城市进入性报告：华安城市研究

1、宏观环境分析,区域属性,漳州市最北端，厦门西北部。毗邻漳州市区，华安开发区位于三大区域交汇处，距离漳州市区仅21公里，厦门机场45公里。,区域属性,一、区域占位： （1）地理位置：位于福建省南部，漳州市北端，毗邻漳平、安溪、长泰、芗城、南靖，距厦门150公里 （2）区域面积： 1315平方公里 （3）行政划分：下辖6个镇、3个乡 二、区域性质：祖国大陆高山族同胞聚居最多的县份，是闽南地区最大的林业商品材生产基地，是福建省重点林业县。 三、区域空间结构：“一江两岸”,华安县,漳州,厦门,闽南核心区,GDP经济总量小、位列漳州市各县市末位，经济发展水平偏低。福建省重点林业县，县域着力打造以茶叶、特

2、色矿产加工、水电工业为主导的县域综合中心。,经济产业分析,【产业结构】产业走势农业走低、工业增长、旅游带动，二三产业未来比例持续加大。2013年以来，华安规模以上工业总产值保持12%以上的增长率，而华安工业90%集中在南部华安经济开发区。 【支柱产业】 1、茶叶及茶叶加工业 ：华安县城铁观音茶叶产业，为仅次于安溪第二大铁观音茶叶种植基地。 2、矿产加工业：华安县华丰镇矿产资源丰富，是华安玉的主产区，矿体出露面积104平方公里，资源储量超1亿立方米，从事经营奇石800多户，产品畅销海内外。,从近几年的三产比例上看，一产持续走低，二产频调，三产比例大幅提升；从华安县规模以上工业总产值增长情况来看，

3、2011年以来，得益于南部华安开发区产业的发展，带动华安县工业总产值逐年增长，截止2016年环比2011年增长超过一倍。,宏观环境分析,人口分析,人口基数少，仅16万人，排全市最后，常住人口增长缓慢，城镇化水平增长较慢。主要集中在华丰镇及丰山镇。,人口分析,宏观环境分析,交通分析,交通分析,内部交通建设： 后坑隧道：起点位于后坑教堂路口，终点至省道308金上线城南段，与城南横四路连接，全长约700米，其中隧道长250米，路基宽16米。项目建成后，将极大缩短城南新区与县城中心区的距离，方便群众出行 对外交通建设： 高速公路：省道西港线漳华公路（208省道）全线通车，成为连接闽中、闽西与闽南的重要

4、通道。华安开发区距离最近，约21公里，车程15分钟即可到达漳州市区。漳永高速通车后县城中心到达市区约50分钟。漳永高速起于漳州华安县丰山镇玉兰村，与厦成高速公路漳州段相连，经过龙岩漳 平，终于三明永安市黄坂洋。 铁路：鹰厦铁路贯穿境而过，全长110公里，境内有11个火车停靠站、1个客运站和1个货运中转站。 水路：九龙江水路,对内，后坑至城南隧道工程在建将极大缩短主城区城南新兴板块与县城中心区的距离。受限于地形，对外交通较不便利，随着漳永高速通车、未来圣王大道开通，华安开发区到漳州车程距离缩短至40分钟。,后坑隧道,漳永高速实景图,宏观环境分析,区域分析,华安县配套较初级，教育配套主要集中于城北

5、新区，医疗、商业的生活配套集中于旧城区，未来规划的大型的公建配套如五馆一心坐落于南部板块。,配套分析,华安站,汽车站,西街,真武公山,华安大酒店,华安一中,华安二小,华安实验小学,县医院,华安县政府,华安第二实验幼儿园,华安竹类植物园,公安局,五馆一心（规划）,宏观环境分析,区域分析,华安县城关片区受地形地势影响，发展缓慢，但随着2016年旧城改造的启动，华安城市规划“一江两岸”的城市规划设计，未来规划方向：规划建设城北、城南新区城关老城区改造 。,区域规划- 主城区,城南新区 为华安主要的交通入口，打造对外展示的景观区，通过大型的公建配套，带动周边地区的发展。,城北新区 以华安一中和体育中心

6、为整体，带动桥北新区的开展建设，打造文化新区。,旧城区 以开发和保护，继承和发展历史文化。,城北商业区以旅游酒店、商贸、公园、娱乐、居住为主的商业区。,宏观环境分析,经济产业分析,华安经济开发区落户企业逐年增长，其产业主要分布为：电光源、食品、工业原材料、轮胎等产业，落户企业产业种类不断丰富,经济产业分析 -华安开发区,华安经济开发区位于华安县南大门丰山镇，面积78平方公里，2007年成立华安工业集中区管委会，2010年被省政府批准为省级经济开发区，是漳州市北部经济增长极、九龙生态经济区的核心组成部分和厦漳泉同城化大都市的郊区。,2017年，华安经济开发区110多个项目落户，总投资200多亿元

7、以上；10亿元以上项目6个；形成机械制造、家具、建材、光电等支柱产业；2017年新引进项目21个，总投资99.6亿元，其中亿元以上项目8个，10亿元以上项目4个；全县新引进项目35个，总投资111.8亿元，实现百日引资超百亿元，华安丰山经济开发区创下华安引办项目新记录，为华安跨越发展奠定坚实的基础,宏观环境分析,区域分析,华安经济开发区目标打造产城融合，利用近厦优势，大力重点发展光电、机械制造、新型建材等产业，着力打造产业带动经济，经济导入人口，产业发展和生活居住质的融合,区域规划- 华安开发区,规划面积7.23平方公里，重点发展光电、机械制造、新型建材等产业。目前初步完成经济开发区62平方公

8、里概念性规划、九龙工业园首期15平方公里总体规划、1万亩光电产业园控制性详规，滨江景观初步规划共有90个项目落户，占全县工业投资总额的70%以上，全部项目达产后，年可创产值200亿元以上，税收7亿元以上，形成“一区五园”，新社工业园、前宅工业园、长富工业园、龙翔工业园、九龙工业园,宏观环境分析,小结,整体经济处于漳州各县最末位，华安经济开发区做为省级经济开发区，带动华安县工业总产值逐年增长。常住人口基数小，较难带动城市发展，整体上城市发展缓慢。,小结,板块,对内：后坑至城南隧道工程在建拉近城南新区与县城中心区的距离。 对外：主要通过漳永高速与外界联系，受限于地形，对外交通较不便利。,城市占位,

9、小四线城市，闽南金三角南端，漳州市最北端县城，开发区毗邻市区，近邻交通优势明显,交通,人口,经济产业,人口基数少，仅16万人，排全市最后，人口呈现外流趋势，整体人口增长及城镇化发展极慢。,GDP经济总量小、基数低，位列漳州市各县市末位，经济发展水平偏低。 县域着力打造以茶叶、水电、特色矿产加工产业为主导的县域综合中心。开发区重点发展光电、机械制造、新型建材等产业,房地产市场分析,土地市场分析,土地市场,华安土地供应量集中于2014-2016年。2017年两幅地块位于主城区，楼面价较高，开发区价格集中在200-600元/，地价成本较低,2014-2016 集中放量,两幅地块位于主城区，楼面价较高

10、,房地产市场分析,土地市场分析,14年以来华安县商住用地成交16幅，总建筑面积约146万，主力成交为华安县丰山镇（华安开发区），成交12幅，总建筑约131万，面积占比89.7%,成交分布,华安开发区,主城区,1,2,3,5,6,7,4、8、10-13、 16,9,14,15,房地产市场分析,土地市场分析,2018-2019年预计推出3幅地块，两幅为老城区西街拆迁用地（五凤城旁），总建约12万；一幅为城南新区板块，约60亩，总建约6.8万。,土地供应,两幅地合计占地100亩（6.7万），容积率1.8，总建约12万，采用货币安置，部分住房安置,占地40亩（约2.7万），容积率2.5，总建约6.8万

11、,房地产市场分析,住宅市场分析,市场容量极小，2017年仅成交7万 ，助力于大环境及老城区西街拆迁影响成交量有所提升，价格稳中微涨。,全市量价走势,房地产市场分析,住宅市场分析,成交主要集中于前3个项目，市占率高达5成；荣成四季城以总销6788万元，1.51万单盘“双冠王”,销售排行,房地产市场分析,住宅市场分析,区域成交主流为80-100&30-40万产品，其次为100-110&40-50万、70以下&20-30万产品，占比28%,成交结构,2017年华安区全年面积-总价成交比例交叉表（按套数）,房地产市场分析,住宅市场分析,区域在售存量为5.06万，按照近4年年均4.7万，去化周期仅需13

12、个月。项目总库存量64万（不含拿地但停工、重新招拍挂及经济开发区早期囤地未开发），约15年，周期极长,存量分析,房地产市场分析,城市利润空间分析,房价差、房 地价比,2016年华安出现价格跳涨，17年全年住宅成交均价达4000元/，环比上涨5%；除2016年所拍地块为主城区地块，价格较高，其余地价基本稳定在200-500元/，房地价空间较大,元/,元/,房地产市场分析,区域板块分析,板块划分,华安县城四大片区，一江两岸格局明显，城南板块新区，市政配套、商业配套等较不成熟。老城中心板块配套完善，当地认可度高。华安经济开发区随着企业进驻，配套不断完善。,主城区,经济开发区,房地产市场分析,住宅市场

13、分析,区域房价格局,老城区配套醇熟，当前仅一新盘，预计价格6500元/，城南板块作为向南发展板块，当前价格4500-5100元/，随着后坑隧道建设，拉近与主城区距离。开发区目前整体均价约5000-5500元/，交通利好。,预计6500元/,4700元/,4500-5100元/,主城区,经济开发区,主城区板块划分,九龙新城、宏都尚城,房地产市场分析,住宅市场分析,市场在售项目均为早期入市项目，主力销售户型为80-90两房和105-128三房，各项目去化周期相对较长,典型项目分析,房地产市场分析,客群分析,本地 人口特征,受地形及产业分布影响，华安各片区职业分布明显,华安县各职业分布明显： 北部以

14、茶农及旅游区部分个体为主； 县城主要分布经商个体户、县镇企事业单位职员、公务员等为主； 中部以农民、养殖户为主； 南部以厂区职员、农民为主；,房地产市场分析,客群分析,板块客户,主城区为封闭市场，本地客户为主：本地多，外地少；自住多，投资少，周边乡镇为小孩教育购房 。开发区优势逐渐凸显，厦漳客群外溢涌入，厦门客和漳州客较有吸附力，厦门客比重较高（漳永高速已通车，圣王大道未开通）,房地产市场分析,住宅市场分析,荣成四季城,项目概况：城南21万大盘，分三期开发，目前二/三期均尚未推出，价格5100元/；一期460套，销售周期多达4年,房地产市场分析,住宅市场分析,产品：62-652房、 80-86

15、刚需型产品为主，占比约40%，105-1154房改善型产品占比27%，剩余100余套产品，99剩余最多,108四房两厅,86三房两厅,62两房两厅,荣成四季城,房地产市场分析,住宅市场分析,客户：重点吸纳县城客户个体、企事业、拆迁户，乡镇客户以北部为主（仙都、新圩、高安、湖林），首次置业客户占主导力量，对价格敏感,荣成四季城,房地产市场分析,住宅市场分析,宏都尚城,项目概况：华安经济开发区，距离高速路口仅2公里，一期268套，去化周期达3年以上,一期,房地产市场分析,住宅市场分析,86两房两厅,118三房两厅,109三房两厅,产品：宏都尚城项目产品线较为丰富，户型主力以102-118三房为主，占比约43%，其次是75-89二房，占比23.5%，大户型产品相比较少，2014年至今已推一期268套,宏都尚城,房地产市场分析,住宅市场分析,客户：2015