宿城区房管处商品房预售监管办法

1、.宿城区房屋管理局商品房预售监督措施：一、基础开发为了规范我们地区的商品房销售行为，保护商品房交易双方的合法权益，本规定为中华人民共和国主驻令29号，中华人民共和国城市房地产管理法，城市房地产开发经营管理条例号(国务院248号)，商品房销售管理办法号(建设部令88号)，城市商品房预售管理办法号(建设部令131号)二、工作原则(一)商品房销售和商品房销售管理必须遵守本规定。(二)本办法所称商品房预售是指房地产开发公司将正在建设的商品房预售给买方，买方支付定金或房价的行为。(三)房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售。(4)宿迁市宿迁区住房建设局负责本区管辖区(东湖大道

2、西、开发区大道南)、商品房销售管理及本区内商品房销售监督工作(网上合同签订及开发商市场行为管理除外)。(e)实施商品房预售和预售许可制度：销售房屋转卖条件及销售许可证书处理将按照城市房地产开发经营管理条例及城市商品房预售管理办法的有关规定执行。(六)房地产开发企业在出售商品房前，必须将房地产开发项目手册及相关证明文件提交市、县住房管理部门备案。(七)房地产开发企业销售有担保权的商品房，其担保权处理按照中华人民共和国担保法，城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。(八)房地产开发商在不取消商品房买卖合同之前，不得将合同目的的出售价格转售给其他人。(九)房地产开发企业不得因本展销售或伪装本展销售而分

3、立。房地产开发企业不能未销售，不能伪装后转租，未销售。(10)商家不能分成套装销售出售。(十一)商品房销售前，房地产开发企业要以公开招标的方式选拔事前房地产管理企业，买方在商品房合同中要与物业管理企业签订事前物业管理合同。三、批准程序申请人持有以下资料，前往宿城市房屋管理处申请售前许可。(一)商品房(事前)销售许可申请表复印件；(b)商品房预售方案书4份；(c)土地所有权证书(原件和复印件)，建设工程规划许可证，施工许可证(原件和复印件)；(d)基础和基础子项目评估(批准)表。(根据提供的销售商品房，投入开发建设的资金实现了总工程投资的25%以上，工程进行和竣工交付日期确定) (现场检查)；(

4、e)营业执照和资格证书(原件和复印件)；(六)建设合同正本和以前的财产合同(包括业主协议)原件和复印件；(7)价格部门审查发放的成本认证结论书(商品房是必需的，转业房不是成本认证结论，只需通过记录程序)、价格记录表及住房来源记录表；(八)项目总计划和层次计划；(九)提交消防部门发布的建设项目消防设计审计；(十)市房屋管理处提交的银行监督合同；(十一)房屋调查结果报告的原件和复印件；(十二)财产业绩债券发票和财产管理准备金发票；(13) 建筑工程施工图综合审查合格证原件和复印件；(十四)总建筑面积在3万平方米以内，不得分阶段申请销售商品房预售许可证。项目总建筑面积为3万平方米以上，每次申请商品预

5、售许可，申请面积必须在3万平方米以下；(15)建设项目必须满足预售条件(完成6层以下住宅、2层主要工程、3分之1高层住宅主要工程，房地产开发公司销售时原则上应以项目为单位申请预售许可证，预售许可证与计划许可证的面积一致，不能按层、分单位申请预售许可证)；(十六)高层必须指导电梯使用维护资金。20元/平方(根据住宅内部面积计算)(17)项目进度说明(18)白蚁防治费票据销售住房预售许可证的国家法定处理期限为10个工作日，本单位承诺6个工作日，本机关公司自收购之日起，应根据清洗宿城市在线行政能力的相关要求，及时将相关资料投入江苏省行政能力整理网站，遵守公开透明、依法进行工作的原则。四、监督管理区政

6、府要求开发者及时转售和同步有关销售的信息。同时，还积极引导房地产开发企业在住宅销售过程中如实宣传，公开有关住宅销售的资料，并在销售现场、营业场所等突出的位置公布有关住宅的政策。对于不按规定销售的房地产开发企业，情况严重，在申报时，建设部建议给予相应的处罚。商品房预售的风险点及防范措施出售时没有宗旨的住宅开发商不能立即履行交付住宅的义务。商品房预售市房地产商会通过广告宣传，尽量美化商品房，甚至夸大宣传，设置合同金陷阱，使用对君主制等，对购房者的权利进行多种侵害。对于这些风险，我们部队将在审查商品房预售许可资料的过程中严格贯彻，确保申请人分养分养格的同时，加强房地产销售现场管理，定期访问负责人员的

7、各房地产销售现场，减少虚假宣传广告的出演，认真探讨商品房买卖合同，尽量杜绝大霸王条款的出现。商品房预售资金监督规则宿城市住房管理处将严格执行2009年6月宿迁市住房建设厅发行的宿迁市商品房预售款监管办法规定的分户资金限制，具体实施细则如下：一、设立监管账户1、开发企业在申请销售许可前，必须与相关商业银行签订销售贷款专用账户监管协议，明确双方的责任和义务。2.商业银行在与开发企业签订合同之前，必须验证开发企业提交的项目事业预算案申购和投标、中标通知书，以确定该对象所需的监管资金的总额。为了防止意外事态，为了确保尾流事业的资金，总调控资金的总额必须是总调控对象建设资金加上总建设资金的20%的预计支

8、出支出。也就是说，监管资金=建设资金总额* (1 20%)。3.监管合同应当载明成立的银行监管账户和账号，同一项目可以按项目或按项目单位设立监管账户。4、已经取得销售许可、尚未竣工的接受申报项目也将同时进行规制。二、监管合同记录1.开发企业应持有与商业银行签订的管制合同(1-3份)，以袖手旁观的方式进行申报程序，然后按照办法提交相关资料。2、管制合同的管制对象可能是一个或多个建筑物。开发企业可以签署一个或多个监管合同的项目。不在监管合同中的住宅不能申请在线申报。3、市住房管理处在文件全型印章后保存一份，按监管对象编制文件的同时，将相关信息输入到商品房预售款监管信息系统，监督整个过程。第三，把预

9、售款记在账上1、对住宅销售的开发企业或代理销售机构收到的销售贷款(包括抵押贷款)，由购房者带着贷款收据到监管银行支付，或者用监管银行提供的POS机器卡支付。预售人不能接受代缴。2、开发企业收购的商品房销售贷款总额低于规定对象所需的监管资金总额，除可以根据可征收的金额提取税收外，监管银行不得保留或进入其他账户。四、使用售前申请表1、监管银行应严格按照监管方法及监管合同的要求，对取得的住房(包括抵押贷款)按形象进行计划提供建设资金。2、开发企业根据建设工程完成的形象进行和建设资金使用计划，向监管银行提交资金使用申请，并提交本项目的监督机关签发的建设事业形象进行相关证明。资金使用必须由开发企业财务负

10、责人去监管银行处理，否则监管银行有权不支付。3、监管银行应审查提交的资料，如果符合条件，应在5个工作日内支付。4.如果开发公司在销售过程中发生退房情况，监管银行应查看退房资料(在宿迁市房地产产业信息网公布后，公告期满)，并将该住宅收取的预付款返还给购房者(购房人持开发企业发放的付款证书前往监管银行领取)。5、建设过程中如有大规模工程变更或设备变动，开发商可以申请工程预算编制变更，调整监督对象建设资金总额。但是，设计单位或计划部门的变更批准单和建设费用增减预算书和设备购买订单必须提供给监管银行和房屋管理处，受管制建设资金总额根据设计变更批准单和建设费用增减预算书进行调整。6.如果限制账户的资金限

11、额大于该限制对象的总限制资金度，部分资金开发企业可以贷款或调用。五、监管账户的动态管理1.监管银行每月都要发行其监管对象预售款资金收支，缴纳清单。开发企业收到清单后，应附上已销售的住房贷款收集日程，同时向市住房管理所申报并记录。2、市房屋管理处应随时检查各项目建设工程进度的形象日程和检查。六、监管账户结算和注销开发商在取得建筑安装工程竣工验收备案表后，才会向监管银行申请监管账户的结算及取消，经过监管银行的审查后，将发放结算及取消控制账户手续及监管账户取消证明。另一方面，该项目的所有权在取消证明书上申报的房屋管理局通过注销规制程序后，才能作为首次登记处理。七、城市房屋管理局工作监督1、根据建设项

12、目和监管合同的监管对象编制文件，设置电子分类帐。2、在房地产综合业务网上销售商品房的情况，通过监督单位印章承认的建设项目完成图像进行证明，以及银行发行的收支报表，对监督对象销售资金的收集、使用进行动态监督。三、受理和调查商品房使用、没收中的违法违规行为。商品房销售现场标准化管理规则根据宿迁市住房及城乡建设局朱玉发2011 47号，朱玉发2012 29号规定，房地产销售现场需要公布的事项和具体要求如下。一、公共宣传的主要内容(a)项目基本信息类1、6卡：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设项目规划许可证、建设许可证、商品房预售(销售)销售许可证、房地产开发企业证书。2、房地产开发项目规划部门

13、批准的计划设计(计划总计划)。该计划方案(包括销售现场的沙盘)应可以实现实际财产服务室、社区服务机房和项目内规划的电力室、变压器、垃圾室、公共厕所等的具体位置。3、开发周期。4、土地使用年限。5、项目交付日期。(b)项目销售信息类1.显示房价、单位编号、住宅面积、建筑面积、建筑面积、共享面积、住宅销售单价、总房价、销售条件等的住宅价格、销售来源、未分类住宅价格、销售情况的信息必须与在线合同记录系统一致。2、商品房销售合同模式文本。3、房屋测绘结果报告和建筑面积分配指南。4、商品房销售人员上岗证明。5、建设过程中房地产开发项目的规划设计变更资料。6、如果开发项目是已经在建设中的抵押权，也要公示正

14、在建设中的抵押权。7，商品房预（销）售方案书。8、项目节能宣传。包络(墙、屋顶、楼板、门窗)、加热系统(室内加热形式、热计量、系统调整装置)、空调系统(空调设备类型、能效、使用方法、能量类型)、热水使用(使用方法、能量类型)9、住宅业主临时规定。10、必须在商场销售现场张贴由市旁观者所打印的市房管处提请广大市民购房时注意事项。11、实施预售规制开发项目，将规制银行、规制账户、帐号公布给购房者，提醒购房者直接用银行监管账户缴纳房价，不得向开发企业缴纳。12、在住宅价目表右侧公开银行贷款、公积金贷款相关标准和程序。(c)不利因素信息类。住宅使用可能不便的因素：住宅照明、正面、绿化、住宅配电室、变压

15、器、垃圾室、公共厕所等建筑物的地理位置。二、公开宣传方法1、空时墙项目销售现场(销售部或销售宣传中心)明显选择一面墙，公开“6证”、计划图、房屋管理表、房屋管理处购买住房时的注意事项、销售贷款管制公告、不利因素信息。其中“6证”应由各开发企业统一复制到A3纸，并贴在双行自下而上的墙上。计划总计划置于“六张卡”之下。住宅销售控制表，各开发企业用画报版制作，规格定制，统一格式设置在“6证”右侧；房屋管理处将购买住房时的注意事项、销售贷款管制公示、不利因素信息一律制作成60*80厘米的画报，安装在房屋管理表的右侧2，留言板在项目销售现场(销售部门或销售宣传中心)显眼的位置创建或放置公告板，在公共墙旁边找到墙，主要工程设计变更计划，商品房买卖合同示范文本，房屋测绘成果报告，业主临时规约，正在建设的住宅担保，商品房销售人员上岗证书，(布告板平面规格是用均匀(150*120)厘米的白色基板制作的。商品房预售方案需要的资料：1，商品房预（销）售方案书第3部分。2、土地许可和土地转让合同一份。3、建设项目规划许可证一份。4、建设工程许可证一份。5、成本认证报告和价格记录表一份。6、售前资金监督合同一份。7、转让财产投标证明或转让财产服务合同一份。8、业主公约和“两室”第一部分。9、财产履约保