房地产市场调研报告

1、漳州开发区房产市场调研报告,Light团队,目录,一、招商局漳州开发区概况,招商局漳州开发区（以下简称漳州开发区）位于中国东南沿海厦门湾南岸，处在上海、台湾、香港三大经济区的中间地带，距台湾高雄港、台中港分别为140海里和120海里，是福建省建设海峡西岸经济区的重要组成部分。,漳州开发区总体规划面积56平方公里，由招商局集团（香港）有限公司、福建省交通运输（控股）有限责任公司、国投交通公司、漳州市人民政府、龙海市人民政府、福建省港航管理局联合开发，招商局集团负责经营管理。,1. 地位位置,2. 规划面积,宏观经济,2010年招商局开发区成功升级为国家级经济技术开发区，招商局开发区迎来跨越发展的

2、新阶段，2010年，招商局开发区实现财政总收入7.89亿元，同比增长23%，其中地方级财政收入5.24亿元，同比增长15%； 全区实现工业生产总值109.4亿元人民币（2010全市工业总产值2163亿元），同比上年增长59% 招商引资合同资金额5亿美元，完成全年计划的334%，实际到资4.84亿美元，完成全年计划的403%； 全社会固定资产投入达41.6亿元，比增49.07%。,3. 宏观经济,根据各地2009年统计公报数据，漳州GDP在泛珠三角地区排名第20位。 2009年漳州经济总量1113亿元，在福建省排在第四位。,总体宏观经济,2010年漳州市GDP预计完成1400亿元。 继续保持两位

3、数的高速增长，同比增长14.9%，高于全国增速4.6个百分点。 漳州市常住人口480万，其中户籍人口472万，流动人口较少。 漳州市批发零售业零售额363.2亿元，占社会消费品零售总额418.14亿元的87%，批发零售业发到，商业街繁荣。,漳州市宏观经济：GDP,漳州市以第二产业为主，比重逐年上升，第一产业比重首次降到20以下。 产业结构继续调整，二三产业的快速增长，带动结构的调整优化。,漳州市宏观经济：产业结构,固定资产投资增幅较快，2009年较2008年增长了31.2%。 房地产投资所占比重合理，维持在20%左右，处于基本正常状况（发达城市的比例为20%-25%）。,漳州市宏观经济：固定资

4、产投资,初步核算，2010年厦门市全年实现GDP2054亿元。较上年增长15.1%，高于全国增速4.8个百分点。 2010年岛内思明、湖里二区GDP占全市的比重由2009年的59%下降至2010年55%。岛外海沧、集美、翔安三区2010年占比分别为15%、14%、10%，所占比重分别较上年增加了2.2、1.2、1.8个百分点。同安区占比下降约0.9个百分点为7%。 各区GDP比重的变化说明，随着2010年厦门特区扩至全市行政辖区，厦门重点发展海沧、翔安、集美三区。,厦门市宏观经济：GDP,厦门市宏观经济：产业结构,厦门以二三产业为主，2010年二三产业分别占比50%、48.9%。 厦门市支柱产

5、业为电子、机械、化工，占规模企业以上工业产值的75%。,厦门市宏观经济：固定资产投资,2010年固定资产总投资1010亿元，主要用于重点建设项目、基础设施和服务项目投资。 与深圳等一线城市相比，房地产投资所占比重偏高（深圳2009、2010房地产投资比重分别为26%、24%）。,基础设施,港口：漳州港是国家一类开放口岸，对台试点直航口岸，对金门、马祖的货运直航港。目前已建成投产一个3.5万吨级多用途码头，两个5万吨级集装箱码头，一个万吨级矿建码头，一个千吨级客运码头，一个千吨级滚装码头及一个2万吨级的货主专用码头。 道路：已建成两条宽24米的疏港公路，连接324国道线，与福州厦门漳州诏安高速公

6、路相连，南通广州、深圳，北连杭州、上海。 铁路：鹰厦铁路穿越漳州、厦门两地，开发区距漳州站47公里，区内支线正筹建中。 客运：客运码头每天往返厦门有多班快艇、车客渡轮、轮渡，白天快艇每十五分钟一班，最快只需7分钟；汽车客运站每天有发往开发区周边地区的多班直通客车。 货运：己开通至香港、美国、日本、韩国外贸航线和国内上海、大连、青岛、香港等地的集装箱航线，已实现对金门的货运直航。 供水：已建成投产日供水量40,000吨的自来水厂，水质良好，符合国标。另外建有库容为460,000立方米的水库一座作为备用水源。 供电：现有240MVA的110KV的变电站1座，电力资源稳定、充足。,4. 基础设施,配

7、套服务,教育：设有幼儿园、小学，厦门大学漳州校区就在区内，漳州校区附属中学正在建设之中，可满足区内企业员工子女学习教育的需要。 银行：设有中国银行、建设银行、中国农业银行、福建兴业银行。,5. 配套服务,开发区规划,招商局漳州开发区规划控制面积为72.8平方公里,规划建设用地55平方公里。分为临港工业区、行政科教商住区、高校科技产业园区、重工业区等四个功能区。其中临港工业区和行政科教商住区已经较为成熟，市政配套和生活配套主要集中在临港工业区，行政科教商住区配套设施也在逐步完善中，而高校科技产业园区和重工业区尚处于起步阶段，发展成型尚需时日。,6. 开发区规划,临港工业区一区,行政科教商住区二区

8、,高校科技产业园区三区,港口工业区四区,区域特质适宜发展高尚人居,地处厦门湾南岸的招商局漳州开发区，由于借鉴了深圳蛇口的开发模式，又被称为“第二蛇口”；在招商局集团的巨资投入和高标准规划下，正凭借着优越的自然人文环境和较为完善的配套，成为房地产开发的一块新热地，并且正成为人们投资置业的新好去处。 依山、傍海，厦门湾南岸得天独厚的自然条件，是这里发展高尚人居的基础。而在开发区的经济发展上，主要以港航、物流这样的无污染经济为主，十分有助于这一优美环境的维护。目前开发区内规划的地产项目大多为低密度住宅，主要以小高层、多层和别墅为主，这种产品形态正好与开发区所拥有的自然景观相呼应，让购房者享受到较高的

9、居住品质。 目前，已经有包括招商局码头公司、金石炼油、NOELL港口机械等在内的多家大型工业企业落户于此，在拉动开发区经济的同时，也带动了区域人气的聚集，从而带旺区域房地产销售租赁市场的繁荣。 由于市场客群主要是年轻置业群体和投资者，所以开发区的产品多为中小户型；但随着越来越多人选择到此居住，以及区域休闲度假优势的发挥和养老经济的逐步发展，大户型、别墅等居家和高端度假产品也占据了一定市场份额。,新盘靓房打出文教、休闲牌,除了产品本身，房产价值很大程度上取决于周边的配套。近年来，开发区的基础设施建设和投资环境日趋完善，在为地产项目增加卖点的同时，也成为支撑房价稳步爬升的重要因素。 在众多公建配套

10、中，最有影响的当属全国第一所环海湾大学厦门大学漳州校区。在增强开发区人文学术氛围的同时，更带来了可观的人流、商流，许多家长在送孩子去新校区读书的同时，都开始考虑在当地买房，方便自住的同时也可作未来投资。 另外，紧邻厦门大学的附属中学也将在今年九月正式招生；从招商地产获悉，招商地产已与该学校基本达成协议，届时将为招商地产业主子女入学就读提供便利，这必将成为即将推出的招商花园城的又一新卖点。 而在厦大漳州桥区对面的南太武高尔夫球场则拥有国际标准设置和服务，南太武旗下的长堤墅、海印等项目就是以此为特色的主题地产项目，获得许多来此休闲度假的成功人士青睐。此外，还有许多在开发区工作的购房者是因为招商文体

11、馆的先进设施而选择成为招商简筑的业主。,交通利好稳步带动南岸楼市,除了文教、娱乐等公共生活配套外，开发区的交通配套也逐步完善。目前这里已形成了海陆空立体交通网络，机场、铁路均在1小时内可到达；漳州港至厦门每15分钟一班的海上快艇，也实现了海上交通公交化。这些都使得“北岸工作，南岸生活”的全新理念为越来越多购房者所接受，带动楼市价值的提升。 除了已经售罄的招商珊瑚苑三期、招商依山海及海悦系列外，目前开发区内还有招商简筑、南太武海印、海湾太武城、嘉元亿景海岸等多个在建或在售项目；平均房价也从最初2003年的16001800元/平方米，上涨到了现在的4500元/平方米以上，在去年楼市火暴的行情中，个

12、别项目甚至卖到了5500元/平方米。五年时间房价翻了约两翻，虽谈不上飞快，但却让人看到这一新生市场的健康向好。 与厦门岛内甚至岛外的房价相比，这样的价格依旧处于价值洼地，而即将动工的厦漳跨海大桥，对于厦门湾南岸的楼市而言，就将成为最直接的利好。大桥通车后往返两地行车只需25分钟，距离大大缩短；交通问题解决后，厦门湾南岸的价格优势就会快速体现出来，巨大的升值空间和潜力将得到置业群体更多的关注。 受宏观经济大环境的影响，大桥对南岸房价不可能立刻产生明显效应；但这一提升效应肯定是存在的，只不过需要一定的时间。,二、招商局漳州开发区房地产市场分析,版块特点：该板块拥有开发区内最为完善的市政配套和生活配

13、套，距离厦门岛最近，交通便利，可以实现与厦门快速连通，可以满足基本的居家需求，该板块也是开发区内居住人气最高的区域。 板块配套：漳州港码头、红山公园、华商酒店、实验小学、大地幼儿园、中华医院、开发区医务室、工商局、国税局、地税局等行政单位。 代表性在售楼盘：招商简筑和海悦LV。,板块特点：该板块拥有开发区内最好的景观资源和最浓的学区氛围，但目前生活配套和市政配套尚不完善，居家环境尚不理想，但作为休闲度假则更为理想。 板块配套：1800亩的太武高尔夫球场、厦门大学嘉庚学院、厦门大学漳州校区附属医院、南太武实验小学等。 代表性在售楼盘：南太武高尔夫海印、嘉元亿景海岸和海湾太武城。 未来待推楼盘：永

14、鸿国际花园和本案东侧永鸿地块。,开发区房地产市场：现状,截至2010年开发区的重点在于工业设施的建设，基础公共配套设施还有待完善，开发区目前常住人口也不多，仅有5万人，除去1万本地居民，3万厦大、厦大附中、嘉庚学院的师生。产业带来的人口仅1万人。开发区的现状决定了目前区内楼市需求结构中，投资性需求占比较高，主要来自闽北和厦门周边区域，也有部分温州投资客。 由于自主需求比例不高，开发区近几年楼市成交量起伏较大，在市场低迷的08年仅成交了2万平方米。 与交易量的大幅波动不同，开发区住宅价格呈现出稳步上升态势，从06年的2904元/ ，上涨至09年末的5265元/ 。 2011年2月住宅成交均价71

15、96元/ 。2011年3月住宅成交最高价12695元/ ，最低价2680元/ ，成交均价6552元/ 。,开发区房地产市场：现状,从07年开始房价已经超过了漳州市区。价格表现的平稳主要得益于区内楼市为寡头垄断格局，包括招商地产、漳州鸿基房地产、港昌房地产在内的几个开发商占据了绝大部分的市场供给，在看好开发区楼市前景的情况下，不急于降价销售。 近几年房价涨幅可观，在建的厦漳大桥以及存在不确定性的海底隧道概念均已被透支。,开发区房地产市场：现状,总体上近年来开发区商品住宅成交均价稳步上升，本月成交均价已出现下跌迹象。,开发区房地产市场：现状,开发区商品住宅成交量波动较大，近一年最低成交量每月12套

16、，最高成交量每日297套。,开发区土地市场,开发区尚有待出让住宅用地和商业用地8826亩和1848亩，后续土地供应重点项目主要包括2.2平方公里的双鱼岛，半山片区403亩和大径片区114亩地块，人工岛是主要来源。,开发区土地市场,近两年开发区成交的地块中，地价平均142万元每亩，楼面价968元/ 。 主要竞得单位是招商房地产和漳州鸿基房地产，两家公司占总成交量的70%，属于垄断格局。,漳州房地产市场：龙海现状,漳州市区平稳上升不同，龙海市区房价近半年处于初步下滑态势，3月成交均价4659元/。,漳州房地产市场：龙海现状,龙海市成交量基本维持在每月300套的水平。,代表性个案分析,招商简筑,海湾

17、太武城,嘉元亿景 海岸,南太武 高尔夫海印,海悦LV,招商简筑,地理位置：招商局漳州开发区招商大道89号 开发商：漳州招商房地产有限公司 基本指标： 用地面积：23479.50平米 占地面积：6253.95平米 建筑面积：38932.21平米 总套数：273套 容积率：1.47 绿地率：31.5 地下车位：136个 项目定位：“简约风情优尚湾区生 活” 项目进展：2007年10月2日开盘，2008年7月交房。,1.招商简筑,项目规划：招商简筑原名“招商珊瑚苑四期”，规划为13幢多层商住建筑，以适宜居家的80130平方米户型为主，辅以部分沿街商铺。项目与原有社区形成大住区，周边生活配套完善；项目

18、规划设计采用阶梯式错层独户设计，形成一梯一户，保证通风采光的同时为业主提供了更多的私密空间。按1/2设置半地下停车位等。,招商简筑户型设计以80130平方米的二房和三房为主，户型格局方正、简约，全部做到了南北通透、全明设计。在户型面积上注重走精品路线，如80平米的二房、90-95平米的三房和108平米的四房，虽然部分户型格局略显局促，但相对低的总价弥补该方面的不足。流行元素运用最多的是图凸窗和双阳台或多阳台设计，其他方面较为匮乏。,户型设计：,二房：80-88平米,三房：90-95平米,四房：108-120平米,招商简筑,地理位置：漳州开发区招商大道太武路口 开发商：漳州红树林房地产公司 基本

19、指标： 占地面积：11352平米 建筑面积：22610平米 海悦总建筑面积：108700平米 总套数：230套左右 容积率：1.99 建筑密度：29.7 绿地率：30.2 停车位：32个 项目定位：“11万平方米休闲度假滨海社区”,2.海悦LV,海悦LV,项目规划：海悦LAVIE是续漳州红红树林房地产公司开发一期海悦四季、二期海悦春天及四期海悦真爱之后的又一个项目，整个社区社区规划由小高层、多层、酒店式公寓以及配套商业面积以及景观绿地走廊和各大小中庭景地组合而成。小区内拥有15000平米商业配套，商业区域内设有休闲步行广场、儿童乐园、咖啡座。,单身公寓、13房、 楼中楼等多种户型单元，从40平

20、米的简约居家到228平米不等，主力户型为90-120平米的二房和三房。其中二房和二房以下带简装修，即将地板、墙体、天花板、卫生间简单装修，不带家具家电，三房和三房以上为毛坯房。在户型设计中，基本做到了全明设计，格局方正，空间浪费有限，流行元素运用最多的是入户花园和外飘窗。,户型设计：,一房：58.15平米,二房：91平米,三房：122平米,海悦LV,地理位置：漳州招商开发区南太武高尔夫球场里 开发商：漳州翔烨房地产开发有限公司 代理商：厦门和运 基本指标： 占地面积：99015平米 建筑面积：82143.12平米 建筑密度：30.88 容积率：1.59 绿化率：30.5 总套数：256套 项目

21、定位：“南太武高尔夫大社区”,3.南太武高尔夫海印,南太武高尔夫海印,项目规划：南太武高尔夫海印即绿海学城二期，绿海学城共分为8期，其中一期和二期为公寓，三期以后为别墅，可见南太武高尔夫海印是绿海学城最后一期公寓项目，该项目处于高尔夫球场第一排，近可看高尔夫景观，远可观海，景观资源得天笃厚。该项目一共规划有11栋8层建筑，和2栋10+1层高层，均带电梯，一梯两户。配套规划有游泳池、幼儿园、社区会所、儿童乐园、托幼活动场等，并共享整个高尔夫的配套设施。,南太武高尔夫海印共规划有256套住宅，户型有三种：90.09-107.55平米的二房，共72套；139.18-140.34平米的三房，共88套；

22、156.04平米的四房，共88套；191.9-194平米的楼中楼，共8套，由于是高尔夫球场内项目，外部资源得天独厚，另外其目标客户群是高端人群，购买其作为第二居所，该部分人群对户型面积和总价并不敏感，故该项目户型面积普遍高于其他项目。户型设计一梯两户、格局方正、南北通透，每个户型均带3-4个阳台，视野开阔，可以更好的观赏项目所在区域的景观。,户型设计：,三房：139.18-140.34平米,四房：156.04平米,南太武高尔夫海印,地理位置：漳州招商开发区南太武高尔夫球场对面 开发商：招商局漳州开发区国恒地产发展有限公司 投资商：厦门市嘉元地产开发有限公司 代理商行销策：厦门中天世纪 基本指标

23、： 占地面积：5.3万平米；建筑面积： 4.8万平米；建筑密度：19.2；容积率：0.9；绿化率：39.8；总套数：349套左右 项目定位：“厦门湾南岸超值山海度假社区”,4.嘉元亿景海岸,嘉元亿景海岸,项目规划：该项目共分二，目前在售一期公寓部分。一期：3幢小高层商住楼和7栋别墅，1和2公寓楼各16层，两梯三户，以二房和三房为主，3公寓楼18层，2梯15户，全部为单身公寓和一房；二期：60栋别墅和会所，别墅面积在287.47平米。另外小区还规划有近2万生态园林、游泳池、菁英俱乐部、儿童娱乐区、袖珍公园等。,1和2楼户型以85.79-87.87平米的二房和130.43平米的三房为主，两梯三户，

24、全部超南，三房做到了南北通透，带207度转角飘窗；3楼则是38.33平米的单身公寓和46.6平米的一房，两梯15户，13户超南，2户朝北。,户型设计：,单身公寓：37平米,一房：46.6平米,嘉元亿景海岸,二房：87-88平米,三房：124-130平米,地理位置：漳州开发区厦大分校向南1.8公里 开发商：漳州德友盛房地产开发有限公司 代理商：厦门浩瀚置业 基本指标： 占地面积：330713.6平米 建筑面积：50万平米 容积率：1.5 绿化率：38 项目定位：“海湾时代生态人居城” 核心卖点：“山景、海景、湖景” “50万平米” “海湾时代生态人居城”,5.海湾太武城,海湾太武城,项目规划：该

25、项目总建约50万平米，是目前招商局漳州开发区内罕见的超级大盘，整体背山、傍海、面湖。整个社区分多期开发，规划有多层寓所、小高层、高层景观住宅、情景花园洋房、生态别墅群等多元化人居苑落。目前在建一期，均为多层建筑,该项目一期户型从一房到楼中楼，主力户型为三房为主和“21”子母房，这种户型非常灵活，自住可以两套打通变成大三房。在户型面积上比较注重控制总价，面积经济，二房80-90平米，三房主力户型在110平米左右，具有较强的市场竞争力。在户型设计中，入户花园和转角飘窗运用广泛。,户型设计：,三房：102.6平米,三房：117.6平米,海湾太武城,2+1子母房：84.16平米+32.08平米,代表性

26、个案小结,通过对五个代表性在售楼盘的分析，得出以下结论： 开发区行政中心板块和南太武高尔夫厦门校区板块由于景观资源和市政配套不尽相同，其楼盘定位差异性也较强，前者定位是居家型与度假型相结合，而后者更偏重于度假型房产的打造。 多数楼盘户型设计走精品化路线，其中单身公寓和一房集中在50平米以内，二房集中在80-90平米之间，三房集中在100-120平米之间，而南太武高尔夫海印项目依托得天笃厚的外部景观资源和高端的客群定位，其户型面积普遍大于其他项目，二房可以到107平米，三房到140平米。 住宅均价上涨幅度快大，从2006年的3000元/平方米左右已经上涨到目前的5000元/平方米左右，其增长速度

27、明显快于漳州市区楼盘。 小面积户型去化速度快于大面积户型，尤其是单身公寓和一房的销售速度较快，而130平米以上的户型面临销售压力。 根据目前了解到的土地成交价，推算开发区楼面地价500-1200元/平米左右。 多数楼盘均在厦门岛内设置售楼处，如南太武高尔夫海印、海湾太武城、嘉元亿景海岸等，另外部分楼盘推广手段多样化，如嘉元亿景海岸推出了降低首付用以促进产品的销售。,三、双鱼岛高档住宅项目介绍,三、双鱼岛高档住宅项目介绍,项目所在位置（双鱼岛）： 位于招商局漳州开发区的中心位置， 属于二区大磐浅滩范围内，规划红线 面积约222公顷 ，其中陆域面积 180.69公顷，占总面积约80%。 双鱼岛的四

28、至： 东至规划海岸线，西抵南太武高尔夫 球场，南至卓岐湾湾底，北至南炮台 片区。 外部连接： 项目通过南北两侧栈桥与陆域连接， 并通过南滨 大道与外界相连通。 北侧栈桥长约500米，南侧栈桥长约 800米。,双鱼岛简介,双鱼岛周边现状,一区（仓储物流区）,四区（港航物流）填海区,人工岛填海区,南太武高尔夫及别墅,招商.花园城,南滨大道,港昌.新苏格兰,厦大校区,南太武山,鼎仔内山,双鱼岛,项目概况,一区（仓储物流区）,四区（港航物流）填海区,人工岛填海区,南太武高尔夫及别墅,招商.花园城,南滨大道,港昌.新苏格兰,厦大校区,南太武山,鼎仔内山,双鱼岛,地理位置：漳州招商开发区双鱼岛 开发商：-

29、 代理商：- 基本指标： 占地面积：808577平米 建筑面积：687756.12平米 建筑密度：27.88 容积率：1.56 绿化率：33.5 总套数：276套 项目定位：“海岛风情时尚人居城”,项目规划：该项目占地面积约8万平米，将成为双鱼岛内罕见的大楼盘，整体傍海、面朝招商局开发区。整个住宅区分多期开发，规划有多层寓所、小高层、高层景观住宅、情景花园洋房、海岛别墅群等多元化人居苑落。以适宜居家的90150平方米户型为主，辅以部分沿街商铺。项目与原有社区形成大住区，周边生活配套完善。住宅生活小区内拥有18000平米商业配套，商业区域内设有休闲步行广场、儿童乐园、咖啡座。,区位条件海西城市联

30、盟发展主轴线的前沿阵地,一区（仓储物流区）,四区（港航物流）填海区,人工岛填海区,南太武高尔夫及别墅,招商.花园城,南滨大道,港昌.新苏格兰,厦大校区,南太武山,鼎仔内山,双鱼岛,区位条件对接厦门的桥头堡,一区（仓储物流区）,四区（港航物流）填海区,人工岛填海区,南太武高尔夫及别墅,招商.花园城,南滨大道,港昌.新苏格兰,厦大校区,南太武山,鼎仔内山,双鱼岛,区位条件 与台湾一水相连,一区（仓储物流区）,四区（港航物流）填海区,人工岛填海区,南太武高尔夫及别墅,招商.花园城,南滨大道,港昌.新苏格兰,厦大校区,南太武山,鼎仔内山,双鱼岛,项目交通条件对外交通设施,一区（仓储物流区）,四区（港航物流）填海区,人工岛填海区,南太武高尔夫及别墅,招商.花园城,南滨大道,港昌.新苏格兰,厦大校区,南太武山,鼎仔内山,双鱼岛,项目交通条件城际轨道交通规划,一区（仓储物流区）,四区（港航物流）填海区,人工岛填海区,南太武高尔夫及别墅,招商.花园城,南滨大道,港昌.新苏格兰,厦大校区,南太武山,鼎仔内山,双鱼岛,项目交通条件高速铁路,一区（仓储物流区）,四区（港航物流）填海区,人工岛填海区,南太武高尔夫及别墅