扬州房地产市场分析

1、扬州房地产市场分析，土地市场、房地产整体市场、房地产细分市场、住宅市场、商业市场、办公室市场第六组，土地供给由理性转变为发热，大幅度增加的供给量和开发商高涨的土地热情增加了竞争的激烈程度，土地市场呈现出测量价格上升的状况。 土地市场到08年供给合理，从09年开始逐渐变热，总量开始大幅度增加。 2010年土地供给增加，12月份供给达到118.8万，达到年供给的13%。 土地成交率在经历了07年和08年的山谷后，逐渐提高了。 土地成交价格从08年开始大幅度增加。 12月118.8万，整体供求概况2010年是受政策支配的一年，各大房地产开发企业未来市场发展前景良好，土地热情依然没有减少，当地著名企业

2、正在加紧开发区域储备，国内一流开发商也开始进入扬州。 重点成交区域情况、土地市场总结，土地市场、房地产用地供给过剩情况明显为2010年扬州市区土地市场，房地产用地累计83件，共计529.07万，比2009年上升27.05%，成交面积370.38万，与2009年几乎持平。 当地著名企业储备了开发区划扬州著名开发企业，本土如华利集团、恒通企业、新能源、宙辉等，最多也拍摄了新区划的储备。 国内一线开发者入扬州作为二、三线城市，扬州近年来房地产市场的发展引起了国内各大开发者的关注。 中信泰富进入扬州以来，越来越多的国内一线开发企业进入扬州。 2010年，新入扬州的一线开发者有万科和华润集团，第一次有了

3、新的区划储备。 2010年扬州房地产趋势的形象，时间，2009年是扬州房地产市场爆发的一年，随着2009年末一系列的楼市管制政策的出现，2010年初过热的销售势头明显下降，“价格稳定”的状况，3月，扬州市场升温，“价格商社的销售刷新了过去最高记录，受到关注，4.15新政是2010年的分水岭，此后，交易量萎缩，市场低迷，但价格几乎稳定，8月市场出现了变暖的迹象，金秋九月，市场的供给旺盛，刚被释放，投资客动荡，比10月是最不稳定的月份，在国家各项规制政策密集登场的复杂背景下，在权利税优惠调整、房地产税征收等新闻的推动下，10月扬州大厦市出现了集中合同记录的高峰，扬州房地产市场交易量激增。 11月市

4、场交易量大幅减少是因为国家宏观调控政策制定，受各种市场需求大量早期释放的影响，市场新供给量不足，同时市场价格继续稳定。、12月的集中放出量、测定价格上升，市场整体的趋势，商社市场呈现2升1升的局面，施工面积和新开工面积大幅度增加，竣工面积减少，未来的竞争白热化。 2010年前的第三季度，扬州市商社的施工面积为1266.9万平方米，比去年同期增加18.22%，比去年同期上升7.88个百分点。 商品房屋竣工面积211.52万平方米，比上年同期减少8.65%，下降56.79个百分点。 新开工面积452.08万平方米，比上年同期增加103.95%，商品房开发，最近5年，扬州商品房市场几乎稳定上升，08

5、年的金融危机，09年的政府救济市，10年的房地产调控对商品房的交易量产生了显着影响。 供求动向、供给量：近5年来，先下降后上升，相对稳定，2010年达到259.01万平方米。 近5年内，07年和09年，扬州商社市场呈现出不求供给的结构，商社需求旺盛，特别是09年，由于4兆元的投资政策的刺激，需求大量释放。 2010年，政策受到压迫，需求受到抑制。供给量在08年金融危机中交易量下降到近5年最低点的09年受到政府救济市的政策刺激，全市统计为22969套，达到273.71万平方米，比08年上升91.9%，历史最高的10年大楼市在某种程度上抑制了需求，成交量比去年提高了16. 成交量，在密集的管制政策

6、背景下，成交价格平稳，仍呈上升趋势。 2010年成交的平均价格比几年前大幅度上涨，市场已经进入快速上升的路径。 在密集的市场规制政策背景下，交易量受到很大影响，但交易价格稳定，呈逐渐上升的态势。 到2010年扬州市平均可支配收入增长率和住宅平均价格增长率几乎稳定，2010年住宅平均价格增长率为扬州市平均可支配收入增长率的3倍以上，开始出现一般居民购房压力。 成交价格、房地产市场整体总结、房地产市场整体、施工面积和新开工面积大幅度增加，之后竞争加剧。 成交价格受到政策的影响非常显着。 成交价格保持平稳状态，呈逐渐上升的态势。 2010年住房平均价格增长率为扬州市人均收入增长率的三倍以上，开始出现

7、普通居民购买住房的压力。 受政策控制的影响，扬州住宅商品市场的需求被控制在一定，需求几乎保持平衡，在今年政策进一步紧缩的前提下，市场将继续呈现需求过剩的局面。 最近12个月内，扬州市区商品住宅交易量为162.51万平方米，供给量为194.25万平方米，供给量稍超过需求，整体保持平衡。 2010年11月和今年2月，住宅交易量大幅萎缩，分别下降71%和50%，均受到前期管制政策的很大影响。 2011-1-26新“国八条”、供求概况、扬州房地产板块根据市场价格、市政发展计划等分为东、西、南、北、老城区五个板块。 北区西坐瘦西湖风景区，自然条件优越，境内有江阳工业园区。 西区包括开发区部分、邓江区部分

8、，城市整体新城区，主要人口向西移动。 东区是离扬州市最近的地区，地理人文条件优良，但现在东区的交通环境、市政成套等还不完善。 旧市区城市中心、土地不足，住宅供应源少，商品房供应稀少，配套齐全，住宅平均价格普遍高。 南区位于仪扬河以南，远离市区，是扬州城市从南到西的入口，是扬州从运河时代飞跃发展到长江时代的中枢和跳板。 扬州商品住宅地区市场主要以东、西、北三区为主，西区仍然是市场供给和成交的主力板块。2010年扬州住宅区的供给情况，2010年扬州住宅区的成交情况，2010年扬州市区新商品住宅市场地区的供给结构与2009年相同，仅市场份额的微小调整，西区板块仍然是主力的供给地区。 东区通过实施“两

9、城三区”计划和推进广陵新城CBD建设，掀起了板块新的开发热潮，推动扬州东区大厦市的发展。 北区被“蜀冈生态城市”引导，住宅市场份额居第三。 地区分析，老城区板老商业中心土地少，市场饱和，售价在10000元/平方米以上，主要面向中高端自营客户，板的特征：城市中心区，土地不足，住宅源少，商品房供给稀疏的产品形式：多层， 小高层平台价格： 7000-13000 /AMMMMR客户的特征：当地的改善型客户未来的趋势：后续土地储备少，市场发展机会少，东区板扬州市行政中心以建设广陵新城为契机，掀起了板的新发展热潮， 推进扬州大厦市开发质量升级，板块特征：北部有很多靠近古老城市地区的大楼集中的南部移动小区，

10、整体环境差，销售大楼分散的东部广陵新城地区，资源环境优势高，大楼质量高。产品形式：多层、小高层、酒店式公寓平台价格： 7000-14000/222222222喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓6板特征：东部已成为成熟的生活住宅区，西部代表京华城市大量西区整体供给量大，价格区间大，供给各种产品，销售情况普遍良好。 产品形式：别墅、小高层为主要平台价格： 7000-30000 /MMMMMK客户特征：当地改善型客户主要的未来倾向：后续土地储备多，市场发展机会大，未来是扬州最主要的住宅区。 南区板宁镇扬整合点，支撑产业经济，土地充足，未来开发者必胜地，板特点：土地充足，背向大学城市、临港新

11、城、出口加工区，现在楼盘少，南区新城正在成型中。 产品型号：别墅、高层、小高层、多层平台价格： 7000-13000/00000222222222222222222北区板蜀冈瘦西湖风景区板，资源环境优势明显，未来扬州豪宅板板块特点：西部主要以低密度别墅为主，吸引市内高端客户，东部主要以传统商贸中心为主，供给多以多层高层为主，相关生活全面。 产品形式：别墅、小高层、多层平台价格： 7000-39000/客户特征：当地和大扬州的改善型客户为主，投资少的未来趋势：景区资源优势，将来成为扬州的豪宅板块，住宅型需求是扬州的主要购买源，而来自上海、南京等地的纯18、扬州目前购房需求依然巨大，大部分是自住型

12、和改善型刚性需求，其中改善型需求比较旺盛，占70%的镇江属于三线城市，与周边城市例如南京、常州等相比，住宅市压力小，且京沪线是房价低的城市。 由于有这样明显的价格差异，吸引了上海、南京等周边地区的投资者，但所占比例低的扬州市区和周边县市(江都、高邮、仪容等)的客户构成了扬州商品住宅的最主要的客户，其中周边县市占30%左右，扬州市区住宅越来越扬州住宅客户运营商的目的情况、客户群分析、产品类型为顶级，平均价格为13000元/平方米，本地自主和改善型需求多、投资需求少的客户群以公务员和民营企业所有者为中心。 老城区案例-扬州沁园，产品类型为多层和联排别墅，平均价格为多层6000元/平方米，联排别墅8

13、000元/平方米，当地客户为主，自主需求和改善需求多。 东区案例-润源庭，产品类型以小高层和联排别墅为主，销售联排价格为21600-27600元/AM，客户以私营企业上司为主，包括周边四县和市区客户。 西区箱-虎豹郡王府，产品类型为多层、小高层、联排别墅，平均价格分别为73 西区箱-尚城，产品类型为别墅，多层和小高层，销售的小高层为9500元北区案例-阳光水岸花园、商品住宅市场的总结受商品住宅市场、政策限制的影响，扬州住宅商品市场的需求抑制在一定程度，供求几乎保持平衡，预计在今年的政策进一步紧缩的前提下，市场将继续呈现需求过剩的局面。 成交集中在西区、东区和北区，随着北区大量土地转让和东区成熟

14、，作为未来成交主力三区间比例可能调整的改善性自主住型市场，供给潜力和需求潜力相对稳定，随着房地产市场向高质量、多种方向发展，行业成熟度也迅速提高。 扬州市区和周边县市(江都、高邮、仪容等)的客户构成了扬州商品住宅的最主要客户来源，其中周边县市占30%左右，随着大扬州“一体两翼”结构的发展，扬州市区住宅越来越吸引周边市区的客户。 扬州商业住宅市场保持稳定增长态势，每月交易量一直在2万平方米左右变动，市场整体呈现超过需求的结构，成交平均价格保持在7000元左右。 从2010年3月到2011年3月市区町村商店的成交平均价格的推移，从2010年3月到2011年3月市区町村商店的需求的推移，2011年3

15、月市区町村商店新提供了118套，共计1.19万平方米，比上个月增加了234.68%，比上年增加了4 3月，商店成交的198套共计2.07万平方米，比上个月增加45.04%，比上年增加18.16%，成交价中，3月市区商店的成交平均价格为7340元/平方米，比上个月下降4.31%，比上年增加5.49%。 供求、平均价格概况、扬州市商圈形成“一个中心点、四个副中心点”的商业结构。市级商圈、地区商圈、东区商圈、文昌阁商圈、西区商圈、西南商圈、北区商圈、文昌阁商圈商店多，行业丰富，等级高，逐渐形成了以百货商店、零售、特色饮食、复合式旅游购买中心为中心的多功能综合商圈。 文昌阁商圈主要商店分布，立着大文昌

16、商圈三雄：大文昌商圈传统百货中心文昌阁大文昌商圈新型商业中心3354德豪。 瘦西湖新天地大文昌商圈零售中心沃尔玛超市，分布着222家喀喀喀喀喀喀喀喀喀喀喀喀喀嚓6家、通运商贸城、宝林国际商贸广场、UN优纳生活中心、东区商圈的主要商店，销售店、销售店、贵宇商业广场两城三区：两城广陵古城、广陵新城三区广陵产业园区、商贸物流园区、食品工业园区、西区商圈定位以京华城城为中心形成的以酒店、饮食、休闲娱乐为中心的高级目的消费事业形态，主要集中在京华城西部，东部商业少，东西部发展不均衡， 西区商圈主要商店分布，经销商、京华城、扬州京华城位于扬州新城西区，西邻扬州站、东邻扬州市区，距扬州市中心约6公里，在京华

17、城路和文昌西路相交的地方，是大陆第一个生活产业城市，大陆第一个住宅群配合城市功能，也是作为商贸新城中心的“城市” 西南区商圈位于江阳中路轴带，与力宝广场、绿地运河纪、扬州商业街、欧尚等组成的辐射西南区的商业中心相连。 开发区重点建设的“第二城”项目，即临港新城，因为其核心位置扬州商业街，通过汽车西站、力宝广场及绿地运河纪和江阳西路有机相连，提高了西南商圈的等级和地位。 西南区商圈主要商店分布，经销商、经销商、第二城、北区随着蜀冈生态城市的建设，正在成形，而现在北区的商业以商贸、玩具等专业市场和小商品市场为主，职业状态单一，等级低。北区商圈的主要商店分布着，销售商店、蜀冈生态城、蜀冈生态城位于扬州主要城市的新区域，