廊坊市场简析

1、廊坊凌秀，北京上中联合房地产经纪有限公司，城市基础研究，城市概要：廊坊市位于河北省中部偏东，北邻首都北京，东临天津。享有“京津走廊明珠”和“京津走廊环渤海广场”的美誉。城市定位为京津冀城市群重要的区域中心城市；它是一座生态宜居城市，承担着北京和天津的部分功能，主要发展高科技产业和现代服务业。城市发展惠及：个便捷的立体交通系统。市区距北京40公里，距天津市中心60公里，一小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港。京津冀经济圈轴线：京津冀都市圈是我国北方沿海地区经济基础最好、发展最快的地区之一。廊坊位于京津冀经济圈的轴心，经济发展前景良好。廊坊位于京津冀都市圈的发展轴线上，对外交通便捷发达，

2、发展区位优势明显。今后，它将加强与北京和天津的联系。城市综合和宏观经济分析表明，2006-2011年廊坊市国内生产总值呈现快速增长趋势，年增长率为10%，高于全国平均水平。2011年，廊坊市人均国内生产总值为36972元(约合5720美元)，同比增长14.7%，从高速发展期进入稳定发展期。廊坊的国内生产总值正以年均12%以上的速度增长，人均国内生产总值保持快速增长，房地产市场也进入了快速发展阶段。城市经济和宏观经济分析表明，廊坊市城市人口正以每年约3万人的速度增长，人口结构已从“就地转移”转变为“异地转移”。外来人口的增加将促进房地产业的发展。人口分析表明，廊坊(包括香河县和固安县)总面积为6

3、429平方公里。总人口为424.9万。其中，城市建成区面积为54平方公里。广阳区有51万人口，安溪区有37万人口，开发区有8万人口。廊坊是河北省出生率最低、人口增长率最高的地方。人口快速增长的主要原因在于城市建设的巨大进步，这导致了来自北京、天津等地的大量溢出。廊坊自1989年成立以来，从北京的农产品基地到环渤海地区的明星城市，人口结构从“本地转移”到“异地转移”。据统计，2011年有14万暂住人口(一个月以上)，占全市总人口的7.01%，比1990年增加3.3倍，比2000年增加1 .4倍。根据廊坊市城市发展目标，到2020年，广阳区将成为以移民为主体的百万人口城市。根据宏观经济分析，廊坊市

4、的新框架是：“一轴一廊两环八心”。本项目的东侧毗邻八条干渠，是城市水系景观带的重要组成部分。未来，项目将形成独特的水景资源，城市规划将包括一条：的轴线，即南北绿色步行轴线，北至廊坊尖塔区，南至廊坊龙河副中心。其中，廊坊火车站南北广场和杨光路是核心组成部分，走廊是京沪高铁景观生态走廊，是基于高铁线路和铁路两侧防护绿地的特殊城市生态走廊。二环路：是环城水系景观带和环城奥林匹克公园。8个中心：分别是市民广场、商务中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会议中心和龙河副中心。八个中心的布局为廊坊未来的发展奠定了主要框架高速公路连接：糜竺支线、京台廊坊至北三县(河北)段和糜竺高速公路；后潭线与

5、北京市道通湖路(运河东街)相连；大相线向北延伸，连接北京平谷。“十二五”期间建成通车；萍乡线向南延伸，与天津翠大线相连；104国道郊区高速公路至天津段；金宝南线通过青县东与天津相连。与北京第二机场对接：初步规划三条机场高速公路，总投资约24亿元。届时，从廊坊市、万庄、固安、永清到新机场的车程将在15分钟以内。在城市公交对接中，首都机场：客运专线基本确定。“十二五”期间，从廊坊市出发到年底首都机场第三航站大楼开通，北京实现了“9”字头的县际公交。交通规划和宏观经济分析表明，整体市场土地供应正从整个城市格局中上升。从区域格局来看，土地供应向北京周边产业带、天津周边产业带和城市功能中心扩展的趋势明显

6、。一级土地市场概述：2008年以来，随着廊坊城市化进程的加快和北京周边高新技术产业园区的开发建设，土地市场日益活跃。受2009年经济形势的波动和影响，土地供应略有下降，比2008年减少400亩。2010年，随着经济走势的稳定和复苏，土地供应发展较快，土地供应越来越丰富。整体市场土地供应充足，建设实力明显增强，市场活跃，土地市场宏观分析，结论1:廊坊地区人口和产业吸纳能力较强，房地产前景乐观；结论2:鉴于廊坊独特的地理优势和发达的道路网络，廊坊房地产，尤其是高端房地产或特色房地产，主要承接京津客户；结论3:作为京津之间的新城市，房地产要想吸引京津客户，就必须升级自己的产品；结论4:房地产投资快速

7、增长，廊坊房地产进入快速发展时期，竞争日益激烈。宏观市场综述，宏观经济分析，廊坊商业市场研究，以明珠商业大厦为中心，廊坊市拥有发展最早，知名度最高，最成熟，规模最大的市级商业区，承载着廊坊及其县市客户的主要商业活动，核心商业区，商业区分析，以朝阳新购物中心为中心，廊坊新兴商业中心拥有先进的商业形式和完善的硬件设备， 大型商业网点正处于从第三代传统百货店向购物中心的转型阶段，缺乏差异化，需要开发新的商业业态。 大多数超市定位为社区服务，大型商店是发展方向。商业地产的数量正处于顶峰。中心城市的传统格式仍然占据主流，大而全，小而全，有成千上万的商店和重复的格式。现代商业和物流正处于发展阶段。高端消费

8、品商场的缺乏必然会随着区域经济的发展而促进企业升级。商圈分析，廊坊市场有四个特点市场容量大，商业竞争激烈传统业务成熟，新业务正在起步市场开始新一轮洗牌市场在短时间内过饱和，商业研究，商业业务概述购物中心需要适应区域消费习惯和消费水平。商业街需要提高质量，增加形式，做出合理规划，引入品牌，展示地域特色。传统百货商店成熟度高，经营状况好，但需要丰富业态，引进新品牌。一般以房地产为基础的企业有些办公楼是企业自建的，有些是出租出售的。办公市场研究。廊坊写字楼整体产品水平一般，没有高端写字楼。一楼和二楼基本上是用作底层业务。前广场、大堂和电梯室等公共空间的质量很低。项目概况、写字楼市场调研、廊坊写字楼产

9、品质量普遍不重视、物业服务水平低、项目概况、写字楼市场调研、廊坊写字楼。其中，客户主要是本地投资者，企业自用客户相对较少，主要是本地中小企业。销售市场和写字楼市场研究表明，廊坊写字楼市场的整体入住率相对较高；其中，客户主要是中小企业，而地方政府机构和廊坊分行是民族企业的重要组成部分；贸易、咨询、金融和保险是主要行业，租赁市场和办公市场研究。廊坊写字楼市场的租金水平在1.3-1.8元/平方米/天之间。产品质量和物业服务是影响租金水平的重要因素，人民币/平方米/天、租金水平、写字楼市场调研、写字楼市场调研、写字楼市场总结总体供应：以传统中心区为主要总体水平：初级产品、大型租赁和销售市场的升级空间。租金水平在1.3元至1.8元之间，为80%。未来趋势：质量要求提高。在这种情况下，区位优势(位于艺术大道和银河大道的交叉口)形成了两个高速出入口的立足点。1.艺术大道是廊坊北部社区最重要的主干道。2.在规划中，艺术大道两侧的区域是商业中心住宅区、休闲娱乐区、area 3区。艺术大道建成后，将成为廊坊市综合景观大道，面临挑战1。周边成熟度不足，销售支持不足；2.规模较大，总建筑面积约40万平方米(其中居住建筑约30万平