物业质量管理法律制度.ppt

1、1、第11章物业质量管理法律制度、11.1物业质量监督制度、11.2施工质量责任制、11.3物业竣工验收制度、11.4物业质量保修制度、11.5商品房质量保证和指令制度、2、11.1物业质量监督制度、11.1.1政府质量监督、1.1.2群众质量监督、3.11.1.1政府质量监督：1)担任建设工程质量监督站站长和监督员必须具备相应的资格；2)实施质量监督的内容；3)实施质量监督的程序；4.1)担任建设工程质量监督站站长和监督员必须具备相应的资格；如果是监督站站长，应获得施工工程师以上职称，其中负责监督特大城市大中型工业和交通项目的监督站站长应获得施工资格。作为主管，应具有相应的建筑中专学历，从事

2、设计或施工工作5年以上。5、2)实施质量监督的内容(1)施工前的监督(2)施工中的监督(3)竣工验收(6、3)实施质量监督的程序(1)施工单位应在开工前一个月到监督站办理监督手续，并提交勘察设计资料等相关文件。(2)监理站应在收到文件和资料后两周内确定工程监理，通知建设、勘察、设计和施工单位，并提出监理计划。(3)质量监督的具体实施。建筑法第63条规定：“任何单位和个人对建设工程质量事故和质量缺陷，有权向建设行政主管部门或者其他有关部门举报、控告和投诉。”建设工程质量群众监督是指群众按照建筑法第63条的规定，就建设工程质量事故和质量缺陷向建设行政主管部门和其他有关部门进行举报、控告和投诉。8、

3、11.2建筑工程质量责任制、11.2.1施工单位的质量责任和义务11.2.2勘察设计单位的质量责任和义务11.2.3施工企业的质量责任和义务11.2.4工程监理单的质量责任和义务11.2.5建筑材料、建筑构配件和设备的生产和供应单位的质量责任和义务9、11.2.1施工单位的质量责任和义务，即业主，是工程的投资者和使用者，其质量控制为确保建设工程质量，建设单位应首先承担相应的质量控制责任。10，1)开工前的责任和义务2)选择勘察、设计和施工单位的责任和义务3)工程监理的责任和义务4)使用建筑材料、构件和设备的责任和义务5)竣工验收和档案管理的责任和义务6)主体建筑和承重结构的装饰工程11。11.

4、2.2勘察设计单位的质量责任和义务，1)勘察设计的质量责任和义务，2)设计文件的质量要求，12.1)勘察设计的质量责任和义务，1)承担工程的责任和义务从事建设工程勘察设计的单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程。勘察设计单位应当接受工程质量监督机构对其资质的监督检查。禁止勘察设计单位超越资质等级许可的范围或者以其他勘察设计单位的名义承揽工程。禁止勘察设计单位允许其他单位或者个人以自己的名义承接工程。(4)勘察设计单位不得将所承担的工程转包或非法转包。(2)编制中的责任和义务设计单位应当根据勘察成果文件设计建设项目。设计文件应满足国家规定的设计深度要求，并标明工程

5、的合理使用寿命。勘察设计单位应按照国家现行法规、技术标准和合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程中的质量控制，完善设计文件的审查和会签制度，参与图纸会审，做好设计文件的技术交底工作。设计单位应对审核通过的施工图设计文件向施工单位进行详细说明。设计单位应参与建筑工程质量事故的分析，并对设计引起的质量事故提出相应的技术处理方案。(三)建筑材料、构配件和设备选择的责任和义务(一)设计单位在设计文件中选择的建筑材料、构配件和设备，应当标明规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。除有特殊要求的建筑材料、专用设备和工艺生产线外，设计单位不得指定制造商和供应商。设计文件的

6、质量要求(1)设计文件应符合国家有关法律、法规、工程技术标准和合同规定。(2)工程勘察文件应反映工程地质、地形和水文地质，评价准确，数据可靠。17、(3)设计文件的深度应满足相应设计阶段的技术要求。施工图应匹配，细部节点应解释清楚，标识说明应清晰完整。(4)规格、型号、性能、颜色等。应标明设计中选择的材料和设备，并提出质量要求，但不应指定制造商。(5)大中型建设项目、超高层建筑和采用新技术、新结构的项目，合同中应规定设计单位派设计代表到施工现场。18，11.2.3施工企业的质量责任，1)质量责任承担中的责任和义务，2)承担项目中的责任和义务，3)建筑材料、构件和设备进场时的责任和义务，4)施工

7、中的责任和义务，5)施工教育和培养中的责任和义务，19。1)质量责任中的责任和义务(1)建设单位应对建设工程的施工质量负责。(2)施工单位应建立质量责任制，确定项目经理、技术负责人和施工管理负责人。(3)如果建设工程采用总承包，总承包商应对所有建设工程的质量负责。建设工程勘察、设计、施工和设备采购中有一项或多项属于总承包的，总承包方应对承包的建设工程或采购的设备质量负责。总承包方依法将建设工程分包给其他单位的，分包方应当按照分包合同约定对分包工程的质量承担连带责任。(5)实行总承包工程，总承包单位对工程质量和竣工交付后的保修工作负责。分包商应对分包工程的质量和竣工交付的保修工作负责。(一)建设

8、单位应当依法取得相应的资质证书，在其资质等级许可的范围内承接工程，不得擅自承揽资质等级和经营范围以外的工程。(二)禁止建设单位超越本单位资质等级许可的经营范围或者以其他建设单位的名义承揽工程，禁止饮食单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。(3)c施工中的责任和义务施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准进行施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。(2)施工单位必须监督和完善施工质量检查制度，严格管理工序，做好质量检查和隐蔽工程记录。(3)施工人员应在施工单位或工程监理单位的监督下，对与结构安全有关的试块、试件及相关材料进行现场取样，并送具有相应资质等级的质检单位进行检测。(4)有

9、质量问题的建设项目或竣工验收不合格的建设项目，由建设单位负责修复。(5)应接受工程质量监督机构的监督检查。施工教育和培养的责任和义务建设单位应当建立健全教育和培训制度，加强对员工的教育和培训；未经教育培训或考试不合格的人员，不得上岗工作。25、11.2.4工程监理单的质量责任和义务，1)承担项目时的责任和义务，2)执行监理任务时的责任和义务，3)处理与建筑材料、建筑构件和设备供应商关系的责任和义务，以及26、11.2.5建筑材料、建筑构件和设备制造商的质量责任和义务。1)建筑材料、部件和设备制造商承担的一般质量责任；2)建筑材料、构件和设备的制造商和供应商承担的特殊质量责任；27.1)建筑材料

10、、部件和设备制造商承担的一般质量责任；(1)不存在危及人身、财产安全的不合理危险，有保障人体健康、人身、财产安全的国家标准和行业标准的，应当符合该标准；(2)具有产品应当具有的使用性能，但产品存在使用性能缺陷的除外；(三)符合产品或者其包装上标明的产品标准，以及产品说明和实物样品所表明的质量状况。28.2)建筑材料、构件和设备的生产和供应单位承担的特殊质量责任(1)建筑材料、构件和设备的生产和供应单位对其生产或供应的产品质量负责。(2)建筑材料、构配件的生产和设备的供需双方应签订购销合同，不能按合同条款接受质量。(三)建筑材料、建筑构配件的生产和设备供应单位必须具备相应的生产条件、技术设备和质

11、量保证体系，并有必要的检测人员和设备，以保证产品检验、订购、储存、运输和验证的质量。(4)建筑材料、构件和设备的质量应符合下列要求：(1)符合国家或行业现行相关技术标准规定的资质标准和设计要求；(二)符合建筑材料、建筑构配件和设备或者其包装采用的著名标准，符合建筑材料、建筑构配件和设备说明书及实物样品所表明的质量状况。建筑材料、构配件或其包装的生产和设备上的标志应符合下列要求：有产品质量检验证书；用中文标注的产品名称、制造商名称和地址；(三)产品包装和商标风格符合国家有关法规和标准；(4)设备应有详细的操作说明，电气设备应有电路图；实施生产许可证或使用产品质量认证标志的产品，应提供许可证或质量

12、认证的编号、批准日期和有效期。31、11.3物业竣工验收制度，11.3.1概述11.3.2房屋建筑和市政基础建设工程竣工验收11。33、1)竣工验收条件交付竣工验收的建设工程应当具备下列条件：(1)必须符合规定的质量标准；(二)有完整的技术经济资料和已签署的工程保修书；34.2)只有在建设项目竣工验收合格后，才能在实践中使用。竣工验收一般分为两个阶段。(1)单项工程验收(2)全面验收，35，11.3.2房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收，1)房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收条件，2)房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收程序，3)房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收报告，4)房屋建筑和市政基础设施

13、工程竣工验收备案，36.11.3.3城市住宅小区竣工综合验收， 1)住宅小区竣工综合验收要求，2)住宅小区竣工综合验收需提交的文件，3)住宅小区竣工综合验收程序，4)住宅小区竣工综合验收结果的处理，37.1)住宅小区竣工综合验收要求，1)所有建设项目应按照批准的住宅规划及相关专业管理和设计要求完成。 满足使用要求(2)住宅、公共配套设施、市政公共基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全； (3)各类建筑的平面位置、立面造型、装饰色彩符合批准的规划设计要求；(4)所有施工机械和工具、临时工程、建筑物的残积土和剩余构件均已清除并运走，以达到清晰的水平；(五)被拆迁人已经妥善安置。38、2)住宅

14、小区综合验收需提交的文件(1)规划部门和其他专业管理部门批准的单项工程的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划设计文件(图纸)；(2)工程承包合同；(3)工程质量监督机构批准的各单项工程质量等级文件；(4)竣工资料(图纸)和技术档案；(5)建设行政主管部门规定的其他文件和资料。住宅小区综合验收程序(一)住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区综合验收申请报告，并附送审文件。(二)城市人民政府建设行政主管部门应当在收到住宅小区竣工综合验收申请报告及相关材料后一个月内，组建由城市建设(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、规划、房地产、工程质量监督等住宅小区管理单位相关部门参与的综合验收小组。综合验收小组应当审查相关验收材料，听取开发建设单位的报告，进行现场检查，对住宅小区的建设和管理进行综合评价，提出验收意见，并将住宅小区竣工综合验收报告报送市人民政府建设行政主管部门。(4)市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可办理房屋及相关设施交付手续。4)住宅小区综合验收结果的处理(1)对已通过验收并办理交付手续的住宅小区，开发建设单位不再承担项目新增和改造费用。(2)居住区竣工验收后，(五)建设单位交付房屋及相关设施未经综合验