房地产金融基本知识培训

1、介绍：房地产金融中的货币、信贷、金融资本流动和资本来源影响房地产金融市场中的社会和经济因素利率、贴现率和资产现值、信贷、担保贷款和抵押贷款介绍：货币、信贷、金融、什么是货币、什么是信贷和什么是金融？即所谓的货币，它被固定为商品交换中的特殊商品的普遍等价物。现代货币有五种基本功能：价值尺度、流通手段、储存手段、支付手段和世界货币；价值尺度和流通手段是其最基本的功能，二者的统一就是货币。最重要的现代货币是象征性符号纸币，由国家发行并强制流通。因此，国家权威是现代货币的重要基础。在现代社会，金钱是有等级的。例如，在中国，有四个层次的货币：M0=现金M1=M0企业，单位支票存款，基本建设存款M2=M1

2、储蓄存款企业，单位定期存款，金融金库存款M3=M2商业票据短期融资债券，其中M1是所谓的狭义货币供应量，M2是广义货币供应量。第二，什么是信用？信用是现代经济的重要基础，它体现了权益与货币交换的关系：借款人给予贷款人一定的权利，贷款人给予借款人一定金额的使用权。因此，信贷反映了借贷和权利的双向运动。事实上，信用意味着债权和债务之间的法律关系是通过金钱来体现或实现的。“信用”模式、贷方、借方、资本(现金或支票)、权益、3。什么是金融？金融是提供信用服务的专业领域。在市场经济条件下，资金的盈余与短缺之间的债权债务关系是通过金融市场和金融机构建立起来的。在发达的信用经济体系中，中央银行、商业银行和非

3、银行金融机构构成一个完整的金融机构体系。随着社会经济的发展，金融所涉及的经济活动范围越来越广，金融服务的种类也越来越多(所谓的金融产品)。金融(所谓的符号经济或符号经济)对实体经济(生产和消费)的影响越来越大，越来越紧密，越来越不可预测。第一部分是房地产金融中的资本流动和资本来源，房地产金融中的资本流动和资本来源。第一部分是房地产金融中的资本流动。随着社会经济的发展，房地产交易已经从简单到复杂，形成了一个涉及各种主体的交易体系和过程，特别是复杂的资金流现金和信贷转移过程。(图2-1)在现代房地产交易中，资本流通包括三个参与者：a .资本使用者：开发商、购房者；资本提供者：家庭、银行、保险公司、

4、政府；服务中介：银行、经纪人、信托公司、房地产金融资本流动；商业银行、保险公司、养老金、房地产投资信托、政府家庭、外国投资者、投资银行、抵押银行、房地产经纪人、资本债务、开发商、家庭、商业资本家、土地所有者、资本供应商、服务组织、资本使用者、权益、资本、权益、资本；2.建立健全稳定的房地产金融市场的关键是资金来源和渠道的多元化。目前，世界各地房地产金融市场的资金来源各有不同的特点。一般来说，来源如下：保险公司、商业银行、储蓄和贷款银行、互助储蓄银行、抵押贷款银行、房地产投资信托公司。第三，中国房地产开发资金的来源和运作。目前，中国金融业受到严格监管，其融资和融资受到相应法律法规的监管，但渠道在

5、不断变化和拓展。房地产开发资金的来源和基本运作模式可以在图2-2中简单描述。房地产开发资金来源和基本经营方式、资金来源、政府补助、银行贷款、抵押贷款、金融市场、企业自筹(资)资、集体集资、预付款、国有公司、各类公司、证券、股票和股份公司。具体城市的政府和居民，第二节是影响房地产金融市场的社会经济因素。融资是房地产开发和交易最基本的金融保障。房地产金融活动在活跃的房地产市场中发挥着至关重要的作用。影响房地产金融的社会经济因素必然会影响房地产本身。1.通货膨胀的变化在市场经济条件下，通货膨胀是指社会整体价格水平不断上升的过程，而通货紧缩是指社会整体价格水平不断下降的过程。社会总体价格水平的变化必然

6、会影响房地产价格的变化，但一般来说，房地产价格水平和社会总体价格水平的运行周期可能不同步，二者之间的关系非常复杂。除了房地产平均价格(一般是一个指数指数)，还有的空置率，即空置房占房屋总数的比例。中国也有“房地产繁荣指数”。第二，银行利率的变化，利率是现代经济体系中宏观调控最重要的控制变量，而利率变化对房地产的影响一般是反方向的：即银行利率的下降有利于房地产的发展；银行利率的上升不利于房地产的发展。在成熟的市场体系中，税法和税率的变化对经济有明显的影响。在市场经济国家，房地产投资是最重要的减税和避税手段，税率的变化必然会对其产生突出的影响。一般来说，房地产交易的减税降低了交易成本，有利于活跃的

7、市场交易、投资和房地产开发；增税增加了交易成本，不利于市场交易、投资和房地产开发的增加。货币汇率的变化，汇率是一国货币对另一国货币的汇率。汇率变动的运行机制非常复杂，汇率变动对实体经济的影响也非常复杂。一般来说，汇率对房地产的影响主要体现在一个长期稳定的趋势上，即汇率上升导致资本外流，使国内房地产价格下跌；汇率下降导致资本流入，这使得国内房地产价格上涨。这一规则的主要原因是房地产是房地产，流动性差，难以实现。当资本流动发生变化时，价格将发生巨大变化，其后果将是不可接受的，甚至是“崩溃”。5.商品价格的变化对房地产价格的影响相对较小。只有形成长期稳定的趋势，特别是与消费结构的变化相结合，才能揭示

8、商品价格变化对房地产的影响。6.房地产证券和其他投资工具的回报变化当房地产成为一种投资工具时，其回报与其他投资工具回报的比较是影响房地产价格的一个重要因素。由于流动性差，房地产投资的回报率应该比其他投资工具更有吸引力，然后才会被更多的投资者所选择。7.财政政策，国家财政政策是宏观调控的重要政策措施，这必然会对房地产的发展产生很大的影响，而房地产市场上的巨额融资进一步强化了财政政策的影响效果，使得房地产对财政政策的变化尤为敏感。如紧缩的货币政策、下降的利率、货币供应量的增减、宽松和严格的贷款审查等，都对房地产的发展有很大影响，有时甚至使房地产成为所谓的“政策城市”。随着金融市场化的不断发展，国家

9、对金融的控制逐渐放松，直接的政策影响将逐渐下降，但其间接影响(尤其是心理影响)仍然重要且不可忽视。8.社会福利制度，社会福利制度对房地产的影响是：福利条件越好，个人购房热情越低，人均自有住房比例越低；福利条件越差，个人越渴望买房，在相同的社会经济发展水平下，人均自有住房的比例越高。中国福利制度的改革是近十年来中国房地产业快速发展的重要原因之一。第三节利率、贴现率和现值金融市场涉及资金的使用和各种权益的分配，资金使用的价格是最受关注的问题之一。利息是借款人占用资本的成本，而对贷款人来说，利息是贷款资金获得的补偿，即收入；利率是资本的单位成本，即价格。利息或利率与占用资金的时间长短密切相关。1.利

10、率1。名义利率和现值名义利率：名义利率也是票面利率，即合同签订时双方约定的利率。从贷款的角度来看，利率反映了货币的时间价值，实际上，利率就是到期收益率。例如，甲方向乙方借款100万元，约定一年期，到期支付本金100万元，利息10万元，本合同的名义利率为：利率i=利息/本金=10%/年贴现率：由于资金具有时间价值，一定时间后一定数量资金的价值(购买力)与现值(购买力)不同，二者之比即为贴现率。现值：基金的未来收入通过贴现转换为现值，即现值，即时间为零时的价值。2.利率设定，即所谓的利率设定是由名义利率构成的，也就是说，名义利率中包含哪些利率，从贷方的角度来看，也就是说，资本收益的哪些部分是由哪些

11、部分构成的；从借款人的角度来看，借款的成本是多少？因此，利率设定实际上是资本使用的成本来源。一般来说，它包括：(1)无风险短期实际利率(2)通货膨胀溢价(3)定期溢价(4)价差(3)实际利率。(1)实际利率定义为名义利率被货币购买力的实际或预测变化修正后的利率，即借款人支付的利率减去通货膨胀，即贷款人获得的利率减去通货膨胀。价格指数修正在20世纪90年代初，中国定期储蓄的利率是通货膨胀修正后的利率，即所谓的保护价是通货膨胀溢价。在个人贷款合同中，如何确定双方同意的修正水平通常需要更多的谈判，达成一致也需要双方更理性的判断。4.利率期限结构。贷款期限不同，利率水平也不同。由期限差异引起的利率差异

12、可以称为期限结构溢价。期限结构的原因如下：(1)期限越长，贷款人失去的其他投资机会越多。为了弥补未来高收益投资机会的损失，贷款人将提高长期贷款利率；借款人愿意支付更高的费用，以保证其能够长期稳定地使用资金；(3)期限越长，贷款人承担的风险和心理压力越大，利率越高是一种适当的补偿；(4)期限越长，当贷款人不愿意时，借款人偿还贷款的机会越大，这对贷款人不利。这一损失要求借款人支付33，354英镑的期权费。5.利率与可贷资金商品的市场价格是由商品的供求关系决定的，金融市场上资金的供求关系决定了借贷交易的价格。因此，在平衡的金融市场中，一定的利率水平是利率与可贷资金量的关系，利率，可贷资金量，0，I2

13、，I1，F1，F2，D，资本需求曲线，S2，S1，资本供给曲线，6。利率与风险溢价，本课题是利率风险的概率解释，涉及到更多的数学知识，对实际的金融产品设计具有重要意义。未来价值，即一段时间后存款的价值，包括本金和利息。通常有两种方法计算利息：简单利息和复利。1.简单利息的计算，这意味着只计算本金的计息或时间值。例如，如果贷款本金为100万元，期限为2年，年利率为10%，利息计算如下：本金=100万元，利息=100 * 10% * 2=20万元，借款人到期应偿还本息共计120万元。2.复利计算，即根据计息期计算下一个计息期的利息，将每个计息期的利息作为下一个计息期本金的组成部分。例如，如果贷款本

14、金为100万元，期限为2年，年利率为10%，利息计算如下：本金=100万元，第一年利息为100 * 10%=10万元，第二年利息为(100，10) * 10%=11万元，到期本金为3。不同计息期复利的计算。一般来说，如果一笔贷款的年利率为1，本金为PV0，计息期为一年一次，那么计算每一年未来价值的公式为FVn=PV0(1 i)n在现实生活中，贷款的计息期通常可以有不同的安排，如年、半年、季度、月、日(即连续计息)，(1)粗略计算模型(简化计算)，如果贷款的年利率为1， 复利按一年m个周期计算，其n年后的未来值为：FVmn=PV0(1 i/m)mn表2-3比较了不同复利计算周期下相同数量贷款的未

15、来值。 不同复利期内相同金额(100元)贷款的未来价值比较，(2)精算模型(复杂计算)和粗略计算模型简单地将年利率分解为较小复利期的利率，影响同一笔贷款在不同复利计算期内的等价性，并在贷款期限较长时严重影响借款人的利益。因此，实际上，在安排还款计划时，人们一般采用精算计算。基本思想是，利率等值是。同一笔贷款的未来价值不会受到复利不同计算周期的影响。这样，在计算时，首先要计算不同复利期的等价利率，公式为：(1ia)=(1isa)2=(1iq)4=(1imo)12=(1id)360。这里，I是年利率，isa是半年度利率，iq是季度利率，imo是月度利率，id是连续(每日)利率。3.未来收益的贴现。

16、未来价值是对基金未来价值的计算。同样，我们也可以计算未来某个时间的收益折让，即将未来的收益值转换为现值。这种计算称为未来收益折现，其计算参数为折现率。1.一年期未来收益的贴现，一年期未来收益的贴现公式为：PV0=FV1/(1 i)，其中I为贴现率，1/(1 i)为贴现因子。事实上，它是一年的现值和未来值的逆运算。2.未来多年收益的贴现，如果某一利润在第n年实现，则其贴现值计算如下：PV0=FVn/(1 i)n如果不同的年份有不同的收益CF1、CF2、CF3、CF4、cf5.那么这些收益的总贴现值是：pv0=cf1/(1i)cf2/(1i)2cf 3/(1 I) 3c F4/(1i)4c F5/(1i)5cfn/(1i)n这里的贴现率仍然是1，1/(1 i)n或(1i)3。通过比较未来收益的贴现值和投资的初始价值来判断房地产的投资价值，未来收益的贴现计算为我们的房地产投资决策提供了一个方便的分析工具。通过将未来收益的贴现值与基于一定贴现水平的初始投资进行比较，我们可以得出一个简单的结论如果净现值为正，即未来收益的折现大于初始投资金额，且该投资是可行的；如果净现值为负，可以得出投资无利可图、不可行的结论；如