房地产估价报告评审标准解读

1、第二部分“评价报告审查标准”，第二部分“评价报告审查标准”，第一部分“评价技术报告”，苏州科技大学土木工程学院苏州新沂房地产评价咨询有限公司。评估对象说明和分析2。市场背景说明和分析3。最大最佳利用率分析4。评估方法适用性分析2，抵押评估的特殊要求，评估报告审查标准：技术报告的定性分析，1，估价技术报告由房地产估价规范的7个部分组成。(1)个人因素分析(2)区域因素分析(3)市场背景分析(4)最大最佳使用分析(5)选择评估方法(6)评估计算流程(7)确定评估结果，评估技术报告， “评估报告审查标准”包括：(1)评估对象物理状况说明和分析(2)评估对象权益状况说明和分析(3)评估对象位置状况说明

2、和分析(4)市场背景说明和分析(5)评估对象最佳利用分析(6)评估方法适用性分析(7)评估房地产估价规范: (a)个人因素分析(b)区域因素分析(3)市场背景分析(4)最大最佳使用分析(5)选择评估方法(6)评估流程(7)确定评估结果，“评估报告审查标准”: )评价对象：* *市* *镇* *街* *号办公楼，销售地678平方米，房屋拥有令未处理，现场建筑面积610.28平方米测量。估价目的：2009年*月*日提供估价标准：38万5900元，评估技术报告，技术报告原件：“一，个人因素分析此委托评估的外包标准为* *市* *镇* *家* *办公楼，住宅第二，区域因素分析委员会估计的目的是* *市

3、* *镇* *街* *号，东临江苏* *农村合作银行* *分行，南临居民住宅，西临中国银行* *分行，北分隔路Lin * *村文化体育中心市内道路、沥青及混凝土路面、路面宽度9米左右，道路交通便利。1、评估技术报告，3、市场背景分析受国际金融危机的影响，2008年下半年以后，房地产业到2009年有所回暖，*城镇土地价格比较稳定，2007年工业土地许可证销售后，一级市场交易价格基本为204元/平方米，商业用地为375元/平方米，*城市相对第四，最大最佳使用分析是指基于评估对象的现有情况和计划使用约束的最高最佳使用。一、评价技术报告、五、评价方法评价者选择注意分析确定的信息，进行了现场调查和调查。

4、因为很难得到类似的住房交易案例，所以很难应用市场法进行评价。房地产基本上是为了自己的用途而估算的，产生的收益很难量化，也不会应用收益法来评价。评价者根据评价对象的性质和评价目的收集确定的数据，以确定评估的成本法应用。六、评价计算过程.7、确定评估结果.第二，评估技术报告的定性分析和功能，评估对象价格=(物理情况、权益情况、位置情况、市场情况、使用方法、)，第二，评估技术报告的定性分析和功能，评估对象价格=(面积、用途、形状、地形、地形、层数、建筑结构、设施设备、装饰、楼层、空间布局、建设时间、使用和维护状态，权利状态，) 国家经济和社会发展计划、城市计划、土地供应计划、房地产价格指数、房地产开

5、发景气指数、商品房新开工面积、建设面积、竣工面积、销售面积、交易平均价格、房地产开发周期方面、评价对象使用规模集约度等方面的优化案例；第二，评价技术报告的定性分析和功能，第三，房地产状况说明和分析，第一。房地产状态说明和分析的必要性2。内容说明(1)物理状态内容说明土地物理状态：名称、4到面积、用途、形状、地形地形地形、开发程度，每个都不足0.5分；(以及其他需要，见案例)建筑的物理状态：名称、大小、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰、高度、空间布局、施工时间、使用和维护状态、破损状态等，分别不足0.5分。(及其他必要内容，见案例)，第三，说明和分析房地产情况，(2)权益状态说明土地所有权状

6、态，土地使用权状态，他的权利建立，土地使用控制，其他特殊情况等。每个缺失的项目扣0.5分。(及其他必要内容，见案件)建筑物权利状况：房屋所有权状况、他的权利设定、租赁或占用，其他特殊情况。每个缺失的项目扣0.5分。(及其他必要内容，见案例)建设项目的权益状态：建设用地规划许可证、建设项目规划许可证、建设项目建设许可证等取得。(和其他必要内容，见案例)，3，房地产状况说明和分析，(3)位置条件说明位置、位置、与重要场所(设施)的距离、临街(道路)状况、方向、楼层等每个0.5分，最多不扣除1分(及其他必要)交通状况：道路状况、无障碍车辆、交通控制状况、可停车性等，每遗漏一点0.5分，最多扣除一点。

7、(及其他必要内容)环境状态：自然环境、人文环境、景观等，各扣0.5分，最多扣1分。(和其他必需)外部支持设施状态：基础设施、公共服务设施，每个缺失1个0.5分，最多扣除1分。(及其他必要内容)，第三，房地产情况说明和分析，3 .说明原则(1)完整、详细、适当的内容(2)明确、系统(3)术语简明、明确的表达准则，第三，房地产情况说明和分析，4 .分析内容5 .分析原则(1)全面性(2)一致性(3)目标(4)客观性，3，房地产状况说明和分析，案例2(房地产状况说明和分析不完整，但物理状况分析和位置状况分析对象)评估对象：* *市*。 第三层运营室(建筑面积1644.14 3211)评估目的：法医评

8、估时间：2008年*月*日，第三，房地产情况说明和分析，“第一，个人因素分析评估对象为* *市* *路* *楼，” 评价对象1:没有自然采光和通风孔的负2层仓库只能通过楼梯和电梯出入，对利用有一定的负面影响。评价对象2:负一层车库，还车位置数量，一车道出入口，主要是建筑物所有者及附近居民，这种房地产市场需求由于有限的内部结构支柱大小，利用率低，停车位出入口少，影响利用。第三，房地产情况说明和分析，评价对象3: 1层商业用房，本评价对象* *号，*号，*号房，临盆，开房8.7米，形状规则，目前等，将与超市租赁。评价对象是商业繁华度一般，人流一般。评价对象4: 3层营业用房。本评价对象包括：* *

9、号，*号，*号，*号，原设计门道3个，通过步行楼梯有1个出入口，目前该楼有电梯门封闭，评价院通过现场评价院对现场调查情况进行调查，分析为办公室、茶馆、餐厅更合适。一、三、房地产情况说明和分析，二、区域因素分析1。区域因素* *城市是* *区域最大的工业城市，(宏区域因素说明和分析，稍)。2.位置条件(1)位置条件评估对象包括* *市* *道路* *建筑、土地级别商业4等级、住宅3等级、* *距商业行人步行约2000米、距离* *转盘约1500米、亲* *季度、住宅密集，第三，房地产情况描述和分析，(2)主要道路* *至东路约30米，* *距公共汽车站约50米，交通干线道路* *连接道路的交通条

10、件评估对象，416，868，113，121，135(3)区域环境评估对象包括* *区* *公园，主要是住宅建筑，附近的* *特殊机器工厂，* *医院，* *三个小，* *市场，* *建筑，* *区等，区域基础设施和市政支持第三，房地产情况说明和分析，案例3(房地产情况特别是价值影响因素复杂，房地产情况说明和分析符合审查标准要求)案例背景：* *城市商业中心的某街道店铺因租赁纠纷，委托诉讼、法院评估自己的租赁价值，该项目评价对象明确，外观也不大，只有100平方米。评价对象是* *大厦楼层东南原始* * *手机大卖场，但该评价对象只是生产证书房地产的区域：房契面积141平方，评价对象为110平方米

11、；2.生产证明书的房地产位于两边的街角。但是林州商业大道人民路的约1/4深度由业主方* *银行自动，第三，房地产情况说明和分析，入账金的使用显着影响评价对象的商业价值，但是* *路的客流可以通过自动入账站到达卖场。3.*手机大卖场租赁评估对象，生产许可证房地产是沿*路部分的墙，业主* *银行想打破墙，开门提高自己的商业价值，但多方面交涉仍无法进行相关程序* *沿道路破碎墙开门的现状将在租户* * *手机大卖场进行；4.* *街道系* * * *步行街商业广场的西人行横道，原评价对象仅南端3.77米宽的外观，其馀窗户墙，以及沿街道评价对象一侧的绿色花坛和大量非汽车停靠，在一定程度上影响了评价对象

12、的商业价值。5.*手机大卖场租赁评估对象后的室内装修。第三，房地产情况说明和分析，第三，房地产情况说明和分析，“第一，实际情况说明和分析评价对象为* *市人民路*-A房地产* * *手机大卖场租赁部分，住宅建设面积110平方米。评价对象是* *市人民路* *大厦底部部分。* *建筑物是地下一层、地上25层、26层钢筋混凝土结构的商务大厦。外墙涂料，局部铝合金玻璃幕墙。据所有权证书表示，*建筑物楼层建筑东南角的房子为普通矩形，归属* *银行* *市分行所有，建筑面积141.09平方米，室内高度4.8米。此次评估对象位于这栋房子的北端，建筑面积为110平方米，其馀部分的任民将被用作* *银行提款机

13、。第三，房地产情况说明和分析，* *银行的这一宗房是南临人民中的路，全长7.8米。其中东部只有4.2米，有外墙，其余墙，由委托人和当事人介绍，此门面由租赁方* * *手机大卖场破碎墙改造实施。鉴定对象东林* * *步行街西* * *街，临街面11.3米，仅南端3.77米宽，其余窗户墙。*街道估价对象一侧设立了绿色花坛，附近停靠了很多非摩汽车，在一定程度上影响了估价对象的商业价值。评价对象包括：普通商家外观：地砖、西镜玻璃贴面、东不锈钢窗、木天花板。第三，房地产情况说明和分析，评价对象设备状态通过供水、排水、接入、电力和通讯，但停止了租赁纠纷、评价点室内水、电力供应。鉴定评价对象建立于20世纪9

14、0年代中期，维护状态良好，目前处于闲置状态。第三，房地产情况说明和分析，作为商务房，可以实现价值评估对象建筑的坚固结构、适当体积、楼板位置优势、业务运营范围与周边环境相结合，实现广泛的选择和最佳利用。另一方面，乘客流的主要入口林人民路，一方原来没有外观，现在的外观是承租人打破墙改造的。同时，一个受客观条件限制，外观宽度限制。二是直接全面宽度被他人使用，不影响客流通道的出入，但对评价对象的商业价值有相当大的影响。第三，房地产情况说明和分析，第二，股权情况说明和分析* *道路* *-A房地产持有* * *市人民政府于2006年6月19日发布的房地产估价规范和* *市房地产管理局于2006年4月6日

15、制定的国有土地使用证，根据注册信息，土地用途为商业到评价点为止，上述所有权登记证上没有他的权利设定记录。此次评估对象以该房屋所有权证登记房屋的北端为对象，按照委托人提供的房屋所有权证和申请书建造了110平方米的建筑面积。第三，对房地产情况进行说明和分析，评价对象拥有的房地产权利状态完整明确，原租赁合同到期，但在租赁期限内，租赁者处理了合法的批准程序后，可以显着提高其房地产的商业价值。这极大地影响了估价对象的价值，因此对估价对象的权益状况产生了复杂性和矛盾。第三，房地产状态说明和分析，第三，位置状态说明和分析地理位置评估对象为* * *市* * *道路* *-a * * * *建筑楼层东南面，建筑4 4 案例：东 * * *街，第三，房地产情况说明和分析，区域概述* *市位于长江三角洲、江苏东南部。东邻* *市，上海* * * *公里；浙江省南太湖边界；西* * *市，南京路* * * *公里；临长江以北，望着城市和河流。* *市是江苏省省会城市，总市面积为4787.61平方公里(城市1659平方公里，其中建设面积为188.14平方公里)，哈* *，* * *两个市和* *，*，*，* *，* * * *，* * * * *。* *市内平原主要散布着低矮的山和剩馀的山丘。南部是苏网平原。北面是