凯丹市调报告

1、,成都凯丹广场 调研报告,项目定位： Shopping Mall 开发商：环达通房产集团 地理位置：高新区人民南路与三环路交界处 建筑面积： 85，000平方米 商业面积：50,000平方米 开业时间：2010年11月24日 停车位： 1000多辆（地下两层） 层数： 地上4层、地下3层 业态组合：集购物、餐饮和休闲娱乐于一身的欧式购物中心 目标客群：商务、居民、游客等,凯 丹 广 场,1,项目商圈分析,本项目位于“新南天地”商圈里，新南天地商圈东临天府大道，西靠益州大道，北临火车南站，南靠三环路。 已经聚集了凯丹广场、欧尚超市、宜家家居、迪卡侬等6家商贸企业，建成面积为55.5万平方米，营业

2、面积达40万平方米，2011年的营业总收入达31亿元。,新南天地商圈,A,项目商圈基本情况,1,项目商圈分析,B,项目商圈业态组成,根据对商圈内主要商业卖场的调查，新南天地商圈的业态构成见下表：,2,项目概况,成都凯丹广场 坐落于高新区零售业的核心地带，“新南天地”商圈，毗邻宜家、欧尚成都高新店、富美森家具，是集购物、娱乐、餐饮、休闲功能于一体的一站式Shopping Mall，由欧洲最大的房地产开发商之一环达通房产集团倾力打造。至今为止，全球已开设20家Gallerria，中国首家Galleria于2010年11月24日在西部时尚第一城成都璀璨开业。,项目由环达通集团（GTC）持有，LaGu

3、arda Low、高纬环球、仲量联行等国际资深团队联合鼎力打造，总投资6.5亿元、面积达5万平方米、拥有200个商铺，是集时尚、服饰、餐饮、影院为一体的欧式时尚购物中心。,A,凯丹广场 简介,B,项目立地分析,凯丹广场地处人民南路与三环路的交界处，前者是成都的南北轴线，后者则是成都市的主干道。,交通: 地铁一号线：升仙湖世纪城 高速：成南高速、成渝高速、成雅高速 成灌高速、成绵高速 公交：99路；111路；133路；187路； 188路；199路；153路；199路；,3,项目业态分析,主要品牌（部分）乡村基、劲浪体育、优之良品、屈臣氏、生活无限耐克、阿迪达斯等,-1F,3,项目业态分析,C,

4、凯丹广场所有商家汇总,结论,主要品牌（部分）ZARA、H&M、MANGO、SEPHORA、VEROMONDA、星巴克等,1F,3,项目业态分析,C,凯丹广场所有商家汇总,结论,主要品牌（部分）UNIQLO、Hotwind、BASIC HOUSE、Apple、GXG等,2F,3,项目业态分析,C,凯丹广场所有商家汇总,结论,主要品牌（部分）3c4u、好孩子、衣恋童装、爱乐游、创意宝贝、安踏童装,3F,3,项目业态分析,C,凯丹广场所有商家汇总,结论,主要品牌（部分）嘉禾影院、成都印象、澳门豆捞、韩林炭烤、今日阅读、多福甜品,4F,3,项目业态分析,C,凯丹广场所有商家汇总,结论,3,项目业态分析

5、,B,业态面积比例分析,凯丹广场综合业态包含零售服饰、餐饮、娱乐、便利服务、家庭天地。 没有主力百货和超市，也没有奢侈品牌，是一个面向城市主流人群的购物中心。 主要以服饰业态为主，餐饮和休闲所占比例很小。,结论,3,项目动线分析,A,外部动线,外部交通 （项目侧门）东面：都会路 车流量 75俩/5分钟 （项目正门）北面：盛和二路 车流量 80辆/5分钟 （项目侧门）西面：益州大道北段 车流量 由南向北： 140辆/5分钟 由北向南：85辆/5分钟,3,项目动线分析,A,外部动线,停车场动线 两个停车场出入口 停车场在地下两层，其中有隔层。 地下一层可直接进入-1F 商场，或通过电梯直接可去其他

6、楼层商场。,3,项目动线分析,B,内部动线,中庭设计 整个卖场有5层楼，地下一楼，地上四楼。项目特点明显，没有主题中庭，环绕主动线都是中空设计。因单层面积较小，所以并没设置主题中庭。每一个中空设计都较大，顾客在卖场视野很开阔。 在主动线较宽阔的地方，有一些岛店及汽车及其他新品展销点，以此吸引人眼球。,3,项目动线分析,B,内部动线,水平动线 凯丹广场单层面积约9000左右，建筑内部采用了回廊和拱形设计，动线设置为回字型单动线。项目本身为矩形，采取单动线设计，把中间肚子切割成椭圆形在来划分两条对主动开的商铺。保证商业利益最大化，更突出了整个卖场的舒适。 主通道宽：3.4m 7.8m 长：40m

7、15m 层高：4m 4.5m,3,项目动线分析,B,内部动线,垂直动线 在主动线上，总共5部手扶梯，其中双向梯3部在转角中庭都有设置。电梯有3部，在两条次主道上；步梯有7个，分布在各个方向；顾客在卖场上下通行非常方便。,4,辅助功能区分析,A,洗手间,6,消费者观察,A,消费人群,高新南区,成都市范围,四川省周边地区 （云、贵、渝等）,核心消费群体,次级消费群体,辐射消费群体,7,凯丹调研综合分析,凯丹广场是成都首家欧式购物中心，作为综合性购物中心，并没有引入大力主力店，而是以132家品牌店进行布局，同时引入了一些国际一线品牌，目前部分品牌是首次进驻成都，如SEPHORA、Pull&Bear等

8、都是首次在成都开店，这无疑给成都商业注入新鲜活力。 从其业态设计来看，虽然是集购物、休闲、娱乐为一体的综合体购物中心，但其购物（时装、童装等）的比例明显偏大，休闲、娱乐比例明显偏低。从业态的丰富性上来看，也还有待提高。 从商业规划来看，主要特点有时尚的中庭、平面环形动线、商业连廊、考究的垂直动线、在不同楼层设置餐饮均衡卖场人气等，但其出入较多，不利于人气的聚集，常人难以分清主入口。 虽然凯丹广场开业已 一年多，但碍于区域内综合性购物中心的缺乏，有单打独斗的感觉，但苏宁广场的开业，以及正在打造的凯德广场天府等，这些购物中心全部开业后将有助于聚集区域的人气和商气，这将加速商圈的成熟。,1.项目定位：服务于周边社区，属社区型购物中心，主题（家庭儿童）定位鲜明，项目定位准确。 2.品牌定位 ：整体品牌档次属社区型中档，较聚人气。 3.停车位数量 ：拥有较充裕的免费停车位，方便顾客停车购物。 4.动线：动线清晰明确，无明显死角。 5.设计：一层楼板多处挑空设计，利于地下一层品牌的展示，利于地 下一层品牌招商。内装设计简洁，易维护。,8,