房地产金融专题

1、房地产金融专题，金融是轮子，金融是心脏，本章知识点，房地产金融的特点，房地产成熟度，房地产金融业务类型，我国住房资金构成，项目贷款，经营性贷款，抵押贷款，房地产金融体系构成，概述，1。房地产金融解读2。房地产金融的演变与发展。房地产金融市场成熟的迹象。中国房地产金融市场存在的问题。外国房地产金融课程6。房地产金融业务的类型。房地产金融体系的构成。解读房地产金融，以银行为中心的各种形式的信贷活动和以信贷为基础的货币流通。房地产金融以房地产业的开发、经营和消费为中心，如融资、融资、结算等金融活动。房地产基金融资是房地产业和金融业紧密结合的产物。第三，这是房地产金融市场成熟的标志。首先，住房贷款主要

2、是抵押贷款。固定位置和稳定值。2.融资和贷款的方式多种多样。融资方式政策性基金、储蓄、基金、股票和证券；贷款方式固定利率和可变利率；定期，可延期；不同的还款方式。3.法律体系是完美的。基金的安全性、流动性和盈利能力。4.房地产金融市场结构完整。市场诚信*房地产一级市场和二级市场金融市场诚信抵押、保险、担保和服务中介。5.市场经济运行机制。预干预机制。从房地产开发项目的可行性论证阶段就涉及到借款。全程管理机制。贷款的发放、使用和回收；借款人收入的变化；房屋使用、维修、翻新等。科学决策机制。信用评估方法、确定安全贷款金额、调整贷款比例、确定利率标准等。坏账预警机制。坏账的评估、披露和预警。4.金融

3、市场存在问题。资金来源单一。政策性资金(公积金):收缴率不高，经常被政府挪用。“房管委决策、中央运作、银行专户、金融监管”，职责不明确。金融储蓄基金：储蓄和贷款的不对称结构。2.贷款的转移。贷款处于担保阶段，包括担保、质押和抵押贷款。(1)担保贷款：要求第三方定期存款金额相同，利率按当期计算。(2)质押贷款：相当于贷款人的存单和物品。(3)抵押贷款：方法相对简单。3.房地产金融市场不完善。单一的，很少的中介。4.房地产金融市场法律体系不完善。关于抵押贷款的相关规定并不具体。5.商业银行的经营机制需要改变。外国房地产金融借鉴新加坡的公积金制度，150多年前移民到这个村庄，1880年成为一个商业港

4、口城市。1959年自治，1963年接受马来西亚，1965年马来西亚独立，1960年吸收外资，1955年建立雇员社会保障公积金制度。1968年，中央公积金法被修改为允许购买住房，新加坡公积金制度，机构设置和职能分工，以及一个带有董事会的公积金管理局；规定的收集、提取、使用、违法处理等。公积金管理局依法管理和运营公积金；强制储蓄，用人单位和职工依法按时缴纳公积金，并按同等比例缴纳；55岁以后的问题、事故或移民可以提前提取。公积金应当以个人方式实现。在公积金实施的情况下，一个职工的月工资为1000元，职工拿出月工资的20%，即200元，用人单位拿出20%的企业资金，即200元的职工得到800元公积金

5、的80%，用于住房、股票、黄金，8%用于养老，12%用于医疗(妻子、子女、父母)。实施效果：经济增长率提高，1985年为-17%房地产金融业务类型1。房地产储蓄存款住房投资限额存款企业住房建设存款商品房流动资金存款土地开发资金存款外资建房2。住房资金管理(三级)城镇住房建设资金、企业住房建设资金、职工个人住房建设资金、各类房地产金融业务3项。房地产开发经营贷款、项目贷款、经营贷款、流动资金贷款、房地产金融业务种类。一般房地产抵押贷款：抵押人-抵押权人抵押贷款：买方-银行-卖方，房地产金融业务类型，5。地产股：是否注册：注册或未注册投资者：国有股、企业股和个人股是否有面值：面值股和非面值股房地产

6、金融业务类型：6。房地产债券：期限：短期债券、中期债券和长期债券付息：一次性付息，附息票据贴现：可贴现和不可贴现，房地产金融业务类型；7.房地产信托：实物委托、资金委托和管理委托、债务委托和担保委托、民事委托和商业委托、房地产金融业务种类。房地产保险、房屋财产保险、房屋责任保险、房屋综合保险、房屋福利保险、建筑工程质量保险、房地产金融业务种类，9。房地产结算：现金结算，转账结算，10。房地产典当，房地产金融业务类型，7。房地产金融机构是专门从事或兼营房地产金融业务的机构，是房地产金融活动的主体。房地产金融机构有两种类型：-银行型：它们可以创造货币。专营或兼营，业务范围广-非银行类：无法创造货币

7、。专业化程度高、业务范围窄、信用中介功能强的房地产金融机构，构成中国房地产金融体系的房地产金融机构，(1)银行业房地产金融机构1。商业银行下属的房地产信贷部* 2。住房储蓄银行* 3。房地产抵押银行。其他银行(2家)非银行房地产金融机构1家。住房合作社。住房贷款保险机构。信托投资。当地住房金融公司*，银行类型1。商业银行下属的房地产信贷部，房地产金融业务约占总资产业务的30%。主营业务：-购买房地产抵押证券；-房地产抵押贷款，包括住房和非住房、个人和企业；-房地产服务咨询和中介业务。管理体系是双重领导下的“四级三科”和“四级”。根据现行银行管理制度，分为总行房地产信贷部-省市分行-县支行。根据

8、工作特点和管理内容的相似性，在管理职能上分为总行房地产信贷部、管理银行和经办银行三个部门。总部房地产金融业务的最高管理机构；管理银行省、自治区、直辖市分行，中间管理；经办银行-直辖市、市分行、县分行及具体执行机构。2.住房储蓄银行，资金来源：各种股权资本和自我积累。包括个人住房储蓄存款、住房基金、国家或政府金融机构贷款以及国际金融机构贷款。工作模式：它主要从事住房储蓄和贷款。多元化经营。它还从事与房地产相关的存款、贷款、投资、信托、抵押、租赁和银行中介业务。判例： 1987年，山东省烟台市住房储蓄银行和安徽省蚌埠市住房储蓄银行实行股份制，由地方财政、专业银行、保险公司、企事业单位共同出资入股。

9、房地产抵押银行，资金来源：发行房地产抵押证券。资金使用：由房地产担保的长期贷款和投资；4.其他银行土地银行，以：为资金来源，发行债券筹集资金，以：向农民提供长期贷款，用于购买农业用地或发展农业生产事业单位，信用高、安全性强、利率低、筹资能力强。住房合作社(例如住房信贷合作社、建筑合作社、储蓄和贷款协会)是互助性的房地产金融机构，它们组织购买或建造住房的人，共同筹集资金，并为其成员获得住房提供财政支持。资金来源：合作社成员联合筹资和国家金融机构贷款。资金使用：住房抵押贷款发放给会员，会员根据股份数量和股份长度依次获得购房和建房资金。1。住房合作社，主要特点：自愿。自愿加入俱乐部，自由退出俱乐部，

10、自愿参股。合作。个人、政府、单位和三方共同筹集资金，并适当依赖银行。平等互利。成员地位平等，利益共享，风险共担。收入分配采取按劳分配和按股分红相结合的方式。除去所有费用后，收入以利息或奖金的形式支付给会员。民主管理。成员是股东，股东大会按照民主集中制原则建立组织，然后由董事会选举经理。2.住房贷款保险机构，为单位和个人住房抵押贷款提供保险或经济担保的组织。当借款人提供住房抵押贷款时，他向保险机构投保。一般来说，每年支付的保险费是未偿贷款的平均余额。当被保险人不能按时偿还贷款本息时，保险公司将向发放贷款的金融机构赔偿所欠贷款本息，并将借款人与信贷机构之间的债权债务关系转化为借款人与保险机构之间的

11、债权债务关系。3。信托投资公司，由专业银行经营的信托投资公司，由金融机构经营的信托投资公司，-授予委托贷款-租赁设备、设备和一些建筑材料用于开发和建设-租赁托管住房-托管房地产销售-土地实践信托-房地产咨询，4。地方住房金融公司，管理：家股份制金融企业，实行董事会领导下的经理负责制。资金来源：国家和地方政府分配的住房资金；股东单位的投资资本；中央银行分配的信贷周转金；发行股票和中长期住房债券。后续(下一部分)，个人住房贷款公积金贷款房地产保险，参考文献，我国九十年代以来 房地产周期和金融政策作者：于文达博士，中国建设银行广东省分行房地产信贷部总经理，中国房地产周期与金融政策20世纪90年代以来

12、，房地产业是国民经济的基础和主导产业，也是一个高度周期性的行业，房地产周期与金融密切相关。从短期来看，房地产行业的波动与信贷市场密切相关。在成熟的市场经济国家，土地、资本和其他因素受市场价格信号的引导。信贷政策与房地产业之间的一般传导机制是：利率下降，银行贷款增加，投资支出和消费增加，建筑商增加住房供应，购房者积极购房，抵押贷款需求增加。利率上升正好相反。利率、股票市场和住房市场之间的关系是：利率下降，股票价格上涨，消费者的资产负债平衡得到改善，人们的财富增加，消费者购买新房的欲望增加。相反，它会减少。现在美国的利率正在下降，股票市场也在下降。然而，人们在住房市场上投资更多的钱，并把买房作为保

13、持投资价值的一种手段，这是家庭资产调整的结果。现在，美国个人拥有的股票价值1.20世纪90年代以来的中国房地产周期与金融政策。一些中国学者对中国房地产周期进行了不同的研究和分析，按照国内生产总值增长与商品房销售增长率的对应关系进行划分；从经济周期理论的角度，对房地产周期波动的相关性进行了划分；有指标显示商品房销售面积的年增长率。考虑到房地产销售面积的年增长率与其他综合指标基本一致，具有代表性，与宏观经济波动指标具有可比性，便于相似比较，且易于收集数据，本指标在此进行研究。我认为中国的房地产周期分为三个阶段。在从计划经济向市场经济过渡的过程中，随着住房制度和中国金融体制的改革，房地产金融逐渐建立

14、起来。第一阶段是在1996年之前。其特点是住房单位投资、群体消费、房地产金融初步建立、计划经济强。1984年，根据国务院有关规定，中国建设银行从建筑业流动资金贷款中划出专项贷款支持城市综合开发和商品房建设。到1984年底，中国建设银行已经发放了17.6亿元的商品房贷款。1988年以后，为适应各地住房改革和房地产金融业务的发展，中国建设银行设立了专门机构，开发了不同类型的贷款，包括适合短期和临时周转的流动资金贷款、分期偿还中长期贷款的固定资产贷款、与存款和贷款挂钩的个人消费贷款。1991年在上海建立并随后在全国实施的住房公积金制度和房改建立的住房基金，使房地产金融能够自营房地产业务，并办理住房基

15、金和住房公积金的政策性住房金融业务，从而可以将闲置的政策性资金用于发放房地产贷款。自1992年以来，中国人民银行从社会信贷计划中单独安排了一笔信贷给专业银行的房地产信贷部。20世纪90年代初，中国建设银行江门分行在中国首次推出个人住房抵押贷款业务。当时，全国掀起了圈地和开发区的热潮。银行的贷款规模、借贷资金和自营公司的贷款助长了圈地和地热投机，1993年达到顶峰。1993年，国家开始整顿房地产，实行紧缩货币政策。1993年，中国人民银行规定，专业银行新的房地产贷款安排应纳入当年信贷计划和固定资产投资计划，并开始清理各地规模贷款、非法借款和自营经济实体。到1996年，没有增加新的自营开发贷款，只

16、能发放部分委托贷款。房地产周期在1996年达到第一个低谷。第二阶段是从1996年到1998年。现阶段，单位购房投资和群体消费仍占很大比重，个人购房也取得了很大进展。1996年后，货币政策开始放松，利率开始从高位回落。从1996年到2002年，央行八次降息，利率处于下行空间。银行可贷资金增加。自1996年以来，根据降息信号，建设银行结合市场需求，开始加大个人住房贷款投资。1997年，中央银行颁布了个人住房担保贷款管理办法号文件，规定从事公积金业务的国有商业银行可以为公积金建造的普通住房办理个人住房贷款。随着1998年下半年国家停止住房分配，1998年建造住房的单位投资和集体消费达到新的高峰。第三阶段，从1998年至今。中国已经进入了个人购房为主的时期。在此期间，房地产金融政策的特点是宽松的货币政策和增加银行可贷资金。1998年，央行将商业银行的规模管理转变为资产负债率管理。同年，中央银行颁布了个人住房贷款管理办法，规定所有商业银行可以发行个人住房随着竞争的加剧，商业银行将不可避免地放宽开发贷款和个人住房贷款的贷款条件，加快房地产市场的扩张。从周期性波动中可以看出，除1999年有一定的下调外，房地产市场在200