物业期间，从物业管理及业主使用的角度，对开发建设的物业项目提出合理化意见和建议，以使其最大限度地满足业主和物业管理的需求。2、物业管理前期介入的必要性是什么？答：物业企业通过前期介入，将长期积累的物业管理知识与经验应用于功能设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进，协调建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵漏，不免或减少上述阶段问题的发生，而且可以在

28、开发建设期间把不利于物业管理的因素尽可能的消除或减少。3、物业管理前期介入的作用是什么？答：完善使用功能设计的合理性；有助于对隐蔽工程等施工情况的了解；有助于了解物业情况；有助于了解客户需求；为前期物业管理作充分准备。4、物业项目接管验收目的是什么？ 答：履行相关法律法规规定义务；代表全体业主验收共有财产；确保物业交付工作顺利进行；为日后的物业服务做好准备；确定使用功能、施工质量等遗留问题的解决责任及方案。5、物业项目接管验收程序是什么？答：书面通知验收；确定接管验收方案；移交基础资料；查验共用部位、共用设备设施；解决查验发现的问题；确认现场查验结果；签订接物业接管验收协议；办理物业交接手续。

29、6、接管验收的遗留问题如何解决？ 答：对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同交接人联系补齐，必要时企业领导应当协助进行；对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管小组应当要求交接人在两周内解决，重大问题接管验收小组应当要求交接人在一个月内解决，必要时企业领导应当协助进行；对于长期解决不了，势必会影响物业管理问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给交接人进行备录。论述题1、建设施工阶段物业前期介入的主要内容？答：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，了解设备性能及维修养护要求；针对材料选用及施工工艺，从使用功能和维护管理角度提出意见；熟

30、悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反应的内容。2、如何办理物业交接手续？答：在接管验收协议签订后十日内，与建设单位办理交接手续，接收物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备；交接工作应当形成书面记录，交接记录应当包括移交资料明细，物业共用部位，共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，交接记录应当由建设单位和物业企业共同驱逐确认；分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验，在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。案例论述题：某物业管理服务公司在承接物业项目进行管理服务中，开发商遗留下一系列的问题：

31、开发商将小区的底层机房改造成为公共秩序维护员宿舍；没有预留足够的会所和物业管理服务用房等等。业主将开发商的遗留问题归结到物业公司身上，以至于业主与物业公司的矛盾愈演愈烈，业主终于要解聘物业公司。问题：开发商遗留问题业主归结到物业公司身上怎么办？天津市物业管理条例.第四十一条规定规划、设计新建物业项目时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设项目规划出售部分总面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房，用于物业管理服务和业主活动。开发建设单位应当按照规划、设计的要求和标准建设物业管理用房，并向业主公示。关于“天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见”中规定了共用配套设施接管验

32、收包括物业管理用房、会所、设备等的验收。机房是列入公摊面积的。八、入住、装修管理简答题：1、物业装修管理应注意的问题有哪些？答1）是否改变房屋结构及功能；2）是否有承重墙、柱子上敲击、穿孔机拆除连接阳台的墙体、门窗；3）是否有不适当楼面静载荷、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石等；4）是否刨凿、重击，顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线5）拆除或破坏厨房、卫生间地面防水层6）装修材料及施工现场是否符合消防要求7）是否擅自改动分户供电及通讯煤气管线，煤气管是否暗藏8）是否擅自改变门窗尺寸9）排污管道是否有适当的保护措施10）动火作业现场是否有适当的消防应急处理措施和符合安全操作

33、规范11）装修垃圾是否按指定地点时间清运、堆放12）装修材料及垃圾清运有否损坏楼道、公共设施13）窗花、空调安装是否符合外观统一规范14）施工作业是否在规定的时间范围内15）施工人员是否有不文明行为或从事其他违反治安管理的活动2、入住服务包括那三种操作模式？答：模式一： 建设单位为主，物业公司配合。业主先到地产客服部门办手续领钥匙，然后到物业公司办物业相关手续，缴纳相应费用。模式二：建设单位委托物业管理单位，物业公司代为办理入住手续。模式三： 建设单位与物业公司联合办公。3、入住服务应遵循什么原则？答：研读政策提高法律意识，完善管理文件，规避风险防范在先；熟悉项目情况，便于工作开展； 熟悉流程

34、，关注细节，展示形象；事前控制、积极引导、充分沟通，化解矛盾，现场服务优质高效。4、入住服务的物资准备主要包括哪些？答：1、各岗位员工服装。2、办公家具、办公设备、办公用品。3、员工宿舍及食堂物品。4、各类标识（物业管理用房、交付现场、空房、公共区域）。 5、秩序维护器材：对讲机、消防器材、隔离墩等。5、物业装饰装修管理目的是什么？答：为了规范物业装修行为，避免物业装修存在安全隐患，避免对毗邻房屋造成不良影响，避免违反政府相关法律法规的装修现象出现，创造和保持安全、整洁、舒适的居住环境，维护全体业主的共同利益。 维护物业管理区域内整体环境统一，确保房屋本体安全，必须加强对物业装饰装修的管理。6

35、、物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节？答：备齐资料填写申请登记表登记签订管理服务协议办理开工手续施工过程巡查隐蔽工程验收验收。7、简答什么是主体结构？什么是承重结构？答：（1）主体结构是也是建筑的主要承重及传力体：包括梁，柱，剪力墙及楼面板。屋面梁及屋面板。（2）承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。8、入住服务需准备的资料主要包括什么？答：建设单位提供资料主要包括： 1住宅质量保证书及住宅使用说明书。2.入住通知（建设单位向业主发放，约定入住时间、地点等）3.验收须知（建设单位告

36、知业主验收的基础知识和注意事项）4.房屋验收单（建设单位提供，记录业主对房屋验收情况）5.钥匙交接单。物业企业提供资料主要包括：1.业主登记表。2.业主手册。3.物业装饰装修管理服务协议。4.消防安全责任书案例论述题：一天傍晚，某小区来了四位陌生人。四人手提工具，旁若无人似地径直朝大堂闸门闯去。 值班保安员立即走出值班室，开口问询：“先生您好，请问上楼找哪位？”其中一位说是去15楼D座装修。保安员要求他们出示装修出入证，对方敷衍说装修已经搞完，只是来收一下尾。保安员坚持让其出示装修出入证或其他有效证件，并提示按照房屋装修管理规定，晚6时后应停止装修，请予合作和谅解。这四人见保安员不放行，便破口

37、大骂，说是楼上住户请他们来的，若不放行就强行冲上去。保安班班长赶来劝说、制止，他们不理不睬，怒气冲冲地围过来欲要动手。 问题：业主请来的装修人员要强行闯入怎么办？答：第一、对进入小区装修的队伍加强对其人员的有效管理，以确保安全，是物业管理服务中一个重要课题。物业管理公司对装修人员出入小区的严格管理，这样做是对的。如放松对装修人员出入小区的管理，业主们就会认为物业管理公司的管理松懈，管理服务意识差。第二、要制定严格的装修管理制度，并严格执行，严格管理，坚决杜绝一切不安全隐患的出现。在对装修人员的具体管理中，一定要注意方式方法，要依法管理。第三、对业主办理入住手续时，其办理程序中也有对业主装修管理

38、的提出具体要求，宣传要及时到位，争取得到业主的支持理解，为后面的装修管理和打下好的基础，减少许多不必要的纠纷矛盾的出现。九、业主大会和业主委员会简答题：1、首次业主大会筹备组的组成情况。答：（1）筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。（2）筹备组负责人：由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。（3）筹备组成员的产生方式（4）筹备组成员名单确定后的公示。（5）筹备组履行职责的期限：应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。2、管理规约的内容。答：管理规约应当对有关物业的使用、维修、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管

39、理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。业主投票权按照业主专有部分建筑面积和业主数量计算。3、首次业主大会应当讨论决定的事项。答：业主大会议事规则；管理规约；选举业主委员会；物业管理服务内容和服务标准；涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。4、业主大会会议召开的有效条件。答：应当有物业管理区域内专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（双二分之一）5、对业主代表参加会议的要求。答：业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数

40、经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。6、哪些事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。答：筹集和使用专项维修资金；决定改建、重建建筑物及其附属设施设备论述题：1、简述业主委员会在物业管理活动中的职责和作用。答：1、召集业主大会会议； 2、定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；3、在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 5、督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳； 6、

41、组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施； 7、监督管理规约的实施；2、简述物业管理联席会议的召集、组成以及主要协调的问题。答：街道办事处或乡镇人民政府组织召集，由区、县物业办、居委会、派出所、物业服务企业、业主委员会组成。联系会议主要协调解决的问题：出现下类情形时，业主委员会、物业服务企业或者居委会应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府及时召开会议：1、业主委员会不依法履行职责的问题：2、业主委员会换届过程中出现的问题：3、履行物业服务合同中出现的重大问题；4、提前终止物业服务合同的问题；5、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；6、

42、需要协调解决的其他物业管理问题。案例题： 某物业服务企业在物业服务合同到期前三个月，找到小区业主委员会协商续约事宜。业主委员会召集小区的业主代表开会研究续签合同问题，会上经业主代表投票有三分之二代表同意续聘该企业。会后业主委员会与物业企业续签了合同，并在小区进行了公示。请问业主委员会的做法是否正确？为什么？你作为项目经理，遇到因续签合同问题业主委员会不履行职责的情况怎么办？作为项目经理首先要以书面的形式提请业主委员会，召开业主大会，条例中规定选聘和解聘物业服务企业只需经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意就可与物业企业续签合同，并在小区进行了公示。不需经专有

43、部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。如主委员会不履行职责，项目经理可与其协商，协商不成，可向街道办事处或乡镇人民政府提出召开业主大会解决合同续签问题。十、合同和有关协议的签订简答题：1、请列举物业公司的管理服务义务的特点有哪些。 2、根据物权法的规定，共用部分由哪三部分构成。共有部分应当由三部分构成：1.区分所有建筑物专有部分以外的其余部分2.不属专有部分的建筑物附属物及附属设施3.经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属3、根据消防法的相关规定，举办大型群众性活动应遵循的程序。举办大型群众性活动，承办人应当依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散

44、预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确定消防安全管理人员，保持消防设施和消防器材配置齐全，完好有效，保证疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防通道符合消防技术标准和管理规定。4、治安管理处罚法的适用范围。扰乱社会秩序，妨害公共安全，侵犯公民人身权利，侵犯公私财产，情节轻微，尚不够刑事处罚，依照治安管理处罚条例应当受到治安管理处罚的行为。5、治安管理处罚种类。(一)警告； (二)罚款； (三)行政拘留； (四)吊销公安机关发放的许可证。 对违反治安管理的外国人，可以附加适用限期出境或者驱逐出境。6、根据保安服务管理条例，不得担任保安员的情形。 1. 曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教

45、养或者3次以上行政拘留的； 2.曾因故意犯罪被刑事处罚的3.被吊销保安员证未满3年的； 4.曾两次被吊销保安员证的。论述题：1、简述侵权行为的构成要件。答：一、有加害行为 加害行为又称致害行为，是指行为人做出的致他人的民事权利受到损害的行为。二、有损害事实的存在 此处所称的损害事实，是指因一定的行为或事件对他人的财产或人身造成的不利影响。损害事实的存在，是构成侵权行为的另一个要件。三、加害行为与损害事实之间有因果关系 侵权行为只有在加害行为与损害事实之间存在因果关系时，才能构成。四、行为人主观上有过错 一般侵权行为的构成，除须具备上述各要件外，还以行为人主观上有过错为必要条件2、根据侵权责任法

46、的规定，简述侵权责任法所称民事权益包括哪些？侵权责任法所称民事权益包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。案例分析：某小区李某在小区内行走至门栋时，突然被楼上扔出来的烟缸击伤，李某询问该楼所有业主，无人承认，无奈李某找到物业公司，以物业公司未尽到管理责任，要求物业公司给予经济赔偿。问题：1、李某损失应由谁承担？ 2、物业公司是否应当承担责任？ 3、如果李某起诉，哪些事实需要李某提交证据？ 答; 1.根据侵权责任法第87条公共侵权的规定从建筑物抛掷物品难以确定具体

47、侵权人的除自己能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。因此由建筑物使用人或所有人承担。2.物业不承担责任。3.举证由受害人提供损害事实、损害所产生的证据。十一、共用设施设备的维护与管理简答题：1、物业设备管理的内容？ 答：设备基础资料的管理；设备运行管理；设备维修管理；设备更新改造管理；备品配件管理；固定资产管理。工程资料管理2、简述物业维修计划管理的目的？答：通过对资金、人员、物资、时间合理安排和有效协调，有计划的对物业进行维修保养，尽可能地避免物业维修工作的盲目性，确保物业安全正常使用，尽量提高物业的使用功能，延长物业的使用寿命，保证合理使用维修资金，使有限的资金发挥

48、最大的维修效果。3、简述物业日常维修养护的基本原则和目的？答： 原则是：因地制宜，合理修缮，对不同类型的物业制定不同的维修养护标准；定期检查，确保安全，及时维护保证正常使用，最大限度地充分发挥物业的有效使用功能。目的是：通过日常维修养护可以维护物业和设施设备的功能，使发生的损失及时得到修复，延长使用寿命。4、生活给水要求是什么？答：水量、水压应满足用户需要；水质应符合国家规定的生活饮用水水质标准5、消防给水要求是什么？答：要保证充足的水量、水压。对水质要求不高。6、生产给水要求是什么？答：因生产工艺不同，生产用水对水压、水量、水质以及其他的要求各不相同。7、管道的连接方式？答：管道的连接方式：

49、螺纹连接、法兰连接、焊接 、承插连接、承插粘接、热熔连接、积压夹紧式连接、卡套式连接、卡箍式连接8、排水系统的要求是什么？1、系统能迅速通畅地将污废水排到室外；2、排水管道系统气压稳定，有毒有害气体不 进入室内，保持室内环境卫生；3、管线布置合理，简短顺直，工程造价低9、室内给水系统方式？答：直接给水方式； 设水箱给水方式； 设水池水泵水箱给水方式； 分区给水方式；气压给水方式； 建筑中水给水方式；直饮水给水方式10、简述物业日常维修养护的基本原则？因地制宜，合理修缮，对不同类型的物业制定不同的维修养护标准；定期检查，确保安全，及时维护保证正常使用，最大限度地充分发挥物业的有效使用功能。11、

50、安全用电常用的防护方法有哪些？答：1.采用护栏或阻挡物进行保护 2.使设备置于伸直手臂范围以外的保护 3.在裸露的高压带电体旁应设置护栏或标志 4.施工操作应保持安全距离 5.架空线路应保持最小的安全 距离6.间接接触保护法7.直接接触与间接接触兼顾的 保护 12、电流大小是影响触电严重程度的因素，其中包括哪三种电流？答：感觉电流引起人的感觉的最小电流 （1.1mA/0.7mA） 摆脱电流人触电后能自动摆脱电源的最大电流（16mA/10.5mA） 致命电流在短时间内能危机生命的最小电流 （50mA）13、变电室运行管理有哪八种规章制度？答： 变电室值班制度、交接班制度、巡视检查制度、倒闸操作票

51、制度、工作许可制度、设备缺陷管理制度、变电室安全防火制度、变电室门禁制度等14、智能建筑的定义(中国)答：智能建筑以建筑为平台，兼备通信、办公、建筑设备自动化，集系统结构，服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个高效、舒适、便利的建筑环境。15、在供电设备维护工作中，为什么变电室设备要按周期做预防性实验？答： 为了发现运行中设备的隐患，预防发生事故或设备损坏，必须对变电室设备进行定期检查、试验或检测。以保证供电设备安全可靠运行。16、电梯按照功能系统划分，主要由哪些系统组成？答：电梯按照功能系统划分，主要由曳引系统、导向系统、轿厢系统、门系统、重量平衡系统、电力拖动系统、电气控制系统和

52、安全保护系统等组成综合分析题：1. 说明热水采暖系统存在空气的原因、危害及排除的措施。产生的原因： 系统未充水以前系统内充满空气； 系统运行中补充的冷水中含有空气，经加热后由水中析出 存在空气的危害： 减少散热器散热的有效面积 破坏系统的正常运行 对系统设备、管道具有腐蚀作用排除空气的方法： 在系统的最高点设置排气装置 在每组散热器上设置排气阀 保证系统干管正确的坡向、坡度2. 供暖系统中常见的故障、产生的原因及排除的方法。答：1.供暖系统末端散热器不热 产生原因：各环路压力损失不平衡或水平方向水力失调。 排除方法：从系统始端开始。顺序调小各环路立管或支管上的阀门。2.局部散热器不热产生原因：

53、可能该处管道有堵塞。 排除方法：用手检查有明显温差，可对其敲打或拆开处理，无明显温差可能是散热器内存有空气，用排气阀排气即可。 3.上层散热器不热 产生原因：上层散热器内积存空气、上层散热器缺水。 排除方法：排气处理或及时补水。4.上层散热器过热、下层散热器不热产生原因：上层散热器流量过大下层流量过小。 排除方法：关小上层散热器支管上的阀门。 3、电梯系统管理工作的主要内容是什么？答：一、应将电梯维修保养工作委托给专业公司承担，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价。二、按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要

54、持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。三、根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序，包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等。四、建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。五、备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。4、什么叫等电位连接？等电位连接的意义。答：等电位连接是把建筑物内所有金属物，如混凝土内的钢筋、自来水管、煤气管，以及其它金属管道、机器基础金属物和大

55、型的埋地金属物、电缆金属屏蔽层、电力系统的零线、防雷建筑物的接地线，全部用电气连结的方法连接起来（焊接或可靠的导电连接），使整个建筑物空间成为一个良好的等电位体。当雷电袭击的时候，在这建筑物内部和附近大体上是等电位的，而不会发生内部设备被高电位反击和人被电击的事故。 等电位连接的意义：由于采用等电位连接，不但使建筑物及其内部的设备防雷能力大大提高，也可以放宽对建筑物接地电阻的要求。这样可减少建设投资，减低施工难度，尤其是在干旱、沙漠和山地土壤电阻率高的地区更为重要。十二、房屋本体的维修、养护简答题：1. 物业查勘的顺序一般是什么？ 答：从外部到内部，从屋顶到底层，从承重构件到非承重构件，从表面

56、到隐蔽，从局部到整体。勘查的方法很多，一般可分为直观检查法、仪器检查法、计算分析法、载荷实验法、重复观测检查法等。2. 房屋的共用部位主要包括哪些部分？基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外檐墙面及楼梯间地面面层、门窗、楼梯扶手等。3. 物业维修计划管理的目的是什么？答：通过对资金、人员、物资、时间合理安排和有效协调，有计划的对物业进行维修保养，尽可能地避免物业维修工作的盲目性，确保物业安全正常使用，尽量提高物业的使用功能，延长物业的使用寿命，保证合理使用维修资金，使有限的资金发挥最大的维修效果。 4. 物业查勘的目的有哪些？答：及时了解和掌握房屋的完损情况，发现严重缺陷和隐患，及时采取安全措施，为制定维修计划提供依据。 5. 地基基础的养护应着重做好哪几方面的工作？1确使用，防止大幅度超载。2.加强对地基周围上下水的管理，防止地基浸水。3.保持勒脚完整，防止基础受损。4.注意采暖保温，防止地基冻害6. 建筑屋面的维修养护管理工作应注意哪几方面？答：a.定期检查、发现问题及时处理。b.保证屋面清洁，利于雨水顺畅排出。C.加强屋面维修管理，遵守业主管理规约论述题：1. 试述物业查勘的方法，并详述其中物业直观检查法的内容。