房地产策划师教材

1、不动产企划士教材研修，中国就业训练技术指导中心组织房地产企划研修讲师吴永铭，第三章房地产项目投资企划， 第一节项目效益评价学习单元1房地产项目成本估计学习目标：掌握房地产项目的成本费用构成和成本费用估计方法掌握房地产项目经营税的构成和估计方法可以估计项目成本，一、房地产项目投资成本费用估计，一般房地产项目1 .开发成本的估计1.1土地使用权转让金，国家作为土地所有者，将一定年限内的土地使用权有偿转让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权转让金。 1.2土地征用和拆迁设置补偿费；2 )补偿费；1 )土地征用费；1.3前期工程费；1 )项目规划、规划、设计、可行性研究和水文地质测量费用。 2

2、 )“三方一平”等土地开发费用。 1.4建安工程费、建安工程费、建筑工程费(结构、建筑、特殊内装费)、设备和安装工程费(给排水、电气照明等)、内装工程费、单位推算法、单位指标推算法、工程量近似匡算法、概算指标法、类似工程经验预算法、1.5基础设施费、道路、煤气、排水、排水、排水绿化、电力供给、水、供水工程用汛容量(t )的指标计算，电力供给和配电工程用电增容量(KV.A )的指标计算，采暖工程用消耗热量(w )的指标计算，供热锅炉的设置用每小时产生的蒸汽量的指标计算，各种围墙、管道工程用长度的指标计算，室外的1.6公共辅助设施费主要包括在不能有偿转让的开发需求内公共辅助设施产生的支出。 其估计

3、可以参考“建设工程费”的估计方法。 1.7开发期税费，1 )辅助设施建设费，2 )建筑工程质量和安全监督费，3 )非住宅电力，电力负荷费(电力容量增加费)，4 )预算定额管理费，5 )建设工程交易中心招标服务费，6 )工程建设监理费(施工阶段)，7 )其他税费，开发期税费， 1.8不可预见的费用主要包括准备金(不包括加工价格上升准备金)、不可预见的基础和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。 2 .开发费用是企业行政管理部门管理和组织经营活动所产生的各种费用。 一般是3%。 1、管理费用、1 )广告宣传和营销费用。 销售额的约2%3% 2)销售代理费。 销售额约0.5%1% 3

4、)占其他销售费用。 占销售额的约0.5%1%，因资金筹措而产生的费用。 1 )长期借款利息计算(年应计利息=(年初借款本金利息累计1/2*本年度借款金额) *年利率(1)年同额偿还本金和。 (2)同额偿还，利息每年支付。 2 )流动资金借款部分全年计入利息，利息计入财务费用，每年支付，期末偿还一次。 2 .销售费用、3 .财务费用、2、房地产项目经营税的构成和估计，房地产经营税包括房地产项目开发期间的税和房地产项目经营期间的税两个内容。 房地产经营期间的税主要包括1 .与房地产转让相关的税、营业税是指对中国国内提供劳务、转让无形资产、销售房地产的公司和个人获得的营业税征收的税。 按销售额的5%

5、征收。 是在中国国内利用城镇公共设施，向有经营收入的公司和个人征收的税金。 税率是7%。 为了加快地方教育事业的发展，扩大地方教育经营的资金来源。 附加率为3%，是对经济活动和经济交流中书立领取的征税经济证明书征收的行为税。 按千分之一征收，买卖双方各付一半。 为了加强房地产交易管理，保障房地产买卖双方当事人的合法权益。 按0.2%征收，买卖双方各付一半。防止大江大堤的洪水。 增值税0.9%，2 .土地增值税2.1税率计算，1 )增值税不超过扣除额50%的部分，税率为30%。 2 )附加值超过扣除额的50%，没有超过扣除额的100%的部分，税率是40%。 3 )附加价值额超过扣除项目额的100

6、%，不超过扣除项目额的200%的部分，税率为50%。 4 )附加值超过扣除项目额的200%，税率为60%。 由此计算应缴纳的土地税额，土地增值额=房地产转让的总收入-项目金额课税额=土地增值额*适用税率，例1某部门的房地产销售收入300万，项目金额150万，求出应缴纳的土地增值。 解：应缴纳的税额应计算如下：1.土地附加值=300-150=150 (万元)2.土地附加值与扣除额之比150-100 %3.税率分别为30%和40%； 4 .应缴纳的税额=150500 % (150-15050 % ) 40 %=7530 % 7540 %=52.5 (万元)为了简化计算，可以用附加值乘以适用税率，扣

7、除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。 其公式如下：税额=土地增值额适用税率-扣除项目金额快速扣除率代入式：应税土地增值税=15040%-1505%=52.5 (万元)，2.2增值额的计算：2.3免税规定1 )纳税人建造并销售普通标准住宅，增值额超过扣除项目金额的20% 2 )国家建设中需要征用的房地产。 3 .企业所得税是对我国国内实施独立经济核算的企业和组织的生产、经营收入和其他收入征收的税金。 税金的征收方法和标准：企业应该支付谁的所得金额的33% (从2008年1月1日起施行25%的税率)。 外资企业所得税的征收方法和标准是一样的。 依法纳税哦例2 :一家房地产开发公司建造办公楼销

8、售，获得了1200万元的销售额。 与转让房地产相关税的综合税率为6.43%，该公司为建设办公楼支付了100万元的土地价款，为建设这座大楼投入了500万元的房地产开发成本。 由于各种原因该公司无法提供准确的利率支出情况。 我尝试转让了这座办公楼的土地增值税。1 )不动产转让收入根据已知条件，转让收入为1200万元2 )确定转让不动产的扣除金额1 .取得土地使用权支付金额： 100万元2 .新房地产开发成本： 500万元3 .房地产相关费用： (100)10%=60万元(房地产所在地主管税务局确定的费用扣除比例为10% 4 .房地产相关税金： 12006 43%=77.16 (万元)5.财政部规定

9、的其他扣除项为加扣，(100)20%=120 (万元)，所以转让房地产的扣除项总额为： 10050077.16=857.16 (万元) 3 转让不动产的附加值1200-857.16=342.84 (万元)4)附加值率342.84857.16=40% 5)课税342.8430%=102.9 (万元)计算就可以了，房地产项目的投资收益评价，学习单元2，学习单元2 掌握原则和基本原理，可以静态评价和动态评价房地产项目投资效益，培训课程，一、财务评价的意义、作用、根据、财务评价的意义、财务评价的作用、财务评价的根据，财务评价在国家现行会计制度、税收法规和市场价格体系下预测供给项目的财务利益和费用， 进

10、行财务收益性分析和偿还能力分析，制作财务报告，计算评价指标，考察提案项目的财务收益性、偿还能力等财务状况，判别项目的财务可行性的财务评价，作为项目提案书和可行性研究报告的重要组成部分财务评价的结论是， 主要决定是根据非营利项目的财务评价，让相关人员协助方案比较和选择的重要手段进行投资者协商、合同、章程的谈判，在平等互利的基础上促进经济合作。 1、政策法规的依据2、方法和参数的依据2、财务评价原则和基本道理1、财务评价原则、利益和费用计算范围一致原则、利益和费用认识有无的比较原则、动态和静态分析相结合，以动态分析为主要原则、2、财务评价的基本原理、财务报告、财务评价指标计算、行业和国家参数、基础

11、数据， 指标、参数比较、评价结果三、财务评价指标体系1 .根据建设项目财务评价指标体系的作用分类，项目财务评价指标、静态收益性分析、静态收益性分析、投资利润率投资利润率资本利润率静态投资回收期间、财务净现值率(FNPV )财务内部收益率(fi 动态投资回收期借款偿还期利率偿还率债务偿还率财务比率、资产债权率流动比率现金比率、2 .根据建设项目财务评价指标体系的作用分类，项目财务评价指标、时间性指标、价值性指标-财务净现值(FNPV )、比率性指标， 静态投资回收期动态投资回收期债务偿还期财务净现值率(FIRR )财务净现值率(FNPVR )投资利润率、资本利润率、资产债权率、流动率比率，四、房

12、地产项目投资利润率的静态评价，一.投资收益率法投资收益率又称投资利润率或投资效率系数， 主要用于评价项目收益率的公式是：投资收益率=收益额/项目投资额100%，例如：某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售额收入4550万元，销售成本512万元，销售税金275万元，偿还税前收入额=销售收入-销售成本-销售税金-退税-税前收入额=4550-512-275-1980=1783 (万元)税后收入=销售收入-销售成本-销售税金-退税-所得税投资额=投资费用贷款利息税后收入额=1783 (1- 0.15 ) 税后利润率=1515.55/4059.6100%=37.33%，2 .投资回收期间法

13、投资回收期间是用建设项目净利润补偿全部投资的时间，即项目开始建设回收投资资金的时间。 2.1用平均收益额计算投资回收期间的投资回收期=项目总投资额/项目年平均收益额。 例如：某商社开发项目完成后，主要用于租赁，年平均租金收入720万元，贷款利率15%，各期投资为当年初发生，第一年投资1270万元，第二年投资1360万元，第三年投资120万元，项目完成4年后解：考虑到投资贷款利息，本项目的投资总额为项目投资额=1270 (10.15 )41360 (10.15 )3120 (10.15 )2=448.33 (万元)年平均收益=720 (万元)，因此本项目的投资回收期为投资回收期=4448 基于2

14、.2累计收益额计算投资回收期的公式是：项目投资总额=、n、i=0、Ft，公式中第F1年项目经营净利润Ft=年经营收入-年经营成本-年经营税金N项目投资回收期。 【例】表示某项目投资建设后的年现金流动情况，并准备以此为基础确定投资回收期。 解：从表中的累计数字可以看出，这个项目在7.71年，约7年8个月内收回投资。 3、最小费用法3.1标准偿还年限内平均费用法平均费用按以下公式计算： z年=C -K，1，T0，式中z年标准偿还年限内平均费用； C年的经营成本T0标准偿还年限(标准投资回收期间) K项目投资总额。 3.2标准还款年限内总费用法的计算式： z合计=K T0C式中z合计标准还款年限内费

15、用合计，某项目开发提出甲乙丙三种方案，表示各方案的投资和年经营成本。 把这个项目的准偿还年数定为5年，在此基础上进行方案比较，试着选出最优秀的方案。年平均费用的计算、五、房地产项目投资利润的动态评估、1 .净现值法(NPV法)开发项目在经济寿命期间每年产生的现金流差额为当年的净现金流，其公式为F1=St-Lt，公式中为ft-t年的净现金流把项目的年净现金流统一，用事先选定的标准折扣率换算成项目实施初期(一般规定为项目开始投资的当年年初)的现值，这个现值的代数和是项目的净现值(NPV )，其公式为NPV=，n 公式中的NPV-项目的净现值ft-项目第t年的净现金流n-项目的经济寿命(年)第at-t年的折扣系数，a=(1 i0) i0为基准折扣率，即预定利率。 t，这么复杂吗？ 1 .净现值法(NPV法)使用净现值进行项目经济效果评价时，有必要研究以下几点：1 )项目的经济效果评价标准；2 )经济寿命的计算单位；3 )经济寿命的计算周期；4 )基准折扣率计算公式中的经济寿命计算单位t不一定是“年”，中小项目不一定是“年”单位，而是从“季度”、“月”飞“旬”、“周”的单位。 经济寿命计算周期是指这个项目在经济上能够利用的时间，而不是耐用年数。 基准折扣率是