住宅价格制定(ppt 39页).ppt

1、住宅价格清单的编制，战略中心技术资源部，2006年4月1日。定价目标2。定价公式1。公式(要点)2。价值观(要点)3。第三步。价格审查(要点)4。价格统计。定价说明6。示例演示，内部导航。你不用开市就可以在中原高价卖给我！我买不起房子！如果价格太高或太低，开发商可以接受同一客户。赶快卖掉它，然后收钱。开发商、客户和代理商赢得了开发商的认可。目标：1 .定价目标2。价格公式1。公式2。价值3。第三步。价格评论4。价格统计。定价说明6。示例演示。内部导航销售金额折扣前综合折扣平均价格=总建筑面积，原因，注意：折扣前总销售金额不能使用总建筑面积平均价格，而折扣后单价=折扣前综合折扣、折扣前单价=总建

2、筑面积，两种常用方法，方法1，水平系数层差法，单价折扣后=总建筑面积=(总建筑面积，总捐赠面积)=(单价建筑面积， 单位价格捐赠面积)或=单位价格考虑捐赠面积(转换捐赠面积)建筑面积=试用价格(1级系数)层差-干扰(建筑面积的捐赠面积在利用率中的转换率)建筑面积。 修订后的基准与修订后的标准不一致，规律性不强。方法二，系数修正法，单价=平均价格综合系数=平均价格(1个水平系数)(1个垂直系数)(1个特殊系数)(1个增值系数)=平均价格(1个水平系数)(1个垂直系数)(1个特殊系数)(1 公用事业费率建筑面积的捐赠面积的换算率)，(推荐)，以平均价格为基准逐个修正各影响因素(系数相乘，不相加)；

3、系数的规律性较强；通过综合系数，直观地表达任意两个单位之间的价格差异；注：综合系数的平均值应归一化为1，可供参考：市场比较法公式评估价格=参考对象市场价格、交易日期修正系数、地区因素修正系数、个别因素修正系数、参数解释、项目实现的平均价格。水平系数反映了同一水平面内(通常基于中间楼层)每套公寓的价值差异。包括五个因素：公寓类型、朝向、景观、噪音和受欢迎程度；垂直系数楼层差异反映每个公寓在垂直方向上的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪音、害虫、安全、隐私、心理优势、乘坐电梯的便利性等。特殊系数干扰 3354反映了垂直方向上局部楼层值的突然变化。如机房和建筑遮挡的干扰，4层和8层的精美风水，

4、以及非捐赠区域奇数层和偶数层的区别。的增值系数反映了额外交付面积和装饰的增值。比如赠送凸窗、家庭花园、露台和阳台。礼品区不包括建筑面积比例的水平投影面积。的转换率反映了礼品区的可用价值。使用率等于内部建筑面积。，1。定价目标2。价格公式1。公式2。价值3。第三步。价格评论4。价格统计。定价说明6。示例演示，内容内导航，水平系数=权重分值10100。操作：以中间标准层为评分参考层；10分制，分为5个等级；每个项目团队和销售代表分别得分，取平均得分或最佳得分；权重相当于该房地产评分项目中的最佳和最差差价；优点：10分制比100分制更直观、简单；它比直接取系数更客观；只有通过调整权重，水平系数才能合

5、理化，而不需要调整分数；方法1:直接取系数和水平系数，方法2:权重评分，(推荐)，评价：系数值和调整复杂，四个水平因素权重，景观，户型，朝向，噪音，普通住宅，普通公寓，高档住宅，可上下浮动1%。广东省节能标准的东西窗墙比0.3，南北窗墙比 0.45，东西窗墙比 0.5。假设同一套公寓的大厅、房屋、厨房和卫生间在同一个方向，并以水平系数各因子的差异作为参考。有五种基本的垂直系数模式，矩形模式的应用，以及价格分布：价格直线上升(y=x b)具有相同的楼层差异应用范围：具有更好景观视觉的单位。梯形模式的应用，价格分布：低层和高层的单价较低，高层的单价较高；适用范围：社区外景观视觉差的单位。低楼层没有

6、景观，价格不能高，高楼层没有景观，视觉差，价格不能高，中间单元承受主要价格压力，应用倒梯形模式，价格分布：拉高低楼层和高楼层价格，拉低中间单元价格；适用范围：观察建筑间距较小的花园(高层系数应降低并谨慎使用)。看低层的花园可以提高价格，而中层的景观一般，视野狭窄，价格不能高，高层的景观小，应该降低价格(这条曲线是不合理的)。椭圆模式的应用，价格分布：拉高高位价格，拉低中档价格，低位和高位价格适中；适用范围：小区外，地面只有小花园，周边景观较差，但视野开阔。看一下低层的小型园林，起价可以适中，中低层没有较差的景观视觉，价格不应该高，中高层好，高层好，但是没有景观，价格不应该太高，应用沙漏模式，价

7、格分布：拉高低价格，拉低中高层价格，低高层价格适中；适用范围：花园，建筑间距适中。对于低层的小面积花园，起价可以适中，而中低层的花园价格可以提高，而中高层的景观较差，所以景观一般应该降低价格，高层景观的采光较好，价格可以适度提高。特殊因素：影响垂直方向局部值突变的因素：机房、建筑遮挡、车库入口、平台影响、景观突变层；风水：3、4、6、7、8和9层；奇偶层差异：非捐赠区域的奇偶层差异；其他：如双重荣誉感、共享空中花园等。增值系数(转换率)，考虑因素：将捐赠面积转换为统一价格口径的凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占功能面积的比例、必要性；阳台：室外、室内、景观、必需品和隐私；露台：景观、方位、噪音、必要

8、性和隐私；家庭花园：景观、方向、噪音、必要性、隐私和关闭的可能性；隐形衣柜：功能区的面积比例和必要性；夹层：高度、采光通风、景观视觉和布局合理性。增值系数=1单位工程造价为元(多层1100元，小高层1600元，高层2100元)，综合=(一次性抵押贷款) (关系P关系1-P关系) (前期P前期1-P前期)=(0.9615% 0.9885%)(0.9910% 1-10%)(0.9740% 1-40%)=0.9770付款方式定价目标2。价格公式1。公式2。价值3。第三步。价格评论4。价格统计。定价说明6。示例演示、内部内容导航、步骤、水平系数、垂直系数、增值系数、特殊系数、综合系数、折扣单价表、折扣

9、价格表、预折扣价格表、折扣单价分析和折扣总价分析。折扣后单价=平均价格综合系数，折扣后总价=折扣后建筑面积单价，折扣前总价=折扣后综合折扣系数、1。定价目标2、价格制定1、公式2、价值3、步骤3、价格审查4、价格统计5、定价说明6、示例演示、内部导航和：单元的建筑面积按建筑进行汇总，并在检查报告中标记该建筑的汇总面积和总面积以供检查。以：的价格检查单元参考是否正确(尤其是奇偶校验层的面积)；用函数sum求和时，注意不要计算不应求和的隐藏单元格；乘法和除法时是否使用函数ROUND进行舍入。准确性审核、价格审核、在计划上标注标准层的综合系数、价格审核、合理综合系数、价格审核、合理单价，各单元的排序

10、是否合理？同一单元不同楼层之间的差价合理吗？是否有因误操作导致的明显错误？(曲线突变)有助于销售人员掌握价格规律，指导客户。注：如果有竞争对手的价格，您可以加入比较，即平均价格为5000的社区内外价格壁垒、价格审计、合理单价、平均价格为1，2，3，6，5，7，4，8，5000的社区内外价格壁垒。平均价格排名合理吗？平均差价合理吗？价格与竞争对手相比有竞争力吗？每个单位的最低价和最高价合理吗？每个单位的最低价和最高价之间的差异合理吗？竞争单位之间的差异合理吗？价格与竞争对手相比有竞争力吗？了解每套公寓单价区间的数量分布，为制定促销计划提供依据。社区内外的平均价格是5000个价格壁垒。9.平均价格

11、是5000英镑。价格审核，合理的总价，以及每个单元的排序是否合理？同一单元不同楼层之间的差价合理吗？是否有因误操作导致的明显错误？(曲线突变)有助于销售人员掌握价格规律，指导客户。注：如果有竞争对手的价格，您可以加上比较、价格审核和合理的总价，小区内外3个房间，97-102,1、2、3、4、5、6、7、8个房间，3360水景和3个花园，31102 , 3333个小障碍；每套公寓的最低和最高总价和差价是否合理？不同户型之间的竞争程度设计是否合理？类似的产品有竞争力吗？投资性房地产的租金能高于月付款吗？1。定价目标2。价格公式1。公式2。价值3。第三步。价格评论4。价格统计。定价说明6。示例演示、

12、内部导航、整体统计和结构统计，使项目组和销售人员能够掌握每种房型的价格水平，便于口头报价、指导客户购房和制定促销措施。，1。定价目标2。定价公式1。公式2。价值3。第三步。价格评论4。价格统计。定价说明6。示例演示、内部导航和定价说明。1.公式和系数值说明1。公式2。系数值描述(包括横向、纵向、特殊和增值系数以及综合折扣系数)2。价格统计1。总体统计(折扣前后价目表的销售和平均价格统计)2。结构统计(面积、套数、销售额、折扣前价格表中每种房型的套均总价和套均单价)平折后的单价分析(每种房型综合系数示意图、每种房型平均价格分布图、单价区间示意图、每种房型单价区间分布图、合理性分析)2。平折后的总价分析(各单元总价区间示意图、各房型总价区间分布图，并进行合理分析)3。分析与竞争对手的价格竞争力。分析投资物业的投资回报。附表1、水